lunes, marzo 14, 2011

Viviendas premium, las nuevas vedettes de las constructoras

El dólar quieto y el alza de la construcción bajaron la rentabilidad. Por eso, las oficinas y edificios de alta gama son más atractivos. 
PorLEANDRO AFRICANO
Desarrollo inmobiliario
Desarrollo inmobiliario
Tras el notorio repunte generalizado de la construcción en 2010, y a pesar de las previsiones optimistas para este año, con un crecimiento del 7%, los desarrolladores inmobiliarios están cambiando el foco del negocio. Hoy, las constructoras apuestan fuerte por las viviendas y oficinas de alta gama en barrios muy bien ubicados, y por algunos nichos de mercado como los condominios, todo con el fin de aumentar los márgenes de rentabilidad. 

Esto tiene que ver con la imposibilidad de trasladar los aumentos de costos a las ventas de edificaciones con precios dolarizados. "Hay una menor rentabilidad para los inversores. Al menos en la Capital Federal, los costos de los terrenos aumentaron mucho y el dólar está planchado", resume Ignacio Mel, de Raúl Mel Propiedades. Precisamente en la Capital Federal, el costo de la construcción subió el año pasado un 26,7%, indica un informe de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción), muy por encima de la suba de precios. 

Raúl González Neira, CEO de First South American Investments (FSA), brazo inversor del Libra Group, una firma que abarca toda la cadena del real state, sostiene que su compañía se está diversificando en tres sectores claves de negocios: "Emprendimientos de oficinas triple A, complejos residenciales y hotelería". Al igual que la mayoría de las constructoras, las edificaciones de alta gama, que cuentan con diversas amenities (pileta, microcine, jardines, spa, gimnasio, entre otras cosas), posibilita ensanchar los precios de venta y hasta de los alquileres. 

Es el caso de las oficinas de lujo, un segmento que viene creciendo fuerte en varias zonas de la Capital alejadas de la City, en Rosario, Córdoba y también Mendoza. Estos edificios incluyen sala reuniones, generadores eléctricos, seguridad las 24 horas, controles de acceso y ascensores de alta velocidad, entre otras cosas. "Son edificaciones cuya renta está dolarizada y son muy buscadas por las empresas internacionales, que intentan reducir los altos costos del microcentro", afirma Mel. 

En este sentido, todas las fuentes consultadas por iEco coinciden en que la zona norte seguirá siendo un lugar privilegiado para este tipo de inversiones. Particularmente en el sector de oficinas, las que están lejos del Centro pero con buenos accesos, como las del corredor ubicado en la avenida Libertador. Sin embargo, el alto valor de los terrenos y la incidencia que esto tiene en el valor de las propiedades, en el mercado sostienen que la tendencia se irá decantando a la construcción de polos de oficinas sobre el corredor de la Panamericana. 

Sin créditos hipotecarios Una de los desarrolladores que ha ganado protagonismo en los últimos años es TGLT, que de la mano de los edificios Forum (Alcorta, Puerto Madero y Puerto Norte, en Rosario), viene pisando firme en los negocios inmobiliarios. La visión de la empresa para este año es optimista, pero recalca la falta de créditos hipotecarios. "Los actores principales continuarán siendo aquéllos que lo pueden hacer con 100% de capital propio. Desde el punto de vista del mercado residencial, creemos que seguirá el curso actual. Yo no veo un estancamiento, pero tampoco un boom", señaló Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. 
Los constructores creen que la demanda de viviendas de alta gama a lo largo de 2011 se mantendrá firme. "En aquellos sectores en donde hay poca demanda, los precios se mantendrán estables, tal vez con algunas subas leves. En los productos de alta demanda o en nichos de mercado particulares, el costo de la construcción se puede trasladar al valor de venta, esto es, los precios subirán dependiendo del aumento de la inflación en dólares", interpretó Belio. Según fuentes del mercado, el valor del m2 construido de alta gama oscila entre US$3.500 y US$7.000. 

