sábado, octubre 30, 2010

Buscan proteger al pasaje Lanín porque levantan el primer edificio

Es una construcción de entre 6 y 7 pisos. Impulsan, por ley, un tope de cuatroEl pasaje Lanín, en Barracas, es una callecita de sólo tres cuadras. Y ostenta sin pudor su cuidado empedrado y sus fachadas llenas de trazos gordos de pintura, venecitas y azulejos. El gran atractivo de la zona acercó a porteños y turistas, y también a desarrolladores que vieron un tesoro por vender. Ahora los vecinos están en alerta porque en Lanín 8 ya están construyendo un edificio de 6 o 7 pisos , que –dicen– romperá la fisonomía del pasaje y alterará el barrio. Para evitarlo, en la Legislatura impulsan un proyecto de ley para preservar el estilo y para que las nuevas construcciones de esa zona no superen los cuatro pisos .
La iniciativa propone cambiar la zonificación de unas 20 manzanas de Barracas, entre las que están incluidas las tres del pasaje Lanín. El objetivo es poner un tope de altura para nuevas construcciones (que hoy es de 8 pisos en esas cuadras) y evitar que se tiren abajo casas y edificios en buen estado para hacer departamentos en altura.
“El plan apunta a bajar las alturas para frenar la construcción de torres y detener la destrucción del patrimonio. Para eso necesitamos que se trate con urgencia”, le explicó a Clarín Patricio Di Stefano. La ley, que cuenta con el apoyo de vecinos del barrio, también busca preservar una cuadra de Olavarría, entre Hornos y Montes de Oca, donde las casas tienen la misma altura y estilo, y toda la recién remodelada avenida Patricios.
Además del de Di Stefano, hay otros seis proyectos con fines similares para el barrio que hoy “está amenazado por las torres”, según dicen los vecinos. Varios de ellos son muy similares y de orígenes variados: sumando todas las firmas se incluyen las de legisladores de la Coalición Cívica, PRO, Diálogo por Bs.As., UCR, Proyecto Sur, Encuentro Popular para la Victoria y Nuevo Encuentro. Y como el primero, que busca bajar las alturas de los edificios y además resguardar más de 80 propiedades, se vence a fin de año, los vecinos, apurados, ya juntaron casi de 4.000 firmas de apoyo.
Alejandra Lombán, de Proteger Barracas, señaló: “Creemos que el verdadero progreso de Barracas pasa por la recuperación, el reciclaje y la refuncionalización de los edificios que definen la identidad del barrio, junto a nueva arquitectura que se integre de manera creativa, moderna y armoniosa al rico perfil que éste ofrece. Es un concepto que está muy lejos del de las torres y las medianeras interminables de la especulación inmobiliaria”. Para Di Stefano, “estas iniciativas garantizan que se preserve la vida barrial, y que los vecinos conserven su calidad de vida, más allá del desarrollo inmobiliario”.

jueves, octubre 28, 2010

Eduardo Cajide: 'Buenos Aires era una Ciudad sin guetos'

El decano de la Facultad de Arquitectura habla sobre los desafíos de la Ciudad y del Plan Urbano Ambiental a cumplir.
Esto no estaba en mis planes, yo no era un candidato pero veníamos de un conflicto de meses que provocó desastres, así que un grupo de gente me pidió que me postule y, en un acto de imprudencia o vanidad, acepté." Así comienza la charla el arquitecto Eduardo Cajide desde su oficina de Ciudad Universitaria, donde repasa los problemas porteños desde lo urbanístico, pero con un ojo puesto en lo social.
¿Cómo ve a los nuevos egresados de Arquitectura? ¿A qué se enfrentan?
Estoy muy orgulloso de los egresados, creo que tienen una sensibilidad diferente y hay muchos jóvenes que discuten sobre edificios que respeten el medio ambiente y tengan mayor cuidado energético. Además dan estas discusiones con clientes que sólo buscan rentabilidad. Una de mis propuestas como decano es que en todas las carreras de alguna manera toquen este tema. El ahorro energético es un problema de todo el país, y nosotros tenemos mucha responsabilidad porque somos los que construimos la ciudad. Si logramos ahorrar energía colaboramos con la economía nacional de manera directa.
¿Cuáles son los principales problemas que ve en Buenos Aires?
Creo que el principal problema es su fragmentación social y física: si había algo de lo que los porteños estábamos orgullosos era de su movilidad social y calidad espacial. No había tanta diferencia entre Villa Urquiza y Villa Lugano: hoy hay un abismo. Y la fragmentación ex profeso es un disparate. Si tenés Puerto Madero a diez cuadras de la Villa 31 estás cometiendo una locura. Se pudo hacer lo mismo con mayor integración. Buenos Aires era una de las pocas ciudades del mundo que recibió enormes masas migratorias y no formó guetos. Ahora no son sólo étnicos, sino sociales. El segundo punto es que debe darse una seria discusión sobre su densidad: la Capital es el fragmento principal de la ciudad real, una metrópolis de 14 millones de habitantes. Entonces hay dos modelos posibles: la ciudad compacta o la extendida.
¿Y de qué manera se enmarca esto en una ciudad sin crecimiento demográfico?
Buenos aires tiene hace cincuenta años la misma cantidad de habitantes y entonces se piensa que no hace falta construir, pero eso es falso, como también lo es la cantidad de gente que entra a diario. Porque no entran, forman parte del fragmento más grande y están sometidos a demandas de movilidad. Es la misma ciudad sólo que hay personas que a la noche van a dormir más lejos. Además Buenos Aires tiene una densidad de suburbio; pero cuidado, porque el centro de Caballito da otro resultado. Finalmente lo que hay es un problema de distribución poblacional muy grande, con infraestructura subutilizada y otra sobreutilizada. Hay muchos barrios que tienen todo para recibir al doble de población y así se evitarían problemas energéticos, de tránsito, de inversiones en autopistas, etcétera
¿Le parece que hay un criterio urbanístico para resolver estos problemas?
Hoy la Ciudad tiene el Plan Urbano Ambiental y yo soy uno de los autores. Entre otras cosas le ordena al Ejecutivo hacer un plan de movilidad sustentable, un plan estratégico para el Sur y cambiar todos sus códigos. La ley es flexible, pero se debe cumplir.
Desde la facultad se trabaja en la urbanización de villas, pero también a veces no se respeta su trazado original, ni la idiosincrasia de los habitantes. 
Urbanizar no es un problema de trazado, urbanizar es brindar lo que se llama acceso a la ciudad. Urbanizar es que nadie sienta vergüenza de decir en donde vive. Después si la calle es derecha o torcida lo podemos discutir. Pero no estoy de acuerdo con eso de la idiosincrasia, porque ya no estamos hablando del inmigrante campesino que se quedó sin trabajo y se viene a la ciudad. A los pibes de la villa les pasa lo mismo que a todos, sólo que no tienen plata.
Pero en muchas villas hay mayoría de inmigrantes con una cultura a respetar.
Me parece que cuando una persona decide venir a vivir aquí es porque acepta lo que esta ciudad le propone, si no lo consigue es otra discusión. En esta facultad hay una posición tomada con respecto a la Villa 31 con un proyecto transformado en ley que respeta el trazado original y con operaciones para crear espacios públicos, transporte y construcciones.
¿Falta decisión política?
No me gusta echarles la culpa a los políticos, porque los veo como sensores sociales que olfatean lo que la sociedad demanda y cuando toman una decisión es porque están seguros de tener respuestas positivas. Quizás tenemos que preguntarnos cuáles son nuestras prioridades.

