MACRI BUSCA VENDER LOTES PUBLICOS EN CATALINAS CON EXCEPCIONES AL CODIGO EN LAS ALTURAS

 Sábado, 29 de Noviembre de 2008

EL PAIS ›

Millones de razones para hacer supertorres

Son tres terrenos concesionados como estacionamientos y estación de servicio. El PRO busca poder venderlos con una excepción para construir torres de 110 y 150 metros por un valor de más de 500 millones de dólares.

 

 Por Sergio Kiernan

El gobierno porteño acaba de enviar a la Legislatura dos proyectos de ley para activar la Inmobiliaria Macri. El primer proyecto es breve y pide desafectar tres valiosos terrenos de propiedad pública en la manzana de las torres de Catalinas Norte para poder venderlos. El segundo es más largo y oscuro, porque se pide crear una rara excepción al código para construir supertorres. Si se aprueba la ley, alguien hará el hermoso negocio de alzar un edificio de 150 metros de altura en la esquina de Alem y Córdoba, caso único en el microcentro porteño.

Los tres terrenos son conocidos para cualquiera que visite el centro. El mayor, de casi seis mil metros cuadrados, es el de la estación de servicio que toma toda la cuadra de Córdoba entre Alem y Madero. Los otros dos son los estacionamientos entre las torres de oficinas de Catalinas, ambos con entrada sobre Madero al 1100, de casi cinco mil y casi cuatro mil metros cuadrados, respectivamente. El código actual define estos terrenos como LM-1, LM-10 y LM-13, y dice que "sólo podrán destinarse a la guarda de automóviles y las instalaciones complementarias de ese uso principal, tales como estación de servicio, etc.".

Esto explica que el primer proyecto de ley, el 2454, sea de apenas un par de carillas pidiendo que se desafecten del dominio público los tres terrenos, que se permita su venta por subasta pública y se destine lo ganado "al Ministerio de Educación, con destino a las obras nuevas que se inicien a partir del ejercicio fiscal 2009". El realmente complicado es el segundo proyecto, el 2874, que cambia completamente el uso y la reglamentación de los terrenos.

Este proyecto de ley es muy técnico y sus primeros tres artículos eliminan o desconectan anexos e incisos de la actual legislación, en un burocratés de primera agua. La cosa comienza a aclararse a partir del artículo cuarto, que elimina un párrafo de la actual codificación que dice que "las demás superficies sólo podrán destinarse a áreas de parque o espacio público". Es el quinto artículo el que empieza a mostrar qué se va a agregar, con lo que el negocio empieza tomar forma.

Metros y yapas

El texto arranca explicando que los nuevos edificios no pueden estar a menos de 24 metros de los ya existentes, ni a menos de seis de las líneas de vereda o de terreno. En los que dan a Madero, se alejan otros tres metros para ensanchar en el futuro la vereda. Para que sean verdaderas torres, los edificios pueden ocupar sólo el 60 por ciento de los terrenos.

Hasta ahí, el texto no difiere en particular de las reglamentaciones que suelen afectar a las torres. Pero el sexto párrafo es el suculento: "La altura mínima de los edificios a construir será de 73 metros". Sucede que esta cifra, 73 metros, es justamente la altura promedio de las torres de esa manzana, con lo que ponerla de altura mínima es una renta extra. La altura máxima que se permitirá a estas torres es de 150 metros para el terreno más grande, y de 110 metros para los otros dos. El doble y un cincuenta por ciento de regalo.

El proyecto de ley es tan prolijito que hasta aclara cuántos metros se podrán construir en las supertorres: 61.000, 44.500 y 41.500, respectivamente, un total de 147.000 metros cuadrados incluyendo tres niveles de subsuelos en cada edificio.

Como para que no se pierdan algunos metritos tan útiles, el proyecto aclara que las supertorres pueden tener recovas de hasta seis metros de profundidad y seis de altura, pero que esos metros no se contarán en el total de la construcción: una yapa para los desarrolladores. También se aclara que si el futuro dueño y constructor quiere donarle a la ciudad sus jardines como espacio público, la donación no se descuenta de la fórmula, no sea cosa que tanta generosidad no sea recompensada. Y, por supuesto, esto significará que la ciudad tiene que mantener lo que físicamente seguirá siendo el jardín de una torre.

Los usos de estos edificios son bastante específicos y el proyecto aclara que no podrá haber ningún tipo de iglesia o templo, mercado, feria, club, local de pompas fúnebres, corralón, comercio mayorista o escuela, excepto los jardines maternales que suelen aparecer en megaoficinas. El destino de estas moles es específicamente limitado a poner oficinas y los espacios comerciales de la planta baja se concentrarán en darles servicios y alimentar a los oficinistas.

Las cuentas

El negocio final es impresionante. El arquitecto Alfredo Matteoli, gerente de inmuebles comerciales de la firma Izratzoff, explicó a Página/12 que la manzana de Catalinas Norte es el corazón mismo de la zona prime de oficinas de la ciudad. Es un ámbito que arranca en la Recova cercana a Plaza San Martín, cruza a Puerto Madero y toma partes de la zona del Bajo, tocando la city. Los valores en la zona son realmente muy altos.

No sorprende que el terreno más caro de los tres a vender sea el que recorre 99,99 metros de frente sobre la avenida Córdoba. El metro de terreno en esa zona, con licencia para construir 150 metros de altura (unos 50 pisos), es de 1600 dólares, con lo que el lote bien vendido significa 97.600.000 dólares. Los otros dos terrenos, sobre Madero 1130 y 1180, resultan algo menos caros: el arquitecto Matteoli admitiría ser feliz por venderlos a 1300 dólares el metro. Esto significa 57.850.000 y 53.950.000 de dólares respectivamente. El total de la operación podría superar los 200 millones de dólares.

Quien lograra estos terrenos de oro no tendría que temer más a que una invasión extraterrestre, o una nueva Edad del Hielo. El metro construido de oficina nueva o a estrenar en la zona no baja de los 3500 dólares. Los tres edificios pueden valer la fantástica cifra de 514.500.000 de dólares. La renta potencial es calculable pensando que una oficina en Catalinas se alquila al uno por ciento del valor del metro cuadrado, por mes. El negocio más simple, el de construir para alquilar, rendiría entonces cinco millones de dólares por mes.

