sábado, septiembre 24, 2011

LA CLASE MEDIA BASTANTE ALEJADA DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS Sólo el 6,5% de las compras de casas y departamentos se realizan con crédito


19-09-11 00:00 Es una de las relaciones más bajas desde 2005 y una de las causas centrales en el enfriamiento del sector. Los especialistas no ven signos de mejora
MATÍAS BONELLI Buenos Aires

El mercado inmobiliario hace tiempo que ya no muestra signos de reactivación fuertes, como a los que estaba acostumbrado algunos años atrás. Durante los últimos tiempos, el común denominador es el amesetamiento de las operaciones.
Dentro de este estancamiento aparece un punto clave, que si bien no explica el 100% de esta situación, está claro que tiene un peso central. La falta de crédito hipotecario –o su imposibilidad de llegar a él– pega cada vez más fuertes en el mercado de los ladrillos.
De acuerdo con datos brindados a El Cronista por la consultora Reporte Inmobiliario –y en base al Registro de La Propiedad Inmueble–, apenas el 6,5% de las operaciones de compra-venta de inmuebles que se realizan en Capital Federal se concretan gracias a un crédito hipotecario. Así surge de comparar la evolución de la cantidad de transacciones concretadas y las hipotecas otorgadas durante el primer semestre de 2010 y 2011.
“El mercado hipotecario está lejos a mostrar una mejor tendencia. Las últimas cifras muestran que no logra despegar y no se esperan grandes cambios en este sentido, lo que todavía hace más complejo el panorama”, sostuvo ante El Cronista Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Según las cifras oficiales, en los primeros seis meses de este año se escrituraron 50.148 propiedades, aunque durante ese período se registraron sólo 3.269 hipotecas, es decir sólo un 6,5 por ciento. Esa cifra es la segunda más bajas desde 2005, cuando la ecuación fue idéntica. Luego llegaron 2006 (7,8%), 2007 (8,5%), 2008 (7,8%), 2009 (6,8%) y 2010 (6,1%).
Demasiado lejos quedaron las épocas doradas del mercado hipotecario, cuando la relación entre operaciones inmobiliarias y préstamos para la vivienda mostraba dos dígitos. El punto más alto de los últimos 13 años se dio en 1998, con un 33,7%, en tanto que entre 1999 y 2001, cuando se estancó entre el 26,1% y el 26,3%. En 2002 cayó hasta el 4,3 por ciento.
“Esta tendencia es así y viene desde hace algún tiempo, aunque ahora parece agudizarse. Las tasas que se cobran son altas, y además hay mucha gente que no califica para el préstamo. Las condiciones no están dadas para que la situación cambie”, dijo Hugo Menella, titular de Menella Propiedades.
Los compradores que mueven el mercado inmobiliario en la actualidad se diferencian dependiendo de la amplitud de los departamentos.
Por ejemplo, los que van de uno a tres ambientes se distribuyen entre los que tienen la suerte de conseguir un crédito y los inversores que tienen el dinero para comprarlo, sin necesidad de un préstamo bancario.
Los inmuebles más grandes y de mayor categoría, en tanto, están reservados casi en su totalidad a inversores que luego los vuelcan al mercado de alquiler.
“Yo recomiendo a quién pueda, califique y encuentre un banco que se lo otorgue tomar todo el crédito hipotecario que pueda ya que las tasas son negativas en relación a la inflación y la cuota se irá licuando con el tiempo”, dijo Gómez Picasso.

