La ciudad inundada

Jueves 27 de febrero de 2003 | Publicado en edición impresa

Lamentablemente, el tema de las inundaciones porteñas se ha politizado. Vemos los fenómenos meteorológicos y ambientales en términos del éxito o el fracaso de los funcionarios, antes que discutir el asunto en su globalidad.

El problema de fondo es que se urbanizaron amplias superficies que son inundables. Con la fundación de Villa Crespo, en 1887, por el entonces intendente Crespo, se inició la ocupación de los valles de inundación de los arroyos de la ciudad de Buenos Aires. El valle de inundación es la zona baja que el arroyo ha excavado en sus crecidas. No es apta para construir viviendas y el único uso urbano que debería tener es el de parque público, que, de quedar bajo el agua, no provocaría desastres. Porque la catástrofe no es un fenómeno natural. La catástrofe es la expresión social de un fenómeno natural.

Sin embargo, durante más de un siglo se asentaron cientos de miles de personas en lugares inadecuados. En este punto hay una responsabilidad de quienes fueron autoridades de la ciudad durante todo ese período. La inundación no es responsabilidad exclusiva del jefe de gobierno actual, sino que es compartida con todos sus antecesores desde el año 1887.

Esto crea problemas difíciles desde el punto de vista hidráulico, pero también crea situaciones imposibles desde el punto de vista institucional. Hay que aceptar que el problema de las inundaciones en la ciudad de Buenos Aires no tiene solución. Hay, por supuesto, paliativos, hay inversiones que permiten atenuar las crecidas y, por supuesto, hay que hacerlas. Pero una cosa es hablar de atenuación y otra es hablar de solución definitiva. Lo más sano es admitir que no hay solución definitiva posible (y mucho menos en los niveles de gasto que pueden asignarse a estas obras).

Por arte de magia

¿Por qué nadie se atreve a decirlo y todos prometen la obra mágica para dentro de unos pocos años? ¿Por qué esa promesa se repite desde el entubamiento del arroyo Maldonado, en 1936, e incluso antes? Por una cuestión de responsabilidad jurídica: si las autoridades aceptan que se promovió el asentamiento en zonas no aptas para vivienda, hay cientos de miles de personas que se sentirán con derecho a demandar a la ciudad por haberlas metido adentro del agua. Si el Código de Planeamiento Urbano dice que "aquí se puede vivir", y el terreno es inadecuado, la ciudad es responsable de los daños y perjuicios. Esto pone al funcionario en una trampa que lo obliga a prometer alguna obra mágica que le permita deslizarse hasta el fin de su gestión mientras da alguna esperanza a los afectados.

Pero si despolitizáramos el tema estaríamos en condiciones de discutir no una obra mágica, sino un plan hidráulico integrado, que contemplase la participación de entidades vecinales y profesionales, la realización de obras públicas y medidas tales como la modificación del Código de Planeamiento Urbano para delimitar las áreas inundables. Todo lo que se haga requiere de la evaluación de impacto ambiental en términos de la ley 123 de la ciudad de Buenos Aires, que las autoridades suelen olvidar con mucha frecuencia.

El autor es defensor del pueblo adjunto de la ciudad de Buenos Aires y profesor de las universidades de Buenos Aires y de Belgrano.

Confusas explicaciones del PRO en una inspección judicial al Maldonado

Se trata de la obra para las inundaciones que se frenó tras una cautelar motorizada por la CC por mayores costos y contaminación. Hoy se presentaron tres camaristas a inspeccionar los trabajos. En la Coalición revelaron a los magistrados que el director de la obra no es ingeniero civil y mostraron una maqueta con los cambios que se habrían realizado. Asociaciones vecinales protestaron. Peleas entre funcionarios y dirigentes de la CC.

La Política Online | 28.08.2009

En un hecho extraño para la Justicia de la ciudad, los tres jueces de la Sala 2 en lo Contencioso Administrativo recorrieron hoy las obras del Arroyo Maldonado luego de una denuncia de la Coalición Cívica.

En julio el juez en lo Contencioso Administrativo Vicente Cataldo había ordenado suspender la obra al considerar los informes técnicos presentados por los diputados de la CC sobre la contaminación del Puelche, como también las modificaciones de la obra y el incremento del precio original.

