"Nadie atiende a la clase media"

05.12.2010 | El arquitecto José Rozados hace un balance positivo del mercado inmobiliario en 2010 y propone planes para el acceso popular a la vivienda. Los desarrolladores se ocupan del gran inversor, y el Estado, mediante planes de obra pública, de los más pobres.

Por Gustavo García

La mejora de la economía también impactó en el sector inmobiliario durante el 2010, distanciándose del apogeo previo a la crisis y estableciéndose en niveles más realistas para con el mercado local. Las ventas crecen, pero el acceso a la vivienda propia, por razones diversas, sigue siendo el principal problema a vencer, consideró el arquitecto José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario. -¿Cómo fue el año para el sector inmobiliario? -Este año, con respecto al 2009 mejoró notablemente. El 2009 cerró como el peor de la década. Ese año la cantidad de operaciones en Capital Federal fue menor aún que en el 2002. Este año mejoró mucho, tomado de enero a octubre el incremento es del 17%, aproximadamente. Igualmente no está en los niveles previos al 2008. Hubo una recuperación, pero no se volvió a los mejores niveles, que por otro lado no es lo que se necesita. -¿Aquello fue un pico en la actividad? -Sí, fueron los mejores momentos de esta década. Tampoco es que la cantidad de operaciones fluctúe tanto, que de año a año pueda variar un 30%. El año pasado sí cayó fuertemente por las expectativas a que hubiera una baja en los precios, y esto generó más retracción en la actividad. No se dio la caída fuerte de precios. También había expectativas por una revaluación del dólar, que a fines del 2008 empezó a subir de 3,06 a 3,80 a mediados del año pasado. Al subir la divisa, el tenedor de dólares contaría con una mayor posibilidad de compra, y eso no se dio. -¿Qué cambió para que se produjera esta mejora del 17%? -Más que nada, por un lado se vio que no fue tan grave la repercusión de la crisis internacional en la economía real de la Argentina. No se perdió tanto empleo como el que marcaban las expectativas, no se dio una situación de crisis. Eso había generado que hubiera cuidado en el 2009, había mantener el capital por si se necesitaba, por el desempleo, por si se perdía el trabajo. Todos trataron de resguardarse y no hacer inversiones, cuidar el dinero ante la incertidumbre. -¿Hubo mayores certezas? -Claro, como eso no repercutió en la economía real, y por otro lado los precios no bajaron, entonces muchos volvieron al mercado. Sobre todo, para el que tiene excedentes, lo más importante fue la falta de opciones. El banco no cubre la inflación, los depósitos no superan los 60 días, por eso tenemos el problema del apalancamiento del crédito hipotecario, porque con ese nivel no se puede. Es una capacidad de resguardo del capital. ALTA INFLACION -¿Cómo impactó el proceso inflacionario? -La inflación impactó en los valores de los productos a estrenar. Estos, en algunos casos, también traccionaron a los precios de los departamentos usados. Hoy, cuando menos es un 25% más caro construir un metro cuadrado que el año anterior. Entonces el que construye trata de cubrir los costos y lo replica en el valor de venta. -¿Los inversores no apuraron la decisión de compra para refugiarse en el ladrillo? -Sigue siendo netamente un refugio. Por un lado hay rentabilidad, pero es muy reducida. Ocurre que no hay opciones porque las tasas no son elevadas. Pueden invertir en el sector financiero, pero eso es para el inversor más sofisticado. También tiene que ver con la diversificación. El que tiene un capital disponible sabe que es bueno diversificar, puede apostar a cuestiones de alto riesgo y tiene parte de su capital resguardado en opciones inmobiliarias. -Entonces, ¿continúa siendo la apuesta de los que buscan seguridad? -Nosotros hicimos un análisis de los últimos diez años, referenciando al valor dólar. En diciembre del 2001 era 1 dólar igual a 1 peso, y luego se fue a 4 pesos. ¿Qué pasó con un dólar invertido en el Merval en una década? Pasó de 1 a casi 10. Creció muchísimo, pero con una volatilidad importante. En cambio 1 peso invertido en un departamento, analizando tres barrios de Capital Federal, evolucionó de 1 peso a 8, de 1 a 9 y de 1 a 6,8, en cada zona. Lo que demuestra esto es que le ganó al dólar, y comparado con las inversiones financieras fue constante y casi permanentemente hacia arriba. FALTA CREDITO -¿El obstáculo sigue siendo la falta de crédito hipotecario? -En eso no hubo ningún tipo de mejora, por el contrario me parece que en condiciones como las actuales, con una alta inflación, eso es más complicado aún. Incluso las tasas de interés que se cobran por determinados créditos hipotecarios son negativas de acuerdo a la inflación real. Serían hasta convenientes para alguien que lo tome, porque estaría pagando menos que la tasa de inflación. Pero el problema sigue siendo la posibilidad de calificar para el que lo necesita. El resto sigue comprando con los excedentes que posee. No se endeuda para comprar, se capitaliza. Igualmente, este año los precios subieron menos de lo que creció la inflación y la actualización de los salarios, entre el 8 y el 12%. -¿Cómo podría mejorarse el acceso a la vivienda? -Una posibilidad es que se incentive la oferta diferencial. Que hagan fuertes exenciones impositivas a la construcción y luego alquiler de determinadas construcciones orientadas a la clase media, en barrios puntuales y con determinados valores. No se puede fomentar toda la oferta porque los precios subirían. -¿Cuál es el sector más perjudicado? -La única manera de revertir esto sería teniendo una política de vivienda a nivel general para la clase media. La clase media-alta, que tiene ahorros y excedentes, está con posibilidades de resolver su problema de vivienda a partir de los propios recursos que genera. Encontrando además que los desarrolladores hacen productos para ese mercado. Después están los planes de obra pública que se generan a partir del Estado. Eso atiende un determinado segmento y en Capital Federal no suele darse. ¿A quién falta atender? A la clase media, para la primera vivienda. Aquel que no califica para que le otorguen una vivienda de obra pública ni tampoco querría ir a vivir a uno de esos emprendimientos, y tampoco le da el bolsillo para aspirar a lo que el mercado ofrece. A ese segmento hay que atender. LOS BARRIOS -¿Parque Patricios sigue siendo considerado el barrio con mayor proyección? -Esa es una zona que despierta mucho interés, mucha expectativa. Pero el proceso de crecimiento que se puede dar allí no es de cortísimo plazo. La transformación de un barrio que sufre de diversas cuestiones, con vastos sectores donde hay inmuebles ociosos, un entorno no homogéneo, eso no se puede cambiar de un día para el otro. Es positiva la acción acción pública a través del proyecto del distrito tecnológico. Eso genera mayor interés, pero no se puede decir que ahí está la gran oportunidad. Eso hoy es difícil de asegurar en el mercado inmobiliario. -¿Las inundaciones que sufrió la ciudad el pasado verano modificaron el mapa de la demanda inmobiliaria? -Eso impacta fundamentalmente en la valuación de los locales. Es una nueva cuestión a tener en cuenta, un nuevo riesgo, algo que hay que advertir. Afectó los valores de locación comercial, por la mercadería que se perdió. Eso el inversor lo registra. El mercado hoy es mucho más selectivo. Todo está mucho más complicado, requiere más análisis. También la conflictividad vecinal en un barrio entra en el estudio de cualquiera que vaya a emprender un desarrollo inmobiliario. -¿Se registra un aumento de inversores extranjeros a raíz de la crisis internacional? -No, por el contrario. Lo que generó la crisis en los países centrales fue que algunos hicieron al revés. Los que compraron inmuebles en Argentina los pusieron en venta para tomar posiciones en su país de origen, cancelar deudas allá. Por otro lado estos inversores, que habían comprado tierras acá, dilataron la iniciación de los proyectos por dos motivos: por cómo van las cosas en su lugar de origen y por una situación no tan propicia en el mercado nacional, como la inflación. Lo que prima igualmente es el factor resguardo. El ladrillo es una opción de ahorro para el que tiene determinados excedentes.