martes, septiembre 20, 2011

Tormenta de ideas en torno al patrimonio


20/09/11 ¿Existe en la Argentina un acuerdo entre desarrolladores y conservadores para preservar grandes áreas históricas con el objeto de hacer negocios? No. El único pacto es de silencio. Y comienza a fisurarse.
En las últimas semanas, el debate acerca del patrimonio en Argentina se ha transformado en tormenta de ideas. Mientras las ONG que lo defienden no cesan de tener adhesiones de los vecinos confirmando una tendencia mundial, algunos colegas de las corporaciones que nos representan levantan la voz en contra de la Ley de protección de la City de la CABA y otras corporaciones similares, como la de La Plata, intentan defender el patrimonio de su ciudad. En este clima electrizado hay cartas de lectores que advierten acerca de la sacralidad de la propiedad privada y amenazan a las ONG con acciones legales y hasta se hizo público un blog de fundamentalistas del mercado, que se autodenominan “liberales libertarios”, que despotrica por el atrevimiento de anteponer el bien común al interés individual.
Para dar aun más resplandor a esta tormenta ha aparecido en esta sección una nota acerca del patrimonio en EE.UU. firmada por Sarah W. Goldhagen (ver ARQ 16.08.11), que nos trae la voz de Rem Koolhaas en contra de las instituciones del patrimonio de ese país. Para los que todavía no salen del limbo de la posmodernidad y para aquellos para los cuales los arquitectos famosos son una especie de celebridades del pop, el embate de Koolhaas podría ser aplicado sin reflexión al incipiente movimiento patrimonialista en la Argentina. Pero, si prestan atención, verán que lo que Koolhaas denuncia, tenga o no razón, no tiene relación con lo que sucede en Argentina. ¿Existe en la Argentina un acuerdo entre desarrolladores y conservadores para preservar grandes áreas históricas con el objeto de hacer negocios con las mismas? No. Es evidente que el negocio inmobiliario local va por otro lado. En EE.UU. pareciera que se gana dinero reciclando áreas históricas y el peligro pasa por la “gentrificación”, que es la expulsión de la población local de un espacio urbano debido al alto costo de los inmuebles y a la imposibilidad de pagar los servicios encarecidos del área recuperada.
Muy lejos de este panorama, en la Argentina, el colectivo de arquitectos dedicados a la conservación el único pacto que parece haber efectuado con los desarrolladores inmobiliarios y con las constructoras es de silencio. Este pacto comienza a fisurarse debido al interés público en el tema. La mayoría de los arquitectos “especialistas” en patrimonio o en historia han vivido ocupados en construir su carrera académica y a lo sumo se ocupan desde los cargos públicos de alguna megaobra, y han dejado durante décadas a la intemperie y en manos de la piqueta a miles y miles de edificios valiosos en todo el país, cuya supervivencia reside desde hace rato en la suerte, el olvido y en los hombros de fundaciones, ONG y vecinos descampados.
Pero aunque Koolhaas podría tener algo de razón en criticar a los patrimonialistas, el lugar en el cual se ha situado este arquitecto en los últimos años no deja de recibir críticas en un contexto de crisis. El director de Arquitectura Viva, Luis Fernández Galliano, en una nota publicada en marzo de 2010, nos instala sin eufemismo en la situación de la arquitectura en los países centrales después de la destrucción de la burbuja bancaria: “La que se ha denominado década inmobiliaria terminó el 4 de enero de 2010. Ese día se inauguró en Dubai la Torre Califa, un rascacielos de 828 metros… apenas unas semanas después del pánico en los mercados que puso al emirato al borde de la quiebra”. Y continúa: “Dubai tiene rasgos peculiares –desde la altura escalofriante de la Torre Califa o el lujo extravagante de un hotel de siete estrellas en el mar hasta las islas en forma de palmera– singular es también su organización política, que excluye de la ciudadanía a la mayor parte de la población”. Galliano afirma que “entre los fascinados por el vigor inmobiliario de Dubai estuvo Rem Koolhaas, el arquitecto e ideólogo que más ha influido con sus escritos en la percepción de la urbe contemporánea, que vio en las ciudades del Golfo “versiones de la metrópolis del siglo XXI”, y “la oportunidad definitiva de trazar un programa renovado para el urbanismo actual” y concluye por fin, “esas esperanzas, que el holandés había depositado antes en la eclosión musculosa de las ciudades chinas, resultan hoy empañadas por el melancólico paisaje de urbanizaciones abandonadas a medio construir, cubiertas ya por la arena del desierto, y la crítica situación social producida por el desplome de los precios de los inmuebles, que ha movido a tantos a irse del país, dejando detrás una hipoteca sin pagar y un coche abandonado en el aparcamiento del aeropuerto.” En síntesis, la crítica de Koolhaas proviene de ese el mundo de los megaproyectos que dejaron la sustentabilidad de lado porque creían que el dinero era un bien infinito y está dirigido a una sociedad conservadora que se aferra a los entornos históricos y los restaura porque encuentra en ellos valores que los megaproyectos y las “metrópolis del s XXI” habían perdido. Es una polémica que nos interesa pero debemos pensar desde nuestro propio diagnóstico.
Ninguna de estas situaciones las hemos vivido en Argentina. Nuestro país se encuentra todavía en la misma situación de los sesenta, en donde hacer lobby para tirar algo era considerado un gran triunfo por las constructoras que dedican parte de sus energías en penosas negociaciones para lograrlo.
No hay ni urbanistas iluminados ni especialistas en patrimonio que puedan determinar que se debe tirar o no sin participación de la gente, los vecinos, los ciudadanos, la población. Eso dice la normativa internacional más avanzada y si son especialistas deberían saberlo. Y como siempre, hacer lo que la gente quiere que se haga, suele ser el mejor negocio.

