lunes, julio 31, 2006

Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano

SIGUIENDO EL VINCULO ENCONTRARA EL ESTUDIO


BOOM INMOBILIARIO EN LA CIUDAD Y PROCESO DE
RECONVERSIÓN TERRITORIAL

EL CASO DE CABALLITO Y
VILLA URQUIZA


POR SERGIO BRATICEVIC Y CECILIA VITTO

REPORTER INMOBILIARIO

El año arrancó con todo
La construcción continúa su crecimiento a toda marcha.
En la ciudad de Bs. As., la cantidad de m2 a construir fue superior en casi el 80% a la del mismo periodo del año 2005. De afirmarse la tendencia, el 2006 podría cerrar con cifras en concordancia con las de años correspondientes a las décadas del 60 y 70, períodos en los que se operó el mayor crecimiento constructivo anual promedio en la ciudad de Bs. As. El inicio del año y el tradicional periodo estacional de vacaciones parecen no haber afectado la intención en llevar adelante algún emprendimiento constructivo. Por el contrario las cifras indican que el 2006 se inició afirmando la tendencia de crecimiento de la actividad de la construcción. En la ciudad de Bs. As., febrero ha mostrado un comportamiento atípico en cuanto a la cantidad de superficie aprobada para construir. Históricamente, en este mes, los permisos de construcción son sensiblemente inferiores (no menos del 30 %) a los que se anotan durante enero, sin embargo, durante el último febrero la marca resultó casi idéntica a la del primer mes del año (sólo un 2,7 % por debajo). El crecimiento de la actividad no es únicamente patrimonio de la ciudad de Bs. As..En conjunto en los 42 municipios cuya actividad mide el INDEC, la superficie a edificar se incrementó un 33,94 %, durante el bimestre Enero-Febrero del corriente año.

NUEVAS VIVIENDAS

El 60% de las nuevas viviendas, acotadas a cuatro barrios
Palermo, Caballito, Belgrano y Villa Urquiza son los más elegidos para impulsar la construcción de nuevos emprendimientos La reactivación del sector de la construcción de viviendas ˆque se percibe desde hace un tiempoˆ no derrama su efecto positivo de manera igualitaria en todos los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Así es que, a lo largo de agosto último, en sólo cuatro barrios se concentró casi 60% de la superficie nueva autorizada para viviendas, según se desprende de un informe preparado por Reporte Inmobiliario.com.Los barrios que se encuentran en la cima del ranking de tres de los elegidos son los tradicionalmente ocupan los primeros puestos en las encuestas del sector ˆPalermo, Caballito y Belgranoˆ a los que se sumó ahora Villa Urquiza que, en agosto, ocupó el segundo lugar en la escala de superficie autorizada para construir.En el mes analizado, el Gobierno de la Ciudad autorizó la construcción de un total de casi 86.000 m2 con destino a viviendas nuevas. De los cuarenta y siete barrios que hay en la ciudad, en los cuatro citados se concentraron casi 50.000 m2 de aquel total, equivalentes a algo más de 58% del área autorizada.A la cabeza del ranking está el barrio de Palermo, con algo más de 18.000 m2, que es una superficie equivalente a 310 departamentos de 60 metros cuadrados. Villa Urquiza le sigue con 13.000, tercero está Caballito, con un poco más de 10.000 y Belgrano cierra el bloque de los cuatro primeros, con casi 8.000 metros cuadrados.Los datos de agosto "son una muestra de la segmentación de barrios de la ciudad que impera hoy a la hora de la elección por parte de inversores y desarrollistas, acrecentándose cada vez más, por una cuestión de mercado y demanda, la brecha" entre los distintos barrios de la Ciudad, dice el informe.De conjunto, el mercado todavía mantiene una tendencia al crecimiento aunque está lejos de los niveles que alcanzara en los mejores momentos de la convertibilidad, esto a pesar de que en un relevamiento reciente, más de 70% de los consultados estimó que los inmuebles están sobrevaluados en la Ciudad de Buenos Aires. Por su parte, en otro relevamiento realizado por Reporteinmobiliario.com, en el que se intentó definir qué causas incentivarían una mayor cantidad de operaciones de compraventa, la gran mayoría optó por dos alternativas: "baja del valor de la propiedad" y "baja de tasas y aumento de plazos del crédito hipotecario".

MUNDO URBANO

siga el vinculo anterior y encontrara el estudio

Actualización crítica del enfoque del desarrollo sustentable
Su aplicación al ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
Por el Dr. Alejandro B. Rofman
Investigador Principal del CONICET
Centro de Estudios Urbanos y Regionales
Centro de Estudios AvanzadosUniversidad de Buenos Aires

PALERMO LINE

Los precios ya superaron el 10% los valores de la convertibilidad. Algunas zonas están sobredimensinadas. Cuando lleguen las inundaciones más de uno se va a tener que comprar un bote para salir de la zona de Juan B Justo por q este es el talón de aquiles del barrio que todavia no tiene solución. Mientras tanto no se para de vender unidades en los edificios inteligentes.

