viernes, febrero 26, 2010

Las inundaciones en la Ciudad de Buenos Aires son provocadas

a) alejamiento de la desembocadura de los arroyos (ahora entubados) por efecto de la realización de rellenos costeros.

b) reducción de espacios verdes a través del siglo XX.

c) construcción de estacionamientos subterráneos debajo de espacios verdes públicos (eliminación de absorción).

d) construcción indiscriminada; eliminación del “pulmón de manzana” absorbente.

e) construcción indiscriminada; torres con fundaciones a 40 m de profundidad; endicamiento de la napa freática.

f) elevación del nivel de las calzadas por sucesivas repavimentaciones.

g) barreras físicas entre zonas inundables y terrenos absorbentes; paredones del ferrocarril.

h) construcciones clandestinas sobre terrenos absorbentes: edificios y playas de estacionamiento en el Hipódromo de Palermo.


Buenos Aires se inunda ante cada lluvia copiosa. La ciudad colapsa y miles de vehículos quedan imposibilitados de seguir su camino, cientos quedan flotando, las cámaras transformadoras de corriente eléctrica quedan anuladas, miles de vecinos quedan sin electricidad, hay calles que se convierten en ríos. La ciudad se paraliza.

Los funcionarios dicen que eso se debe a las maldades de la madre naturaleza, a que los vecinos sacan la basura fuera de hora o que los adversarios políticos se dedican a tapar lo sumideros para provocar el caos. Por su parte, algunos de esos adversarios políticos aventuran que el oficialismo no ha hecho todas las inversiones necesarias en infraestructura y que no se ha cumplido con las megaobras proyectadas para acabar con "el flagelo de las inundaciones".

La realidad es que los vecinos y circunstanciales ocupantes de la ciudad somos convidados de piedra ante un escenario preparado para que se produzcan esas inundaciones. Los funcionarios y "los emprendedores"inmobiliarios lo vienen preparando desde hace muchos años; los vecinos, desde entonces, estamos tratando de pararlos.

¿Qué ha sucedido en Bs As en los últimos 50 / 60 años para qué cada vez sean más graves las consecuencias provocadas por una lluvia copiosa?

Sucedió lo siguiente:

a) se prolongó, hasta en casi 1.000 m de su lugar original (caso Arroyo Maldonado), la desembocadura de los cinco arroyos que desaguan sobre el Estuario del Plata. Los arroyos de llanura, como los que atraviesan la Ciudad de Bs As, y que entubados han sido convertidos en pluvioductos, tienen muy poca pendiente y por lo tanto poca velocidad de escurrimiento. Si alegremente se prolonga su desembocadura con rellenos sobre la costa, el escurrimiento de las aguas se retarda sensiblemente (a mayor alejamiento de la costa original, mayor tiempo de desagote de los conductos). La costa de la Ciudad ha sido rellenada históricamente en una superficie que casi llega a los 40 Km cuadrados, con la consecuente prolongación de la desembocadura de los arroyos que comentábamos anteriormente. Este tipo de tareas continúa en la actualidad para ejecutar las obras de ampliación del Aeroparque Jorge Newbery, ejecutadas de facto y fuera de normativa.

La red cloacal está colapsada desde hace más de veinte (20) años y no existen plantas de tratamiento de efluentes; los conductos de desagote pluvial que conducen hacia los arroyos entubados, quienes finalmente desaguan en el estuario, transportan también basura, líquidos cloacales y efluentes industriales no tratados, ocupando una parte significativa de su sección útil. Esto hace que no sólo se reduzca la posibilidad de evacuación rápida de las aguas de lluvia, sino que estos líquidos altamente contaminantes, descarguen "en crudo" en nuestro ya poluído estuario.

b) durante el siglo XX se redujo la cantidad de espacios verdes públicos en más de 50 hectáreas. Esto, además de ser un perjuicio directo a la población porque se le eliminó la posibilidad de su disfrute, se constituyó en una sensible pérdida de superficie absorbente. Al mismo tiempo, “la puesta en valor” de más de cincuenta (50) plazas porteñas entre 2005 y 2007, resultó en una disminución de aproximadamente un 30% de su superficie absorbente debido a la construcción de caminos y veredones de solado rígido que reemplazaron a los antiguos senderos de granza (dislate que también contribuyó a aumentar la temperatura ambiente).

