miércoles, enero 18, 2012

PUNTOS IMPORTANTES

José Azpiroz Costa, operador de la inmobiliaria Bullrich, analizó el mercado en C5N. Refirió que “está caro, porque está caro construir, porque no se construye por menos de u$s1.200 el metro cuadrado, y además está cara la incidencia de la tierra. Cuando comprás sos dueño del piso en el que vivís y en el porcentaje de terreno que ocupa la propiedad”.
“Se han vendido en los últimos diez años 12 millones de metros cuadrados que se edificaron 2 mil terrenos en Buenos Aires. No hay terrenos en Capital”, acotó. “El precio de la Coca Cola no es el mismo en el Sahara que acá a la vuelta de la esquina”, argumentó el agente de Bullrich.
“En 1999, en la época de (Domingo) Cavallo, el 32% de las operaciones se realizaban con crédito. Hoy no llegamos al 6% de operaciones realizadas con crédito, el resto es con plata sobre la mesa”, continuó Azpiroz Costa.
“Un tres ambientes hoy representa 60 salarios, para un hombre de clase media, en el segmento de 8 a 10 mil pesos. Hace diez años estabas más o menos en 25 salarios”, apuntó el corredor inmobiliario.

Las propiedades en Capital arrancaron el año con incrementos de hasta 20%

Las propiedades continúan como refugio de valor para los ahorristas. Pese a las restricciones para la compra de dólares y la reducción del número de operaciones típicas del verano, las cotizaciones siguen en alza
mercado inmobiliario es por naturaleza complejo y muy susceptible a los cambios que se produzcan en el escenario macroeconómico. Factor aglutinante de grandes inversores y pequeños ahorristas fue, en la última década, protagonista central de la expansión económica, a la sombra de la incertidumbre generada por otros activos financieros.
Si bien es difícil establecer con precisión la evolución de los precios por el variado abanico de propuestas, stock disponible según el barrio, calidad de construcción, antigüedad y ubicación, es indiscutible el incremento constante de las cotizaciones, que triplican las de la convertibilidad, por su valoración como cobertura contra la inflación y reflejo cabal del crecimiento económico.
Según estimaciones privadas, el año nuevo desembarcó con un notorio incremento de las cotizaciones, más allá de las restricciones que pesan sobre el mercado de cambios y que afectan los negocios, tradicionalmente nominados en dólares.
Un relevamiento realizado por el diario La Nación en base a datos de reconocidos referentes del sector inmobiliario, como Jorge Toselli Inmobiliaria, Armando Pepe SA, la división Consultoría de Toribio Achával, Inmobiliaria Giesso, Carlos J. Puente y la Universidad Argentina de la Empresa, refleja que en el último mes se registranincrementos en torno al 20% en los barrios que concentran las operaciones en Capital Federal.
Por ejemplo, en el denominado Barrio Norte, las propiedades a estrenar se transan en un rango de 3.000 y 3.800 dólares por metro cuadrado (según el informe publicado el 14 de enero), mientras que por estas unidades se desembolsaban entre 2.800 y 3.200 dólares en diciembre (según lo publicado el 10 de diciembre pasado). Es decir que lassubas oscilan entre el 18,5 y el 7,1 por ciento. En el caso de los usados, los valores rondaban 2.100/3.000 dólares en enero, contra 1.900/2.500 dólares de diciembre (entre10,5 y 20 por ciento mensual).
En Palermo Viejo, estrella del sector en la última década por su concentración de desarrollos y el fuerte salto de precios, se paga hoy entre 2.500 3.000 dólares el metro a estrenar, contra 2.300 y 2.800 de diciembre. La suba oscila entre 8,7 y 7,1 por ciento. En los usados se pagó en enero entre 1.800 y 2.800 dólares, contra 1.700/2.100 dólares en diciembre, lo que representa un salto de entre 5,9 y 33,3 por ciento.
El llamado Palermo Hollywood, entre las avenidas Juan B. Justo y Dorrego, cotizó a u$s2.800/3.400 por metro cuadrado en enero para los departamentos nuevos, entre 12 y 13,3 por ciento más que en diciembre (u$s2.500/3.000 por metro cuadrado). Respecto de los usados, el salto fue entre 11,1 y 13,6 por ciento en el mes (de u$s1800/2.200 en diciembre a u$s2.000/2.500 en enero).
