lunes, junio 20, 2011

Construcción Inmobiliaria




Cuando la noticia es que los pedidos para construir en la Ciudad de Buenos Aires cayeron en un 27 % respecto al mismo período de 2010, golpea de distintas formas de acuerdo a los intereses afectados. En un extremo está el vecino de antaño, en el otro el mercado inmobiliario; y en el medio están los que invierten en ladrillos, los que buscan su primer casa, los que alquilan y la mano de obra que estos emprendimientos requiere ¿Qué incidencia tiene cada uno de ellos y en qué grado los afecta?
Según Reporte Inmobiliario la tasa de crecimiento de la construcción ha sufrido una desaceleración como consecuencia conjunta entre la cantidad de pedidos para construir en la ciudad y la autorizada por el gobierno porteño. Durante el año pasado se recibieron pedidos para construir por 1.296.353 m2, mientras que históricamente la medida media oscila en los 2.000.000. Esto significa que en los próximos dos años la cantidad de departamentos a estrenar será solo apenas más que la mitad de lo habitual. Sin embargo lejos se está de los bajos números de inversiones de 2002 en plena crisis.
Las cuestiones de la caída son varias. Las importantes constructoras prefieren edificar en barrios donde la reventa genere las mejores ganancias, sin embargo estas zonas cada vez tienen menos lotes y los que quedan son cada vez más caros. Esta disminución del excedente desmotivó visiblemente las inversiones. Del mismo modo, también la inflación ha jugado un papel negativo ya que si bien el valor de la tierra ha aumentado en un 10% respecto al 2010, el costo de los materiales para la construcción se ha incrementado en un 26%. Con ello, el “efecto derrame” no ha generado que el grueso de los constructores inviertan en otros barrios linderos  a los cinco favoritos: Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano y Flores.
Pese a estos números globales, el barrio de Caballito está próximo a estrenar cerca de 80 edificios. Su gran atractivo para atraer los ojos de los inversionistas en los últimos diez años como ningún otro barrio, es el de estar ubicado en el centro porteño y de disponer de todos los medios de transporte como lo son el tren, colectivos y subte que le proporcionan acceso rápido a cualquier punto de la ciudad. Otro de los motivos que ven los especialistas es el de su entorno de barrio familiar, que se asemeja al barrio de Flores o Almagro. Por ello el total de 104.670 m2 que se inaugurará este año pasó a cotizar entre 2000 y 2500 dólares el metro cuadrado según las zonas, un 15% más que en 2010. Las características son similares en casi todas las nuevas construcciones: el 80% de ellos son de uno o dos ambientes con cocheras, piscina y parrillas. La intensión es que tengan demanda asegurada por parte del segmento socioeconómico AB, aquellos que cobran sueldos entre 5.000 y 15.000 pesos.
Sin embargo este crecimiento desmedido de la construcción en los barrios de casas bajas ha producido el descontento de muchos de los vecinos al sentirse amenazados por el cambio del perfil característico residencial. Otros creen que sus barrios no están aún preparados  para soportar semejante explosión demográfica y temen el colapso de los servicios como el agua, luz, gas o conductos cloacales. Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño responde que según sus estudios realizados, que vinculan las tendencias de crecimiento demográfico con la construcción, en el barrio de caballito en los últimos diez años la superficie edificada aumentó el 12,9% pasando de 11.311.299 m2 a 12.768.412 m2, mientras que la población sólo aumentó en un 5,6% respecto al censo de 2001. Es decir que de 168.561 habitantes en la actualidad conviven 178.116.
Estos datos clarifican que la población del barrio no ha aumentado considerablemente sino que solo ha alojado a 1.000 nuevos vecinos por año. Entonces las búsqueda de la pregunta de quiénes habitan los nuevos departamentos debemos hallarla en el cambio social familiar de los últimos años. Antes una familia tipo estaba conformada por los padres y tres hijos mientras que hoy, según el censo 2010, es una pareja y un hijo. Esta disminución familiar generacional ha ocasionado que por un lado disminuya la cantidad de integrantes en la familia y por ende del barrio; y por otro lado que aquellos que vivían en familia se hayan ido a vivir solos, alquilando o comprando las nuevas propiedades, quedándose en el barrio. Ya que como vimos la tendencia de las construcciones es de uno o dos ambientes. Otras respuestas son el incremento de la esperanza de vida cuyo efecto es que el 49,6% de los hogares unipersonales sea habitada por personas de más de 60 años, divorciadas. Las viviendas que son ocupadas temporalmente por estudiantes que vienen del interior y que vuelven a su lugar de origen en vacaciones. Y por último, aquellos profesionales que alquilan o compran los departamentos para trabajar: abogados, psicólogos, médicos, odontólogos.