Así, los magistrados Eduardo Russo, Nélida Daniele y el polémico Esteban Centanaro (el padre de la legisladora que se pasó del kirchnerismo al macrismo a días del cierre de listas) recorrieron durante dos horas y media el predio de Costanera Norte donde se encuentra el pozo trifolio que, según la denuncia, fue modificado.

Alrededor de las 13.30 los jueces comenzaron a preguntar distintas cuestiones técnicas de los trabajos mientras se podía ver a los obreros realizando distintas labores.

Desde el macrismo, quien llevó la voz cantante fue el director de la obra del Maldonado, Eduardo Cohen, un oscuro funcionario vinculado a la tragedia de Cromañon (se lo acusa de haber firmado los planos truchos de la instalación electromecánica del boliche de Once).

De la inspección ocular también participaron el subsecretario de Obras, Sergio Agostinelli, un grupo de funcionarios del ministerio de Desarrollo Urbano, el legislador porteño Patricio Di Stéfano y el procurador Pablo Tonelli.

Facundo Di Filippo, legislador porteño de la CC y uno de los denunciantes, advirtió que esas modificaciones técnicas pueden causar "un daño ambiental irreversible en una de nuestras mayores reservas de agua", ya que las perforaciones proyectadas originalmente a 31 metros fueron llevadas a 48 metros y, de esa manera, se contaminará el Puelche, acuífero que comparten la ciudad de Buenos Aires y las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y Entre Ríos y que abastece a millones de sus habitantes.

Ni bien comenzada la recorrida, uno de los denunciantes, el ex legislador porteño Milcíades Peña, hizo una breve exposición con maquetas (en escala 1 en 100) para explicar que la obra en curso "nada tiene que ver" con el diseño aprobado por la Legislatura porteña en el 2005 (ley 1.660) y que el gobierno porteño decidió cambiar el proyecto original “de manera inconsulta”.

Más tarde, el director de Legal y Técnica de Desarrollo Urbano, el radical Cristian Fernández, encaró al ex diputado. “¿Qué pasa acá? ¿Qué buscan con esto?”, vociferó con los magistrados a unos metros y ante la mirada de los otros dos denunciantes, los legisladores Sergio Abrevaya y Facundo Di Filippo, y un equipo de peritos de la CC.

Luego los camaristas le preguntaron a los funcionarios del PRO sobre posibles filtraciones en el pozo ante la presencia visible de agua. La respuesta fue que se veía agua porque se estaba lavando material de trabajo.

Otro punto polémico se dio cuando se les consultó sobre la excavación del pozo. Es que, según el expediente judicial se terminó el 26 de mayo. Sin embargo, Tonelli respondió que en junio ya había finalizado.

Sergio Abrevaya, legislador porteño de la CC y uno de los denunciantes, recordó que la obra fue otorgada en licitación a la empresa Ghella Italiana por 495 millones de pesos, pero que el costo se elevó en unos 70 millones de pesos luego de que esa compañía se asociara con la local IECSA, que presidía Franco Macri y cuya titularidad ejerce ahora uno de sus sobrinos, Angelo Calcaterra.

Fuentes de la CC aseguraron a LPO que en la causa consta que en junio hay órdenes de obra para hacer excavaciones.

Sobre el final Peña preguntó, delante de los magistrados, si Cohen podía contar cuál era su profesión. “Soy ingeniero”, dijo; a lo que el ex legislador agregó: “Sí, ingeniero electromecánico, y el pliego pide específicamente que sean ingenieros civiles los que estén a cargo de esta obra”.

Minutos más tarde, en la oficina – trailer, los jueces firmaron el acta que corresponde a una inspección ocular.

Allí, dejaron constancia que se estaban realizando trabajos en el lugar, sin precisiones sobre el pozo en cuestión claro está, y Cohen admitió ante los camaristas que se estaba aplicando un revestimiento plástico para evitar filtraciones en el pozo.

Ahora, tras este paso, todo indica que la Cámara pedirá en algunos meses a una audiencia a las partes para analizar la medida cautelar. Según cuentan a LPO fuentes judiciales, los camaristas no quieren apresurarse y se tomarán “todo el tiempo necesario”.