Todos odian a las torres

Si, ya sé, no todos odian a las torres. Hay muchos que las quieren: los que viven en ellas, los que las diseñan, los que las construyen y, sobre todo, los que las venden. Pero también son muchos los que las miran con cara de pocos amigos y las acusan de todos los males del barrio.

Las torres son una fuente de problemas porque Buenos Aires crece para adentro, demoliendo edificios viejos para construir otros más grandes. Las obras generan ruidos, suciedad y su resultado nos quita luz y ese pedazo de cielo que veíamos todas las mañanas. Además, muchas veces, lo nuevo es de peor calidad que lo viejo. El tema se complicó porque la gente empezó a llamar torre a cualquier construcción que superara la altura media de sus vecinos; como edificios de 12 pisos entre medianeras que pasarían inadvertidos en el Centro, pero junto a casas de una planta, son repudiados.

Para los arquitectos, las torres son otra cosa: prismas altos, con mucho aire alrededor y en un terreno grande. Y nos gustan porque dejan más espacio libre que un edificio común y permiten diseñar ambientes bien ventilados e iluminados. Pero en general, las torres son mejores cuando están juntas, separadas de otros edificios. De cualquier manera, tanto la gente que las odia como la que las ama, tiene motivos que van más allá de lo funcional: La profecía del ascenso social.

Para los que les encantan, las torres ofrecen la metáfora más directa del progreso económico. Muchos piensan que mientras más arriba vivís, más subís en la escala social. Y aunque muchos prefieren tener los pies sobre la tierra y no se anotan en esa carrera ilusoria, a nadie le gusta que lo miren de arriba y, encima, le quiten ese rayo de sol que lo hacía feliz.

Fábrica de status.

La altura produce discriminación hacia afuera y hacia adentro del mismo edificio. De hecho, nadie quiere vivir en el primer piso de una torre, y todos anhelan el último. Los inversores saben qué quiere la gente y, en las últimas torres, los departamentos que hubieran ocupado hasta el tercer nivel ya no existen. Allí hay aire o la portería. Para los desarrolladores, los primeros 10 pisos de las torres super altas son un clavo. No sería raro que pronto hagan un coloso de 100 niveles con los primeros 20 vacíos y un cartel en la terraza que diga: “¡LOSERS!” Odio a primera vista.

Las torres te caen antipáticas de entrada. La obra empieza con una estridente demolición, camiones y polvo. Antes de los tres meses, los vecinos están pidiendo: “¡la hora referí!”. Pero la construcción dura dos años y es un golpe de nocaut a la autoestima del barrio. Después de probar sus sinsabores, todos están ansiosos por que termine. Al final, agradecen a Dios aunque ya no gocen de ese cielo azul que todos vemos (veíamos).

Amigos son los amigos.

El primer cambio que se nota con la torre terminada es que los recién llegados no saludan. No tienen los códigos del barrio y, además, vos tampoco terminás de conocerlos porque la torre triplica los habitantes de la cuadra de un día para el otro. Para los nuevos, el barrio es hostil, el recuerdo de un pasado que prefieren olvidar. Para ser más amigables, las torres podrían aportar algo al barrio. No vendría mal, por caso, que dejaran una parte de su terreno para armar una placita para chicos. O unos bancos, no sé, algo.

La muerte de las ideologías.

Las torres seguirán creciendo en los barrios porque son un negocio y nadie es inmune al dinero. Hace años empecé a remodelar mi PH y justo enfrente, Moira y Fede (una pareja de arquitectos) estaban haciendo una casa bien canchera. Un día, Moira me tocó el timbre desesperada: “¡Miguel, quieren construir torres! ¡Tenemos que juntar a los vecinos, no nos van a arruinar el barrio!”. No terminé de encontrar mi pancarta de “ ... castigo a los culpables” para reciclarla cuando me enteré que inescrupulosos inversores habían hecho una oferta por el terreno de mis amigos. Moira y Fede vendieron, se compraron dos casas en otro barrio y me dejaron un bruto edificio frente a mi dormitorio. Ahora estoy esperando mi oportunidad ... no me voy a regalar.

* Editor de ARQ

Buenos Aires, la ciudad impermeable

Ambientalistas y urbanistas hablan ya de "urbanización salvaje" y alertan: si se sigue construyendo y pavimentando al ritmo actual, el suelo será cada vez menos absorbente. Un problema que ninguna gestión supo, o quiso, resolver.