Por estos factores la oferta inmobiliaria, con sus alzas y bajas, siempre encuentra una demanda para seguir invirtiendo. Los que tienen y pueden invierten en ladrillos, aprovechando el parate de la construcción para elevar el precio de los alquileres. Y mientras tanto los que alquilan, sueñan con el crédito hipotecario para la clase media que les permita acceder a la casa propia.

La inflación y el boom de la soja, claves en la suba de los inmuebles

20/06/11

Varias razones sirven para explicar por qué se hizo muy difícil tomar un crédito para comprarse una vivienda, al menos la primera vivienda. Se le puede echar la culpa a la devaluación del 2002, a las bajas tasas de interés que desalientan el ahorro, a la inflación y hasta, si se quiere, al boom de la soja. Veamos por qué.
Tras la devaluación se observó primero un bajón de los precios (en dólares) de los inmuebles. Pero esa tendencia se quebró y hoy el metro cuadrado promedio en la ciudad de Buenos Aires está 50 por ciento (en dólares) por arriba de los precios de la convertibilidad . Los salarios también perdieron, medidos en dólares. Y su recuperación fue mucho más lenta.
El precio de los inmuebles sube no sólo por la inflación en dólares que impacta en todas las actividades económicas, sino también porque hay una porción de los argentinos, con capacidad de ahorro, que eligen refugiarse en ladrillos. Simplemente ven que es la manera más segura de resguardar el valor de su capital.
Las bajas tasas de interés que pagan los bancos por depósitos a plazo fijo aportan lo suyo al problema. La gente que tiene capital propio rehuye a dejarlo en el banco, y se la gasta: el que puede, en ladrillos . Es lo que ocurre, simplificando un poco, con el productor de soja, que tiene un excedente de dinero importante por los altos precios de lo que produce y exporta, y lo invierte en departamentos. La ecuación es así de simple: el poder de compra de los más ricos mantiene altos los precios de los inmuebles, que siguen fuera del alcance de los que menos tienen.
Así, la parte de la sociedad (la mayoría de los argentinos) que no tiene poder de ahorro, necesita un crédito hipotecario. Pero las pocas líneas que se reactivaron tras la convertibilidad prácticamente desaparecieron a fines de 2007, cuando la inflación terminó de instalarse arriba del 15%. La prueba es que el stock de créditos hipotecarios se achicó sensiblemente en relación al PBI. Es que para tomar esos créditos el grupo familiar debe reunir ingresos que superen los 14.000 pesos, para el caso de la compra de, por ejemplo, un tres ambientes en Almagro.
Una clara diferencia entre los 90 y esta década de crecimiento a tasas chinas es que en aquellos años los bancos contaban con fondos a largo plazo y podían dar líneas de crédito a tasa fija a 10 años de plazo porque tampoco había inflación (y tenían seguro de cambio gratuito, la ley de convertibilidad).
Hoy los salarios no alcanzan para pagar una cuota. De hecho ahora se necesita el equivalente a 105 salarios de $ 4.000 pesos para comprar una casa . Los salarios de hoy compran la mitad (en metros cuadrados) que los salarios de 1997.
La situación está llena de paradojas. Hay un boom de la construcción y el empleo cayó a cerca del 7%, pero el mercado de inmuebles le apunta a no más del 25% de la población. Es el que no necesita ayuda para comprarse una propiedad.

martes, junio 14, 2011

Inversiones en propiedades / Los valores de los usados siguen subiendo Se frena la venta de inmuebles, pero los precios se sostienen


Por segundo mes consecutivo, en abril se registró una caída en el número de escrituras de venta