En el transcurso de los años 2008 y 2009 la actual administración siguió impermeabilizando terrenos absorbentes (plazas públicas) en zona inundable, como son los espacios verdes situados a lo largo de Av Sarmiento, desde Plaza Italia hasta Av del Libertador.

c) La ley Nº 469 -aprobada en el año 2000- estableció la construcción de trece (13) playas de estacionamiento subterráneas en diferentes plazas de la ciudad.

Las leyes Nº 3.057 y Nº 3.058 -aprobadas en 2009- establecieron la libre construcción según proyecto del contratista, de playas de estacionamiento subterráneas casi en cualquier lugar de la ciudad: cuarenta y dos (42) ubicaciones, entre ellas, otras quince (15) plazas.

Esto hace un total de veintiocho (28) plazas a impermeabilizar. La mayoría están en la zona norte de la ciudad, la más atestada, la que más se inunda.

Las dos últimas inundaciones de la Ciudad de Buenos Aires (15 y 19 de febrero de 2010) han puesto en evidencia la gravedad de la situación creada a través de los años por -entre otras causas- esta sistemática eliminación de superficies absorbentes que contribuían anteriormente a contener las lluvias caídas.

d) el auge de la construcción en propiedad horizontal, ya sea entre medianeras o en edificios de perímetro libre (torres), también eliminó la existencia de terrenos privados absorbentes; se impermeabilizó la mayor parte de la entonces superficie absorbente sobre predios privados con nuevas construcciones. Los códigos indicaban la existencia de un "pulmón de manzana absorbente"; esta obligación dejó de existir en las zonas más densamente pobladas y desde hace más de veinte (20) años se permite construir sobre planta baja en cada parcela, perdiendo así el pulmón de manzana, su condición permeable.

e) se construyeron edificios en altura indiscriminadamente en casi toda la ciudad, pero principalmente en las zonas cercanas a la costa (Puerto Madero, microcentro, Retiro, Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez). Las fundaciones de los edificios en altura implican excavaciones de entre 30 y 40 m de profundidad que sobrepasan largamente las dos primeras napas de agua. Es a través de estas napas, que los terrenos aún absorbentes acumulan el agua y la envían al estuario. La red de bases de hormigón construidas constituyen -subterráneamente- un verdadero dique a la evacuación de las aguas de lluvia, retrasando y muchas veces impidiendo el escurrimiento.

f) por obra de sucesivas repavimentaciones, el nivel de las calzadas ha sido elevado ostensiblemente. Las calles de la ciudad estaban empedradas en un nivel por lo menos 20 cm por debajo de la vereda. Las sucesivas pavimentaciones y repavimentaciones sobre el adoquinado original ha invertido esa relación; las calles (salvo las cunetas de hormigón) han quedado más altas que las veredas, facilitando así la inundación inmediata de estas. Esta situación está siendo profundizada aún más en el barrio de Palermo Viejo (donde las inundaciones superan el metro de agua) al estrechar y elevar las bocacalles de muchas esquinas.

g) existen barreras físicas, que separan zonas inundables de terrenos absorbentes. Los largos y continuos paredones que rodean los antiguos predios ferroviarios siguen existiendo, a pesar de que su eliminación haría desaparecer una barrera física entre el agua de las zonas inundadas y un gran sector de superficie absorbente.

h) se permitió desarrollar construcciones clandestinas en uno de los más importantes lugares de absorción de aguas: el Hipódromo Argentino de Palermo. Con motivo de la construcción de más edificios para alojar máquinas tragamonedas, se hizo una ampliación no permitida de 10.000 m2 cubiertos con su correspondiente cochera subterránea. Además, se impermeabilizó un importante sector del centro de la pista con otra playa de estacionamiento asfaltada.