Las perspectivas del negocio para Alejandro Ginevra, a cargo del desarrollo de Madero Harbour, son muy buenas: "Teniendo en cuenta que será un excelente año para el campo y con el efecto que esto provoca en el sector real estate, esperamos un buen año". En Puerto Madero, dice el ejecutivo, el m2 rondará los US$5.000 para inmuebles nuevos. "En el corto plazo tendrán más demanda las propiedades que se encuentren en barrios seguros, con cercanía a los centros urbanos para evitar el uso de automóviles", pronostica. 

Ciudades cerradas Enfocada en las viviendas de alta gama, Consultatio, la compañía de Eduardo Costantini que creó el concepto "ciudad pueblo", traza proyecciones venturosas. Agustín Benedit, su director comercial, dice: "Nordelta mantiene firme su ritmo de ventas. Por segundo año consecutivo, estuvimos cerca de los 100.000 m2 de absorción de la demanda, sumando unidades de condominios y townhouses", dijo. 

Como prueba, su último lanzamiento, la "ciudad pueblo" Puertos del Lago, en Escobar, vendió más de 900 lotes por más de US$75 millones". 

Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, una consultora especializada, puntualiza que el boom de la construcción no fue parejo en todos los lugares. "El dinero se ha volcado en el norte de la Capital. En el sur, en cambio, no se ha construido casi nada en estos últimos 10 años". "En los dos últimos años las inversiones apuntaron al desarrollo de departamentos pequeños, pensados para pequeños inversores". Para este experto, las perspectivas en 2011 son diferentes. "Creo que están llegando nuevamente los tiempos de adquirir tierra y acopiar. A los desarrolladores les resulta muy difícil generar negocios con los actuales costos de la construcción". 

Fernando Lago: "El crédito para los sectores medios continúa sin aparecer"


El directivo de la CAC señala que persiste la falta de financiación hipotecaria. Y que se estudian propuestas para hallar la solución. 
PorDAMIÁN KANTOR



No vemos un parate en la construcción, pero sí sensaciones distintas según el sector", aseguró a iEco Fernando Lago, gerente general de la Cámara Argentina de la Construcción. 

El directivo agrega que todos los indicadores muestran que el año arrancó bien y que no hay nubarrones en el horizonte. 

¿Se estancó el boom de la construcción? ­Yo percibo que no. La información que tenemos muestra que el crecimiento en 2010 fue del 9%. Y en enero y febrero de este año hubo récord en consumo de cemento. Todavía no tenemos datos del empleo, pero todos los indicadores duros son positivos y no hay signos de amesetamiento. Pero en la construcción hay sectores distintos: está la obra pública y el sector privado. 

Y las sensaciones son distintas. 

¿Cuáles son las proyecciones de crecimiento para 2011? ­Es muy difícil compararlo con 2010, porque hubo un repunte muy fuerte después de la crisis. 

Pero este año se perfila un crecimiento del 7% con respecto 2010, que fue un año bueno. Así lo muestran los indicadores de empleo y de consumo de cemento, dos indicadores básicos. 

¿La obra pública es superior a la inversión privada? ­La inversión en obra pública está prevista en el presupuesto, que tiene valores importantes como en 2010, por lo que se espera un buen nivel de actividad, pero en el sector privado no hay signos de agotamiento. Y eso se puede ver en la cantidad de permisos solicitados para construir. 

¿La principal apuesta del sector es a la alta gama? ­Sigue habiendo una concentración de obras en el sector de ABC1 y en la vivienda social financiada con fondos del Tesoro. El gran problema es en las viviendas para sectores medios, porque persiste el problema de la falta de crédito hipotecario. Hicimos un estudio donde pusimos de manifiesto el problema y estamos estudiando algunas propuestas. Es verdad que han surgido algunas iniciativas de algunos bancos, pero evidentemente la demanda está insatisfecha. 