domingo, octubre 24, 2010

Barrios empoderados, la nueva tendencia patrimonial

"¿Qué hay que hacer para que un barrio se convierta en Zona Típica?" . Ésa es la consulta más frecuente que reciben, todos los días, en el Consejo de Monumentos Nacionales. Los últimos que lo lograron fueron los vecinos del Conjunto Empart de Ñuñoa, en Salvador con Grecia.  
Romina de la Sotta Donoso 
Todos los días, al Consejo de Monumentos Nacionales (CMN) llegan una o dos consultas ciudadanas. En los dos últimos años, la pregunta más frecuente ha sido qué hay que hacer para que un barrio se convierta en Zona Típica, categoría de Monumento Nacional que involucra a dos o más inmuebles.
"Desde 2005 a la fecha hay una explosión de declaratorias de zonas típicas, más bien de carácter urbano. Los vecinos se organizan y la piden", comenta Óscar Acuña, secretario ejecutivo del CMN. "Existe una sensación ciudadana de que la Zona Típica permite que se conserven los valores intangibles que la gente reconoce en sus propios barrios", agrega.
Así es como actualmente son 106 las zonas típicas, de un universo total de 1.219 monumentos nacionales.
"Se habla mucho de apatía, pero la verdad es que por temas patrimoniales, la gente es capaz de movilizarse. Hay una efervescencia en ese sentido", opina Acuña.
Un buen ejemplo fueron las 2.300 firmas de propietarios y residentes que reunió Vecinos por la Defensa del Barrio Yungay, y logró declarar una Zona Típica de 116 hectáreas a inicios de 2009.
Sin embargo, los vecinos no siempre han sido los protagonistas del patrimonio. "Antes, veíamos las zonas típicas con una mirada de belleza estética. Un punto de inflexión lo marcó la solicitud del Pueblo Lo Espejo", recuerda el arquitecto del CMN Christian Matzner, y continúa: "Era muy interesante y completa, y daba cuenta de la organización de los vecinos, que eran más de cien. Había un carnicero que por iniciativa propia había escaneado miles de fotos antiguas, de los años 40, y tenían un proyecto de recuperación para la estación de trenes. Desde entonces, se empezaron a ver aspectos intangibles del valor cultural de un sector".
Eso fue hace ocho años.
Esa Zona Típica, delimitada por las calles Centenario, Astaburuaga y Jorge Guerra, apunta Matzner, "es un sector histórico, fundacional, y posee casonas centenarias, aunque deterioradas, junto a viviendas más austeras".
José Aro (78) -presidente del Centro para el Desarrollo Arquitectónico y Cultural del Pueblo Lo Espejo- trabajó en la Maestranza de Lo Espejo hasta que se cerró, en 1976. "Postulamos a Zona Típica porque queríamos preservar el Pueblo. Hay costumbres que se mantienen vivas, como nuestra forma de saludarnos, bien afectuosa, tomándonos del brazo al dar la mano. La gente quiere que esto se mantenga", dice.
Cuenta que "recuperar la estación -cerrada desde 1978- como centro cultural y reforestar el Parque Landaeta son el sueño de los vecinos. Vamos a ir proyecto por proyecto hasta conseguirlo. Para pintar las fachadas buscamos ayuda de los privados, y Sherwin Williams nos apoyó. Además, instalamos 32 luminarias peatonales".
A esta defensa ciudadana se han integrado nuevas generaciones de residentes. Por ejemplo, Fernanda Venegas (24), licenciada en historia en la USACh: "Crecí escuchando lo que contaban mis abuelos, del auge que hubo con la estación, de las casas-quinta que había antes. ¡Aquí había hasta un cine! Para que eso no se olvide, fundamos la Agrupación de Educación Patrimonial. Queremos activar rutas educativas en el Pueblo y promoverlas en los colegios".
Ayer, en el Pueblo Lo Espejo hubo una fiesta patrimonial para inaugurar ocho mosaicos que narran la historia del sector.

Viviendas sociales
Ayer también hubo una fiesta patrimonial en el Conjunto Empart de Ñuñoa, cuya declaratoria como Zona Típica se publicó esta semana en el Diario Oficial.
Se trata de siete hectáreas, 2,5 de ellas áreas verdes, que incluyen 45 bloques de cuatro pisos, ubicados entre Suárez Mujica, Salvador, Grecia y Lo Encalada.
"Este conjunto corresponde a la vivienda social del Hoff Vienés, prototipo que se dio en toda Europa. Aquí, la manera en que se disponen los volúmenes en los espacios genera calidad de vida", explica Matzner.
"Esto era parte de la chacra Lo Encalada. Lo compró la Caja de Previsión de Empleados Particulares, y se construyó en los 40", recuerda Carolina Videla (53), matrona, quien lideró la solicitud en 2008.
"Los más antiguos no querían perder lo que había sido patrimonio de sus padres, y aquellos que, como yo, habíamos llegado hacía veinte años, quisimos protegernos de las inmobiliarias. Se estaba cambiando el plano regulador de la comuna, y no sabíamos qué iba a pasar", recuerda.

Una deuda pendiente
Tras estudiar una solicitud de declaratoria, el CMN vota el caso. Si se aprueba, se entregan los antecedentes al Ministerio de Educación, para que finalmente haya una toma de razón de la Contraloría. Este proceso puede demorar desde dos meses a un año.
"Hay un vacío legal que nos inquieta, y por eso entregamos un proyecto al Ministerio de Educación pidiendo una norma que suspenda los otorgamientos de permisos de edificación en el área protegida durante un plazo prudente", dice Óscar Acuña.
Porque precisamente eso sucedió en la Zona Típica Emilio Delporte (Providencia): en ese lapso se aprobó un anteproyecto de un edificio de siete pisos. El caso hoy está en el Consejo de Defensa del Estado.