Martes 14 de junio de 2011 | Publicado en edición impresa
Alfredo Sainz
LA NACION
Las ventas de inmuebles parecen haber encontrado su techo en Buenos Aires, aunque el freno todavía no llegó a los precios. Ayer, el Colegio de Escribanos de la ciudad informó que, por segundo mes consecutivo, en abril se registró una caída interanual en el número de escrituras firmadas. La baja, sin embargo, no fue acompañada por los precios de las propiedades usadas -en especial, las más chicas-, que, lejos de frenarse, en el último trimestre tuvieron un alza promedio del 4% en dólares, y en los últimos doce meses han acumulado una suba de casi el 10 por ciento, de acuerdo con un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.
Según los datos oficiales de los escribanos porteños, en abril se firmaron 4750 escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad, lo que implica una caída del 1,4% en relación con el mismo mes de 2010. La baja de abril, además, se suma a la que se había registrado en marzo, cuando se cortaron quince meses consecutivos de recuperación de las ventas de casas y departamentos en la Capital.
El descenso igualmente no fue completo, ya que, según las estadísticas de los escribanos, el monto total de las operaciones en abril pasado llegó a $ 1862,2 millones, lo que implica un alza interanual del 15,1%, mientras que el valor promedio de las transacciones creció un 16,7 por ciento.
La baja en el número de escrituras, sin embargo, no se trasladó a los precios de las propiedades, lo que da cuenta de cierta disociación entre la evolución de la demanda y los precios de la oferta. "A pesar de que cuatro de los 36 barrios relevados tuvieron bajas durante el último trimestre, los departamentos usados se incrementaron en promedio 4% en la ciudad de Buenos Aires, y la tasa interanual se sigue ubicando en 9,8%", destacó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, que realiza su relevamiento de precios desde febrero de 2005.
Para entender la suba de precios en los departamentos usados más chicos, en un contexto de falta de crédito hipotecario, hay que tener en cuenta el efecto arrastre de las propiedades a estrenar -cuyos precios suben acompañando el aumento en dólares de los costos laborales y de los insumos para la construcción- y la falta de alternativas para la inversión. "Hoy, los principales compradores en el mercado no son los tomadores de crédito hipotecario para vivienda única, sino los inversores que se vuelcan al mercado inmobiliario ante la falta de alternativas para canalizar los ahorros", explicó Gómez Picasso.
La idea de que el motor del mercado inmobiliario hay que hallarlo en los inversores que buscan alternativas para canalizar sus ahorros también es confirmada por un estudio de la consultora Ecolatina. "La suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina, responde al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo. El poco dinamismo de la oferta también juega un rol clave en el boom de las cotizaciones", precisó el informe de Ecolatina, que destacó que en los últimos seis años el valor de los inmuebles en Buenos Aires creció a un promedio anual del 16,5% en dólares, por encima del ritmo de la inflación en la divisa norteamericana (12,8 por ciento).
Demanda concentrada
Para tomar en cuenta la evolución de los valores de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires, Reporte Inmobiliario toma el valor del metro cuadrado en dólares para departamentos usados de dos y tres ambientes en los distintos barrios porteños. Según este relevamiento, hoy el metro cuadrado promedio en este tipo de propiedades se ubica en 1590 dólares, pero con variaciones muy fuertes de acuerdo al barrio.
En el relevamiento de Reporte Inmobiliario, Palermo desplazó a Recoleta como el barrio más caro de la ciudad en materia de usados, con un metro cuadrado promedio de 2415 dólares, mientras que entre los más baratos se encuentran la mayoría de los vecindarios del sur porteño, donde el metro cuadrado no supera la barrera de los US$ 1300.
En el sector, igualmente precisan que no siempre se puede trasladar la evolución de los departamentos usados de dos y tres ambientes al resto del mercado inmobiliario. "Hoy, la mayor porción de la demanda está concentrada en la compra de pequeñas unidades, que son las más accesibles para la gente que accede a un crédito hipotecario y que también son las más buscadas por los inversores", señaló Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Sensación VS Realidad

Amigos: modestamente nosotros sabemos quien compra y convalida estos precios de 30 a 40% inflados. Los productores de soja. Que ya no saben en que poner y resguardar sus ganancias fuera de todo contexto normal. El tener una plusvalia tan fuera del margen de ganancias que existe en la sociedad argentina les permite seguir coleccionando departamentos como quien lo hace con monedas antiguas o estampillas. Gran parte de la actual destruccion de Buenos Aires se debe a los productores agropecuarios.


El comportamiento actual el mercado inmobiliario argentino no deja de llamarnos la atención. Desde hace unos meses no verificamos la “sensación” que tenemos con respecto a algunos productos inmobiliarios y/o ubicaciones dentro de nuestra cabeza, con lo que nos aportan los datos concretos que surgen de estudios o relevamientos realizados de forma seria y objetiva.