Novedad, lo que se dice una novedad, no es. Desde la fundación aquella de la que Borges sospechaba porque para él la ciudad era "tan eterna como el agua y el aire", Santa María de los Buenos Aires vivió acechada por el líquido. Cinco arroyos y varios "terceros" -corrientes menores entre arroyo y arroyo que cumplían antiguamente las funciones de cloacas-, oportunamente entubados o bien empedrados, sirvieron en su momento para maquillar un poco las cosas. Pero definitivamente no para alterar la naturaleza. Y la naturaleza dijo -de una vez, y para siempre- que Buenos Aires está asentada sobre la pampa deprimida, y próxima a un estuario. Esto hace que sus cursos de agua (hoy "prolijamente" enchalecados en concreto pero aún corriendo por debajo de varias avenidas) prácticamente carezcan de pendiente hacia el Plata. Y si a esto se suma eso que algunos llaman "boom inmobiliario" y otros prefieren calificar directamente de "urbanización salvaje", el escenario está preparado para que la ciudad se ahogue a repetición incluso con lluvias no muy intensas. Para que, cada febrero, la escena de la avenida Juan B. Justo convertida en la prima rica del Gangues vuelva a saturar las portadas de los diarios. Para que, en definitiva, volvamos a asombrarnos ante un fenómeno que de esto último tiene poco y nada, porque es el corolario inevitable de una cantidad de "errores" que han convertido a la ciudad en una planicie untada en concreto y espigada de torres.

Marta Dodero es arquitecta y planificadora urbana, y por eso mismo se siente "un fósil". La carrera en la que se graduó "se cerró en 1983 cuando un conjunto de arquitectos radicales decidieron que la planificación no era necesaria. Y las consecuencias de esto es lo que estamos viviendo ahora", se indigna. "Hoy, a la ciudad, no la piensa ni la planifica nadie. Y las ciudades son fenómenos espaciales, y les pasa lo que a una caja de zapatos repleta de figuritas: en un determinado momento, se llenan. Esto, como imagen, es exactamente lo que está sucediendo con Buenos Aires. El terreno se fue segando, y las cuencas que van a dar al río están cada vez más impermeabilizadas. Queda muy poco espacio verde y lo que queda, lo impermeabilizan. Los arquitectos y los ingenieros manejan estos conceptos porque ellos cobran por metro cuadrado construido. Entonces, en la medida en la que esté pavimentado, facturan", dispara. Pero no es la única. Ya en 2004, un informe del Centro de Estudios Legales y Ambientales (Cesam) hablaba de lo mismo y advertía sobre la "creciente fragilidad ambiental" de Buenos Aires, específicamente en materia de inundaciones. Mencionaba una "expansión urbana sin regulaciones apropiadas" y también de "un aumento en la velocidad de escurrimiento por menor infiltración o sin retención alguna debido a la impermeabilización de las superficies". Claro como el agua.

Cemento a mansalva

Osvaldo Guerrica Echaverría es, además de arquitecto, un enamorado de la naturaleza. Es además parte de la Asamblea Permanente por los Espacios Verdes Urbanos (Apevu) y una opinión de referencia cada vez que la ciudad naufraga. Entre otras cosas, porque desde hace años se dedica a la investigación del avance del cemento sobre el verde, y las consecuencias de esto sobre nuestra vida cotidiana. "Buenos Aires se inunda ante cada lluvia copiosa. La ciudad colapsa y miles de vehículos quedan imposibilitados de seguir su camino, cientos quedan flotando, las cámaras transformadoras de corriente eléctrica quedan anuladas, miles de vecinos quedan sin electricidad, hay calles que se convierten en ríos. La ciudad se paraliza", describe en su artículo "¿Por qué se inunda Buenos Aires?", donde habla directamente de "un escenario preparado para que se produzcan esas inundaciones. Los funcionarios y ‘los emprendedores' inmobiliarios lo vienen preparando desde hace muchos años; los vecinos, desde entonces, están tratando de pararlos".

En su argumentación, Guerrica enumera todos esos factores que (más allá de los diluvios o la mentadísima "falta de obras") han contribuido a hacer -de una ciudad ya de por sí sitiada por el agua- una aún más incapaz de deshacerse de ella. "Se impermeabilizó la mayor parte de la superficie absorbente de la ciudad con nuevas construcciones", precisa. "Se redujo sensiblemente la cantidad de espacios verdes, tanto públicos como privados; se construyeron indiscriminadamente edificios en altura en casi toda la ciudad; en las zonas más densamente pobladas se eliminó la obligatoriedad de mantener un pulmón de manzana absorbente; y por sucesivas repavimentaciones, el nivel de las calzadas se ha elevado ostensiblemente." Guerrica no duda en hablar, en este caso, de "vandalismo institucional". Y aporta, para ilustrar la idea, su nutrido archivo fotográfico. En una sucesión de imágenes para el espanto (como las que acompañaron su exposición durante el Encuentro de la Red Argentina del Paisaje) se puede ver cómo gran parte de lo que en los mapas de la ciudad está indicado como plaza, parque o bulevar ha dejado de serlo hace rato.

Así las cosas, hoy cada ciudadano de la ciudad dispone, con suerte, de menos de una quinta parte del espacio verde que la Organización Mundial de la Salud (OMS) establece como mínimo. En efecto, la entidad habla de 15 metros de espacio verde público por habitante como cifra ideal, y de 10 metros cuadrados como el mínimo recomendable. Cada porteño dispone de apenas 1,8 metro cuadrado. Y ni siquiera eso está realmente garantizado.

Negocios son negocios

¿Qué pasó? ¿Cómo fue que una ciudad que alguna vez se enorgulleció de sus parques arbolados y de sus plazas con pérgolas y especies de todo tipo llegó a esto? En este sentido, las pocas estadísticas disponibles hablan de un cuadro bastante dramático que llevó de los siete metros cuadrados de espacio verde parquizado por habitante en 1904 a casi un tercio de esto cien años después. Lo que se da en Buenos Aires es una combinación fatal que podríamos resumir así: el desprecio de muchos vecinos por su entorno, cierta alarmante despreocupación por quién y cómo se encargará del tema y la actitud falsamente "ejecutiva" de los gobernantes que (a repetición, y sin importar de qué signo político sean) asocian "hacer" con "hacer cualquier cosa". Sólo así pueden entenderse desastres tales como la "playa de hormigón" (ver recuadro), un auténtico monumento al absurdo con vista al río. Ante cosas como éstas el arquitecto Rodolfo Rossi, de la Asociación Vecinos del Lago Pacífico, reflexiona: "¿Qué es lo que hoy se da en el porteño y cada vez con más fuerza? Un impulso de tapar la naturaleza. Entonces, entubamos el Maldonado, le hacemos una avenida encima y se acabó el problema".