La ciudad de Buenos Aires, envejecida

En la Capital vivirían 3.050.000 habitantes. Esa es la proyección de la Dirección de Estadística y Censos de la ciudad de Buenos Aires para este año.
La particularidad que tiene la ciudad respecto del país es que su pirámide poblacional muestra una población envejecida. "Esto tiene que ver con que los matrimonios tienen, en promedio, cada vez menos hijos, al tiempo que la esperanza de vida se alarga", indicó José María Donati, director general de la dependencia local.
"El gráfico que se obtiene se parece a la pirámide de Alemania, en la que la base es tan ancha como el tope", indicó el funcionario.
En Alemania o en Italia se dan estas situaciones que se explican por una natalidad muy baja y niveles de mortalidad general en ascenso.
La tasa de crecimiento que arrojó el censo de 2001 fue del 10,1? en la Argentina, mientras que en la Capital fue del 2,3?.
Si se compara la cantidad de nacimientos que se producen también se ve la diferencia: en 2001, en el país, la paridez anual eran 3 hijos; en el conurbano 2,93 y 1,99 en la Capital. En el censo de 2001 se estableció que en la Capital vivían 2.776.138 personas.
Sin embargo, los errores en el procedimiento censal y algunas falencias, como la de no haber relevado muchas villas y asentamientos, provocaron dudas respecto de aquella medición. Los datos de entonces indicaron una disminución de la población en el distrito del orden de unos 200.000 habitantes.
"Hubo problemas en el operativo y omisiones muy grandes. Si bien se hicieron muchos trabajos de corrección, una cuestión relevante es modificar esos datos. Tenemos una gran expectativa con el nuevo operativo, ya que hemos trabajado fuertemente para que no se repita lo que ocurrió hace nueve años", indicó Donati.
Sólo como ejemplo, se calcula que la población en villas miseria habría aumentado un 50 por ciento, que serían 150.000 las personas que viven en esos lugares.
En el virreinato del Río de la Plata el primer censo de la ciudad de Buenos Aires se hizo en 1778. Para entonces se contabilizaron 24.754 habitantes. En 1909, con la llegada de extranjeros a la Capital, se superó el millón de habitantes y, en 1947,la población llegó a 2.981.043, número que se mantuvo más o menos estable hasta 2001.

sábado, octubre 23, 2010

“Cuando sube la inequidad, suben homicidios y robos”

“Pasa tanto en Italia como en Latinoamérica: los niveles de educación tienen directa correlación con los índices del delito. Nuestros estudios mostraron que todos los menores de edad privados de la libertad tenían entre tres y cinco años de atraso escolar ”. El concepto pertenece al criminólogo Elías Carranza, director del Instituto Latinoamericano de las Naciones Unidas para la Prevención del Delito y el Tratamiento del Delincuente (ILANUD), quien el jueves participó como orador en el seminario “La Seguridad Ciudadana como Política de Estado”, organizado por la Fundación Argentina Siglo 21 .
“El delito es un fenómeno multifactorial ”, empezó explicando Carranza. Y luego detalló cómo el acceso a la educación, el control de armas en poder de la sociedad civil y la equidad social son temas directamente relacionados con “los delitos que sufre una sociedad y sobre todo con los más violentos , como homicidios o robos”.
Carranza citó, por ejemplo, un estudio del Banco Mundial en el que se analizaron estadísticas de homicidios a lo largo de tres décadas y de robos en un lapso de 24 años, en 37 países. “La correlación fue altísima : sube la inequidad y suben los homicidios y robos”.
“Argentina es uno de los países que está ‘menos peor’ en la región”, aseguró el criminólogo, quien sí alerto sobre un crecimiento de la violencia y de los delitos violentos a nivel mundial. Como conclusión expuso sus lineamientos para una política integral de prevención del delito, con un dato clave : los menores de 18 años representan cerca del 40% de la población de América Latina.
“Por eso la política principal debe apuntar a reinsertarlos en la escuela . Deben acceder a la educación porque es un derecho fundamental. Pero además la investigación criminológica verifica que trae como beneficio colateral la reducción del delito y la criminalización”, concluyó Carranza, quien fue presentado por el ex senador Rodolfo Terragno, presidente de la Fundación Argentina Siglo 21.
El encuentro –realizado entre el jueves y ayer en el Teatro General San Martín– reunió a expertos internacionales . Además de Carranza expusieron Ignacio Cano (coordinador del Laboratorio de Análisis de la Violencia de la Universidad del Estado de Río de Janeiro), y la penalista y criminóloga española Laura Pozuelo, investigadora del “Proyecto Democracia y Seguridad” (Comunidad de Madrid/ 