miércoles, septiembre 07, 2011

La población en las villas creció más del 50 por ciento


07/09/11
Son cifras que abarcan el período 2001-2010. Pese al crecimiento económico, 163.587 personas viven en las villas porteñas. La Rodrigo Bueno, ubicada en Costanera Sur, quintuplicó sus habitantes.
En la Ciudad de Buenos Aires lo que más crece es la población que vive en las villas y en los asentamientos.
Según las cifras del Censo 2010, en esos barrios precarios hay 56.165 personas más respecto de 2001, un incremento del 52,3%. Y como la población porteña creció en esos 9 años en apenas 114.013 personas, se desprende que la mitad de ese crecimiento tuvo como destino las villas y los asentamientos, con sus consecuencias ambientales, sanitarias y de infraestructura.
En total, en las villas de emergencia y asentamientos porteños viven 163.587 personas distribuidas en 40.063 viviendas que ocupan 259,9 hectáreas. En 2001 sumaban 107.422.
Las villas más numerosas son la 21-24 en Barracas, la 31-31 bis en Retiro y la 1-11-14 en el bajo Flores que suman 80.000 personas. En 2001 en esos barrios precarios residían 53.000 personas. Un incremento del 50%.
En contraste, casi una cuarta parte de las 1.425.840 viviendas porteñas – 340.975 unidades – están “deshabitadas” porque corresponden a oficinas, pero también porque son casas o departamentos que están en venta, en alquiler o en avanzado estado de construcción.
En la zona de Retiro o Puerto Madero, las viviendas “deshabitadas” trepan al 40%, el grueso por las construcciones como “inversión” desarrolladas en los últimos años.
Aunque no hay datos de la procedencia de estos nuevos contingentes de porteños, el grueso proviene de países limítrofes (Paraguay y Bolivia) y de Perú. En toda la Capital, viven 381.778 extranjeros, 65.039 más que en 2001.
De aquí se infiere que más de la mitad del crecimiento poblacional se explica por la radicación de extranjeros atraídos, según el INDEC, por las mejoras sociales y económicas de los últimos años.
La presencia de las villas y asentamientos está concentrada en 4 barriosporteños.
En Villa Lugano, Soldati y Riachuelo representan el 32,9% de la comuna; en Barracas, Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios el 16,3%; en Constitución, Retiro, San Telmo el 14,3%, y en Flores-Parque Chacabuco el 12,1%. Respecto de 2001, los mayores crecimientos se registraron en Retiro y Barracas.
Debido al aumento de la población en villas y asentamientos, en las comunas 1 (Retiro), 7 (Flores y Parque Chacabuco) y 8 (Villas Lugano, Soldati y Riachuelo) la población creció entre 3 y 5 veces por encima del promedio de la Ciudad, que fue de apenas el 4,1%.
Así, en esos barrios carenciados, el ritmo de crecimiento poblacional es muy similar, y muchas veces superior, al de buena parte del GBA. Por esa razón, algunos especialistas señalan que hay una “conurbanización porteña”, estableciendo casi una unidad sociogeográfica ya que muchos de esos barrios son linderos con los partidos del GBA.
En promedio, en las villas viven 4,1 personas por hogar, aunque en algunos asentamientos trepa a 7,3 por vivienda, generando serios problemas de hacinamiento habitacional.
“En las comunas 1, 4 y 8 (que corresponden a esos barrios), el porcentaje de hogares hacinados supera el 18,9%”, alcanzando el 22,2% en la comuna que incluye Villa Soldati-Lugano, de acuerdo a un informe de la Dirección de Estadísticas y Censos (DGEyC) de la Ciudad de Buenos Aires. Pero si este indicador se restringe “a las villas, inquilinatos, hoteles, pensiones y casas tomadas el porcentaje de los hogares hacinados ronda el 50%”, cuando en el resto de la Ciudad “apenas llega al 6,3%”.
Otro dato es que las comunas 4 y 8 tienen los porcentajes más altos de hogares que no disponen de inodoros con descarga a la red cloacal pública.
“Los hogares con deficiencia de este tipo de servicio ascienden a alrededor de 10.000”, que se concentran en las comunas 4 y 8 donde están las villas de La Boca y las de Villa Lugano, según el relevamiento de la DGEyC.
En las villas, los habitantes del 73,3% de los hogares no son propietarios ni inquilinos, por lo que son clasificados en el rubro “tenencia precaria” de la vivienda. Otro 10,2% es inquilino y apenas el 16,5% es propietario del terreno y la vivienda. Para el resto de los porteños, estos números están invertidos, ya que 2 de cada 3 habitantes son propietarios de sus viviendas.
Según el Censo 2010, en la ciudad de Buenos Aires 71.275 hogares cocinan o calefaccionan sus viviendas con gas a garrafa: son un 40% más o 21.223 hogares más que en 2001, debido al incremento de la gente que vive en inquilinatos, villas y asentamientos.