Muchos hablan aquí de la "corporación arquitectónica e inmobiliaria" que, trabajando en equipo, logra convertir en un buen negocio desde "zonas-trampa" en donde inundarse es cosa de todos los días, hasta áreas verdes protegidas por ley en donde -aún cuando no se pueda construir- se termina construyendo. Pero no menos cierto es que más allá de la alarmante reducción de los espacios verdes públicos, la presente "apología del concreto" no es menos temible. Según explica Eduardo Molina, ingeniero y vecino de Palermo, "nadie pone en duda que, por cuestiones de uso, cada tanto haya que volver a asfaltar las calles. Ahora, cuando se asfalta y se reasfalta sin necesidad alguna, lo que está presente es otra cosa: el negocio. Eso también se ve en el caso de las torres. Cada torre que se construye impermeabiliza toda la superficie sobre la que se apoyan sus bases, y provoca además el endicamiento del agua. Esto se sabe, y nadie hace nada". O sí: hacer como si nada sucediera, mientras la ciudad sigue haciendo agua por todos lados por la sencilla razón de que es cada vez más impermeable.

Paisajismo del hormigón

Hay, en todo esto, una frase que ha sido el "abrete, Sésamo" a las peores cosas. Es una frase de tres palabras que dice nada y sirve para mucho: "Puesta en valor". Hace tiempo, durante la intendencia de Carlos Grosso, se dijo que cerca de 50 plazas de la ciudad serían sometidas a ese proceso cuasi mágico de "puesta en valor". Terminadas las obras, lo que quedó a la vista fueron esas mismas 50 plazas... con un 30% de su superficie untada en hormigón. "Hay un criterio de un grupo de arquitectos que hacen gala de un "paisajismo del hormigón". Y eso engancha con otro modo de pensar según el cual hacer obra equivale a gastar muchos metros cúbicos de hormigón.

Mucha obra, mucha plata y muchos arreglos con los amigos. Porque si bien se puede hacer un rincón para los skaters, de ahí a hormigonar la plaza entera, hay una gran diferencia", explica Guerrica Echevarría. Y va un ejemplo: "En el costado de La Rural que da a la avenida Sarmiento, se hizo un veredón de treinta metros de ancho y cuatrocientos de largo. Eso en una época de llamaron Jardines Francisco Ramírez, pero de jardines hoy tienen sólo el nombre. Es más de una hectárea hormigonada, con apenas una hilera de verde sobre la calle". Y a cada uno de esos gestos de borrado del verde debe agregarse, insiste, el furor por reasfaltar. La razón: se trata de un proceso que nadie (ni siquiera el mismo gobierno) se molesta en controlar. Simplemente se confía en lo que indica el contratista. El resultado es esa ciudad desangelada que, de gestión en gestión, se aleja cada vez más de la escala humana. "Yo pienso que vamos rumbo a ser Bombay. O Calcuta", afirma Dodero. Y apunta a una derivación insospechada de esta apología del concreto: su impacto en la vida de los vecinos. "Siguen apilando gente en edificios, sin ver que la gente, cuando se la apila, cambia su conducta. Así como cuidan que el oso panda tenga no sé cuántas hectáreas para poder comer, el ser humano también necesita del espacio y del verde. Al cambiarle los espacios, la gente cambia las conductas. La inseguridad y la violencia están directamente relacionadas con el hacinamiento", explica Dodero. "El problema es que en esta ciudad, donde el cemento está descontrolado, eso es algo que ya nadie ve".

DZ/KM

FERNANDA SÁNDEZ REDACCIÓN Z

Las inundaciones son obra humana

La ideología del siglo XIX, que postulaba el dominio del hombre sobre la naturaleza, fue el disparador de las acciones urbanísticas más irresponsables. No debemos seguir cometiendo esos mismos errores.

Sin duda, lo más cómodo es echarle la culpa a la naturaleza. A pesar de las más duras críticas, todavía el Banco Mundial y la mayor parte de los organismos de Naciones Unidas utilizan la expresión “desastre natural” para referirse a las consecuencias de una inundación o de un terremoto.

Como expuse en el I Congreso de Ingeniería Sustentable y Ecología Urbana de la Facultad de Ingeniería de la Universidad de Palermo, un terremoto en un desierto es un simple evento, no un desastre. Y la crecida de un río es algo que ocurre periódicamente, sin ninguna consecuencia, salvo que hayamos cometido la irresponsabilidad de urbanizar las zonas que el río ocupa cuando desborda.

De modo que estamos ante desastres ambientales y no desastres naturales, simplemente porque son artificiales. Lo que hemos hecho en nuestras ciudades se parece mucho a la conducta de Mickey Mouse en su inolvidable rol del Aprendiz de Hechicero, que generó una inundación sin saber cómo evitarla o detenerla.

La historia de la Ciudad de Buenos Aires es, en una medida muy alta, la de su descenso hacia las zonas naturalmente inundables. Pedro de Mendoza y Juan de Garay fundaron la ciudad en una singularidad geográfica: el único punto de esta margen del Río de la Plata donde coexisten un puerto natural (el Riachuelo) con una barranca elevada, libre de crecidas.

Siguiendo las Ordenanzas de Población de Carlos V y Felipe II, los bajos inundables se mantuvieron vacíos durante toda la época colonial. Es significativo que los planos de los años 1713 y 1782 muestren con claridad las líneas topográficas para dejar en claro los límites de las zonas que no podían ocuparse.

Trabajo práctico: buscar esas mismas líneas topográficas en los planos de la ciudad de uso masivo. No las van a encontrar. ¿Por qué un plano de hace tres siglos tiene más información que uno de este año? Porque una vez que metimos a cientos de miles de personas en sitios que no son aptos para habitar, era necesario borrar las pruebas.