Una burbuja, que no explota

Foto: Palermonline.Cualquier terreno es bueno para construir
Funte: palermonline Los precios de las propiedades subieron 120 por ciento desde que estalló la crisis de 2001, Los inmuebles nuevos subirían un 20% y los usados, 10% El mercado inmobiliario en las zonas más caras de la ciudad de Buenos Aires podría estar inmerso en “una burbuja” a partir de los precios de algunos inmuebles, por los que se están pagando hasta u$s2.500 por metro cuadrado.
Los precios ya superaron el 10% los valores de la convertibilidad. Los expertos advierten que quienes paguen más de 1.000 dólares por metro podrán sufrir pérdidas en el futuro.En un estudio elaborado por la Gerencia de Desarrollo de Productos del Banco Hipotecario, sobre la base de los últimos tres años –desde el pozo de la crisis en el 2002–, los precios del volátil mercado inmobiliario anotaron una suba promedio de 120 por ciento.
Pero la mayor oferta aún no provocó que los precios cayeran. "La demanda sigue siendo alta, y el encarecimiento se nota al renovar los contratos. En los barrios más cotizados, como Palermo o Belgrano, se pide entre un 50% y un 70% más. En Caballito o Almagro, de 30% a 50% de suba. Y en el Sur, Barracas o La Boca, entre un 20% y un 40%. Un tres ambientes en Palermo por el que se pagaban $ 700 hoy cuesta, como mínimo, $ 1.100", explicó Germán Gómez Picasso, de Reporteinmobiliario.com. Durante el 1 a 1, y aún durante un tiempo luego de la devaluación, los precios estaban "congelados".
Del lado de los inquilinos hay quejas. Radamés Marini, titular de la Unión Argentina de Inquilinos, señaló: "Una familia que vivía en un tres ambientes y a la que le piden mucho más de alquiler se muda a un departamento peor, más chico o más lejano. Esto afecta a mucha gente, en Capital hay 330.000 viviendas alquiladas (más de 300.000 inquilinos) sobre un total de 990.000. El Estado debe actuar, así como lo hizo con las subas de la carne. No hay que olvidar que el derecho a la vivienda está en la Constitución". Marini adelantó que el 3 de octubre, Día del Inquilino, su institución convocará a una manifestación de protesta.Si se toma como ejemplo un departamento de tres ambientes de buena calidad en barrios elegidos como Palermo o Caballito, ya se han dado distorsiones: durante tres décadas, el precio de venta más repetido para este tipo de unidad fue de u$s60.000, es decir unos u$s1.000 por metro cuadrado, pero hubo momentos en los que la cotización cayó hasta un piso de u$s22.000 (hiperinflación de 1989) o incluso se llegó a un pico de u$s135.000 (gracias a los artificios de la “tablita” de Martínez de Hoz).
Los especialistas inmobiliarios, por supuesto, no comulgan con la idea de que la Argentina está entrando en una burbuja.
–¿Está la Argentina en un principio de burbuja inmobiliaria; pueden caer los precios?,
–Puede ser que estemos entrando en una burbuja. Para que los aumentos de precios sean genuinos y estables tendrían que estar sustentados en corrientes demográficas y existencia de créditos viables. apunto un agente inmobiliario del barrio. En promedio esperamos un aumento de entre un 5 y un 10% en las viviendas usadas, mientras que en los departamentos por estrenar la suba va a ser mayor, en parte gracias a una fuerte ola de compradores internacionales. De hecho, en nuestro caso en las últimas dos semanas vendimos una docena de unidades de las torres Hollywood 1 y 2 en Palermo y el 90% de los compradores fueron extranjeros o argentinos que viven afuera", manifestó el ejecutivo. Hoy, el 45% de los metros cuadrados que el Gobierno porteño autorizó a construir están en Puerto Madero, Palermo y Caballito.
Por otra parte Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, es optimista: "El aumento de la oferta es visible. Hay más inversores que compran unidades para alquilarlas, y gente que, lentamente, está tomando créditos, y al comprar departamentos desocupan otros que vuelven al alquiler. Esto tranquilizará los precios. Hoy se ve que la gente negocia, ya no paga lo que le piden. El año que viene estaremos mejor. Lo importante es tener calma y dejar que el mercado se acomode solo".
SE CALCULA QUE EN LA CAPITAL VIVEN MAS DE 300.000 INQUILINOSAlquileres: creció la oferta, pero los precios siguen muy altos Según un estudio privado, desde fines de 2004 aumentó un 55%. La cantidad de viviendas en alquiler. Sin embargo, la demanda es tan fuerte que hoy se piden hasta 1.400 pesos por un dos ambientes. ¿Los motivos de la suba? Tras la crisis, a mucha gente se le hizo imposible comprar una propiedad, básicamente porque las viviendas aumentaron mucho más que los sueldos. Esto hizo crecer la demanda de alquileres