miércoles, octubre 20, 2010

Cada vez se construye peor

CLARIN, BA, 20/10/10
Por Miguel Jurado * 
* Editor de Arq


Tenés razón, che arquiteto , antes se construía mejor... pero los materiales eran peores”, me decía Froilán mientras desgranaba sin dificultad el revoque de una casa centenaria.
Tardé varios años en valorar el pensamiento del noble albañil paraguayo. El mes pasado, unos investigadores cordobeses le dieron la razón con bases científicas. Arquitectos de la Universidad de Nacional de Córdoba compararon varios edificios construidos en distintas décadas y concluyeron (palabras más, palabras menos) que cada vez se construye peor. Claro que eso lo sabe cualquiera, y aunque los materiales ahora sean mejores no se trata de echarle la culpa a la falta de mano de obra especializada. La mala construcción es como una mamá que cocina mal: mientras sos chico te parece que comés rico porque no conocés otra cosa.
Así es como nos conformamos con vivir en lugares cada vez menos confortables y lo solucionamos con más calefacción, aire acondicionado, plasmas y música a todo volumen. Nos acostumbramos a que las paredes “transpiren” en invierno; a cocinarnos en verano; a conocer los pormenores de la vida sexual de nuestro vecino (porque el problema también son los ruidos) y a contar los segundos hasta que el depósito de su inodoro termine de cargar agua.
A estos síntomas de que cada vez se construye peor, se pueden agregar otros: Paredes que hablan.
Los expertos cordobeses comprobaron que mientras se utilizó el ladrillo común para envolverlos, los edificios eran abrigados en verano y frescos en invierno. Claro que esos ladrillos de campo se hicieron con buena parte de tierra pampeana que hoy serviría para plantar soja o darle de comer a las vacas. Los ladrillos huecos que se usan ahora son más ecológicos pero si no se los emplean con revoques y aislantes apropiados bien pueden resultar un fiasco. Y ni hablar de la aislación sonora. En La Algodonera, un multipremiado edificio de Palermo, una amiga estornudó en su departamento y el vecino le dijo: ¡Salud! La solución fue construir una doble pared de durlock con lana de vidrio.
Nos bajaron la cortina.
Muchas veces, las fallas de la construcción son un problema de modas. Eso ocurre con los grandes ventanales de los modernos departamentos tipo loft (en realidad, monoambientes con entrepiso). Allí, el minimalismo extremo llevó a que el oscurecimiento deje de ser un problema de arquitectura para ser una cuestión decorativa. Entonces, la vieja cortina de enrollar pasó a ser un bicho en extinción mal reemplazado por el black out. Ya no importa que al sol hay que pararlo antes de que pase el vidrio porque si no el depto se calienta como un horno. Al fin de cuentas, el aire acondicionado se paga en cuotas y la cuenta de luz está subsidiada.
El que se cocinó detrás de un vidrio, ve la torre YPF y llora.
Y no es que yo tenga algo contra el enorme rascacielos que diseñó el famoso argentino Cesar Pelli en Puerto Madero, sino que es un ejemplo del error típico de los edificios de oficinas: estar envueltos de cristal por los cuatro costados ¿Cómo es que tan pocos constructores se han dado cuenta de que el sol se empeña en salir y en ocultarse por los mismos lugares todos los días? ¿Y que en verano, el astro rey irradia suficiente calor como para hacer huevos fritos en las ventanas que dan al oeste? Conclusión: si una torre tiene paredes de vidrio en sus cuatro lados, por lo menos en tres, funcionan mal.
Billetera mata arquitecto.
Cuando el negocio es vender caro lo que cuesta barato y agarrar la guita lo más rápido posible, poco puede hacer el arquitecto. Hace varios años intenté convencer a un acaudalado empresario de origen italiano sobre la conveniencia de poner vidrios dobles en las ventanas de un hotel que había recibido en el revoleo privatizador de los 90. Cuando vio la diferencia de precio entre las carpinterías comunes y las súper aisladas que yo le ofrecía, juntó los cinco dedos de su mano derecha y agitándolos repetidamente de arriba a bajo me dijo: “¿Sabé cuánta rubia me pago con esta plata?” Ahí nomás entendí que al acaudalado empresario de origen italiano, el doble vidriado hermético le resultaba caro; las rubias, muy baratas y la calidad de la construcción no le importaba nada. A los pocos meses, vendió el hotel sin ponerle un peso encima, ganó una fortuna y ya se imaginan en qué seguirá gastando la plata.

jueves, octubre 07, 2010

Inversor argentino: cinco claves para invertir con éxito en el mercado inmobiliario en 2011

Los ladrillos siempre fueron una alternativa para los ahorristas locales. ¿Inversión, refugio, peor-es-nada? En los últimos meses, varias opciones, antes muy demandadas, ahora se muestran poco atractivas. A la vez, comienzan a florecer alternativas a tener en cuenta.

Inversión desde el pozo: un verdadero clásico de los últimos años que ha forjado dos generaciones de inversores: el inversor-electoral y el inversor-victorioso. Ya sea mediante un fideicomiso financiero, sociedad anónima o cooperativa, la inversión desde el pozo parece condenada. Hablamos de la génesis del inversor-electoral, que en 2011 deberá vérselas con márgenes de rentabilidad mucho más chicos, quizás los más bajos de la última década. Hoy, quienes se suben a una inversión de esta naturaleza lo hace con el afán de conseguir un inmueble a costo razonable pero no se ilusionan con posibilidades de venta a precios mucho mayores. En rigor, deberán atravesar las elecciones presidenciales con costos crecientes de construcción y con el tipo de cambio fijo, que se traslada directamente al precio de venta en dólares por lo que 10% de rentabilidad (5% anual) aparece como techo. El costo de construcción ronda hoy los u$s 1.200 por m2 pero a ello habrá que sumarle el valor del terreno elegido que en algunos casos puede incrementar en buena cuantía esta cifra y rozar los u$s 2.000 por m2. Después de la crisis de 2001 y hasta 2004 si había oferta de algo, era de desconfianza. En el trienio 2005-2007 cambió el escenario. El fideicomiso se convirtió en el ábrete-sésamo de aquellos con ahorros y cierta confianza en inmuebles. Aparecieron los inversores-victoriosos que aprovechando las ventajas impositivas que ofrecía este instrumento alcanzaron rentabilidades que superaron el 30% en dólares gracias a la apreciación del valor del metro. Esto permitió a mucha gente obtener tasas extraordinarias y a corto plazo, dos características que difícilmente vuelvan a repetirse en 2011. “En muchos casos, los inversores ni siquiera escrituraban; en rigor, vendían su participación en estos proyectos directamente”, señaló José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario.

n Alquiler no, refacción sí. Las tasas de rentabilidad están en franca rebelión. Hoy alguien que alquila su inmueble obtiene una tasa de retorno del 3% en dólares, muy lejos de las tasas del 10% que se registraron en años previos. El exceso de oferta, el alto valor de la propiedad en dólares, la selectividad en la demanda y la flexibilidad de los dueños que prefieren tener alquilado el inmueble -y por eso bajan sus pretensiones-porque de esa forma no deben pagar los gastos de mantenimiento ni las expensas, hace que este mercado se haya desvirtuado por completo. Por otro lado, la revalorización del m2 se ha ralentizado. En años anteriores, se registraron subas interanuales del 20% en el valor del metro cuadrado. Hoy, estas subas apenas llegan al 5% anual. En 2011 habrá más de lo mismo. Una perlita es la búsqueda de departamentos usados de más de 80 m2. Mientras un departamento de 40 m2 puede ostentar un precio de u$s 1.900 por m2 por la alta demanda (y pocas chances de uno más grande), uno más grande puede caer a u$s 1.500 en la misma zona. El cálculo involucra refacción de cocina y baño y la elección de un edificio en buen estado.

n ¿Oficinas y cocheras? Mmmm... La oferta de edificios de oficina está a punto de incorporar varias plazas más. Son construcciones comenzadas en 2008 y 2009 que principalmente se ubican en los accesos a capital. Los especialistas señalan que hay que pensar dos veces y encarar una inversión de este tipo ya que hay que evaluar ‘cómo reaccionará la demanda‘. Por otro lado las cocheras resultan más atractivas y hoy representan, en promedio, la tercera parte de un departamento de entre 40 y 50 metros cuadrados (m2). En Palermo Soho, por ejemplo, cotizan en torno de los u$s 20.000. Las unidades a estrenar crecieron en promedio un 17%, en tanto que las usadas se revalorizaron un 20%, ya que mientras los garages tendieron a desaparecer , el mercado inmobiliario no dejó de sumar nuevos metros cuadrados disponibles. Para los inversores, resulta rentable si se adquiere un emprendimiento en una buena zona, y se alquila por hora. El alquiler por mes da una renta no mayor al 5% anual.