El apuro

Con semejante calibre de dólares, no extraña que el PRO haya pisado el acelerador para aprobar rápidamente la venta y las excepciones. Este martes tendrá lugar en la Legislatura un evento bastante raro, una sesión conjunta de asesores de las comisiones de Planeamiento y de Presupuesto. Cada proyecto de ley recorre en el Legislativo local un camino específico de comisiones, que varían de acuerdo con el tema a tratar. Los asesores de los diputados son los primeros en debatirlas y dar su parecer, algo formalizado en el procedimiento parlamentario.

Lo que es raro es que se junte más de una comisión al mismo tiempo para tratar algo. Esta es una señal segura de interés del oficialismo. El plan es que los asesores den su despacho rápidamente, para que el 9 de diciembre los diputados de ambas comisiones, nuevamente sesionando en conjunto, lo aprueben. Así se podría llegar a votar la venta y sus excepciones antes de fin de año, sin necesidad de pasar el tema a extraordinarias o de prorrogar el período de sesiones.

Un detalle que llamó la atención a quienes vieron el proyecto de ley es su precisión, nada común en un gobierno que hace cosas como poner postes de alumbrado en el Casco Histórico para desayunarse con que están prohibidos por ley. Más que por arquitectos, el texto parece escrito por un profesional inmobiliario que tiene conciencia plena de que el valor de un terreno es directamente proporcional a la carga de construcciones que se le puede encajar encima. De ahí que las dos leyes marchen juntas: sin hacer la "excepción", no hay negocio.

Lo que no se tuvo en cuenta es el impacto que tendrá una megatorre de 150 metros de altura en pleno centro. Si esto se cumple, los porteños tendrán el edificio más alto de la city y uno de los más altos de la ciudad en pleno Alem y Córdoba. Como la zona ya está saturada de tránsito y personas, no hace falta gran imaginación para entender qué efectos tendrá este agregado. Los proyectos guardan silencio sobre este aspecto y ni siquiera mencionan la posibilidad de un estudio de impacto ambiental. Lo único que se dice es que vender para construir torres es "una mejora urbanística" que "dote al área de servicios adecuados y de amenidad urbana, y se procure la integración del conjunto y su conectividad con el Area Central, Dársena Norte y Puerto Madero".

Por alguna razón, el Ejecutivo porteño considera que las torres hacen la felicidad de alguien más que los intermediarios que tendrá este fabuloso negocio.

Por los caminos de la ciudad difusa

CIENCIA › DIALOGO CON PABLO CICCOLELLA, DOCTOR EN GEOGRAFIA

Agotado, exhausto, golpeado por la geografía incomprensible de una ciudad que no consigue comprender, el jinete se acerca a quienes estudian el cambio y esa forma del olvido que ha dado en llamarse permanencia.

 Por Leonardo Moledo

–Usted es el director del Instituto de Geografía de la Facultad de Filosofía y Letras de la UBA.

–Eso dicen.

–Y es geógrafo.

–Licenciado y profesor en Geografía por la UBA, doctor en Geografía, ordenamiento territorial y urbanismo en la Universidad de París III. En realidad, yo aquí cumplo tres roles bien diferentes y complejos. Uno es la gestión del Instituto: garantizar los mínimos requisitos para que se puedan producir conocimientos aquí adentro. Por otra parte, como la mayoría de mis colegas, soy docente de la carrera de Geografía de esta facultad, a cargo de dos cátedras. Y, además, soy director de un proyecto de investigación.

–¿En qué?

–Crecimiento económico y fractura socioterritorial en la poscrisis metropolitana.

–Es un poco largo.

–En realidad nuestro equipo tiene un acervo de producción de conocimientos sobre las transformaciones y las dinámicas de la Región Metropolitana de Buenos Aires (Capital Federal, el Gran Buenos Aires y unos 15 partidos más que formarían la tercera corona). Todo eso, para nosotros, configura una única cuenca funcional en términos de producción, trabajo, movimientos cotidianos, mercados inmobiliarios. Para nosotros ésa es la metrópoli real y, aunque hay discontinuidades urbanas, lo consideramos un núcleo funcional grande que alberga a unos 14 millones de habitantes.

–¿Qué es lo que cambió y qué es lo que permaneció en esta metrópoli?

–Bueno, en términos de permanencia se observan bastante intactas ciertas tendencias que observamos en los ’90. Procesos que tienden a la formación de lo que en Europa se llama “ciudad difusa”.

–Una ciudad difusa... qué lindo término... lo voy a usar en el título. ¿Qué es?

–Una ciudad cuyos suburbios crecen casi hasta el infinito. A eso le llamábamos “hinterland”: el área de influencia de una ciudad, hasta dónde llegaban los fenómenos que tenían que ver con la producción, la distribución, la influencia política y social. Eso es lo contrario de la “ciudad compacta”, que tiene los límites más precisos. Hoy las grandes ciudades han formado una especie de red urbana o archipiélago urbano que el desarrollo del transporte contribuye a mantener más o menos unido. En Europa eso ocurre con los trenes de alta velocidad; aquí con las autopistas: de alguna manera permite que cosas que están a 90 kilómetros funcionen como un todo, por más que en el medio encontremos hiatos pastoriles, ganaderos.

–¿Y qué es lo que permanece en la ciudad difusa?

–Lo que permanece en los 2000 en términos morfológicos es una cierta tendencia a la agudización de un proceso de suburbanización, que consolidaría este modelo de “ciudad difusa”. Hasta los años ’70 se podía pensar que el modelo respondía al de la ciudad compacta, pero luego esto se revirtió. El paradigma de la ciudad policéntrica y desparramada en esa época era Los Angeles.

–Y ahora Buenos Aires se parece a Los Angeles.

–No sólo Buenos Aires; por eso se habla de proceso de “angelización” de las metrópolis sudamericanas. También permanece la tendencia a la consolidación de una estructura socioterritorial históricamente desigual. Eso no ha cambiado mucho: todo el desarrollo inmobiliario posterior a la crisis de 2002 repite más o menos los patrones de desarrollo de los años ’90 (con algunas pocas excepciones, como Barracas). Pero los núcleos centrales siguen siendo Puerto Madero, Belgrano, Núñez, Caballito.

–Y los vecinos que protestan por las torres.