En Puerto Madero, el barrio más exclusivo de Buenos Aires, la “remarcación” fue mucho más moderada. Los pisos a estrenar se negocian hoy entre 5.000 y 6.900 dólares por metro, frente a 4.500/6.700 de diciembre (subieron entre 11,1 y 3%) En el caso de los usados (3.700/5.500 dólares de enero contra 3.500/5.000 dólares de diciembre) la suba fue del 5,7 al 10 por ciento en el último mes.
Siempre según los datos aportados por La Nación, en el tradicional barrio de San Telmo, muy demandado por su sus construcciones históricas y su atractivo turístico, los precios no variaron en el período analizado. Los departamentos a estrenar se negociaron entre 1.700 y 2.000 dólares por metro cuadrado y los usados se mantuvieron en los mismos u$s1.400/1.750 de diciembre.
En Belgrano hubo alzas dispares. Respecto de las unidades nuevas, en enero se pagó u$s2.400/3.200 por metro cuadrado, contra u$s 2.300/3.000 en diciembre (de 4,4 a 6,7 por ciento de suba). Los usados se encarecieron de u$s1.400/2.000 en diciembre a u$s1650/2.200 en enero, es decir, un rango de 17,9 a 10 por ciento.
Otro barrio de referencia, Caballito, registró en enero operaciones entre 2.000 y 2.800 dólares por metro cuadrado, frente a 1.900/2.700 dólares de diciembre (aumentaron entre 5,3 y 3,7 por ciento en el último mes). Respecto de las propiedades usadas, en enero se negociaban a u$s1.600/2.000 frente a u$s1.500/1.900 de diciembre (entre 6,7 y 5,3 por ciento más caras).
En Villa Urquiza, que registró un “boom” de la construcción en los últimos diez años, los precios a estrenar evolucionaron de 1.800/2.000 en diciembre a u$s2.000/2.500 en enero (entre 11,1% y 25%). En los usados, la variación fue entre 13,3 y 23,5 por ciento(de u$s1.500/1.700 en diciembre a u$s1.700/2.100 en enero).
En Recoleta, una zona residencial de la Capital muy valorada por la acotada oferta, debido a la casi inexistencia de lotes para construir, los departamentos nuevos se negociaron a u$s3.500/5.000 por metro en enero, frente a los u$s3.100/4.500 de diciembre (subas entre 12,9% y 11,1%). Para los usados, el incremento mensual osciló entre 8 y 9,7 por ciento (de u$s2.500/3.100 en diciembre a u$s2.700/3.400 en enero).
En Barracas, uno de los barrios con mayor proyección según los operadores inmobiliarios, el salto de precios fue entre 13,3 y 21,1 por ciento para las propiedades a estrenar (de u$s1.500/1.900 en diciembre a u$s1.700/2.300 en enero). En las usadas el aumento fue entre 16,7 y 17,6 por ciento (de u$s1.200/1700 a u$s1.400/2.000 por metro cuadrado).

viernes, enero 06, 2012

Real estate: el “boom” de nuevos emprendimientos ahora se potencia en más avenidas porteñas

A la par del incremento en el nivel de obras en Las Cañitas, sendas como Scalabrini Ortiz, Córdoba, Caseros, y Rivadavia muestran cada vez más desarrollos iniciados. Los motivos que explican la nueva tendencia. ¿A cuánto asciende el valor del metro cuadrado en estas zonas?

Por Patricio EleiseguiiProfesional.com
Real estate: el “boom” de nuevos emprendimientos ahora se potencia en más avenidas porteñas
El incremento de la actividad comercial en algunos barrios de Buenos Aires, sumado a la escasez de espacios para desarrollar nuevas obras, poco a poco está consolidando la actividad del real estate en diversos puntos de la Ciudad.
En paralelo a modelos exitosos como Puerto Madero o Palermo Hollywood, la construccióncomenzó a pisar fuerte en lugares de gran movimiento comercial y gastronómico.
También, en escenarios que los empresarios del sector califican como "recuperados" por el gobierno porteño.
Entre las avenidas "estrellas", se pueden mencionar a Scalabrini Ortiz y Córdoba, en los tramos que comprenden las áreas de Palermo y Villa Crespo, o bien, la calle Salvador María del Carril.