n Un GPS, por favor. Otra de las claves para 2011 será ser creativo con la zona a elegir los emprendimientos. Los especialistas señalan que, en Capital, Boedo es la quintaesencia de un barrio que ofrece buena conectividad, infraestructura y que todavía condensa valores razonables para construir. Otra zona a tener en cuenta es el corredor de la Avenida Independencia. Los especialistas se desviven por encontrar terrenos a u$s 350 por metro cuadrado -éste es el valor considerado ‘ideal‘ para poner en marcha un emprendimiento. De esa forma señalan que puede obtenerse hasta un 35% de rentabilidad ya que el costo de construir es de u$s 1.200 y eso incluye el 10% que cobra el arquitecto. Parque Patricios, sobre todo el distrito tecnológico es otro de los elegidos y en provincia de Buenos Aires, el corredor norte sigue siendo el más demandado, especialmente de Tigre a Pilar-Escobar.

n Miami, mon amour: en los últimos años, también ha renacido el interés por invertir en Miami. La buena noticia para aquél que se entera ahora, es que desde 2007 a esta parte, los precios han ido en franca caída. Hoy es posible hallar departamentos por valores que se ubican entre u$s 1.500 y u$s 1.800 por metro cuadrado. Por otra parte, los emprendimientos premium que solían cotizar a casi u$s 4.000 por m2, hoy se consiguen a u$s 2.000. La clave es ser valiente y despachar todos los requisitos que son necesarios, entre los que se cuenta fundar una compañía en EE.UU. por razones impositivas para poder hacer la inversión (fácil) y que alguien cobre el alquiler (y se lo gire). La tasa de rentabilidad se ubica por encima del 7% anual en dólares.

Julián Guarino Subeditor de Finanzas jguarino@cronista.com

domingo, octubre 03, 2010

Construcciones en la mira

En la Ciudad hoy se desarro llan 3.800 obras y el gobier no cuenta con unos 200 inspec tores para constatar si la forma en la que se construye se ajusta a las normas.



El crecimiento interanual acu mulado por dicho sector entre 2002 y 2007 fue del 364 por cien to. Si bien esta tendencia se mode ró desde principios de 2008, sigue siendo uno de los sectores más di námicos de la economía porteña
Por otra parte, el Gobierno incrementó este año un 415% los derechos de construcción: antes cobraba $ 5,86/m2 y ahora cues ta $ 30,14/m2. Con este dinero se debería respaldar al sistema de Registro e Inspección de Obras. Es decir, que se podría triplicar la cantidad de inspectores que controlan la actividad y además, facilitar los trámites que, ase guran los arquitectos, cambian cada año.

Inspectores que no alcanzan


La Ciudad tiene sólo 923 inspectores para monitorear desde obras en construcción hasta supermercados. Cobran 3.000 y 3.500 pesos. La mayoría son contratados.