La ideología del siglo XIX, que postulaba el dominio del hombre sobre la naturaleza, fue el disparador de las acciones urbanísticas más irresponsables. Se suponía que éramos capaces de hacer cualquier cosa, por difícil que fuera. La fantasía de que podíamos solucionar cualquier problema vinculado con el medio natural nos hizo olvidar que no sabemos si vamos a poder pagar esa solución, en el caso de que exista. La omnipotencia de la tecnología nos llevó a la ubicación de las ciudades en áreas de riesgo creciente. Buenos Aires y otras ciudades argentinas enviaron a los pobres hacia abajo, a ocupar los valles de inundación de ríos y arroyos. En otras ciudades se hizo lo mismo, pero sobre áreas de riesgo diferente. En Río de Janeiro, en San Pablo, en Caracas, los pobres en vez de bajar suben: se asientan en las laderas de los cerros, en sitios deforestados de altas pendientes. Cuando llegan las grandes tormentas del trópico, los suelos se aflojan y deslavan y esas viviendas caen sobre el valle.

Corresponde destacar la sensatez de Sarmiento, quien propuso parquizar (es decir, no habitar) los bañados de Palermo. El día de lluvia no vamos al parque y no nos importa si ese terreno se inunda. Es diferente si allí se hicieron viviendas.

La entonces Municipalidad de Buenos Aires y las municipalidades del conurbano alentaron, por negligencia o complicidad, el descenso de las urbanizaciones. Así, al compás del poblamiento de la Boca y Barracas, los planos de fines del siglo XIX discretamente borran los límites de las áreas inundables.

Aún más, se alienta la especulación inmobiliaria sobre las zonas bajas. El intendente Crespo autoriza lotear las tierras del barrio que hoy inmerecidamente lleva su nombre, permitiendo la construcción de miles de viviendas en terrenos bajo cota de inundación. Le corresponde el honor de haber inaugurado los negocios hechos con la inundación ajena.

La secuencia inaugurada por Crespo sobre el arroyo Maldonado se repite sobre los demás arroyos de la Ciudad y del conurbano. Primero se autoriza el loteo de zonas que no son aptas para vivienda: las márgenes de los arroyos Maldonado, Vega, Medrano, Cildañez, Riachuelo, etcétera.

Después, atendiendo al reclamo de los afectados, se hace el negocio de la obra salvadora: rectificación del Riachuelo, entubamiento de varios arroyos. El discurso político es siempre el de la “solución definitiva” a las inundaciones. En realidad, las mejores de esas obras sólo lograron atenuar las crecidas, como ocurrió con la rectificación del Riachuelo.

Otras, en cambio, fueron contraproducentes: todos los entubados empeoraron el comportamiento de los arroyos sobre los que se hicieron. Las obras significaron crear obstáculos a la rápida salida del agua, con lo cual agravaron las inundaciones. A pesar de eso, todavía hay vecinos del Gran Buenos Aires que piden que les entuben los arroyos.

¿Por qué lo hicieron, entonces? ¿Por qué se sigue pidiendo ahora? Porque esconder un arroyo contaminado valoriza la propiedad inmueble. Esa valorización atrae nuevos pobladores. Paradójicamente, las obras de atenuación de crecidas reducen la inundación pero aumentan la cantidad de inundados. No sorprende saber que la cuenca del arroyo Maldonado tiene una densidad de población equivalente al doble del promedio de la Ciudad de Buenos Aires. Lo que permite reiniciar el ciclo: nuevos inundados reclamarán obras nuevas que difícilmente solucionen el problema pero que, sin duda, generarán futuros inundados. En medio de esto, toca hacernos la pregunta de fondo: ¿qué estamos haciendo en las zonas inundables?

Buscan proteger al pasaje Lanín porque levantan el primer edificio

Es una construcción de entre 6 y 7 pisos. Impulsan, por ley, un tope de cuatroEl pasaje Lanín, en Barracas, es una callecita de sólo tres cuadras. Y ostenta sin pudor su cuidado empedrado y sus fachadas llenas de trazos gordos de pintura, venecitas y azulejos. El gran atractivo de la zona acercó a porteños y turistas, y también a desarrolladores que vieron un tesoro por vender. Ahora los vecinos están en alerta porque en Lanín 8 ya están construyendo un edificio de 6 o 7 pisos , que –dicen– romperá la fisonomía del pasaje y alterará el barrio. Para evitarlo, en la Legislatura impulsan un proyecto de ley para preservar el estilo y para que las nuevas construcciones de esa zona no superen los cuatro pisos .

La iniciativa propone cambiar la zonificación de unas 20 manzanas de Barracas, entre las que están incluidas las tres del pasaje Lanín. El objetivo es poner un tope de altura para nuevas construcciones (que hoy es de 8 pisos en esas cuadras) y evitar que se tiren abajo casas y edificios en buen estado para hacer departamentos en altura.

“El plan apunta a bajar las alturas para frenar la construcción de torres y detener la destrucción del patrimonio. Para eso necesitamos que se trate con urgencia”, le explicó a Clarín Patricio Di Stefano. La ley, que cuenta con el apoyo de vecinos del barrio, también busca preservar una cuadra de Olavarría, entre Hornos y Montes de Oca, donde las casas tienen la misma altura y estilo, y toda la recién remodelada avenida Patricios.

Además del de Di Stefano, hay otros seis proyectos con fines similares para el barrio que hoy “está amenazado por las torres”, según dicen los vecinos. Varios de ellos son muy similares y de orígenes variados: sumando todas las firmas se incluyen las de legisladores de la Coalición Cívica, PRO, Diálogo por Bs.As., UCR, Proyecto Sur, Encuentro Popular para la Victoria y Nuevo Encuentro. Y como el primero, que busca bajar las alturas de los edificios y además resguardar más de 80 propiedades, se vence a fin de año, los vecinos, apurados, ya juntaron casi de 4.000 firmas de apoyo.

Alejandra Lombán, de Proteger Barracas, señaló: “Creemos que el verdadero progreso de Barracas pasa por la recuperación, el reciclaje y la refuncionalización de los edificios que definen la identidad del barrio, junto a nueva arquitectura que se integre de manera creativa, moderna y armoniosa al rico perfil que éste ofrece. Es un concepto que está muy lejos del de las torres y las medianeras interminables de la especulación inmobiliaria”. Para Di Stefano, “estas iniciativas garantizan que se preserve la vida barrial, y que los vecinos conserven su calidad de vida, más allá del desarrollo inmobiliario”.

Eduardo Cajide: 'Buenos Aires era una Ciudad sin guetos'

El decano de la Facultad de Arquitectura habla sobre los desafíos de la Ciudad y del Plan Urbano Ambiental a cumplir.