LINEA CAPITAL

Fuerte suba de la construcción impulsada por infraestructuras
La actividad creció un 20,3 por ciento en los primeros cinco meses del año con respecto al mismo período de 2005. El alza se observó principalmente en obras de infraestructura y de edificios para vivienda. Asimismo, subió la oferta de inmuebles en venta y en alquiler.
Economía
18 de julio
Buenos Aires (Télam). La actividad de la construcción creció 20,3 por ciento en los primeros cinco meses de 2006 respecto de igual período del año anterior, y esa alza se evidenció en obras de infraestructura y de edificios para vivienda, según un informe privado.
Estos datos están contenidos en el Informe de la Construcción y del Mercado Inmobiliario, elaborado por el Centro de Estudios Avanzados de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).
El escrito indicó que en los primeros cinco meses de este año, la actividad de la construcción creció 20,3% respecto de igual período del año anterior. En particular, en mayo la actividad creció 26,9% respecto de mayo de 2005, haciendo que sea el mes de mayor crecimiento interanual en lo que va de 2006.
Ese crecimiento se observó principalmente en la construcción de obras de infraestructura y de edificios para vivienda y otros destinos.
En lo que hace al sector inmobiliario, en lo referente a la oferta de viviendas en venta, durante los primeros cinco meses del año se observó un crecimiento del 1,8% respecto de igual período de 2005.
A su vez, dentro de un contexto de niveles elevados para la oferta, durante mayo último se observó una caída del 2,4% respecto de abril.
Entre abril y mayo los niveles se ubicaron entre un 8 y un 10% por encima del máximo observado en los ’90 (noviembre de 1997). Por su parte, los precios de los departamentos nuevos en zona norte de la Ciudad de Buenos Aires se encontraron, en los primeros cinco meses de 2006, un 28,2% por encima de los correspondientes al mismo período de 2005.
Sin embargo, la escasa variación experimentada por estos durante abril y mayo podría estar indicando alguna proximidad de los niveles con su techo. Este panorama podría verse corroborado por dos cuestiones de significación.
En primer lugar, las tendencias de largo plazo permiten advertir un ritmo de crecimiento mayor en la oferta de viviendas que en la demanda.
Segundo, el actual proceso al alza de las tasas de interés internacionales atrae, desde el exterior, el flujo de capitales hacia posiciones financieras seguras (flight to quality) restándole alguna porción de fondeo a la inversión inmobiliaria, y siendo que gran parte de las operaciones inmobiliarias se efectiviza al contado.
Al margen de estos factores, con el nivel alcanzado a mayo último de 2,9 puntos, el "Ratio Q" -indicador del estímulo a construir al relacionar el precio de oferta del metro cuadrado con el costo de construir-, continúa presentándose auspicioso, superando en 1 punto al valor máximo de la década de los ’90s (1,9 de febrero 1992).
Dentro de este entorno, se destacó el dinamismo adquirido por el mercado de inmuebles de un ambiente y de dos ambientes, los cuales constituyen una de las mejores opciones para el inversor inmobiliario en el corto plazo, básicamente visto su mayor facilidad de ser cedidos en locación tanto para vivienda como para uso profesional.
En materia de oferta de viviendas en alquiler, el crecimiento durante los primeros cinco meses de 2006 respecto de igual período del año anterior fue de 26,1%, mientras que, con una demanda que se muestra activa, en igual comparación de períodos el valor de los alquileres creció un 20,4%.
El alza del valor de los alquileres es particularmente intenso en aquellas zonas de mayor transabilidad inmobiliaria (entre otras, Núñez, Belgrano, Barrio Norte y Caballito) lo cual, de alguna manera, da lugar a la migración de los locatarios de más bajos ingresos hacia zonas de entorno menos favorecido, en particular en materia de transporte y seguridad.