OBRA DE MACRI CONTAMINA ACUIFERO

En el día de ayer, 28.08.09, se hizo una verificación ocular, por parte del tribunal de justicia interviniente, en el lugar de construcción del llamado pozo único, al cual asistimos al haber sido designados como consultores de la parte actora. Se encontraban en el lugar los tres jueces integrantes del tribunal, el procurador Gral, de la CABA , ingenieros de obra, como el Ing. Agostinelli, ing. Cohen (director de obra), Ing. Bertorello, (representantes de la consultora Geodata ), representantes de Ghella construcciones, Dr. Vardé, geólogo, entre otros. De nuestra parte, acompañando a la parte actora, como Asociacion Vecinal se encontraba el Ing, Raúl Escalante, Francisco Amorrortu y el Arq. Adolfo A. Rossi. En breve síntesis tratamos de exponer lo sucedido. Se expusieron dos maquetas, una del proyecto correspondiente a la ley 1660, otra de la obra que se esta construyendo sin acuerdo previo, permiso alguno, ni firma profesional responsable, en cuanto podamos acompañaremos fotos de ambas maquetas., donde ustedes podrán advertir que la segunda casi triplica a la original De la documentación que tuvimos a la vista y todo lo intercambiado en el acto advertimos que: No existe orden administrativa alguna para lo que se está realizando. NO SE CUMPLE CON LA LEY 1660, QUE HABILITA A LA CONSTRUCCIÓN DE TÚNELES Y POZOS CAPTADORES. NO SE CUMPLE CON EL DICTAMEN JUDICIAL DE PARALIZACION DE LOS TRABAJOS. EL POZO NO ESTA TERMINADO, aun falseando las fechas y los anuncios, como lo han hecho, según pudo advertirse. No existe apuntalamiento alguno de las paredes del pozo, cuando anunciaron una y otra vez que podría derrumbarse si no terminaban la losa del fondo¡¡¡¡¡¡¡¡ El Director de Obra ing. Cohen, es ing. electromecánico, es decir no esta habilitado para dirigir una obra, menos como esta, como apostilla es el Ing. que aprobó la instalación eléctrica de Cromagnon. Este Ing. dejo expresa constancia, en el acta final de la reunión con el tribunal, que los túneles tienen acometida a los 30 m . por más que señalamos que en sus propios planos decía a 25m es decir, el desastre sería mucho mayor al previsto, viajarían, de ser cierto, por dentro del Puelche. . Las mentadas dovelas, que constituirán el túnel, están apiladas para su uso, es notable ver como recién fabricadas, algunas están "cachadas" en sus bordes, esto significa que las juntas de Neopreno con seguridad no podrán trabajar como deben, la estanqueidad pasa a ser así, un lujo inalcanzable, pero, ¿quién lo va a ver si todo va enterrado? Mejor no mencionarles que es un planteo de riesgo ambiental, directamente lo desconocen, no saben que es, nunca se les ocurrió realizarlo Resumen una obra gigantesca, un esfuerzo desmedido, valores siderales, casi una pirámide egipcia, eso si, estas no servirán ni para el turismo todo quedará oculto, inútil, y contaminando el acuífero Puelche

Un mar subterráneo está en peligro

Según los investigadores, el líquido que surge de la tierra es resultado del desmanejo de los recursos hidrogeológicos

Jueves 10 de agosto de 2000

En los últimos tiempos, los vecinos del conurbano sur tuvieron que enfrentarse con la terrible sorpresa de ver sus casas inundadas: las napas están desbordadas.

La firma concesionaria le echa la culpa al clima lluvioso, los ecologistas a la firma y el problema central sigue tan oculto bajo tierra y poco investigado como su protagonista central, el acuífero Puelche, el principal recurso hídrico de la Argentina, pero también ignorado y descuidado.

El Puelche es una inmensa masa de agua pluvial infiltrada en el suelo y contenida en un manto subterráneo de arena. Esta lámina, cuyo grosor puede superar los 100 metros, está tendida a escasa profundidad (de 15 a 120 metros) a lo largo del Litoral bonaerense y porteño desde Rosario hasta la bahía de Samborombón.

Ese verdadero río subterráneo de agua y arena está en movimiento horizontal, a una velocidad de entre 2 y 10 metros por día: el acuífero se recarga de lluvia en su centro (más o menos la zona de Pilar) y se descarga hacia sus bordes, que son el Paraná y el Plata, por el Nord-Nordeste, y el río Salado, por el Sur. En su trayectoria de descarga, medida en décadas y siglos, el agua va lavando sales del subsuelo. Así es que el agua de Pilar tiene un muy bajo contenido de cloruro de sodio, pero la que alimenta el río Salado tiene hasta nueve veces más y no puede beberse.