La gente piensa que los inspectores somos to­dos truchos y coimea bles. Pero no es así. Yo no duermo cuando pienso en la responsabilidad que tengo, pero no puedo hacer mucho. Clausu­ro una fábrica y en cinco minutos está funcionando. Aveces, la Policía se nie ga a ayudarme a po ner la faja de clausura. Hay un tema estructu ral que supera la buena voluntad que yo pueda tener", relata uno de los 923 inspectores que controlan el funcionamiento de la Ciudad.
Los derrumbes del gimnasio de Villa Urquiza y del boliche Beara de Palermo que ocasionaron la muer te de cinco personas pusieron en la mira al cuerpo de inspectores por teño. Este mismo grupo ya lo es tuvo luego de Cromañón. Sin em bargo, ellos se defienden: aseguran que las clausuras se levantan antes de que la situación irregular que se detectó se normalice y cuentan que traba jan bajo la modalidad de "contrato trucho", cuando la Organiza ción Internacional del Trabajo (OIT) reglamenta que los inspectores de ben ser empleados de planta per manente. La Agencia Guberna mental de Control, creada por el jefe de Gobierno, Mauricio Macri, meses después de que asumió, es un ente autárquico que concentra el ejercicio del poder de policía en lo referente a las condiciones de habilitación, seguridad e higiene de establecimientos privados, las obras civiles de arquitectura y el control de salubridad de alimentos. Esta re­partición cuenta con 818 inspecto res. Por otra parte, la Dirección Ge neral de Protección del Trabajo que depende de Desarrollo Económico, cuenta con 105 inspectores que se ocupan de fiscalizar las condiciones de trabajo. En total, 923 inspecto res recorren la Ciudad para contro lar posibles infracciones.
Cobran entre $3.000 y $3.500 y pueden ser arquitec tos, ingenieros, licen­ciados en Seguridad e Higiene o técnicos en Seguridad e Higiene. Tienen responsabili dad legal sobre lo que suceda en los lugares que inspeccionan y la negligencia les puede costar la matrícula ha bilitante. Las inspec ciones, en la mayoría de los casos, surgen por orden de la direc ción o de algún tra­bajador, que la pue de hacer de manera anónima o respalda do por un gremio.
La semana pasada, el dueño de un geriátrico baleó a dos ins pectores que intentaban contro lar el lugar. Sin embargo, las agre siones son cotidianas. A principios de abril inspectores de la Dirección General de Protección del Trabajo decidieron clausurar el lavadero El Lucero, que ganó la licitación lava do de ropa de cama de cinco mil camas de los hospitales porteños, porque el edificio tenía 29 infrac ciones. El dueño del establecimien to se negó a aceptar la clausura y les indicó a los operarios que cor taran la calle. Minutos después, un agente de la Policía Federal se negó a ayudar al inspector a po ner la faja de clausura mientras se tapaba la placa identificadora con la mano. Finalmente, el lavadero se clausuró formalmente pero una semana después hubo una nueva inspección que rápidamente levan tó la medida argumentando "que se cumplimentaron normas más importantes y para las otras se les dio un plazo". El Lucero tiene una causa penal pendiente. Los profe sionales denuncian además que las multas rara vez se pagan: muchas veces el infractor negocia en forma irregular el pago o abona el "pago voluntario", una cifra mucho me nor de lo estipulado e insignifican te para muchos empresarios.
Ante esa complicada situa ción laboral, el 22 de junio secre tario general de ATE Capital, Ro dolfo Arrechea, le envió a Macri una carta documento informán dolo sobre la situación. Un grupo de inspectores porteños logró re­unirse con Javier Ibáñez, flaman te presidente de la Agencia Gu bernamental de Control porteño, que en ese momento era jefe del Gabinete de Asesores del Ministe rio de Desarrollo Económico. Pero no lograron más que el com pro miso formal de solucionar la situación precaria en la que trabajan.
Hoteles que no cumplen las normas para evacuación, edificios que son habitados antes de que funcionen los servicios, excavacio nes y edificaciones irregulares y boliches que funcionan en casas parti culares son algunas de las postales de una Ciudad con un control, por varios motivos, deficiente. Fuentes de la Agencia Gubernamental de Control (AGN), al ser consultadas sobre la existencia de algún plan en marcha para mejorar el área de ins pecciones, aseguraron que "se tra baja para perfeccionar el área, que es muy compleja. Se realizan cursos de capacitación permanentes para todos los inspectores".
"Sería ideal incorporar a los inspectores a la planta permanen te, pero en la práctica es casi impo sible de realizar. De todos modos se van realizando pases a planta en forma paulatina y en marzo de 2011 habrá otra tanda de pases. Sería imposible pasar a todos juntos", respondieron desde la AGN cuando fueron consultados sobre la situación laboral irregular que tienen los inspectores. Además, agregaron que "el tema de la con tratación es complejo y hay mu chos criterios para evaluarlo, pero es una materia pendiente la de ir mejorando la situación laboral de todos los inspectores. No se trata de aumentar en número el plantel inspectivo, si no en que la programación operativa sea efectiva".
Un trabajo precario
"Los inspectores tenemos con trato de locación de servicios o so mos Decreto 948 y Decreto 959. Supuestamente, en marzo de 2011 pasaríamos a planta los 948 y 959. Pero lo mismo nos dijeron en mar zo de este año y no pasó nada. Por otra parte, no mantendríamos la antigüedad", explica un inspec tor. Lo cierto es que con esta prác tica el gobierno porteño incumple el Convenio 81 de la OIT sobre la inspección del trabajo de 1947 que la Argentina ratificó en 1954. El ar tículo 6 establece que "el personal de inspección deberá estar com puesto de funcionarios cuya situación jurídica y cuyas condiciones de servicio les garanticen la estabilidad en su empleo y los independicen de los cambios de gobierno y de cualquier influencia exterior indebida". En junio, la Sala I de la Cámara porteña de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario consideró que una multa impuesta por un inspector a un infractor privado era injusta. "La con­tratación bajo la modalidad de locación de servicios por parte del GCBA atenta contra la efectividad de la propia inspección prestándo se a que la misma sea tachada de nula. La producción de un acta de constatación realizada por un inspector que no es funcionario público de carácter permanente claramente conculca el interés público y se convierte en un acto nulo carente de efectos. La circunstancia de que la actora sólo se haya limitado a indicar que no se cumplió con el convenio de la OIT no revierte la situación presentada que ante el incumplimiento, por parte del Gobierno, del convenio internacional corresponde que la sentencia de primera instancia sea revocada en todas sus partes", aseguró la jueza Inés Weinberg en la sentencia. Los inspectores denuncian que muchos infractores están citando esta jurisprudencia para que se invaliden las clausuras y les devuelvan el dinero que pagaron por pago voluntario. No sólo la Justicia detectó las irregularidades. En abril, la Auditoría General porteña, denunció la falta de inspectores y falencias en el sistema. "Hay dos informes realizados por la Auditoría, elevados tanto a la Legislatura como al Ministerio. En los dos informes destacamos como todos los años, que faltan inspectores. Pero además, son inspectores que están mal contratados y tienen un superior que no sabe nada de esto", explicó la auditora Sandra Bergenfeld. Las fuentes consultadas aseguran que la mayoría de los inspectores sospechados de co rrupción, también en gestiones anteriores, siguen trabajando. Desde la gestión explican que, a pesar de la modalidad bajo la que están contratados, no es sencillo despe­dir a un inspector porque el estatuto municipal pide una serie de con­diciones, de testigos y de firmas difíciles de reunir. Aseguran que la gestión del PRO duplicó el número de agentes que tuvo la gestión Ibarra-Telerman. Además, advierten que hubo 20 casos de corrupción comprobados y que los agentes fueron cesanteados.