O el polígono que forman Luis María Campos, Dorrego y Del Libertador, que suma más de 35 edificaciones en marcha.
Asimismo, Olazábal, Beiró y Congreso, en Villa Urquiza, Devoto y Villa Pueyrredón. O Caseros, en el trayecto que va de Parque de los Patricios a Barracas, aparecen como los sitios que concentran otra renovada apuesta al ladrillo.
Algo similar ocurre sobre la avenida Rivadavia, entre Del Barco Centera y Carabobo, desde Caballito hasta Flores. 

"La escasez de terrenos en las zonas más tradicionales o en los puntos de la Ciudad más demandados está empujando la construcción a otros lugares de Buenos Aires. Básicamente, se va metiendo cada vez más en los barrios", comentó a iProfesional.com Roberto Ledo, director ejecutivo de Bullrich.
"También está el mérito en las nuevas áreas que se van sumando a partir de mejoras promovidas por el Ejecutivo porteño. Una muestra de eso, sin dudas, es la avenida Caseros, donde se trabajó en la rezonificación, se hicieron boulevares, y además se potenció la actividad comercial de la mano del distrito tecnológico", agregó.

Un ejemplo de lo pujante que se exhibe el real estate fuera de los destinos tradicionales de grandes obras puede ubicarse en las 42 manzanas que hay al sur de avenida Rivadavia, entre las mencionadas Del Barco Centenera y Carabobo hasta Directorio.
En ese recorte, Reporte Inmobiliario ubicó 92 edificios en construcción o recientemente terminados. Esto es, un promedio de 1,7 obras por manzana.
Al momento de dar cuenta de estos movimientos, Gustavo Ortolá, titular de Like Propiedades, puso el foco en la decisión de muchos inversores de concentrar en ladrillos desembolsos que en otros momentos tenían un destino diferente.
"En casi todos los casos, se ve la construcción de edificios con unidades pequeñas y que van destinadas a un alquiler posterior. El objetivo: preservar el capital. Por otro lado, el grueso de los emprendimientos que se están dando en la mayoría de las avenidas porteñas cuenta con muy pocos amenities", sostuvo a iProfesional.com.
"Entonces, lo que queda claro es que no son proyectos para luego ser habitados por los mismos inversores. La renta o la recolocación de estos inmuebles parecen ser los motores que mueven la inversión. Lo interesante es que, mes a mes, el nivel desarrollos se incrementa", añadió.
El avance en Scalabrini Ortiz
La intensa actividad comercial en la avenida Scalabrini Ortiz es señalada por desarrolladores e inmobiliarias como la principal variable a tomar en cuenta al abordar el crecimiento que muestra la avenida en términos de nuevos proyectos.
En esa dirección, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, fijó en "20 edificios en alrededor de 10 cuadras" el mayor nivel de construcciones que se está dando en esa senda.
"La principal actividad de real estate se da entre el 1.000 y el 2.200 de esa avenida. Casi la totalidad de los proyectos se iniciaron en 2011, y estarían concluidos para, a más tardar, 2014. Son edificios que además incorporan locales en sus plantas bajas. Esto para aprovechar el crecimiento comercial de la zona", dijo a iProfesional.com.
¿Qué particularidades presentan estas edificaciones? No más de 10 pisos con departamentos pequeños o medianos, amenities como pileta, gimnasio, laundry y el ya mencionado local comercial en la planta baja.
"El boom de la construcción se remonta a 2002 y 2003, y el gran crecimiento de Palermo Soho empujó una vía fabulosa como Scalabrini Ortiz. En este tramo, para un lado está la avenida Córdoba, para el otro Santa Fe y entre las dos encontrás todos los medios de transporte, incluso la línea D del subte", declaró Claudia Bonomo, gerente de la Sucursal Plaza Guadalupe de Tizado.
En cuanto a los valores que ostenta la zona, Migliorisi precisó que "en Scalabrini Ortiz el metro cuadrado a construir parte de un piso de 2.500 dólares y trepa hasta prácticamente los 3.000".
Ladrillo en Rivadavia
De la mano de una tendencia que viene engrosando su tamaño de 2005 a esta parte, la construcción sobre avenida Rivadavia sigue haciéndose fuerte entre los barrios de Caballito y Flores.
Como ya se comentó, entre Del Barco Centenera y Carabobo hasta Directorio, la traza presenta 92 obras en construcción. Pero el derrame hacia el sur no se da sólo en el límite de Caballito sino también en pleno Flores.
De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en este barrio en 2006 había 20 desarrollos que sumaban 31.726 metros cuadrados, mientras que en la actualidad hay 32 desarrollos por 68.744 metros cuadrados en total.