–Efectivamente, se ha generado una cantidad de movimientos sociales que resisten este proceso de verticalización y de densificación urbana que las normas, efectivamente, permiten. El Código de Planeamiento Urbano lo permite y, a pesar de eso, vecinos de distintos lados de la ciudad plantean que habría que poner en tela de juicio no sólo la altura de los edificios sino el proceso de densificación en sí, que tiende a desnaturalizar ciertas morfologías que forman parte de la identidad de algunos barrios (los casos de Caballito y Palermo son emblemáticos).

–Eso es una novedad, ¿no?

–Efectivamente: muchos ciudadanos han tomado conciencia de que la ciudad es mucho más que lo que los rodea (la plaza de la vuelta, el bache en la calle, el policía en la esquina), que era un poco la agenda de los ’90, y empezaron a pensarse como parte de una ciudad más grande y con sus singularidades.

–¿Qué tiene de singular Buenos Aires?

–En el contexto de la ciudad latinoamericana, Buenos Aires es una ciudad que todavía no ha sido arrasada por procesos de modernización agresiva o de renovación urbana. Si uno anda por San Pablo o por Santiago, uno siente que esas ciudades parecen haber sido verdaderamente arrasadas por un proceso muy agresivo de renovación urbana. A gran escala, van desapareciendo ciertas formaciones (acá podríamos hablar de la casa chorizo) y son reemplazadas por otras mucho más grandes (torres). Eso acá pasa, pero el proceso no ha sido tan intenso como en otras ciudades.

–Pero Buenos Aires no conserva mucho patrimonio histórico.

–Buenos Aires ha logrado mantener en pie cierto patrimonio, no de la ciudad colonial, sino de principios del siglo XX: una arquitectura neoclásica y europeizante que hace de Buenos Aires una ciudad bastante singular frente a la monotonía que uno puede observar en otras ciudades del continente. Es singular, también, desde el punto de vista urbanístico: es una ciudad relativamente ordenada (aquí me refiero a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires), que en cierta medida hace que el turismo internacional quede encantado. Además está la movida cultural, el tango, que contribuyen a crear una personalidad específica muy interesante. Creo que esa cuota de cosmopolitismo arquitectónico la hace única.

–Me estaba contando, antes de esta breve oda a nuestra ciudad, qué es lo que cambiaba y qué lo que permanecía.

–Sí. Le estaba diciendo que permanece una cierta planificación morfológica, la fractura social y territorial. Ha aumentado la cantidad de salarios medios necesarios para acceder a una vivienda, tanto en La Boca como en Palermo (aunque en este último aumentó 7 veces más). La fractura entre Recoleta y Parque Patricios, por decir un ejemplo, siempre existió, pero se hablaba de una duplicación del valor. Hoy podemos encontrar casos extremos donde esos valores se quintuplican. Aparece Puerto Madero como otra opción de altísimo proceso de valorización en contraste con toda la zona sur. Caballito ha tenido también un proceso de valorización muy fuerte del suelo, que se ha orientado a los sectores de ingresos medios altos y altos. Tampoco ha aparecido una opción masiva vinculada a los sectores populares. Hasta aquí, más o menos, lo que permaneció. Lo que hay de nuevo tiene más que ver con la esfera de lo económico: la reinstalación de ciertos procesos productivos que estaban en germen. La ciudad vuelve a ser un ámbito de producción.

–¿De qué?

–Por ejemplo, de industrias culturales. No es casualidad que Buenos Aires tenga un liderazgo en ese aspecto: se trata de una recuperación del rol productivo. Pero también se ha fortalecido enormemente la actividad turística receptiva. Se ha armado, por ejemplo, una suerte de “cluster” con el tema del tango: el tango como producto discográfico, como espectáculo, como academia, como proceso de experimentación en la calle. Allí aparecen, tímidamente, nuevos nichos para desarrollar por la industria inmobiliaria. Irrumpen nuevos barrios con un novedoso desarrollo inmobiliario inexistente en los ’90. Lo que hay de nuevo, entonces, es la insinuación de una expansión territorial que antes estaba concentrada en muy pocos lados (sin llegar al sur de la ciudad, que sigue siendo un gran vacío, en parte por la ausencia de políticas estatales). La otra novedad es el hecho de la aparición de nuevos asientos marginales. Aparecen ocupando lugares del mapa nuevos 20 o 30 asentamientos, pequeñas villas miseria, que no existían. Es una novedad territorial que tiene que ver con un proceso que no es nuevo: la pauperización de la sociedad argentina en general.

–En Río de Janeiro, las favelas están en el medio de la ciudad, o, por lo menos, son visibles... ¿Acá está pasando eso?

–Menos, porque la topografía es más avara. En Río lo que ocurre es que las villas están situadas en las laderas de los morros, lo que las hace muy visibles. En Buenos Aires esto no se da. Además, dentro de la ciudad de Buenos Aires la incidencia del hábitat precario no es tan alta como en otras ciudades latinoamericanas. Si uno tuviera que dar cuenta del conjunto de la situación de precariedad habitacional, estamos en el orden del 10 por ciento.

–Pero las villas han crecido mucho.

–Sí. El proceso de marginalización ha seguido vigoroso en los últimos años. Tal vez tenga que ver con la cantidad de inmigración desde el interior o desde países limítrofes. El lugar donde es brutalmente visible la villa miseria en la ciudad es en la autopista Illia, cuando uno va hacia la Costanera. Es la situación más parecida a la de Río: uno atraviesa la villa de punta a punta... Pero en el caso de Buenos Aires hay que ir en busca de las villas, no forman parte del paisaje. Otra novedad es la verticalización dentro de la villa miseria: se ha generado un mercado informal dentro de la villa miseria, donde las viviendas se venden en 30 a 40 mil pesos. Se alquilan habitaciones a precios que no varían demasiado con respecto a las pensiones. Digamos que con eso tiene un panorama bastante completo de lo que cambia y lo que permanece.

–Creo que sí.

–La idea ahora es trabajar sobre cuáles serían las principales evidencias territoriales, sociales y económicas de la etapa de la poscrisis. Así que nos vemos en un tiempo para que le cuente los resultados

"Se ha diezmado el patrimonio cultural"

Lo dice el arquitecto Daniel Schávelzon

Por Carmen María Ramos 
Para LA NACION 

Las políticas patrimoniales aplicadas en el país tienen problemas graves que no se deben sólo a una mala práctica, sino a la ausencia de una acción coherente, pública y privada, respecto de la herencia cultural. El que lo afirma es Daniel Schávelzon, arquitecto de 58 años, con una maestría en restauración de monumentos arqueológicos y un doctorado en arquitectura precolombina (México, 1981 y 1984).