Impotencia legislativa

 Por Facundo de Almeida *
La protección de inmuebles de valor patrimonial se realiza en la ciudad de Buenos Aires, mediante la sanción de una ley. La aprobación de las leyes es una facultad de la Legislatura porteña y el procedimiento para hacerlo lo establece la Constitución.
La Carta Magna porteña otorga iniciativa parlamentaria –facultad para presentar proyectos de ley– a los diputados, al jefe de Gobierno, al defensor del pueblo, a las comunas y a los ciudadanos, pero estos últimos deben hacerlo mediante el mecanismo de iniciativa popular, que exige un respaldo de firmas del 1,5 por ciento del padrón electoral.
Una vez presentado el proyecto debe ser tratado por la Legislatura y, de acuerdo a la temática, puede requerir una mayoría especial y un procedimiento de doble lectura, como ocurre con la protección del patrimonio edificado. Esto quiere decir que los legisladores deben aprobarlo en una primera oportunidad como “ley inicial”, luego se realiza una audiencia pública y nuevamente es tratado por el pleno del cuerpo legislativo para su aprobación –o rechazo– como ley final.
Hasta aquí el procedimiento que fija la Constitución. Sin embargo, la Legislatura dictó su reglamento cuando se constituyó, en 1997, y allí se estableció que los proyectos de ley que requieran de procedimiento de doble lectura obligatoriamente deben estar acompañados por un despacho previo, elaborado y firmado por la comisión parlamentaria que corresponda para ser tratados en el recinto. En la materia que nos ocupa, la comisión que debe despacharlos es la de Planeamiento Urbano y desde 2005 también se exige un dictamen inicial de la Comisión Especial de Patrimonio Arquitectónico y Paisajístico.
El reglamento agrega también que debe estar acompañado de un informe técnico, pero no indica que sea obligatorio que ningún órgano en particular se expida y menos que éste deba pertenecer al Poder Ejecutivo.
Si así fuera, a todas luces resultaría un absurdo o, dicho de otro modo, sería inconstitucional. La propia Legislatura se estaría cercenando la facultad de legislar, si dependiera para dictar las leyes de un acto externo al propio cuerpo legislativo y más aún de otro poder del Estado.
La intervención obligatoria del Poder Ejecutivo en materia legislativa está prevista para algunas temáticas muy específicas y para ello los constituyentes establecieron un procedimiento muy claro. Los proyectos de ley destinados a crear ministerios y entes autárquicos, establecer el presupuesto de la administración, sancionar el Plan Urbano Ambiental y autorizar empréstitos, tienen que ser presentados en forma exclusiva por el jefe de Gobierno.
Sin embargo, la Legislatura tiene por costumbre cada vez más acentuada pedir informes al Poder Ejecutivo en cada oportunidad en la que se presenta un proyecto de ley destinado a proteger inmuebles de valor patrimonial o a crear áreas de protección histórica, y si no se responde a su pedido, frena el tratamiento legislativo.
A esta altura, hasta el menos avezado en cuestiones parlamentarias se dará cuenta, con semejante procedimiento, de lo sencillo que resulta para el gobierno de turno demorar la sanción de proyectos de ley destinados a proteger el patrimonio cultural. Más aún si tenemos en cuenta que a los dos años las iniciativas pierden estado parlamentario y es necesario volver a presentarlas para que se puedan tratar.
Esta situación es aún más grave en la actualidad, porque se encuentran vigentes las leyes 2548 y 3056 de protección especial del patrimonio, que caducan el 31 de diciembre de 2010. Estas leyes protegen preventivamente los edificios anteriores a 1941, pero estos inmuebles requieren para su protección definitiva que se dicten leyes particulares de protección de cada uno de ellos, y muchos de esos proyectos son los que hoy están retenidos por el Poder Ejecutivo.
Es claro y evidente el desapego y desprecio que el ministro Daniel Chaín y su subsecretario, Héctor Lostri, han demostrado por el patrimonio arquitectónico, entonces no resulta extraño que frenen los informes que solicita la Legislatura para sancionar las leyes de patrimonio.
Si faltaran evidencias –la voluntad política se demuestra con asignación de recursos y no con discursos– es suficiente con observar el exiguo presupuesto y la carencia de personal de la Supervisión de Patrimonio Urbano que tiene a su cargo realizar esos informes, previa consulta al Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales, una comisión cuyos miembros trabajan ad honorem.
La Legislatura debería superar esta impotencia legislativa, tal vez heredada de la inercia institucional del Concejo Deliberante, cuyas facultades legislativas eran limitadas y actuaba más bien como un apéndice del intendente. Es evidente que, si los legisladores no quieren caer en la inconstitucionalidad y el papelón, deben modificar este procedimiento que en la práctica significa estar pidiendo permiso al Poder Ejecutivo para poder legislar y, por lo tanto, rompiendo la lógica de la división republicana de poderes.
Esta situación ha llegado al límite del absurdo, porque entre los proyectos retenidos por el Poder Ejecutivo hay varios presentados por diputados oficialistas que cuentan con consenso de los bloques de oposición.
Lic. en Relaciones Internacionales. Magister en Gestión Cultural. Docente del Master en Gestión Cultural en la Universidad de Alcalá de Henares y del Programa de Conservación y Preservación del Patrimonio en la Universidad Torcuato Di Tella,http://facundodealmeida.wordpress.com

viernes, octubre 01, 2010

Porque preservar no es paralizar

Son de rigor los agradecimientos cuando a uno le toca disertar en una entidad con la pujanza y la trayectoria que tiene el Colegio de Arquitectos de Jujuy, y en este caso mi gratitud alcanza a un amigo y colega que es -a mi modo de ver- el embajador de Jujuy donde quiera que vaya. Me refiero al arquitecto Carlos Sparvoli, que motivo mi presencia aquí y las palabras que a continuación tratare de hilvanar.
Como se sabe, estoy aquí como Director General del Casco Histórico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, un ente del Ministerio de Cultura del Gobierno de la Ciudad, de modo que me referiré a algunas ideas que se concretaron, a situaciones de conflicto que se originan en un campo de ideas que es ambiguo y opinable, y a propuestas que están en estudio o en vías de realización.
A aquellos que no me conocen debo advertidles que, aún cuando me atrae la lectura y el estudio de las humanidades, no soy historiador ni me dedico a la investigación especifica en temas de arquitectura patrimonial.
Cuento para ello con un equipo de profesionales con mucha experiencia y una especial vocación por las disciplinas que abarcan los campos del patrimonio, la restauración y las normativas aplicables a ese terreno.
Breve repasoHemos hablado del Casco Histórico de Buenos Aires y corresponde ubicarlos en cuanto a sus rasgos principales y a sus dimensiones. Como se puede apreciar en los planos primitivos de la implementación que tuvo como gestos a Juan de Garay, el primer vecindario trazado según las Leyes de Indias era simétrico con relación al Fuerte (hoy Casa de Gobierno). La Catedral era una referencia obligada y así se hablaba de Catedral al Norte o Catedral al Sur para ubicar un emplazamiento determinado. Sin embargo, por razones que seria largo y difícil examinar aquí, la planta el Casco Histórico contiene un área fundacional de la Ciudad pero se vuelca con más peso sobra la zona Sur. Abarca los barrios de San Telmo y Montserrat y culmina al Sur en el Parque Lezama mientras que nace en el Este en la Plaza de Mayo para culminar en el Oeste en la Plaza de los Dos Congresos. La superficie total es de 5 kilómetros cuadrados, con no menos de 250 manzanas y una población que supera los 100.000 (el último censo que registramos declara poco más de 120.000 pobladores estables).
Esto no es un dato menor, ya que como se vera mas adelante, el éxodo que se verifica en muchos centros históricos terminó por debilitar su estructura humana y los convierte en museos al aire libre, sin la savia vital que alimente su integración con la ciudad de la que forma parte. Por fortuna, los vecinos del Casco Histórico, con quienes se hacen reuniones frecuentes con el nombre de Red de Amigos, tienen un vigoroso sentido de pertenecía y una tenaz participación en los temas del barrio. Esto procuramos mantenerlo e incentivarlo, con la convicción de que se trata de una herramienta básica para la mejor conservación y la revitalización del Casco Histórico de la Ciudad.
Algunos aportes
La primera propuesta que se materializó (en tiempo record si se atiene uno a los plazos de la burocracia tradicional) fue la instalación de más de 100 bancos, con y sin respaldo, en las veredas de la Avenida de Mayo. Estos asientos son de hormigón con base central, fueron calculados para afrontar actos de vandalismo (ingrediente que desgraciadamente esta presente en esta arteria casi todos los días) y con diseño de Diana Cabeza se terminaron con una superficie muy pulida y brillante. Resultaron un éxito.
Contribuimos también a la puesta en valor de fachadas de la calle Defensa, todas ellas de edificios catalogados. Se comenzó con una esquina muy abandonada que, irónicamente, es uno de los edificios más antiguos de la ciudad. Data de 1808, se la conoce con el nombre de Altos de Elorriaga y pertenencía a un cabildante de 1810. También se recuperaros los frentes de la Farmacia de la Estrella, la casa de Josefa Ezcurra, la de Los Querubines (hoy Museo de la Ciudad) y otras.
Se continúan trabajos de restauración en la iglesia de San Francisco y en la Catedral, lo mismo que en la Casa Museo Fernández Blanco. Trabajan en estos lugares alumnos y profesores de la Escuela-Taller del Casco Histórico.
Bajar la velocidad
En la medida que aceptamos como axioma que una ciudad es un organismo vivo, me niego a considerar al Casco Histórico como un distrito “congelado” en el que, como sostienen algunos, todo debe quedar como está.
Con este criterio, propiciamos la idea de crear un remanso urbano en el que se logre, a pasos del centro de negocios y finanzas de la Ciudad, bajar la velocidad y el vértigo que padecen los habitantes y usuarios de ese sector.
La idea de “ciudad lenta” o Cittá Slow, como la bautizaron los italianos, nació cuando a fines del siglo pasado el señor Carlo Petrini se enteró de que se iba a instalar una sucursal de la cadena Mc Donald’s en la Piazza Spagna, ese lugar emblemático de Roma. Petrini convocó a sus conciudadanos y alertó del peligro que implicaba instalar allí un símbolo de la vida veloz y el vértigo de algunas ciudades contemporáneas.
Por eso se promovió, como antítesis del Fast-Food (comida rápida) el Show Food (comida lenta), creando así una tendencia que se extendió con rapidez y ya tiene adherentes en 107 países. Con objetivos similares, en 1999, en la ciudad de Bra (cerca de Torino) y en otras tres localidades italianas, se acordó transformar a las mismas en puntos de remanso para reducir el stress de los centros de las ciudades actuales.
Son estas experiencias las que recibieron el rótulo de Citta Show, donde se cuenta a Orvietto, por ejemplo, mientras en los Estados Unidos se plegaron Kentlands en Meryland y Pórtland en Oregon, con vecindarios en los que se estimula el caminar, el encuentro con amigos, los niños van a pie a la escuela (recordar aquí a Francesco Tonucci y su libro La Cittá e i bambini), se aumentan las áreas peatonales y la cifra de delitos se vió notoriamente disminuida.
Nuestra meta, en el Casco Histórico de Buenos Aires, que es contiguo a la zona de mayor frenesí y presión de la ciudad, se convierta en un vecindario que ofrezca un contraste saludable a tanta velocidad, un sector con una desaceleración placentera, un oasis con ritmos más lentos donde el verbo “pasear” no sea de uso exclusivo de los turistas. Donde se pueda comer sin apuro y gozar de una buena sobremesa.
El nombre no es lo de menos, era tal vez Zona serena o Zona lenta o Barrio distendido, lo importante sería lograr que el Casco Histórico siga vital y vigoroso, habitado con regocijo por sus vencinos naturales, adaptado a la vida contemporánea pero conservando un ritmo singular como rasgo distintivo de su carácter patrimonial, adema de su escenario arquitectónico y urbano.
por Luis J. Grossman, Arq.