INVERSOR GLOBAL

INVERSIONES INMOBILIARIAS
Se construyen más edificios de lujo que para clase media
Las nuevas viviendas lujosas y suntuosas, dirigidas al público de mayor poder adquisitivo, duplican a las que se construyen para la clase media. Según los últimos datos que se registran en la Capital Federal, los permisos de obra pedidos en marzo para departamentos de las más altas categorías sumaron 601, mientras que los de tipo confortable (de calidad media) fueron 314.
La tendencia creció en el último año. Los constructores aseguran que la razón es simple. Los proyectos para clase media están dirigidos a un público que depende de crédito para comprar, pero la brecha que se creó desde la crisis (entre los ingresos de la gente y el precio de las propiedades) hace que los préstamosque ofrecen los bancos no estén al alcance del empleado medio. Como consecuencia, el boom de construcción se da en los departamentos de lujo, dirigidos a inversores extranjeros y potenciales propietarios que no dependen del crédito para comprar. Según Federico Ortiz Picasso, coordinador del Grupo Construya (que nuclea a las empresas líderes de insumos para la construcción), la importancia de las construcciones de lujo se refleja en la venta de artículos de terminación. «Notamos que subió la venta de porcellanato en cambio de la cerámica común, de la carpintería de doble vidriado, hidromasajes, grifería de alta gama y pinturas satinadas o con pátinas», explicó a este diario. El índice que elabora este grupo de compañías mostró en abril un crecimiento en la actividad (medido por las ventas de materiales) de 24% comparado con el mismo mes del año anterior. «Lo que estamos viendo los arquitectos e ingenieros es que se están desarrollando obras en las dos puntas. Se construyen edificaciones lujosas (para público ABC1) o viviendas sociales y obra pública. Por eso es que a veces nuestro índice no coincide con el que elabora el INDEC, ya que las ventas de las compañías que integran Construya son las de mayor calidad. Esto muestra, además, la fuerte incidencia que tiene en los datos oficiales la obra pública», dijo Ortiz Picasso. En la Capital Federal, los datos confirman esta observación a pesar de que no incluyen la construcción con financiamiento público del Instituto de la Vivienda. En marzo, de los permisos pedidos se registraron 512 destinados a multivivienda sencilla, 179 lujosa y 422 suntuosa. En cambio, para la categoría confortable (que es la estándar) sólo fueron 314. De esta forma, de los 1.427 departamentos nuevos que se harán, 601 serán de alta jerarquía. Para los profesionales relacionados con la construcción, la actividad continuará creciendo en la medida en que lo viene haciendo porque sigue siendo conveniente. El metro cuadrado de construcción se encuentra entre u$s 350 y u$s 450, y aunque los desarrolladores aseguran que la incidencia de la tierra es cada vez más importante, lo son en mayor medida los precios finales de venta de los inmuebles. Según los datos que maneja Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado de tierra en un barrio como Almagro es de unos u$s 260; y el valor de venta, u$s 880. La proporción es la misma en Belgrano, donde el precio de la tierra es de u$s 460, pero las unidades terminadas se pagan u$s 1.400. Pero en el último caso ya se construyen torres de lujo que se venden a más de u$s 2.000 el metro cuadrado, cifra a la que no puede llegarse en un emprendimiento en Almagro. Según una encuesta que realiza mensualmente el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), en los próximos meses la actividad inmobiliaria aumentará. Así lo estimó 44% de los estudios de arquitectura, 51% de las empresas constructoras y 20% de las inmobiliarias consultadas. En todos los casos, las respuestas demuestran expectativas de crecimiento o de estabilidad. El optimismo en la construcción tiene otras consecuencias. Datos del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC) muestran que la cantidad de empresas en funcionamiento en el sector creció en marzo 3,2%, cifra superior a 1,8% de febrero y a 2,4% de marzo de 2005, con lo que se llega a 19.980 firmas. Esto supone un incremento de 14,6% respecto del mismo mes del año pasado.

INDUSTRIA Y CONSTRUCCION

Continúan los desarrollos premium en el barrio porteño de Caballito
El nuevo emprendimiento inmobiliario estará ubicado sobre la Avenida Pedro Goyena. Contará con piscina, quincho, sala de musculación, solarium y plaza seca. Las unidades son de 4 ambientes y están equipadas con productos de primera calidad.
(Bueno Aires, 6 de julio de 2006) Héctor D’Odorico, Negocios Inmobiliarios, lanzó al mercado un nuevo desarrollo inmobiliario premium de características únicas y exclusivas ubicado sobre la tradicional avenida Pedro Goyena del barrio porteño de Caballito. El edificio Jacaranda contará con cocheras en planta baja y subsuelo, un quincho con parrilla y plaza seca en el primer piso, nueve unidades de cuatro ambientes, cada una equipada con sistema worldtronic de control de accesos a puertas, y una piscina con solarium y duchas en el último piso para que los compradores puedan disfrutar de un buen momento en familia y con amigos.Luego de un estudio de mercado y analizar varias zonas para el desarrollo del emprendimiento, el lugar elegido fue la avenida Pedro Goyena al 1000, ya que esta se caracteriza desde los años 40 por ser la más elegante y señorial de Caballito. La zona cuenta con muy buenos accesos al centro porteño y muy buena infraestructura a nivel servicios, entretenimientos, recreación y deportes. La misma está ubicada a pocas cuadras de las líneas de subte A y E, el Parque Rivadavia y el residencial Barrio Inglés, características que la convirtieron en una de las calles más buscadas de la Capital Federal y Caballito Sur.A raíz del lanzamiento del emprendimiento, Héctor D´Odorico presidente del firma comentó “En la actualidad existe un nuevo mercado inmobiliario que está en crecimiento, caracterizado por las viviendas premium, el concepto de este nuevo emprendimiento es brindarle al máximo confort y calidad de vida a sus habitantes por medio de un atractivo estilo arquitectónico y la mayor cantidad de amenities posibles. .Héctor D´Odorico, Negocios Inmobiliarios, es una empresa con más de treinta años de trayectoria en el mercado, dedicada al desarrollo y comercialización de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