Todo esto es sabido y reconocido por profesionales y técnicos de diversa extracción, pero dirigentes políticos y funcionarios aliados a los “inversores” de siempre, siguen proponiendo megaobras de transporte, almacenamiento y evacuación de aguas de lluvia (como el peligroso proyecto de los túneles aliviadores del Maldonado) que significan gastos extraordinarios -aún con endeudamiento externo- pero sin contemplar la posibilidad de parar de construir, parar de impermeabilizar y proceder a ejecutar proyectos vecinales como son los de generar nuevas tierras absorbentes en los predios del dominio público del Estado Nacional dentro de la ciudad (ferroviarios, militares, ex Mercado de Hacienda, etc., que suman más de 300 hectáreas), construir un lago regulador sobre la ex playa ferroviaria de Palermo y declarar la emergencia urbano ambiental (*).

Arq Osvaldo Guerrica Echevarría

martes, febrero 23, 2010

Por qué se inunda Buenos Aires

Posteado en Arquitectura, Ciudad, Medio ambiente por webmaster el April 26th, 2007
Contrariamente a lo que muchos “expertos” citados por importantes diarios piensan y dicen, no son las grandes obras deinfraestructura las que evitarán que Bs. As. se inunde sino la toma de conciencia sobre cómo se contruye la ciudad. Lasistemática impermeabilización del suelo absorbente junto con la construcción indiscriminada de viviendas en torres o propiedad horizontal son sólo algunos de los factores que posibilitan que la ciudad se inunde, al margen de los efectos producidos por el cambio climático. El siguiente artículo escrito por Arq. Osvaldo Guerrica Echevarría explica claramente por qué se inunda Buenos Aires y cómo se “preparó” este escenario actual.