¿Dónde se concentran las inversiones? ­En las construcciones suntuarias o de alto nivel. En Capital, esto se ha extendido a otros barrios. Hace cinco o seis años abarcaba a Palermo, Caballito, Puerto Madero. Y después se fue extendiendo a zonas linderas como Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, por citar algunos ejemplos. 

¿Y en el interior del país? ­En Rosario y Córdoba, principalmente, hubo inversiones, seguramente motivadas por el boom de la soja. Pero también Mendoza es una plaza fuerte.

domingo, marzo 13, 2011

Especulación inmobiliaria

 El texto resaltado en celeste pertenece a una gacetilla de Proto Comuna Caballito

Por Alfredo Zaiat
Una foto ilustra la disputa por viviendas populares a estrenar de familias que habitan en villas miseria, que han sido postergadas por décadas en la periferia más abandonada de la Ciudad. Otra foto muestra el crecimiento vertiginoso de la construcción en los últimos años, con decenas de nuevos edificios en diferentes barrios y el desarrollo comercial en zonas de la Capital que precipitaron un frenesí inmobiliario. Ambas instantáneas son manifestaciones de la política comunal en materia de administración del suelo urbano, donde la especulación, además de la ineficacia, es el principal (des)ordenador de la cuestión habitacional en el área metropolitana.
La deficiencia de la política macrista en el área de viviendas es notable, teniendo en cuenta que no debía invertir mucho esfuerzo para mejorar las mediocres gestiones pasadas. Al asumir la jefatura de la Ciudad de Buenos Aires, Mauricio Macri heredó un plan para licitar 7000 viviendas en un acuerdo con el gobierno nacional. Debía comprometerse a invertir un 50 por ciento de los fondos que aportaría la Nación, en un esquema similar definido con el resto de las provincias. En Capital no se realizó esa convocatoria y el saldo fue que se construyeron muy pocas unidades para grupos sociales postergados. Pero la dificultad para el acceso a la vivienda propia se extiende al resto del país también a sectores medios.
Según un informe del año pasado de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, desde el 2003 en los 24 distritos del país unas 723 mil familias han mejorado o están en vías de mejorar su situación habitacional a través del acceso a una nueva vivienda o el mejoramiento de la que habitan actualmente. Este plan federal fue el más intenso desde el período democrático iniciado en 1983 y recuperó la iniciativa de la administración central en materia de viviendas, tarea que había sido abandonada en los noventa. Ese notable esfuerzo se enfrenta a la existencia de un déficit estructural y condiciones estructurales de mercado que requieren de un abordaje adicional.
El problema de la vivienda forma parte de una realidad social compleja y es estudiada desde varias áreas, desde la economía, la arquitectura, la geografía y hasta las ciencias políticas. Esto requiere de una intervención interdisciplinaria alejada de la receta única. Por eso resulta necesario tomar de cada uno de esos campos de estudio aspectos fundamentales para aproximarse a los conflictos y dificultades en el acceso a la vivienda, que implica debatir la propiedad de la tierra (el uso del suelo), así como también analizar el desarrollo anárquico de las grandes urbes.
Desde la perspectiva económica, uno de los factores centrales es el aumento del valor de las propiedades, que produce varios efectos:
- Pese al aumento del empleo y del poder adquisitivo de los salarios en los sectores medios de la población, esos ingresos son insuficientes para poder adquirir una vivienda vía un crédito hipotecario.
- Si bien las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son neutrales o apenas positivas en términos reales según el índice oficial de inflación y negativas, de acuerdo a estimaciones privadas, la relación cuota/salario es insuficiente para conseguir el monto del crédito necesario.
- El alza del precio de las propiedades genera también una suba del valor de los alquileres, que restringe así la capacidad de ahorro para comprar una vivienda, y en otros casos deriva en la imposibilidad de pagarlos y obliga a una mudanza a barrios periféricos.