SISTEMA ESTADISTICO DE LA CIUDAD MARZO 2006

EN EL VINCULO ANTERIOR SE ENCUENTRA INFORMACION APORTADA POR LA CIUDAD

Estadistica trimestral de edificacion GCBA

SIGA EL VINCULO ANTERIOR

UNIVERSIDAD ARGENTINA DE LA EMPRESA

17/07/2006

Crece fuerte la construcción: avanzó un 20 % este año, según la UADE

En los primeros cinco meses de 2006, la actividad de la construcción creció un 20,3% respecto de igual período del año anterior, según dio a conocer un informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE). En particular, en mayo la actividad creció un 26,9% respecto del mismo mes de 2005, lo que constituyó el mayor crecimiento interanual en lo que va de 2006.
El estudio que realiza la universidad aseguró que este crecimiento se observó principalmente en la construcción de obras de infraestructura y de edificios para vivienda y otros destinos.
Los precios y la oferta
En lo referente a la oferta de viviendas en venta, durante los primeros cinco meses del año se registró una suba del 1,8% respecto de igual período de 2005.
A su vez, dentro de un contexto de niveles elevados para la oferta, durante mayo último se evidenció una caída del 2,4% respecto de abril. Entre abril y mayo los niveles se ubicaron entre un 8 y un 10% por encima del máximo observado en los ?90 (noviembre de 1997).
Por su parte, los precios de los departamentos nuevos en la zona Norte de la ciudad de Buenos Aires se encontraron, en los primeros cinco meses de 2006, un 28,2% por encima de los correspondientes al mismo período de 2005. Sin embargo, la escasa variación experimentada por éstos durante abril y mayo podría estar indicando alguna proximidad de los niveles con su techo.
"Este panorama podría verse corroborado por dos cuestiones de significación. En primer lugar, las tendencias de largo plazo permiten advertir un ritmo de crecimiento mayor en la oferta de viviendas que en la demanda", aseguró el informe de la UADE.
Además, la casa de altos estudio consideró que "el actual proceso al alza de las tasas de interés internacionales atrae, desde el exterior, el flujo de capitales hacia posiciones financieras seguras (flight to quality) restándole alguna porción de fondeo a la inversión inmobiliaria y siendo que gran parte de las operaciones inmobiliarias se efectiviza al contado".
Al margen de estos factores, con el nivel alcanzado a mayo último de 2,9 puntos, el indicador del estímulo a construir al relacionar el precio de oferta del m2 con el costo de construir continúa presentándose auspicioso, superando en 1 punto al valor máximo de la década de los ?90s (1,9 de febrero 1992).
Dentro de este entorno, se destaca el dinamismo adquirido por el mercado de inmuebles de un ambiente y de dos ambientes, "los cuales constituyen una de las mejores opciones para el inversor inmobiliario en el corto plazo, básicamente visto su mayor facilidad de ser cedidos en locación tanto para vivienda como para uso profesional", apuntaron los especialistas en el estudio de la institución porteña.
Los alquileres también
En materia de oferta de viviendas en alquiler, el crecimiento durante los primeros cinco meses de 2006 respecto de igual período del año anterior fue de 26,1%, mientras que, con una demanda que se muestra activa, en igual comparación de períodos el valor de los alquileres creció un 20,4%.
El alza del valor de los alquileres es particularmente intenso en aquellas zonas de mayor transabilidad inmobiliaria (entre otras, Nuñez, Belgrano, Barrio Norte y Caballito) lo cual "da lugar a la migración de los locatarios de más bajos ingresos hacia zonas de entorno menos favorecido, en particular en materia de transporte y seguridad", puntualizó la UADE.
Fuente: Prensa UADE

CONSTRUIR Y DECORAR

El boom de Caballito

En un sector de 50manzanas de este barrio, hay más de 70 nuevos edificios con departamentos a estrenar, terminados o en construcción. Son edificios de 8 a 10 pisos. Las zonas: Parque Rivadavia y Av. Pedro Goyena