Buenos Aires se inunda ante cada lluvia copiosa. La ciudad colapsa y miles de vehículos quedan imposibilitados de seguir su camino, cientos quedan flotando, las cámaras transformadoras de corriente eléctrica quedan anuladas, miles de vecinos quedan sin electricidad, hay calles que se convierten en ríos. La ciudad se paraliza.
Los funcionarios dicen que eso se debe a las maldades de la madre naturaleza, a que los vecinos sacan la basura fuera de hora o que los adversarios políticos se dedican a tapar lo sumideros para provocar el caos. Por su parte, algunos de esos adversarios políticos aventuran que el oficialismo no ha hecho todas las inversiones necesarias en infraestructura y que no se ha cumplido con las megaobras proyectadas para acabar con “el flagelo de las inundaciones”.
La realidad es que los vecinos y circunstanciales ocupantes de la ciudad son convidados de piedra ante un escenario preparado para que se produzcan esas inundaciones. Los funcionarios y “los emprendedores” inmobiliarios lo vienen preparando desde hace muchos años; los vecinos, desde entonces, están tratando de pararlos.
¿Qué ha sucedido en Bs. As. en los últimos 50 / 60 años para qué cada vez sean más graves las consecuencias provocadas por una lluvia copiosa? Sucedió lo siguiente:
a) Se prolongó, hasta en más de 500 m de su lugar original, la desembocadura de los cinco arroyos que desaguan sobre el Estuario del Plata (mal llamado río).
b) Se impermeabilizó la mayor parte de la entonces superficie absorbente de la ciudad con nuevas construcciones.
c) Se redujo sensiblemente la cantidad de espacios verdes, tanto públicos como privados.
d) Se construyeron edificios en altura indiscriminadamente en casi toda la ciudad, pero principalmente en las zonas cercanas a la costa (Puerto Madero, microcentro, Retiro, Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez).
e) En la normativa constructiva de las zonas más densamente pobladas se eliminó la obligatoriedad de mantener el pulmón de manzana absorbente.
f) Por obra de sucesivas repavimentaciones, el nivel de las calzadas ha sido elevado ostensiblemente.
g) Existen barreras físicas, que separan zonas inundables de terrenos absorbentes.
h) Los conductos de desagote pluvial que conducen hacia los arroyos entubados, quienes finalmente desaguan en el estuario, transportan también líquidos cloacales y efluentes industriales.
¿Cuál es el efecto de esta permisiva intervención sobre el cuerpo vivo de la Ciudad? ¿Cómo influye cada una de estas circunstancias, potenciando los efectos de una lluvia?
a) Los arroyos de llanura, como lo que atraviesan la Ciudad de Bs. As., y que entubados han sido convertidos en pluvioductos, tienen muy poca pendiente y por lo tanto poca velocidad de escurrimiento. Si alegremente se prolonga su desembocadura con rellenos sobre la costa, el escurrimiento de las aguas se retarda sensiblemente (a mayor alejamiento de la costa original, mayor tiempo de desagote de los conductos). La costa de la Ciudad ha sido rellenada históricamente en una superficie que casi llega a los 40 km cuadrados y la desembocadura de los arroyos ha sido prolongada hasta en 500 m. Este tipo de tareas continúa en la actualidad para ejecutar las ilegales obras de ampliación del Aeroparque Jorge Newbery.
b) El auge de la construcción en propiedad horizontal, ya sea entre medianeras o en edificios de perímetro libre (torres),eliminó la existencia de terrenos privados absorbentes.
c) Durante el siglo XX se redujo la cantidad de espacios verdes públicos en más de 50 hectáreas. Esto, además de ser un perjuicio directo a la población porque se le eliminó la posibilidad de su disfrute, se constituyó en una sensible pérdida de superficie absorbente.
d) Las fundaciones de los edificios en altura implican excavaciones muy profundas que sobrepasan largamente las dos primeras napas de agua. Es a través de estas napas, que los terrenos aún absorbentes acumulan el agua y la envían al estuario.La red de bases de hormigón construidas, constituyen -subterráneamente- un verdadero dique a la evacuación de las aguas de lluvia, retrasando y muchas veces impidiendo el escurrimiento.
e) Los códigos indicaban la existencia de un “pulmón de manzana absorbente”. Esta obligación dejó de existir y desde hace muchos años se permite construir planta baja y primer piso en cada parcela, perdiendo así, el pulmón de manzana, su condición de permeabilidad.
f) Las calles de la ciudad estaban empedradas en un nivel por lo menos 20 cm por debajo de la vereda. Las sucesivas pavimentaciones y repavimentaciones sobre el adoquinado original ha invertido esa relación; las calles (salvo la cuneta de hormigón) han quedado más altas que las veredas, facilitando así la inundación inmediata de estas.
g) Los largos y continuos paredones que rodean los antiguos predios ferroviarios siguen existiendo, a pesar de que su eliminación haría desaparecer una barrera física entre el agua de las zonas inundadas y un gran sector de superficie absorbente.
h) Una parte significativa de la sección útil de los pluvioductos, es utilizada desde hace más de veinte (20) años por líquidos cloacales y efluentes industriales no tratados, ya que la red cloacal está colapsada desde entonces y no existen plantas de tratamiento de efluentes. Esto hace que, no sólo se reduzca la posibilidad de evacuación rápida de las aguas de lluvia, sino que estos líquidos altamente contaminados, descarguen “en crudo” en nuestro ya contaminado estuario.
Todo esto es sabido y reconocido por profesionales y técnicos de diversa extracción, pero dirigentes políticos y funcionariossiguen proponiendo megaobras de transporte, almacenamiento y evacuación de aguas de lluvia (como el peligroso proyecto de los túneles aliviadores del Maldonado) que significan gastos extraordinarios -aún con endeudamiento externo- pero sin contemplar la posibilidad de parar de construir, parar de impermeabilizar y ejecutar proyectos vecinales como son los de generar nuevas tierras absorbentes en los predios que son del dominio público del Estado Nacional dentro de la ciudad -ferroviarios, militares, ex Mercado de Hacienda, etc. que suman más de 300 hectáreas- y construir un lago reguladorsobre la ex playa ferroviaria de Palermo.

Los precios de las propiedades bajan en todo el mundo menos en la Argentina

Horacio Riggi, editor de Negocios.