Un capital enorme

El Puelche es único en todo sentido. Entre los cinco acuíferos que están apilados verticalmente bajo nuestros pies en la pampa húmeda, es el único potable. Hubo otro más superficial (el Pampeano, o primera napa ), que ya está inutilizado. Y los otros tres más profundos son salados.

Del agua potable, ese fluido que es el principal combustible de la vida, la economía y la civilización, y que en un mundo crecientemente sediento empieza a valer un Perú, nuestro Puelche alberga 300 billones de litros. Es tanto como una pileta olímpica de natación por persona, si se lo repartiera entre la población planetaria.

Buenos Aires lo bebió desde pozos casi toda su historia de cinco siglos, y hoy, aunque tenga que tomar aguas del Río de la Plata, la provincia mantiene miles de fábricas que deberían cerrar sin él y el país entero come o exporta productos agropecuarios que se regaron o abrevaron con ese líquido.

No por nada, tendida arriba del Puelche está la joya agrícola de la pampa húmeda, el verdeante cinturón Rosafé, donde crece y se cosecha el 60 por ciento de lo que exporta el país; protegido contra sequías largas porque las antiguas lluvias están bajo el suelo ysalen al toque , a razón de hasta 150 metros cúbicos por hora.

Como explica el hidrogeólogo Oscar Dores, presidente de Evaluación de Recursos Hídricos SA (Evarsa), hasta que se cerró el lago de Yacyretá todas las aguas embalsadas superficiales argentinas sumaban 47 hectómetros cúbicos. Es el 16 por ciento de lo que hay en el Puelche.

Garantizado de fábrica

La Gran Aldea empezó a echar mano de él en épocas de Sarmiento, tras haber contaminado durante siglos las aguas de las napas superficiales (el acuífero Pampeano) con sus pozos ciegos, una costumbre que se pagaba con epidemias a repetición de cólera y tifus.

Cuando surgió la primera red hídrica urbana del país, miles de aljibes de 10 metros de profundidad que abrevaban en el ya contaminado acuífero Pampeano cedieron paso a unas pocas estaciones bombeadoras gigantes que bajaban 20 o más metros hasta el Puelche. Se entendía que, apretado por arriba y abajo entre grandes tapas de arcilla como el jamón de un sandwich entre dos panes, el Puelche venía garantizado de fábricacontra contaminaciones desde la superficie.

Esto es parcialmente cierto, ya que el agua del Pampeano desagua verticalmente al Puelche a través de su tapa de arcillas grises, sólo que muy lentamente y a razón de dos milímetros por día. Pero lo que sucedió a continuación fue que el Puelche empezó a ser sobreexplotado.

Cambio de dirección

Según el hidrogeólogo Eduardo Kruse, de la Facultad de Ciencias Exactas y Naturales de la Universidad Nacional de La Plata, el bombeo descontrolado dio origen a dos problemas: la depresión del nivel del recurso (los pozos tuvieron que bajar hasta 70 metros o más) y, luego, su salinización. ¿De dónde venía la sal que, allá por la década del 30, empezó a aparecer en las canillas porteñas? Del propio Puelche, pero de sus zonas de descarga en el Plata y el Río Salado: a fuerza de bombear desde el centro se había invertido la circulación subterránea a través del lecho de arenas. El agua salada volvía, llamada por la sed de los porteños.

Así las cosas, la empresa Obras Sanitarias de la Nación (OSN) cerró los pozos y apeló alplan B , tomando agua del Río de la Plata a través de la planta depuradora de la avenida Alcorta, en Palermo. Tuvo obviamente que potabilizarla a un costo muy alto, ya que, como dice el ombudsman adjunto de la ciudad de Buenos Aires, el economista Antonio Brailovsky, la Reina del Plata ha usado históricamente su inmenso río al mismo tiempo como inodoro y como canilla.

En 1958, La Plata debió también apelar al plan B y, promediando la década del 70, el conurbano sur (Avellaneda, Lanús, Wilde), y luego la zona oeste, se fueron conectando a la red de OSN y le dijeron adiós al Puelche.

Hoy, observa Brailovsky, se sigue contaminando alegremente el Plata con descargas cloacales e industriales, y el problema es que para los 13 millones de habitantes de la zona metropolitana no hay plan C posible.