Haciendo Ciudad en Latinoamérica: Tipologías de desarrollos habitacionales.

por Graciela Mariani

Las formas actuales, que va tomando el crecimiento urbano Latinoamericano, son la expresión de las interacciones entre las fuerzas, políticas, económicas y sociales. Cuanto mas desiguales son sus fuerzas, así de desigual será su representación en el espacio ciudad y cuando los intereses económicos son preponderantes sobre los otros y seguramente los más relegados serán los intereses sociales.

La ciudad deja de ser "habitable", se pierde "calidad de vida", los transportes públicos no dan a basto aun aumentando su cantidad y frecuencia, los desplazamientos para trabajar, estudiar o divertirse se transforman en horas interminables en medio de hordas malolientes, por el sudor y el cansancio; y hasta hay muchos que ni siquiera les alcanza el tiempo o el dinero para realizarlos y se tiran a dormir en cualquier umbral en el centro de la ciudad.

Y también es aquí donde aparece la especulación inmobiliaria, a través de los complejos de torres, los shopping center, los hoteles de lujo, los estadios monumentales, inmensos edificios de estacionamiento, aéreos o subterráneos y las autopistas para los traslados. Todo esto en desmedro del espacio público.

En la ciudad del 3º milenio en Latinoamérica y específicamente en el caso de la Argentina, nos encontramos con tres tipologías de desarrollos habitacionales, claramente definidas, que se asientan sobre el territorio ejerciendo un claro dominio de su espacio, el resto, los intersticios, son tierra de nadie.

Estas tipologías son:
  1. Los conjuntos habitacionales de lujo con servicios centrales y equipamiento recreativo y deportivo incluidos. Ubicados en lugares centrales y privilegiados de la ciudad. Dotados también de seguridad privada.
  2. Los Barrios cerrados o Gated communities, que también, pero en forma de barrios con grandes espacios verdes y jardines, ofrecen determinados servicios y equipamientos comunitarios según el caso, también destinado a las clases media altas y medias. Ubicados en la periferia y dotados de seguridad privada.
  3. Los desarrollos de vivienda social, ya sea en forma de vivienda colectiva o individual, con poca intervención del estado y en manos de desarrolladores privados, se generan con lotes y espacios mínimos, con escaso equipamiento y servicios, alejados de las áreas centrales, con serias dificultades de transporte y sin ninguna seguridad.
Esto hace que aun teniendo legislaciones que protegen el patrimonio edificado, este tiende a desaparecer en manos de los especuladores inmobiliarios. Los barrios de la ciudad van perdiendo identidad y también calidad en sus tipologías edilicias, que no entran en ninguna de las categorías antes mencionadas.
Edificios patrimoniales, con deterioro provocado y preparados para ser demolidos y construir en su lugar “torres”, de baja calidad constructiva y con un diseño de las viviendas que busca mas aprovechar al máximo la capacidad espacial, en desmedro del diseño funcional y confortable.

Las calles atiborradas de ellos se convierten en túneles de resonancia del ruido del transporte automotor, haciendo casi inhabitables las unidades frentistas, que paradójicamente las inmobiliarias ofrecen como las más privilegiadas. 

Ante esta realidad implacable, nos preguntamos, si el urbanismo aun existe y si puede dar soluciones a los procesos existentes, no solo de desarrollos planificados, sino de los procesos de usurpación del suelo en asentamientos precarios.

En los sucesivos artículos de esta serie, iremos viendo como, en toda Latinoamérica, a través de intervenciones directas en el territorio, y/o de controles específicos, con la ayuda de indicadores simples y compuestos, vamos buscando darle forma de ciudad para todos, a lo descontroladamente construido y al déficit habitacional.

Graciela Mariani 
Arquitecta
Planificadora Urbana y regional
Nuestras Ciudades - Urbanismo en LatinoAmerica