La economía de la Argentina suele descolocar a los mejores analistas. Una prueba de ello es la célebre frase de Paul Samuelson: “en el mundo hay cuatro tipos de países: los desarrollados, los no desarrollados, Japón y la Argentina”. Así, quien supo revolucionar la economía y obtuvo el Premio Nobel en 1970, hacía notar que el país tenía un funcionamiento digno de un estudio particular.

Y la frase de Samuelson se puede aplicar hoy a la perfección para observar por qué los precios de las viviendas bajan en el mundo pero no en la Argentina. Hasta en ciudades como Londres o Nueva York, dónde las propiedades son casi commodities, los valores se depreciaron durante la última crisis financiera. Sin embargo, en Buenos Aires, el precio del m2 siguió estable en la mayoría de los barrios, e incluso subió en zonas como Palermo, Belgrano o Puerto Madero.

La historia también indica que el valor de un dos ambientes en Capital está lejos de tener una carrera progresiva a lo largo de los años. Mientras que en los ‘70 el m2 costaba u$s 1.000, en los ‘80 llegó a valer alrededor de u$s 300. Luego en los ‘90 se volvió a planchar en u$s 1.000, y ahora hay barrios donde llega a los u$s 5.000, aunque el promedio es de u$s 2.300.

Con estos precios, los desarrolladores están de festejo en el país. De todas formas, aclaran que si despega el crédito hipotecario –los bancos comenzaron a ofrecer algunas líneas, pero aún están lejos de llegar a ser masivos, o de estar al alcance de la clase media– el precio de las propiedades no caerá porque aumentará la demanda, aunque también la oferta. Dicha hipótesis forma parte más de un deseo que de una lógica de mercado.

Sin embargo, la sorpresa que se da en la Argentina porque los precios no bajan, también se produce en España, pero porque los valores no paran de caer. Para tratar de entender qué fue lo que ocurrió en la Madre Patria, habría que empezar por el beneplácito con el que el mundo económico y financiero recibía las reformas estructurales de España en la década del ‘90.

En ese momento, lo que pocos explicaron es que la clave del impulso que tomó la economía española se debió a la conformación del euro en 1999 y la puesta en práctica del sistema comunitario, dos años más tarde.

El economista Miguel Bein escribió: “durante los años ’90, el muy desarrollado sistema financiero español prestaba con garantía hipotecaria para compra de vivienda en pesetas a una tasa promedio del 15% anual. Con el cambio de moneda, a partir del ’99, empezó a prestar en euros a un cinco por ciento anual”.

La consecuencia de lo que dice Bein fue una impresionante caída de la cuota hipotecaria, situación que generó un despegue de compras cuando esas cuotas pasaron a costar menos que un alquiler. Al mismo tiempo, España se convirtió con esta situación en el nuevo centro neurálgico para la atracción de capitales europeos. Esta situación generó el famoso boom de la construcción en ese país, que fue perdiendo fuerza a medida que aumentaban los precios de las viviendas en España y quedaban casi igualados a los de las viviendas de las reales potencias de Europa.

Crisis

El 2007 cuando la crisis hipotecaria tiene su epicentro en los Estados Unidos encuentra a España manteniendo una sobreoferta de todo tipo de construcciones. Esa es la burbuja que explotó. Por eso hoy el desempleo llega a niveles cercanos al 20% y por eso el mercado del real estate en España está inmerso en una crisis de la que no se sabe cómo saldrá. Esa burbuja (que ya no es) también hace que ahora los analistas noten que las reformas estructurales que veían en España sean difusas como lo que veían cuando aseguraban que la Argentina de los ‘90 era de Primer Mundo.

Si se le otorga todo el crédito a Samuelson se podrá decir que los precios en la Argentina no tienen por qué seguir una lógica. Ahora si se ve la realidad de lo que pasa por estos momentos en el mundo, da la sensación de que para que los precios bajen, la Argentina va a tener que contar con una oferta mayor a la que hoy existe. Y mientras el dinero no llegue a través de los créditos, la posibilidad de tener un valor menor en el precio de las propiedades, o de poder acceder a comprarlas va a seguir siendo un privilegio para algunos y un negocio para muy pocos.