Por Diario de Arquitectura Diario Clarín

La imágen parece de otra época: carteles de obra y volquetes por doquier. pero es actual y se circunscribe a un sector de 50 manzanas del barrio de Caballito, donde ya hay más de 70 nuevos edificios con departamentos a estrenar, terminados o en plena construcción.En general son construcciones de 8 a 10 pisos que suman entre 1500 y 3000 m2 y están ubicadas en torno a dos núcleos: las calles Senillosa, Formosa y Beauchef, que rodean al parque Rivadavia, y entre la arbolada avenida Pedro Goyena y las paralelas Valle y José Bonifacio. Estas zonas figuran entre las más demandadas de la capital, después de los barrios que conforman el cordón norte de la capital: Belgrano, Barrio Norte, Recoleta, Nuñez. El boom de Caballito comenzó a fines de 2002, gracias a los bajos costos de la construcción y la estabilidad del dólar. Lo único que no se reproduce es la tierra. Y, a diferencia de otros barrios, acá había una gran cantidad de terrenos disponibles porque se trata de una área residencial con casas bajas. Y además, los precios son mucho menores a los de la zona norte, explica Héctor D'Odorico, titular de la inmobiliaria homónima y ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Luego del auge de las inversiones impulsó los valores de los terrenos, que actualmente superan los precios previos a la devaluación. En el último año, el valor de incidencia de los terrenos trepó de un promedio de 125 a 200 dólares por m2. Y ahora, algunos piden precios exorbitantes, hasta 300 dólares por m2, apunta el arquitecto Carlos Cucciola, de la constructora homónima, que actualmente está construyendo siete edificios. Ahora, el aumento de la tierra, sumado a la suba de los materiales y de la mano de obra, que acumularon tras la devaluación una suba de 169 x ciento y 24 x ciento, respectivamente, según los datos de la Cámara Argentina de la Construcción, están socavando la rentabilidad del negocio. En 2003 la renta rondaba el 50 x ciento y ahora, el 25 por ciento, afirma Cucciola. La mayor parte de las inversionesprovienen de constructoras medianas que siempre trabajaron en Caballito. Se trata de alrededor de quince empresas que suelen construir en la zona y emprenden nuevos desarrollos a medida que van vendiendo las propiedades que tienen en stock. Estos plazos oscilan entre los 14 y 18 meses.Para realizar la inversión se suelen agrupar cuatro o cinco firmas. Y en general, no recurren al crédito bancario, indica Juan Alberto Toselli, director de Toselli-Fuentes, una de las inmobiliarias más tradicionales del barrio. Con los bancos la ecuación no cierra, poorque las tyasas son demasiado altas (rodean el 14 x ciento anual) y los plazoscortos (a sólo 5 años), precisa. Puja por los preciosLos operadores consultados afirman que, de los edificios que se están construyendo, ya vendieron entre el 30 y 40 x ciento, un porcentaje bastante aceptable.Sin embargo, en caballito como sucede en otras zonas de la capital, las ventas se desaceleraron en los últimos meses. ¿La causa? La suba de precios. En los barrios top los valores de las unidades nuevas aumentaron en promedio 57.2 x ciento el último año.La suba se dio en Belgrano, Palermo, barrio Norte, Recoleta y las zonas más caras y exclusivas de Nuñez, Villa Urquiza y Villa Devoto, según el centro de Estudios Avanzados del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa. En tanto en Caballito, el incremento fue bastante menor, cerca del 20 x ciento. Se está dando una fuerte puja entre los compradores y los vendedores, indica Patricia González, titular de la inmobiliaria Pignataro.Hoy, para obtener rentabilidad los constructores deben vender a 1100 dólares el m2. Pero el mercado no resiste esos precios: en Caballito los clientes buscan en general propiedades de hsta 900 dólares el m2, dice la empresaria. TipologíasA pesar de la sobreoferta, los operadores aseguran que el mercado va a absorber la demanda. las construcciones en este barrio apuntan a targets muy definidos. Departamentos de dos ambientes con cocina americana para parejas jóvenes o solteros; y semipisos y pisos de 4 a 5 ambientes con balcones aterrazados para los matrimonios con chicos. En tanto, escasean las torres con servicios como pileta y jardín. Recién ahora estamos lanzando edificios con áreas comunes porque descubrimos que hay demanda, apunta Toselli. En los últimos tiempos también se importó de Palermo y Belgrano una tipología top: los edificios con todas las unidades en dúplex Pero los que no se trasladanron son los compradores de esas zonas.Se trata de uno de los barrios tradicionales de clase media alta acomodada, donde los clientes en general son los hijos de otras vecinos de la zona. No viene de otras áreas de la ciudad, describe González. Además de motorizar cada vez más inversiones, el boom de obras está cambiando la antigua fisonomía de baja densidad del barrio, que sin embargo sigue sin perder su clásica elegancia. Los barrios que le gustan a la genteEntre enero y julio, la demanda de los sectores de altos recursos y de edificios de jerarquía en los barrios porteños de Palermo, Belgrano, caballito, Villa Urquiza y, en menor medida Almagro. Entre los cinco barrios más construídos, se concentra casi la mitad de los ladrillos puestos este año. Se trata de zonas cotizadas que no sólo garantizan una buena rentabilidad, sino que también aseguran que el producto final sea vendible. Palermo lidera el ranking de la construcción nueva y representa cerca del 15% del total, según un informe de ICI Consultoría y Servicios Allí, mientras el costo de la construcción ronda los 400 dólares x m2 terminado, su precio final cotiza por encima de los mil dólares, y llega hasta los tres mil en emprendimientos de categoría para el sector ABC1. La revalorización de los precios en ciertas zonas muy demandadas vuelve más interesante la ecuación costo de construcción contra valor de venta, explica José Rozados, de www.reporteinmobiliario.com Por otra parte, no faltan compradores para esas unidades. Además del consumidor local, por lo general ligado al agro o al campo, hay extranjeros, sobre todo de Chile y Brasil, interesados en tener un pie en Buenos Aires, explica el empresario inmobiliario Armando Pepe.por otro lado, está el fenómeno de los barrios emergentes, como Villa Urquiza o Caballito, donde el precio del metro cuadrado construído oscila los 800 dólares. Son los barrios elegidos por quienes zafaron sus ahorros del corralito pero no pertenecen al sector de más alto poder adquisitivo. Si no alcanza la plata para comprar en Belgrano, se puede optar por Villa Urquiza, que es al lado, razona Pepe. En le preferencia de los desarrolladores también influye la disponibilidad de terrenos. Recoleta o retiro son zonas muy demandadas por compradores de alto poder adquisitivo, y por lo tanto de las más cotizadas Pero allí existen muy pocos lotes utilizables para nuevos desarrollos, y por eso no figuran en el ránking.