"El nuestro es un patrimonio que ha sido diezmado y cada día es menos lo que nos queda", dice quien desde hace más de 30 años se especializa en arqueología histórica en áreas urbanas.

Sus trabajos son reconocidos por haber descubierto el valor de lo que encierra el subsuelo de Buenos Aires. Creó y dirige, desde 1991, el Centro de Arqueología Urbana; el Area de Arqueología Urbana en el gobierno porteño, desde 1996, y el Area Fundacional de Mendoza, desde 1988, entre otros. Es profesor titular de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA, e investigador principal del Conicet.

Autor de más de 300 trabajos en revistas científicas y de divulgación de diferentes países, ha publicado una treintena de libros sobre temas de su especialidad; entre otros,Arqueología de Buenos Aires , Historia del comer y del beber en Buenos Aires , y Mejor olvidar. La conservación del patrimonio cultural argentino .

- El título de su último libro es elocuente: Mejor olvidar . ¿Tanto maltratamos los argentinos nuestro patrimonio?

-Sí, más de lo que podemos soñar en nuestra peor pesadilla. Porque primero debemos definir bien cuál es, o cuál era, nuestro patrimonio verdadero, y luego ver si, por preocuparnos de cosas que no eran sustanciales, dejamos de lado lo importante. No hace falta recordarle a nadie que la Casa de la Independencia de Tucumán fue hecha en 1942; el Cabildo, en 1939, y todos los monumentos que representan nuestra independencia han sido, en el mejor de los casos, profundamente alterados. Si ellos fueron tratados así, ¿qué decir de lo demás? Pero también hay otras miradas: lo que hoy es una subsecretaría del gobierno de la ciudad era, hace sólo diez años, media docena de personas de buena voluntad que hacíamos lo que podíamos. Y antes de 1996 éramos, simplemente, enemigos a combatir. Hoy existe un casco histórico, donde se sostiene una postura. Recordemos que por proponer la preservación de San Telmo, en la década de 1970, a José María Peña lo amenazaron en público y por escrito. Hoy existe en Buenos Aires una carrera de restauradores-conservadores y hay en el país media docena de posgrados, lo que no es algo menor. El tema está en los medios. Por algo es.

-¿Puede resistir la conservación ante la presión inmobiliaria?

-Nadie quiere que alguien pierda dinero. Por eso existen sistemas de intercambio de metros cuadrados por construir de un lugar a otro y diversas medidas similares ya ensayadas en el mundo. Que a nuestros arquitectos o urbanistas o funcionarios no se las enseñen es otra cosa.

-¿Cómo resolvería el tema de casas de valor patrimonial que sus dueños quieren vender como terreno para levantar torres?

?No tenemos un Estado que las compre y compense las pérdidas, como en muchos países. En algunos sitios, una propiedad aumenta su valor por cada año de edad. Buenos Aires tiene la misma cantidad de habitantes que hace 50 años. ¿Por qué necesita aumentar tanto su escala? No lo sabemos; nadie estudió el tema. Se ha preferido plantearlo en términos de conflicto, en lugar de buscar alternativas. Se gana un tiempo que es el enemigo de la preservación, porque cada casa que cae es otra pérdida.

-¿Cómo entender casos de preservación como los docks de Puerto Madero, finalmente rodeados de torres, como una barrera de hormigón que separa más a la ciudad del río?

-Eso es un absurdo que, entre otras cosas, fue la causa de que Buenos Aires no fuese declarada patrimonio de la humanidad por la Unesco. Gracias a esa barrera frente al río, nos inundamos, y el agua no se escurre por las napas. Lo estamos pagando muy caro. Hay que seguir una historia del pensamiento preservacionista, para tratar de encontrar dónde se cometió el error, dónde se bifurcaron los caminos. El otro pensamiento, el del mercado desaforado, no necesitamos estudiarlo: lo conocemos. Quien no entienda que el ?torricidio? de la ciudad lo que ha creado es subdesarrollo, y no desarrollo, o mira para otro lado o confunde las cosas. Que le convenga, de acuerdo, pero no confundamos el interés privado con el colectivo.

-¿Hubo una evolución en el concepto de patrimonio?

-Sí. Hoy ya entendemos que no son patrimonio sólo los símbolos del nacionalismo, de lo militar y lo clerical. ¿Quién puede decir que una creencia es más importante que otra? ¿Quién puede asumir que un culto formal es más importante que la Difunta Correa? Durante mucho tiempo se discutió acerca de qué cosas componían nuestro patrimonio. Ahora, además, nos preguntamos quiénes eran los que tomaban las decisiones en nombre de todos, por qué nos quedamos afuera tantos de nosotros. Hace un siglo, el tema era de amateurs, coleccionistas y abogados amantes del arte. Después fue de los arquitectos. Ahora surgen los restauradores formados como especialistas. Por suerte, todo cambia.

-Ese Mejor olvidar del título de su libro, ¿es algo definitivo o hay un futuro con el que ilusionarse?

-Soy positivo. Intento construir racionalidad, pero lo destruido, lo sacado legal o ilegalmente, ya no está más, ni va a volver. El patrimonio se pierde de una vez. Si es por culpa de otro o por error nuestro, da lo mismo: se acabó. Ese es, en realidad, el comienzo sobre el que debemos reflexionar: que no hay marcha atrás y que lo que discutimos es mejorar nuestra calidad de vida, no mantener mausoleos. El tema no se resuelve con declaraciones o carteles en la calle o folletos en color. Ni siquiera con leyes, sino con políticas culturales serias. Ni más ni menos.