Esta intensa actividad repercute en los precios. Hoy, el metro cuadrado a estrenar se cotiza en promedio a u$s2.300, un 21% más que en 2010.

El salto en el precio y la cantidad de obras es más evidente si se compara con las cifras de 2005. Hace seis años, en la misma zona había apenas 40 edificaciones en marcha, y el metro cuadrado valía en promedio 1.055 dólares.
"A diferencia de otros espacios de Capital, en ese sector sigue habiendo lotes disponibles para construir. La incidencia de la tierra en el precio, es decir el costo del suelo sobre el valor de cada metro cuadrado vendible, sigue siendo accesible. Ronda los u$s500 el metro cuadrado, mientras que en Barrio Norte, por ejemplo, está en los u$s1.000, y por eso el metro cuadrado final se termina vendiendo en unos u$s3.200", señaló Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Villa Pueyrredón, Devoto y Urquiza
Ya en Villa Pueyrredón, el fenómeno de la fuerte construcción se aglutina principalmente en torno a la avenida Salvador María del Carril.
"En su mayoría, la avenida muestra edificaciones con menos de cinco años de antigüedad. Y se continúa desarrollando. En nuestro caso, contamos con tres proyectos sólo en ese punto", indicó a iProfesional.com Gustavo Ortolá, de Like Propiedades.
El precio del metro cuadrado construido en la zona, aseguró el especialista, alcanza los2.800 dólares. "El mismo parámetro puede aplicarse a los proyectos que se están desarrollando también en Villa Urquiza y Devoto", dijo.
Congreso, Lope de Vega, Beiró, Olazábal, son algunos de los nombres que evidencian subas en el ritmo de edificación en el último lustro.
Algo similar ocurre en la avenida Caseros, en el tramo que va de Parque de los Patricios a Barracas. "Se trata de una avenida que carecía de proyectos, pero poco a poco comenzó a incorporar propuestas. Y la tendencia, por fortuna, también está repercutiendo en otros espacios cercanos como la avenida Garay o la calle Uspallata", afirmó a iProfesional.comRoberto Ledo, de Bullrich.
"Ayudó el reciclado que se hizo en la zona de Parque de los Patricios, y los boulevares que se levantaron del otro lado de la autopista, muy cerca de la estación Constitución. El hecho de que también exista espacio para construir en esas áreas motoriza el interés de muchos desarrolladores", agregó.
Para luego concluir: "Este movimiento, como es lógico, también se hace sentir en la mejora del valor del metro cuadrado. Actualmente, el precio de la unidad construida está en el orden de los 2.200 dólares. Como en otros casos, los proyectos que se llevan a cabo son principalmente para una renta posterior".
Sigue el movimiento en Las Cañitas
Más allá de los proyectos que crecen en otras latitudes de la Ciudad, lo cierto es que el real estate en zonas muy cotizadas de Capital Federal sigue hacia adelante.
Una muestra: a pesar del encarecimiento en los costos de los terrenos y los materiales para la construcción, en Las Cañitas -barrio porteño de Palermo- hoy es posible ubicar hasta 36 edificaciones en marcha.
En ese punto, el metro cuadrado ronda los u$s3.000, el doble que hace seis años. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en el polígono limitado por Del Libertador, Luis María Campos y Dorrego el precio promedio de la unidad en los edificios nuevos es de u$s2.934, un 8,55% más que el año pasado.
Asimismo, la consultora detectó que en algunos emprendimientos se llega a pedir hasta u$s4.000, una cifra similar a la de Puerto Madero.