CLASIFICADOS ARGENTINOS

04-11-2005
El boom de Caballito y Villa Urquiza
Son dos barrios clásicos de la Capital que están transformando su fisonomía y población debido a la gran demanda de propiedades. Las nuevas y viejas edificaciones son de gran calidad pero aún existe una puja por los precios entre compradors y vendedores.
Caballito y Villa Urquiza eran, hasta hace algunos años, dos barrios porteños donde la mayoría de los compradores de viviendas eran hijos de vecinos de sendas zonas. Clásicos, elegantes y con mucho verde, sus edificios y habitantes mantenían un estilo de gran nivel y tranquilidad a pocos minutos del centro y con todos los medios de transporte posibles. Hoy, sin perder esa calidad característica, ambos lugares se están transformando por la llegada de nuevos propietarios que vienen de todos los puntos cardinales de la Capital y también del Gran Buenos Aires. La causa: cientos de construcciones nuevas, bien equipadas y que apuntan tanto a las familias como a parejas y solteros. En el último año, por ejemplo, se hicieron más de cien edificios con departamentos a estrenar, terminados o en construcción aún, con un promedio de 10 pisos en el corazón de Caballito. En Villa Urquiza, actualmente, hay casi cien obras –entre las ya lanzadas a la venta y las que están en plena obra- de entre 8 y 10 pisos y 20 departamentos cada uno. Allí, los mejores, ubicados entre las avenidas Monroe y Álvarez Thomas, y las calles La Pampa y Burela también se comercializan a más de 1.000 dólares el metro cuadrado. Dentro de esos márgenes, los más cotizados están sobre las avenidas Triunvirato y Olazábal. Se cree que a principios del próximo año se sumarán al barrio 100 mil metros cuadrados nuevos. Las preferencias Los dos barrios son los elegidos por quienes zafaron sus ahorros del corralito pero no pertenecen al sector de más alto poder adquisitivo como para acceder a los nuevos emprendimientos de Palermo y Belgrano, que concentran el 30 por ciento de los ladrillos puestos entre el año pasado y este en la Capital Federal. Pero también son los preferidos por las empresas constructoras debido a la disponibilidad de terrenos y el precio de los mismos. En Caballito, hasta que estalló el boom, era posible encontrar lotes por menos de 200 dólares el metro cuadrado. Esto se daba porque el barrio era característicamente de casas bajas, muchas muy antiguas, que daban para derrumbarlas y construir edificios. Además, el Código Urbano permite construcciones altas en la zona, por lo que cualquier obra se convierte en una buena ecuación porque se pueden comercializar más de 3000 metros cuadrados por terreno, como promedio. En los últimos meses, las empresas se quejan de que los precios treparon hasta superar los 300 dólares por metro cuadrado de terreno, lo que los obliga a no poder cobrar menos de mil dólares el metro cuadrado para que cierre la ecuación de la inversión. En Villa Urquiza pasa lo mismo y existe el problema de que hay más demanda que oferta porque hay pocos terrenos y los propietarios que tienen casas para demoler están a la expectativa de los precios –creen que van a subir- para vender bien. Hoy, se está pidiendo por los lotes disponibles entre 300 y 400 dólares por metro cuadrado. Más lejos de la calle Burela, los precios caen entre un 15 y un 25 por ciento. Gran parte de la suba se concentra en la llegada del subterráneo, momento en que el barrio se potenciará mucho más. Incluso esta posibilidad atraerá a jóvenes estudiantes del interior cuyos padres les compran departamentos y siempre son adeptos a este tipo de construcciones. Las características Lo que se está edificando en ambos barrios son departamentos de uno, dos y tres dormitorios, con superficies de entre 50 y 110 metros cuadrados, que son las características más demandas por el mercado actual. Se trata de matrimonios con dos o tres hijos, parejas sin hijos y también personas solteras que acceden a su primer vivienda. En Villa Urquiza, por ejemplo, buscan más las familias, aquellas que consideran mejor vivir en un barrio tranquilo sin tener que cruzar la General Paz, ya que, a diferencia de Caballito, los edificios allí tienen más servicios comunes, como jardines, piscinas, salones de usos múltiples y juegos para niños. De todos modos, en Villa Urquiza también se buscan mucho las casas, que conforman el 70 por ciento del paisaje urbano. Los precios en las zonas más residenciales van entre 700 y 900 dólares el metro cuadrado, igual que sucede en Caballito. Por otra parte, estos son los precios máximos que hasta ahora están dispuesto a pagar en estos barrios los comprados por viviendas usadas, pese a que muchos propietarios intentan comercializar a mil dólares el metro cuadrados por departamentos de más de cinco años. Esta disparidad entre la oferta y la demanda ha generado una puja que en los últimos tres meses comenzaron a notar un freno en las ventas los agentes inmobiliarios. Se debe a que la noticia del auge a hecho que los dueños elevaran los precios y la demanda se frenó o las ofertas son mucho más bajas, congelando gran parte de las operaciones. Pocos locales y alquileres En Caballito y Villa Urquiza, debido al boom inmobiliario, quedan pocos locales para alquilar o comprar e instalar un comercio y apenas si aparecen departamentos o casas para alquilar. Hasta hace dos años había muchos locales vacíos, cerrados desde la época de la devaluación poro en 2002, con la estabilidad del dólar, todos los comercios fueron ocupados y con muy buen rendimiento debido a la creciente población que se da en ambas zonas. Al igual que en la mayoría de los barrios pujantes de la Capital, la ocupación de locales es del 95 por ciento y el precio no baja de los 800 dólares el metro cuadrado. Hay nuevas construcciones en los dos barrios. Fuerte suba de los precios en los últimos tres meses.