Cuando accedemos estudios objetivos, tanto de la demanda, como de la oferta o relativos a precios, muchos de los cuales son llevados adelante por el equipo de nuestro portal nos llama realmente la atención el nivel de valores a los que se ha llegado en algunas localizaciones, o la cantidad de nuevos lanzamientos que se inician apuntados todos hacia el mismo público, pero lo que más nos sorprendente es que se sigue vendiendo y el ritmo de las ventas aparece sostenido no evidenciando signos de debilidad aunque también es cierto lejos de euforias pasadas

El relevamiento que publicamos esta semana de la zona de Barrio Norte y Recoletademuestra concretamente que hay “alguien” que compra los departamentos que se ofrecen. Las obras se colocan en el mercado y se comienzan nuevas en un ciclo que llega ya a más de 7 años ininterrumpidos. Los valores pueden parecernos exorbitantes, la calidad de la construcción dudosa en algunos casos, pero los valores solicitados alguien los avala y los paga;…al costo, bajo fideicomiso o al contado, el dinero está. 
Es llamativo observar que en esta zona de la ciudad, y esto se replica en muchas otras zonas quién quiere acceder una unidad de dos ambientes de reducidas dimensiones y que encima es ofrecida “al costo” (aún no se ha puesto un sólo ladrillo) debe contar con U$S 120.000 dólares para acceder. Ni hablar si el comprador necesita cochera,…otros 30.000 son necesarios. Suena duro pero es así. 

Sensación VS Realidad. Las cifras nos demuestran que la demanda está estabilizada, que por más que los costos suben de manera abrupta se siguen comenzando nuevos proyectos, que por más que hoy por los terrenos se deberían pagar valores 30% o 40% inferiores a los que se solicitan para que el negocio sea viable, alguien está pagando valores que no resisten ninguna lógica financiera ni del sentido común. 

Cuando nos juntamos el fin de semana con familiares y amigos sale casi siempre el tema inmobiliario, parecería que está de moda…y muchas veces escuchamos a gente que no es del sector comentar “que altos están los precios!! ¡Yo a estos valores no compro ni loco!!. 
Entonces nos preguntamos: Quién está comprando?. Pero por más que no podamos entender muy bien quién es, ese quien existe. 

Sensación VS Realidad. Hoy más que nunca es vital que el análisis del mercado que hagamos sea profesional, objetivo y respete ciertas metodologías, sinó en la reunión del fin de semana, o con un cliente enfrente vamos a seguir diciendo muchas cosas basados en nuestra “sensación” y el mercado inmobiliario que vivimos en nuestro país hoy nos demuestra día a día que la sensación es muy distinta a la realidad...al menos hasta ahora.

domingo, junio 05, 2011

Sigue el aumento en inmuebles: algunos barrios ya son más caros que Miami

Los precios de los inmuebles enla Argentina siguen en alza. En algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires, como Almagro, hay propiedades más caras que en los EEUU. Afirman que el fenómeno no se detendrá
Los precios de los inmuebles siguen aumentando y están llegando a su techo histórico. Y sen algunos barrios, como Almagro, se dan casos de que hay propiedades más caras que en Miami. Y en otros tan costosos como Manhattan o como Madrid.
Según informa un matutino porteño, el fenómeno despierta dudas con respecto al futuro, ya que se está dando una situación similar a la que sucedió en los Estados Unidos o en España, por ejemplo, en donde la burbuja inmobiliaria devino en la crisis que aún viven ambos países.
En este sentido, la primera advertencia la hizo, hace poco, el Fondo Monetario Internacional (FMI) cuando señaló que “el mercado inmobiliario en América del Sur está sufriendo un peligroso recalentamiento”.
En la Argentina, el peligro no estaría dado por el endeudamiento, ya que es muy bajo: apenas el 6% de las operaciones se hace con créditos hipotecarios. Sin embargo, el organismo advirtió que “el alto precio de los commodities está derivando en una compra excesiva de propiedades que no se podrá sostener una vez que el ciclo de los granos empiece a declinar”.
Por ejemplo, en España los valores se desplomaron un 25% debido a la crisis y en Estados Unidos, hay propiedades que bajaron entre 50 y 80%.
Otro fenómeno que se está dando es el de argentinos que empiezan a mirar plazas inmobiliarias en el exterior, como en Miami. Allí, no son pocos los que deciden invertir en unidades a estrenar, ya que los precios están por debajo del costo.
Pese a los anuncios, desde el sector inmobiliario afirman que el fenómeno está lejos de detenerse. Según sostienen, los precios internacionales de los alimentos que produce el país se van a mantener, y eso deriva en una fuerte inversión en el sector inmobiliario.