Prioridad peatón: promesa con trampa

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1058693

Por Norberto Chaves
Para LA NACION

El proyecto de intervención física sobre el Casco Histórico de Buenos Aires -Prioridad Peatón-, cuya piedra de debate ha sido la "peatonización" de la calle Defensa, fue objetado por los vecinos y suspendido por la justicia porteña. Esta suspensión inicial, ahora negociada, podría considerarse, en principio, un triunfo de la cultura urbana frente a la tendencia globalizadora, predominante en las políticas oficiales de desarrollo urbano; pues las implicaciones de tales políticas son mucho más graves que las denunciadas por los propios defensores del barrio.
Los objetores del proyecto, con sólo defender el actual carácter barrial del Casco Histórico, han puesto el dedo en la llaga del dilema tipo de todo plan de recuperación: perder lo "recuperado". Sobran los antecedentes que dan prueba de dicho riesgo y, entre los casos más conocidos, está la degradación del Casc Antic de Barcelona, ciudad tomada como modelo por los apólogos de la conversión de las áreas de interés histórico en parques temáticos que atraigan un alto flujo de consumidores, ajenos a lo que fuera un barrio de vecinos.
Tomemos como ejemplo aquella "piedra del escándalo": la "peatonización" de una calle de un barrio histórico con interés simbólico y paisajístico. De ello, Barcelona nos brinda un ejemplo inmejorable: la veloz reacción en cadena de la degradación social, cultural y física del barrio. El encadenamiento de causas-efectos es aproximadamente el siguiente.
"Peatonización". Incremento del flujo de paseantes atraídos por la oferta escenográfica. Subida inmediata de los valores inmobiliarios. Expulsión de vecinos por inaccesibilidad a los nuevos alquileres o por venta de sus propiedades sobrevaluadas. Ingreso de empresas comerciales con capacidad financiera, atraídas por el flujo. Nuevo incremento del flujo. Consiguiente recambio socio-cultural del barrio. Sustitución del comercio de barrio por el comercio de abalorios y curiosidades (suvenires, gadgets, diseño, moda) y de ocio (bares de "tapas", cadenas de restaurantes, "mendigos cualificados" como las estatuas humanas). Decoración caricaturesca del barrio como parque temático. Nuevo incremento del flujo de personas ajenas al barrio, no identificadas con él. Predominio de comportamientos descomprometidos, masificados. Bullicio nocturno. Creciente suciedad que excede las capacidades de los servicios de limpieza. En síntesis: muerte del barrio.
Las calles principales del Casc Antic de Barcelona han sido tomadas por extraños: tanto los que allí compran como los que allí venden son invasores. A los vecinos se les ha expropiado su barrio y los que resisten cuelgan carteles en sus balcones clamando: "¡Silencio: aquí vive gente!".
En la degradación de un barrio, el flujo de curiosos es mucho más depredador que el automóvil. Lo que modifica el perfil del barrio no son los vehículos, sino los peatones. La transgresión de la tipología urbana implícita en la "peatonización" de áreas históricas no es entonces un mero cambio paisajístico; pues desencadena un cambio sociourbano indudablemente negativo.
¿Cuál ha sido la argucia que da luz verde a estos operativos, librándolos de toda sospecha? Simplemente, la milenaria táctica de ocultación de los verdaderos fines. Las obras de remodelación de los centros históricos rara vez van acompañadas por la difusión pública de sus reales objetivos. Se habla de "puesta en valor", "recuperación", "dignificación", "revitalización", "modernización" para darse por supuesto que dichos términos significan mejoras obvias para el barrio, cuando no lo son.
Una formulación satisfactoria de cualquier intervención sobre un área urbana con valor patrimonial debe partir de una serie de definiciones previas que blanqueen motivos y fines del operativo, a saber:
1) Explicitar el perfil actual del barrio y sus valores, físicos y, primordialmente, socioculturales.
2) Tomar posición ante ese perfil urbano, o sea, refrendar el actual o proponer explícitamente un perfil distinto.
3) Diagnosticar, en función de lo anterior, las características favorables y las desfavorables al perfil propuesto.
4) Proponer las medidas pertinentes, con las garantías de que no desaten efectos secundarios perniciosos.
Estas definiciones, explícitas y claras, permitirían, antes de actuar, ser consensuadas con los vecinos; que no sólo "se alojan allí", sino que reconocen en ese barrio su lugar, el lugar que les pertenece y al cual ellos pertenecen. Podrá entonces definirse democráticamente si hace o no falta intervenir y, en caso afirmativo, determinar el sentido y las características de la intervención. Y formular así un proyecto serio, o sea, respetuoso con los reales dueños del barrio.
Pero los proyectos municipales no suelen blanquear los fines ni prever los efectos secundarios (que suelen ser los perseguidos) ni, mucho menos, consensuarlos con los vecinos. Los gobiernos municipales no se asumen como reguladores y equilibradores de la vida urbana, sino como dueños de la ciudad y socios de quienes lucran con ella. Los proyectos aparecen, por lo tanto, sin argumentación de fondo. Toda "mejora" es dada por válida per se: restricción de la circulación de vehículos, aumento del nivel de iluminación, incorporación de equipamiento "de diseño", etcétera, aparecen como medidas en sí mismas progresistas, cuando llevan latente un alto riesgo de efectos secundarios negativos; medidas con que se mata a la gallina de los huevos de oro: las supuestas mejoras se transforman rápidamente en "peoras".
Por ignorancia o encubrimiento, la gestión urbana elude el hecho obvio de que un centro histórico con perfil urbano de barrio de vecinos es un área frágil, ultrasensible, en la que toda alteración de sus características físicas constituye una potencial amenaza de alteración del sistema de actividades que cualifica al barrio como tal. Este fenómeno se repite ciudad tras ciudad, y hoy se instaló en un barrio emblemático de Buenos Aires.
El Casco Histórico de Buenos Aires disfruta -todavía- de un sorprendente equilibrio entre vida propia, interna y concurrencia externa a su oferta esencialmente cultural. Toda intervención -de realizarse- debería apuntar a consolidar ese frágil equilibrio y no a acelerar el previsible proceso de desnaturalización del barrio.
El proyecto Prioridad Peatón es, en realidad, la forma encubierta de otra prioridad: la de rentabilizar el barrio como cluster de consumo para beneficio de inversores y usuarios ajenos al lugar. A los efectos prácticos, resulta irrelevante si el gobierno de la ciudad actúa por ignorancia o por intereses propios. El proyecto debe ser interrumpido, e implantarse el principio de "no innovar", para bloquear todo proyecto que no cumpla con las exigencias de rigor en todo plan urbano social y altamente responsable.
El autor es asesor en identidad y comunicación institucional, profesor en temas de arquitectura, diseño y comunicación. Es vecino de Casc Antic de Barcelona desde 1977.