EL PORTAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La construcción continúa anclada en el sector ABC1
Por Graciela Lira
Aunque ya no se ven los grandes emprendimientos de torres, con cantidad de departamentos, infraestructura de servicios y áreas parquizadas que se construyeron, en pleno auge del crédito, en barrios como Caballito Norte, Flores, Floresta, o Villa Luro, la construcción crece orientada hacia el segmento de mayor poder adquisitivo. Impulsada por los que todavía cuentan con dinero en el colchón, a los que se agrega una nueva clase de inversores proveniente del campo, que cuenta excedentes y apuesta al ladrillo. Los que están dinamizando la actividad en las ciudades del interior, que parecen despertar de un letargo de años. Al decir de los operadores, se está frente a una gran polarización. El factor de mayor peso reside en el escaso acceso al crédito hipotecario de los sectores medios de la población. Esa variable que, en los noventa, fue el motor de la construcción, condiciona todos los proyectos.
La construcción en Caballito
Del lado oeste, Caballito es un barrio que cuenta con una población estable que se muda dentro de la zona, y atrae a los más jóvenes por la facilidad de transporte y los menores precios de las propiedades. Por ello no es casual que, en las áreas más residenciales, sobre la avenida Pedro Goyena y el radio de influencia del Parque Rivadavia, se haya incrementado la construcción. Mónica Aspauzo, de la inmobiliaria Aspauzo Propiedades, pondera que se están alcanzando niveles similares a los de la década del noventa. Aunque señala que estos desarrollos apuntan a un target clase A, que no requiere del crédito para la compra. Y que son contadas las operaciones en que se apela a un financiamiento bancario y, en tal caso, son montos menores, necesarios para completar la operación.
Al igual que en otros barrios, las superficies totales construidas oscilan entre 2.000 a 3.000 metros cuadrados, con diferentes variantes según el segmento al que se apunte: tipo loft, departamentos de 1 o 2 dormitorios o bien semipisos, con cocheras optativas. “Hay que considerar que los precios topes en Caballito para lo más exclusivo, rondan entre U$S 1.100 a 1.200, el metro”, puntualiza la empresaria. Los que no admiten comparación con los valores que se solicitan en la zona Norte entre U$S 1.400 a 1.500 y menos aún con Puerto Madero, en donde superan U$S 2.000, el metro.