Esto no estaba en mis planes, yo no era un candidato pero veníamos de un conflicto de meses que provocó desastres, así que un grupo de gente me pidió que me postule y, en un acto de imprudencia o vanidad, acepté." Así comienza la charla el arquitecto Eduardo Cajide desde su oficina de Ciudad Universitaria, donde repasa los problemas porteños desde lo urbanístico, pero con un ojo puesto en lo social.

¿Cómo ve a los nuevos egresados de Arquitectura? ¿A qué se enfrentan?
Estoy muy orgulloso de los egresados, creo que tienen una sensibilidad diferente y hay muchos jóvenes que discuten sobre edificios que respeten el medio ambiente y tengan mayor cuidado energético. Además dan estas discusiones con clientes que sólo buscan rentabilidad. Una de mis propuestas como decano es que en todas las carreras de alguna manera toquen este tema. El ahorro energético es un problema de todo el país, y nosotros tenemos mucha responsabilidad porque somos los que construimos la ciudad. Si logramos ahorrar energía colaboramos con la economía nacional de manera directa.

¿Cuáles son los principales problemas que ve en Buenos Aires?
Creo que el principal problema es su fragmentación social y física: si había algo de lo que los porteños estábamos orgullosos era de su movilidad social y calidad espacial. No había tanta diferencia entre Villa Urquiza y Villa Lugano: hoy hay un abismo. Y la fragmentación ex profeso es un disparate. Si tenés Puerto Madero a diez cuadras de la Villa 31 estás cometiendo una locura. Se pudo hacer lo mismo con mayor integración. Buenos Aires era una de las pocas ciudades del mundo que recibió enormes masas migratorias y no formó guetos. Ahora no son sólo étnicos, sino sociales. El segundo punto es que debe darse una seria discusión sobre su densidad: la Capital es el fragmento principal de la ciudad real, una metrópolis de 14 millones de habitantes. Entonces hay dos modelos posibles: la ciudad compacta o la extendida.

¿Y de qué manera se enmarca esto en una ciudad sin crecimiento demográfico?
Buenos aires tiene hace cincuenta años la misma cantidad de habitantes y entonces se piensa que no hace falta construir, pero eso es falso, como también lo es la cantidad de gente que entra a diario. Porque no entran, forman parte del fragmento más grande y están sometidos a demandas de movilidad. Es la misma ciudad sólo que hay personas que a la noche van a dormir más lejos. Además Buenos Aires tiene una densidad de suburbio; pero cuidado, porque el centro de Caballito da otro resultado. Finalmente lo que hay es un problema de distribución poblacional muy grande, con infraestructura subutilizada y otra sobreutilizada. Hay muchos barrios que tienen todo para recibir al doble de población y así se evitarían problemas energéticos, de tránsito, de inversiones en autopistas, etcétera

¿Le parece que hay un criterio urbanístico para resolver estos problemas?
Hoy la Ciudad tiene el Plan Urbano Ambiental y yo soy uno de los autores. Entre otras cosas le ordena al Ejecutivo hacer un plan de movilidad sustentable, un plan estratégico para el Sur y cambiar todos sus códigos. La ley es flexible, pero se debe cumplir.

Desde la facultad se trabaja en la urbanización de villas, pero también a veces no se respeta su trazado original, ni la idiosincrasia de los habitantes. 
Urbanizar no es un problema de trazado, urbanizar es brindar lo que se llama acceso a la ciudad. Urbanizar es que nadie sienta vergüenza de decir en donde vive. Después si la calle es derecha o torcida lo podemos discutir. Pero no estoy de acuerdo con eso de la idiosincrasia, porque ya no estamos hablando del inmigrante campesino que se quedó sin trabajo y se viene a la ciudad. A los pibes de la villa les pasa lo mismo que a todos, sólo que no tienen plata.

Pero en muchas villas hay mayoría de inmigrantes con una cultura a respetar.
Me parece que cuando una persona decide venir a vivir aquí es porque acepta lo que esta ciudad le propone, si no lo consigue es otra discusión. En esta facultad hay una posición tomada con respecto a la Villa 31 con un proyecto transformado en ley que respeta el trazado original y con operaciones para crear espacios públicos, transporte y construcciones.

¿Falta decisión política?
No me gusta echarles la culpa a los políticos, porque los veo como sensores sociales que olfatean lo que la sociedad demanda y cuando toman una decisión es porque están seguros de tener respuestas positivas. Quizás tenemos que preguntarnos cuáles son nuestras prioridades.

Barrios empoderados, la nueva tendencia patrimonial

"¿Qué hay que hacer para que un barrio se convierta en Zona Típica?" . Ésa es la consulta más frecuente que reciben, todos los días, en el Consejo de Monumentos Nacionales. Los últimos que lo lograron fueron los vecinos del Conjunto Empart de Ñuñoa, en Salvador con Grecia.  
Romina de la Sotta Donoso 

Todos los días, al Consejo de Monumentos Nacionales (CMN) llegan una o dos consultas ciudadanas. En los dos últimos años, la pregunta más frecuente ha sido qué hay que hacer para que un barrio se convierta en Zona Típica, categoría de Monumento Nacional que involucra a dos o más inmuebles.

"Desde 2005 a la fecha hay una explosión de declaratorias de zonas típicas, más bien de carácter urbano. Los vecinos se organizan y la piden", comenta Óscar Acuña, secretario ejecutivo del CMN. "Existe una sensación ciudadana de que la Zona Típica permite que se conserven los valores intangibles que la gente reconoce en sus propios barrios", agrega.

Así es como actualmente son 106 las zonas típicas, de un universo total de 1.219 monumentos nacionales.

"Se habla mucho de apatía, pero la verdad es que por temas patrimoniales, la gente es capaz de movilizarse. Hay una efervescencia en ese sentido", opina Acuña.

Un buen ejemplo fueron las 2.300 firmas de propietarios y residentes que reunió Vecinos por la Defensa del Barrio Yungay, y logró declarar una Zona Típica de 116 hectáreas a inicios de 2009.

Sin embargo, los vecinos no siempre han sido los protagonistas del patrimonio. "Antes, veíamos las zonas típicas con una mirada de belleza estética. Un punto de inflexión lo marcó la solicitud del Pueblo Lo Espejo", recuerda el arquitecto del CMN Christian Matzner, y continúa: "Era muy interesante y completa, y daba cuenta de la organización de los vecinos, que eran más de cien. Había un carnicero que por iniciativa propia había escaneado miles de fotos antiguas, de los años 40, y tenían un proyecto de recuperación para la estación de trenes. Desde entonces, se empezaron a ver aspectos intangibles del valor cultural de un sector".