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Fuerte caída en la venta de inmuebles en Buenos Aires

Por Oliver Galak 
De la Redacción de LA NACION 

Una combinación de factores internos y externos, de causas específicas del mercado inmobiliario y de datos de la economía general produjeron en agosto una fuerte caída en la venta de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires.

En ese mes se autorizaron 5654 escrituras de compraventa por un monto total de $ 1285,5 millones, lo que representa una caída del 23,13% sobre el dinero involucrado en las operaciones de agosto de 2007. La cantidad de operaciones cayó, en términos interanuales, un 13,28%, según datos difundidos ayer por el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

En lo que va del año, sólo el mes de marzo (cuando estalló el conflicto del campo) había presentado una caída similar o incluso superior. En el acumulado de los dos primeros cuatrimestres del año, la cantidad de escrituras fue levemente superior a la del mismo período de 2007 (una suba de 0,56%); medidas por monto, el alza fue más significativa: 9,44% de crecimiento respecto de los primeros ocho meses del año pasado.

Comparada con julio, la cantidad de operaciones cayó un 17,44% y el monto involucrado descendió un 15,26 por ciento.

Fuentes del mercado atribuyeron estas caídas a diversos factores, entre los que se encuentran el enfriamiento de la economía argentina, la incertidumbre causada por la situación internacional y la implementación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) por parte de la AFIP.

"La caída en las escrituras responde al enfriamiento de la economía del país", afirmó Víctor Di Capua, presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. "Ya no hay nuevas compras de lotes, como había el año anterior para nuevas construcciones."

La institución que preside presupuestó para el período comprendido entre el 1° de julio de este año y el 30 de junio de 2009 una baja del 15% en la cantidad de escrituras sobre el ejercicio anterior. "Nosotros ya calculábamos que la tendencia era la de un amesetamiento a la baja", indicó Di Capua, aunque aclaró que en el mediano plazo la crisis de los mercados internacionales podría derivar en que más gente se vuelque "en el refugio de los ladrillos" y haga remontar la actividad inmobiliaria.

De los datos difundidos ayer se desprende que la propiedad promedio vendida en agosto costó 227.374 pesos, casi 30.000 pesos menos que la unidad promedio transferida un año atrás.

Según el presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Horacio Bielli, esto podría haber ocurrido porque "con el tema del COTI [lanzado en abril para blanquear el valor de las propiedades] se han retirado del mercado inmuebles de gran valor, y eso ha disminuido la oferta".

El presidente de JT Inmobiliaria, Jorge Toselli, señaló que "recién en septiembre y octubre se está notando una mejor predisposición de los propietarios a inscribir sus inmuebles en el COTI". En agosto todavía se registraba una cierta reticencia a esta nueva modalidad por parte de los dueños de casas y departamentos de precios superiores a los $ 300.000 (el piso para entrar en el nuevo registro de la AFIP).

Falta de crédito

Respecto de la caída en las escrituras, Toselli mencionó "la falta de crédito" como principal factor que frenó el crecimiento en las operaciones de departamentos chicos. "Además, el conflicto del campo continúa y nosotros vendíamos mucho a la gente del interior. En todo el año hemos vendido sólo dos departamentos a dos personas del interior, mientras que el año pasado vendíamos 7 u 8 por mes", graficó.

Bielli sostuvo que la caída en la venta de inmuebles en territorio porteño está relacionada con "la desaceleración de la actividad en general" y en particular con el alza de precios. "El problema inflacionario es el que más está complicando el sector, porque los costos de la construcción siguen subiendo y el mercado ya no aguanta un incremento en los precios", añadió.

Por su parte, Roberto Tizado dijo que la baja no se notó en el sector en que se especializa su inmobiliaria: clientes de mayor poder adquisitivo, que compran en toda la zona norte. "En cambio, zonas más típicas de la clase media, como Flores, Almagro o San Telmo son mercados que requieren de crédito hipotecario, y la inexistencia de crédito provoca que se resientan las ventas", sostuvo.

Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos

Fecha: 04/09/2008 - Fuente: Buenos Aires Económico - 

Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos de los desarrolladores:

La disponibilidad de m2 y los bajos costos impulsan el crecimiento de la zona

NEGOCIOS negocios@buenosaireseconomico.com

Mientras la cantidad de metros autorizados a construir disminuye significativamente, se observa un fenómeno que tiene que ver con el posicionamiento y avance del barrio de Barracas sobre los elegidos de siempre a la hora de edificar.

Palermo, Caballito, Puerto Madero y Belgrano parecían ser los destinos inamovibles para todos aquellos que quisieran emprender algún tipo de desarrollo inmobiliario.

A pesar de que de un tiempo a esta parte la falta de espacios, sobre todo en la zona céntrica, desplazó el eje de la construcción hacia zonas como San Telmo o Barracas, este último está atrayendo actualmente cada vez más nuevos proyectos de real estate.

Las causas de este fenómeno se relacionan con la mayor disponibilidad de terrenos, una aceptable dotación de infraestructura de utilización pública y, por sobre todas las cosas, el valor del metro cuadrado.

Mientras que en Palermo el valor del metro cuadrado construido es de u$s700 y en Caballito Norte de u$s450, Barracas tiene valores que rondan entre los 200 y los 300 dólares, esto en lo que se refiere a construcciones nuevas de todo tipo.

Es por ello que Barracas se encuentra entre los cinco barrios que concentran en los primeros meses de este año, un tercio de la edificación planeada, según difunde un relevamiento realizado por el Instituto de Economía de la UADE.

De este modo, comienza a mutar el paisaje fabril que años atrás caracterizó al barrio sureño para darle paso, principalmente, a emprendimientos donde sobresalen los corporativos, lo que convertirá a la zona en un nuevo polo de oficinas debido a la carencia de espacios en el centro de la Ciudad.

Las empresas, al no contar con alternativas en edificios de mayor categoría, y ante la necesidad de mayor espacio en el corto plazo, se vieron forzadas a relocalizarse o expandirse en otro tipo de edificios.

Esos inversores que vieron la oportunidad en el reciclaje de edificios clase B, optaron por ingresar en el negocio a un costo menor de compra, aprovechar el menor tiempo para la puesta en marcha del edificio en comparación con la construcción nueva y beneficiarse de una mayor cantidad de oferta de metros cuadrados en zonas aún no explotadas como ser las ex fábricas, textiles, depósitos, etcétera. De todas formas, el lugar también comienza a concentrar gran cantidad de complejos de viviendas.