El 24% de las viviendas de la Ciudad están deshabitadas

Publicado el 7 de Septiembre de 2011

Sobre 1,4 millones, 341 mil están vacías. Se calcula que cerca de la mitad son oficinas o estudios profesionales. Pero la proporción es la más alta del país: en la provincia de Buenos Aires, es el 17% y el promedio nacional es del 18%.
 
El déficit habitacional sigue siendo uno de los grandes problemas estructurales de la Ciudad de Buenos Aires, donde el Censo 2010 registró casi 341 mil viviendas deshabitadas, mientras que más de 119 mil porteños habitan en ranchos, casillas o piezas de alquiler.
Estos números definitivos, difundidos la semana pasada, continúan siendo materia de análisis por los técnicos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), pero permiten establecer una radiografía de la falta de vivienda, a la que se le suma la condición de hacinamiento, que según distintas opiniones alcanza en su totalidad a más de medio millón de personas en la Ciudad. En tanto, los organismos encargados de brindar soluciones, como el Instituto de la Vivienda porteño (IVC), son despojados de fondos y sus presupuestos subejecutados, según denuncia la oposición.
De todas las viviendas censadas en la Capital, en cuya categoría también se incluyen inmuebles de uso comercial o institucional, el Censo 2010 halló 340.975 sin habitar, de un total de 1.425.840. La gran mayoría de las deshabitadas, 52.411, se concentra en la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), y constituye el 40% del total de esa área porteña. Si bien los técnicos consideran que una alta proporción de todos los espacios desocupados, posiblemente cercana al 50%, se trata de oficinas, clínicas o estudios profesionales, la cantidad sigue siendo alta comparada con otros distritos populosos, como la provincia de Buenos Aires, y supera por varios puntos a la media nacional. Entre las variadas razones de esta desproporción, fuentes consultadas por este diario mencionaron la propensión a construir y atesorar propiedades suntuosas, y la inversión inmobiliaria en alza, que empuja los precios del mercado. En contrapartida, la falta de créditos para sectores medios y planes profundos de vivienda social, engrosa el segmento de la población que vive en condiciones precarias o de hacinamiento.
Jaime Sorín, ex decano de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UBA, consideró que una clave para revertir esa situación sería “poner un impuesto a la vivienda desocupada, que la vivienda se convierta no sólo como una inversión sino sea parte de un interés social. Además no debería haber inmuebles sin alquilarse, lo que también llevaría a una baja en los valores de los alquileres. Hay que tener en cuenta que casi el 30% de la ciudad alquila”, señaló Sorín a este diario.
En la misma línea, un informe interno del equipo asesor del legislador Francisco “Tito” Nenna, expone que “la hipervalorización del suelo, la retención especulativa del suelo y de viviendas, se compone también de alquileres que favorecen los derechos de los propietarios más que el de los inquilinos”. A su vez, agrega que “la inequidad se evidencia en el boom de la construcción de departamentos suntuosos y lujosos, el 80% de los nuevos metros cuadrados residenciales que se concentran en el 32% del territorio más rico, mientras los sectores más pobres en el sur sólo concentran el 1,9% de los nuevos metros cuadrados residenciales”. El arquitecto y urbanista Manuel Ludueña, quien participó de ese informe, agregó que “la retención de viviendas es tradicional porque es una forma de ahorrar de muchos, pero lo mayoritario está en los bienes suntuosos que los usan como negocio”