Eso fue hace ocho años.

Esa Zona Típica, delimitada por las calles Centenario, Astaburuaga y Jorge Guerra, apunta Matzner, "es un sector histórico, fundacional, y posee casonas centenarias, aunque deterioradas, junto a viviendas más austeras".

José Aro (78) -presidente del Centro para el Desarrollo Arquitectónico y Cultural del Pueblo Lo Espejo- trabajó en la Maestranza de Lo Espejo hasta que se cerró, en 1976. "Postulamos a Zona Típica porque queríamos preservar el Pueblo. Hay costumbres que se mantienen vivas, como nuestra forma de saludarnos, bien afectuosa, tomándonos del brazo al dar la mano. La gente quiere que esto se mantenga", dice.

Cuenta que "recuperar la estación -cerrada desde 1978- como centro cultural y reforestar el Parque Landaeta son el sueño de los vecinos. Vamos a ir proyecto por proyecto hasta conseguirlo. Para pintar las fachadas buscamos ayuda de los privados, y Sherwin Williams nos apoyó. Además, instalamos 32 luminarias peatonales".

A esta defensa ciudadana se han integrado nuevas generaciones de residentes. Por ejemplo, Fernanda Venegas (24), licenciada en historia en la USACh: "Crecí escuchando lo que contaban mis abuelos, del auge que hubo con la estación, de las casas-quinta que había antes. ¡Aquí había hasta un cine! Para que eso no se olvide, fundamos la Agrupación de Educación Patrimonial. Queremos activar rutas educativas en el Pueblo y promoverlas en los colegios".

Ayer, en el Pueblo Lo Espejo hubo una fiesta patrimonial para inaugurar ocho mosaicos que narran la historia del sector.

Viviendas sociales

Ayer también hubo una fiesta patrimonial en el Conjunto Empart de Ñuñoa, cuya declaratoria como Zona Típica se publicó esta semana en el Diario Oficial.

Se trata de siete hectáreas, 2,5 de ellas áreas verdes, que incluyen 45 bloques de cuatro pisos, ubicados entre Suárez Mujica, Salvador, Grecia y Lo Encalada.

"Este conjunto corresponde a la vivienda social del Hoff Vienés, prototipo que se dio en toda Europa. Aquí, la manera en que se disponen los volúmenes en los espacios genera calidad de vida", explica Matzner.

"Esto era parte de la chacra Lo Encalada. Lo compró la Caja de Previsión de Empleados Particulares, y se construyó en los 40", recuerda Carolina Videla (53), matrona, quien lideró la solicitud en 2008.

"Los más antiguos no querían perder lo que había sido patrimonio de sus padres, y aquellos que, como yo, habíamos llegado hacía veinte años, quisimos protegernos de las inmobiliarias. Se estaba cambiando el plano regulador de la comuna, y no sabíamos qué iba a pasar", recuerda.

Una deuda pendiente

Tras estudiar una solicitud de declaratoria, el CMN vota el caso. Si se aprueba, se entregan los antecedentes al Ministerio de Educación, para que finalmente haya una toma de razón de la Contraloría. Este proceso puede demorar desde dos meses a un año.

"Hay un vacío legal que nos inquieta, y por eso entregamos un proyecto al Ministerio de Educación pidiendo una norma que suspenda los otorgamientos de permisos de edificación en el área protegida durante un plazo prudente", dice Óscar Acuña.

Porque precisamente eso sucedió en la Zona Típica Emilio Delporte (Providencia): en ese lapso se aprobó un anteproyecto de un edificio de siete pisos. El caso hoy está en el Consejo de Defensa del Estado.

La ciudad de Buenos Aires, envejecida

En la Capital vivirían 3.050.000 habitantes. Esa es la proyección de la Dirección de Estadística y Censos de la ciudad de Buenos Aires para este año.

La particularidad que tiene la ciudad respecto del país es que su pirámide poblacional muestra una población envejecida. "Esto tiene que ver con que los matrimonios tienen, en promedio, cada vez menos hijos, al tiempo que la esperanza de vida se alarga", indicó José María Donati, director general de la dependencia local.

"El gráfico que se obtiene se parece a la pirámide de Alemania, en la que la base es tan ancha como el tope", indicó el funcionario.

En Alemania o en Italia se dan estas situaciones que se explican por una natalidad muy baja y niveles de mortalidad general en ascenso.

La tasa de crecimiento que arrojó el censo de 2001 fue del 10,1? en la Argentina, mientras que en la Capital fue del 2,3?.

Si se compara la cantidad de nacimientos que se producen también se ve la diferencia: en 2001, en el país, la paridez anual eran 3 hijos; en el conurbano 2,93 y 1,99 en la Capital. En el censo de 2001 se estableció que en la Capital vivían 2.776.138 personas.

Sin embargo, los errores en el procedimiento censal y algunas falencias, como la de no haber relevado muchas villas y asentamientos, provocaron dudas respecto de aquella medición. Los datos de entonces indicaron una disminución de la población en el distrito del orden de unos 200.000 habitantes.

"Hubo problemas en el operativo y omisiones muy grandes. Si bien se hicieron muchos trabajos de corrección, una cuestión relevante es modificar esos datos. Tenemos una gran expectativa con el nuevo operativo, ya que hemos trabajado fuertemente para que no se repita lo que ocurrió hace nueve años", indicó Donati.

Sólo como ejemplo, se calcula que la población en villas miseria habría aumentado un 50 por ciento, que serían 150.000 las personas que viven en esos lugares.

En el virreinato del Río de la Plata el primer censo de la ciudad de Buenos Aires se hizo en 1778. Para entonces se contabilizaron 24.754 habitantes. En 1909, con la llegada de extranjeros a la Capital, se superó el millón de habitantes y, en 1947,la población llegó a 2.981.043, número que se mantuvo más o menos estable hasta 2001.

“Cuando sube la inequidad, suben homicidios y robos”

“Pasa tanto en Italia como en Latinoamérica: los niveles de educación tienen directa correlación con los índices del delito. Nuestros estudios mostraron que todos los menores de edad privados de la libertad tenían entre tres y cinco años de atraso escolar ”. El concepto pertenece al criminólogo Elías Carranza, director del Instituto Latinoamericano de las Naciones Unidas para la Prevención del Delito y el Tratamiento del Delincuente (ILANUD), quien el jueves participó como orador en el seminario “La Seguridad Ciudadana como Política de Estado”, organizado por la Fundación Argentina Siglo 21 .