VARIABLES. A nivel general, en la Capital, teniendo en cuenta la ubicación y la cantidad de los metros posibles a construir, los precios son muy variables. La incidencia (el valor del lote en relación con lo que se puede construir) registra una variación entre de 400 y 1.000 dólares el metro cuadrado, según el barrio.

Los operadores hacen el siguiente cálculo: si se pagan 500/600 dólares de incidencia y se suman otros 600 de costo de construcción por metro cuadrado propio (a los que habrá que sumar IVA, Ingresos Brutos, Impuesto a las Ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso muy alto del orden de más de u$s2.000 el metro cuadrado, con lo cual se acota el target al que se dirigirá el proyecto. Por otra parte, salvo excepciones, no parece quedar mucha gente que esté dispuesta a pagar entre 3.500 y 4.000 dólares el metro cuadrado Del mismo modo se generaron otros polos de atracción en barrios tales como Flores, Coghlan, Núñez y Parque Patricios.

PERMISOS. En lo que conforma el conjunto de construcciones nuevas de todas las tipologías, se observa una disminución del 19,8% si se lo compara con el mismo período del año pasado.

De esas autorizaciones, el 43% del total se encuentran en Palermo, con un 12,4% de permisos; Caballito, con el 9,7%; Puerto Madero, con el 8,5%; Belgrano, con el 7,3%, y Barracas, con el 5 por ciento.

Si sólo se toma el segmento de viviendas nuevas, Barracas queda desplazado al sexto puesto, pero lentamente comienza a ubicarse entre los principales.

El sector de viviendas nuevas también experimentó una disminución al comparar los primeros siete meses de este año con los del 2007. La caída registrada, según la UADE, fue de casi el 30%, con un 46% de la superficie a construir concentrada en Caballito (11,7%), Palermo (11,4%), Puerto Madero (10%), Villa Urquiza (6,8%) y Belgrano (5,8%).

El relevamiento destaca que Puerto Madero sólo registró autorizaciones a construir viviendas nuevas en enero del 2008, lo cual bastó para posicionarse entre las zonas que lideran el segmento.

La Ciudad colapsaría dentro de 12 años

PERFIL BA SAB 6 SEP 2008    

 

SI NO HAY OBRAS, LLEGARÁ EL CAOS

El caos de tránsito de anoche fue otra señal de que la ciudad está al límite de recursos para satisfacer las demandas de su población estable, y el problema se agudiza con la diaria entrada y salida del habitantes transitorios del primero y segundo cordones del Conurbano que trabajan en el área metropolitana. Y este paisaje promete ser un paraíso frente a lo que los especialistas auguran para el futuro. Dos de los principales urbanistas de la Argentina pronostican que en diez años más, si no se hacen obras en las áreas más críticas, la Ciudad será inhabitable.

Por Euridice Ferrara

 

Anticipo. El tránsito en las horas pico: un desierto frente al panorama que aguarda a la ciudad.

El pronóstico es lapidario: si no se hacen urgentes obras de infraestructura y se redistribuye el espacio, en 2020 la ciudad “colapsará.” La ONU informa que en la actualidad más de la mitad de la población mundial, 3.300 millones de personas, vive en ciudades y prevé que en el 2030 esa cifra se duplicará. Aconseja emprender políticas globales para evitar agravar los problemas sociales y medioambientales.

Ante este panorama, la Ciudad de Buenos Aires no se comporta como una isla. Datos del INDEC indican que la población metropolitana de Buenos Aires incorpora cada diez años 1 millón 250 mil habitantes, y según el arquitecto Alfredo Garay, ex secretario de Planeamiento Urbano de la provincia y titular de Urbanismo en la facultad de Arquitectura de la UBA, “se estima que en 2020 se agregará el equivalente a una población de Rosario o Córdoba”.

Tal proyección es compartida por Juan Manuel Borthagaray, ex decano de la facultad de Arquitectura de la UBA y actual director del Instituto Superior de Urbanismo, Territorio y el Ambiente (ISU). Ambos profesionales advierten que, de no invertir y planificar a conciencia, la Ciudad de Buenos Aires tendrá, de aquí a diez años, 1 millón más de asentamientos, faltarán 150 mil casas, el transporte colapsará y las cloacas y el agua serán para unos pocos.

Asentamientos. Las ponencias de expertos en medio ambiente y urbanismo, presentadas en el último seminario Ambiente, Ciudad y Metrópolis en un encuentro organizado por la Defensoría del Pueblo porteña, concluyeron que las viviendas, los recursos naturales, el medio ambiente y el transporte serán cuestiones cruciales para planificar en un futuro inmediato. El arquitecto Garay prevé que “en diez años y de no invertir en la construcción de casas, habrá un asentamiento nuevo por cada vivienda que se levante”. En este sentido, Juan Manuel Borthagaray proyecta que “en diez años habrá 1 millón más de asentamientos en Buenos Aires, porque se está edificando más en departamentos lujosos, donde cada vez vive menos gente”. Por su parte, la Coordinadora de núcleos habitacionales informó a PERFIL que desde la crisis de 2001, la población en villas aumentó entre un 50 y un 300 por ciento; sólo en la Ciudad hay 180 mil personas viviendo en 18 villas.

Viviendas. Garay habla sobre la necesidad de planificar la construcción de viviendas: “El Plan Federal que implementó el Gobierno nacional planea construir 48 mil casas en el área. Pero se deberían edificar más de 30 mil viviendas por año, para que la gente tenga un hogar digno en 10 años. Concretamente, en la Provincia de Buenos Aires se necesitarán 300 mil viviendas nuevas y 600 mil refacciones y en la Ciudad, con 300 mil pobres, se deberían construir 150 mil unidades”.

Espacios verdes. Los especialistas que participaron del mencionado encuentro coincidieron en que “hoy hay un promedio de 2,7 metros cuadrados de espacios verdes por habitante” y que con las tierras públicas vacantes que hay en la Ciudad “este promedio podría elevase a 10, que es lo que piden las organizaciones ambientalistas internacionales”. Además, Garay estima necesaria “la creación de una entidad metropolitana que gerencie las tierras y no se las urbanice con parques industriales, countries y cárceles como las que bordean la Ciudad”.