La actividad inmobiliaria ha tenido un avance sostenido desde el 2003 al ritmo del fuerte crecimiento económico. Las bajas tasas de interés para depósitos en pesos no han sido atractivas para los inversores. Esos capitales se volcaron a los ladrillos, generando un boom de la construcción. El aspecto virtuoso de ese ciclo ha sido el de la generación de empleo y dinamización de actividades vinculadas a la construcción. El otro rostro de esa bonanza es que, pese a la construcción de miles de unidades, se ha agudizado el déficit habitacional en la ciudad. Propietarios de terrenos en barrios donde han vivido dos o tres generaciones de su familia son seducidos con impensadas ofertas de miles de dólares. El alza de los valores que se pagan por esos terrenos, acompañados por un aumento en los costos de la construcción, derivó en una suba significativa en el precio de las viviendas. Esos valores son convalidados por inversores porque las tasas de interés, en el mercado local como en el internacional, son muy poco atractivas. El mercado inmobiliario se convirtió entonces en un espacio de inversión de capitales con una elevada cuota de especulación. Así se va realimentando el ciclo con precios en dólares del metro cuadrado que superan por mucho a los vigentes durante la convertibilidad.
Este auge restringió aún más el acceso a la vivienda de los sectores medios y bajos. La necesidad de contar con terrenos para nuevos emprendimientos urbanos impuso el cambio de destino de muchas viviendas, en especial de las casas alquiladas u ocupadas en forma irregular por personas pertenecientes a grupos sociales vulnerables, lo cual produjo su desplazamiento a la periferia de la Ciudad. A la vez, por el alza de los precios de los inmuebles, aumentó considerablemente también el valor de los alquileres y los requisitos exigidos para calificar como locatario, lo que también excluyó del mercado a los sectores medios y bajos.
En términos globales, según estudios realizados por especialistas en urbanismo, la Ciudad de Buenos Aires tiene 88 mil familias que tienen necesidades de una vivienda social, 150 mil que viven en villas de emergencia, 220 mil en casas tomadas, 60 mil en inquilinatos, 60 mil en hoteles, y 120 mil que se hacinan, viviendo familias enteras alquilando una habitación de una casa. Por otro lado hay otros 600 mil habitantes de clase media y de clase media baja que no son propietarios. En total, se estima en 1.200.000 las personas que necesitan vivienda, ya que 4 de cada 10 vecinos no tienen vivienda propia. Esas cifras no son desconocidas por la gestión de Macri, puesto que similares, aunque con menor desagregación, se encuentran en el sitio web de la Ciudad de Buenos Aires, en el link del Instituto de la Vivienda. El informe se titula “Situación habitacional de la Ciudad”, elaborado a partir de datos de la Dirección General de Estadística y Censos. En ese documento se describe que “la Ciudad presenta una situación de formalización con respecto a la tenencia de la vivienda en la que el 60,7 por ciento de los hogares es propietario de la vivienda y el terreno, un poco más de un cuarto es inquilino y el 11,6 por ciento reside en una vivienda de manera irregular o precaria”. En otro punto del informe se precisa que “si se analiza la distribución de los diferentes tipos de vivienda en que habitan los hogares según zona geográfica, se puede observar que las zonas B y C (sureste de la Ciudad) son las que presentan los mayores problemas, con un 13,1 y 12,2 por ciento de déficit habitacional”.
Esta situación de precariedad habitacional convive con un período extraordinario de crecimiento de la construcción en Capital, unidades nuevas que no tienen ningún impacto sobre esa población necesitada de una casa propia. En el tema de la vivienda, con el déficit habitacional y el precio de los alquileres, se sabe que la improvisación y los parches para obtener respuestas de corto plazo no brindan buenos resultados. Cuando es el mercado, en su más amplia expresión, el que determina la dinámica de funcionamiento de una actividad tan sensible, una estrategia pública subordinada a esa lógica sólo agudiza las contradicciones e inequidades