“El delito es un fenómeno multifactorial ”, empezó explicando Carranza. Y luego detalló cómo el acceso a la educación, el control de armas en poder de la sociedad civil y la equidad social son temas directamente relacionados con “los delitos que sufre una sociedad y sobre todo con los más violentos , como homicidios o robos”.

Carranza citó, por ejemplo, un estudio del Banco Mundial en el que se analizaron estadísticas de homicidios a lo largo de tres décadas y de robos en un lapso de 24 años, en 37 países. “La correlación fue altísima : sube la inequidad y suben los homicidios y robos”.

“Argentina es uno de los países que está ‘menos peor’ en la región”, aseguró el criminólogo, quien sí alerto sobre un crecimiento de la violencia y de los delitos violentos a nivel mundial. Como conclusión expuso sus lineamientos para una política integral de prevención del delito, con un dato clave : los menores de 18 años representan cerca del 40% de la población de América Latina.

“Por eso la política principal debe apuntar a reinsertarlos en la escuela . Deben acceder a la educación porque es un derecho fundamental. Pero además la investigación criminológica verifica que trae como beneficio colateral la reducción del delito y la criminalización”, concluyó Carranza, quien fue presentado por el ex senador Rodolfo Terragno, presidente de la Fundación Argentina Siglo 21.

El encuentro –realizado entre el jueves y ayer en el Teatro General San Martín– reunió a expertos internacionales . Además de Carranza expusieron Ignacio Cano (coordinador del Laboratorio de Análisis de la Violencia de la Universidad del Estado de Río de Janeiro), y la penalista y criminóloga española Laura Pozuelo, investigadora del “Proyecto Democracia y Seguridad” (Comunidad de Madrid/ 

Cada vez se construye peor

CLARIN, BA, 20/10/10

Por Miguel Jurado * 
* Editor de Arq

Tenés razón, che arquiteto , antes se construía mejor... pero los materiales eran peores”, me decía Froilán mientras desgranaba sin dificultad el revoque de una casa centenaria.

Tardé varios años en valorar el pensamiento del noble albañil paraguayo. El mes pasado, unos investigadores cordobeses le dieron la razón con bases científicas. Arquitectos de la Universidad de Nacional de Córdoba compararon varios edificios construidos en distintas décadas y concluyeron (palabras más, palabras menos) que cada vez se construye peor. Claro que eso lo sabe cualquiera, y aunque los materiales ahora sean mejores no se trata de echarle la culpa a la falta de mano de obra especializada. La mala construcción es como una mamá que cocina mal: mientras sos chico te parece que comés rico porque no conocés otra cosa.

Así es como nos conformamos con vivir en lugares cada vez menos confortables y lo solucionamos con más calefacción, aire acondicionado, plasmas y música a todo volumen. Nos acostumbramos a que las paredes “transpiren” en invierno; a cocinarnos en verano; a conocer los pormenores de la vida sexual de nuestro vecino (porque el problema también son los ruidos) y a contar los segundos hasta que el depósito de su inodoro termine de cargar agua.

A estos síntomas de que cada vez se construye peor, se pueden agregar otros: Paredes que hablan.

Los expertos cordobeses comprobaron que mientras se utilizó el ladrillo común para envolverlos, los edificios eran abrigados en verano y frescos en invierno. Claro que esos ladrillos de campo se hicieron con buena parte de tierra pampeana que hoy serviría para plantar soja o darle de comer a las vacas. Los ladrillos huecos que se usan ahora son más ecológicos pero si no se los emplean con revoques y aislantes apropiados bien pueden resultar un fiasco. Y ni hablar de la aislación sonora. En La Algodonera, un multipremiado edificio de Palermo, una amiga estornudó en su departamento y el vecino le dijo: ¡Salud! La solución fue construir una doble pared de durlock con lana de vidrio.

Nos bajaron la cortina.

Muchas veces, las fallas de la construcción son un problema de modas. Eso ocurre con los grandes ventanales de los modernos departamentos tipo loft (en realidad, monoambientes con entrepiso). Allí, el minimalismo extremo llevó a que el oscurecimiento deje de ser un problema de arquitectura para ser una cuestión decorativa. Entonces, la vieja cortina de enrollar pasó a ser un bicho en extinción mal reemplazado por el black out. Ya no importa que al sol hay que pararlo antes de que pase el vidrio porque si no el depto se calienta como un horno. Al fin de cuentas, el aire acondicionado se paga en cuotas y la cuenta de luz está subsidiada.

El que se cocinó detrás de un vidrio, ve la torre YPF y llora.

Y no es que yo tenga algo contra el enorme rascacielos que diseñó el famoso argentino Cesar Pelli en Puerto Madero, sino que es un ejemplo del error típico de los edificios de oficinas: estar envueltos de cristal por los cuatro costados ¿Cómo es que tan pocos constructores se han dado cuenta de que el sol se empeña en salir y en ocultarse por los mismos lugares todos los días? ¿Y que en verano, el astro rey irradia suficiente calor como para hacer huevos fritos en las ventanas que dan al oeste? Conclusión: si una torre tiene paredes de vidrio en sus cuatro lados, por lo menos en tres, funcionan mal.

Billetera mata arquitecto.

Cuando el negocio es vender caro lo que cuesta barato y agarrar la guita lo más rápido posible, poco puede hacer el arquitecto. Hace varios años intenté convencer a un acaudalado empresario de origen italiano sobre la conveniencia de poner vidrios dobles en las ventanas de un hotel que había recibido en el revoleo privatizador de los 90. Cuando vio la diferencia de precio entre las carpinterías comunes y las súper aisladas que yo le ofrecía, juntó los cinco dedos de su mano derecha y agitándolos repetidamente de arriba a bajo me dijo: “¿Sabé cuánta rubia me pago con esta plata?” Ahí nomás entendí que al acaudalado empresario de origen italiano, el doble vidriado hermético le resultaba caro; las rubias, muy baratas y la calidad de la construcción no le importaba nada. A los pocos meses, vendió el hotel sin ponerle un peso encima, ganó una fortuna y ya se imaginan en qué seguirá gastando la plata.