Medio ambiente. Sólo en el Gran Buenos Aires, casi el 45 por ciento de la gente carece de cloacas y un 35 de agua de red y consumen agua de pozo. Según el ex funcionario “habría que duplicar la red de obras sanitarias”. La discusión latente entre los expertos es si se debe ampliar la misma cloaca central o hacer un sistema de redes autónomas y más chicas.

Transporte. Por su parte, Borthagaray analiza el estado de uno de los servicios que más cerca está de convertirse en el cuello de botella más crítico de la Ciudad. “Si no apostamos en serio al transporte público y masivo la situación es terminal, porque la cantidad de autos alcanzó su punto máximo de saturación. La única solución es que los coches no entren a las ciudades y que la gente se mueva en ómnibus, trenes, subterráneos, y bicicletas”. La clave del problema parece ser “crear una autoridad metropolitana que concentre la multiplicación de autoridades, planifique y regule de manera racional. Y crear un boleto intermodal con el que se pueda hacer combinación entre los diferentes medios de transporte”, agrega ex secretario. Con respecto a los trenes, “es necesario tener un mínimo de cuatro vías y duplicar el número de vagones, además de dejarlos impecables”. La tendencia mundial marca, además, la necesidad de reducir la cantidad de los pasos a nivel (ya sea soterrando vías o mediante puentes ferroviales).

Inversión. Todos estos temas se unifican en uno. Inversión. La Argentina crece casi al 9 por ciento anual, pero Garay advierte que “tenemos un problema de descapitalización y hay que invertir a través de un pacto metropolitano. En los años ‘30 la inversión fija era de un 5 por ciento del PBI y en 2001 no llegaba a 1. Hay que subir al 5 para que el crecimiento se condiga con una infraestructura urbana acorde.”

Trenes: caos e ineficiencia

Un tren varado en plena hora pico desató el jueves pasado una mañana de incidentes en la línea Sarmiento, en las estaciones de Merlo y Castelar. Más allá de las acusaciones del Gobierno nacional sobre quién ocasionó el incendio en los vagones y la pedradas violentas, lo cierto es que hace años se vienen dando incidentes en trenes y subtes a causa del enojo de los usuarios por el deficiente servicio que se presta. El problema sigue siendo el mismo: nace más gente, la población crece, quiere llegar en horario a sus trabajos y espera que haya una infrestructura urbana que les permita circular rápido y de forma segura. Pero nada cambia. La gente reclama mejor servicio y que quienes gobiernan piensen a futuro, planifiquen una estrategia coherente para el funcionamiento del servicio público y prevean las peligrosas consecuencias de seguir en estado de inacción.

El Gobierno estudia dejar afuera de los carriles exclusivos a los taxis

El Gobierno porteño está en una encrucijada y tiene serios inconvenientes para definir un tema más que sensible para avanzar sobre el caos de tránsito porteño: el rol de los taxis en los carriles exclusivos, próximos a inaugurarse.

Desde hace semanas, el subsecretario de Transporte porteño, Eduardo Moreno, se reúne con asiduidad con representantes de los taxistas, sin poder edificar un acuerdo.

A fines de julio pasado, después de una masiva movilización de los choferes, se firmó una “paz” por 120 días y ambos se comprometieron a abrir una mesa de negociaciones para resolver el tema en conjunto. El acta tenía una salvedad: el Gobierno no podía tomar ninguna decisión sin el aval de los taxistas.

Si bien el plazo de la tregua termina el 23 de octubre, el tiempo se agota porque la primera etapa de la ampliación de los carriles exclusivos que ya operan en algunas avenidas porteñas está pautada para el próximo lunes 15 de septiembre, en una semana.

Definición. Por eso, la paciencia del propio jefe de Gobierno, Mauricio Macri, se agota con cada “bajada de bandera”. Ayer exigió a sus funcionarios que pongan un punto final al conflicto esta misma semana sin falta. Ordenó que el subsecretario tome las deciciones necesarias y se haga responsable en persona del tema. Y de las consecuencias.

Por otra parte, la negociación podría dar un giro inesperado durante la reunión de este lunes entre el Gobierno y los gremios porque en la cúpula de la subsecretaría tienen casi decidido que los taxistas sin pasajeros se quedarán fuera de los carriles, al menos en las horas pico, de 17 a 20. También estudian extender la medida al resto del día.

El problema es que los choferes –con un gran poder público de negociación– quieren circular libremente por las vías preferenciales (dos carriles a la derecha) que se crearán en varias avenidas porteñas para aceitar el transporte público. No los convence la idea de que sea sólo un beneficio para los colectivos.

Su argumento es que si se quedan afuera cuando están desocupados, deberán levantar pasajeros de la mano izquierda. Esto les implicaría complicaciones operativas y una merma en el trabajo, porque la gente “está acostumbrada a parar taxis de la mano derecha”, aseguran.

Claudio Palmeiro, vocal del Sindicato de Peones de Taxi que dirige Viviani se mostró preocupado por el lento avance de las negociaciones y explicó que el Gobierno todavía no les comunicó que se quedarán fuera de los carriles. “No es lo que nos dicen en las reuniones”, aseguró y aclaró que los taxistas hicieron varias propuestas –como circular por un sólo carril, de los dos exclusivos – que están siendo evaluadas por los técnicos de la subsecretaría.

“Ya nos vimos bastante perjudicados por el aumento de las infracciones de tránsito en los últimos meses: pasamos de $ 40.000 a $ 300.000 por mes con las fotomultas”, aclaró para ilustrar que su gremio ya se vio bastante perjudicado con las decisiones de Gobierno.

Algunos especulan que los “negociadores” de Macri tiemblan cada vez que se sientan a debatir con el sindicato porque conocen el inmenso poder de Viviani en la Ciudad y el respaldo Nacional.

Los colectiveros, por su parte, tampoco están muy conformes: “Si el Gobierno deja que los taxistas circulen por los carriles y levanten pasajeros, más vale que no los implementen, porque no van a funcionar”, pidió Roberto Fernández, titular de la Unión Tranviarios Automotor (UTA). “A nosotros Macri nunca nos llamó para consultarnos nada, por eso este martes vamos a hacer una movilización a la Jefatura de Gobierno porteño”, amenazó indignado.