En cuanto al adiós al Puelche, fue relativo. Falto de explotación, rebotó 70 y más metros, hasta sus niveles geológicos habituales. Pese a que tiene la lámina impermeable de la ciudad tendida encima, hoy se alimenta de las pérdidas de la viejísima red cloacal y pluvial de la mancha urbana metropolitana. Y, en su crecida, empuja hacia arriba el acuífero Pampeano, que sale a la calle en los cañadones de los viejos arroyos y al pie de las barrancas (el bajo Belgrano o Avellaneda son buenos ejemplos).

Al hacer esto, hincha el terreno, raja caños, cimientos y paredes, y destruye parquets, cocheras subterráneas y pavimentos. Pero de paso, devuelve al ecosistema humano un siglo entero de contaminación química y cloacal almacenado en el suelo.

Brailovsky y los vecinos de la zona sur dicen que Aguas Argentinas es responsable, al haber conectado a la red una gran masa de ciudadanos que no tienen alcantarillado. La concesionaria le echa la culpa al clima lluvioso, asunto discutible (para Brailovsky y Kruse), ya que la ciudad es impermeable y no son las lluvias sino las cloacas rotas y la falta de bombeo lo que recarga de agua el subsuelo urbano.

Pero lo que sí está claro es que el principal recurso hidrogeológico del país no tiene (y no tuvo nunca) un administrador que investigara y le dijera qué hacer y qué no hacer a los ingenieros sanitarios, estatales o privados; el equivalente de una Autoridad de Cuenca Fluvial, pero para un recurso subterráneo.

Lamentablemente, el acuífero Puelche queda en la peor categoría de problema: está bajo tierra, de modo que ni siquiera se lo ve.

Por Daniel Arias
Para La Nación

Buenos Aires, capital de los rascacielos

Con las nuevas torres, se ubica en el puesto 15 entre las ciudades con mayor cantidad de edificios de altura; supera a Shanghai y a Dubai

¿Cómo se ve Buenos Aires desde el cielo? Ya no hace falta volar para descubrirlo. El boom inmobiliario que le ha cambiado la cara a la ciudad instaló sobre el mapa porteño al menos 70 edificios que superan los 100 metros y unos 150 que miran con aires de superioridad al Obelisco.

Los rascacielos se están haciendo parte de la nueva fisonomía de la ciudad. De hecho, con las monumentales torres que se están levantando, sobre todo en Puerto Madero, Buenos Aires se ubica en el puesto número 15 entre las ciudades del mundo que más edificios de altura tienen, según un ranking que elabora el sitio especializado skyscraperspage.com, agrupación que reúne a fanáticos de rascacielos de todo el mundo.

El ranking se elabora con los datos que suben fanáticos y los propios constructores o desarrolladores inmobiliarios. Obviamente, la ciudad que más rascacielos concentra es Nueva York, con 6234 edificios de altura, seguida por Toronto, con 2050, luego por Chicago, con 1109, y Tokio, con igual número.

Buenos Aires se colocó en el puesto 15, con 420 torres, detrás de Houston (427) y antes que Sydney (402), Shanghai (401) o Dubai (398). En América latina, la única que la superó fue Ciudad de México, con 610 rascacielos.

Cinco de los diez edificios más altos de Buenos Aires se encuentran en construcción y estarán terminados antes de 2010. Así, la torre Renoir II, que se levanta con 175 metros de altura y 50 pisos con vista al río, en Puerto Madero, será el edificio más alto del país. La torre de viviendas aún no alcanzó su altura final. La empresa Dypsa estipula que será inaugurada para los festejos del Bicentenario.

Más alto, más caro

La que ocupa el segundo lugar en altura es la torre Cavia, la mayor de las que integran el complejo Le Parc, de Figueroa Alcorta y Cavia, en Palermo, que se inaugurará a fin de año. Alcanza a los 170 m y ofrece panorámicas exclusivas del Río de la Plata, del Aeroparque y hasta de la cúpula del Congreso. Las torres Mulieris I y II, en Puerto Madero, alcanzan a los 161,4 metros. La particular edificación circular, desde el piso 44, permite obtener una vista de 360°, que incluye el río, la torre del Parque de la Ciudad y hasta la silueta de Colonia, en Uruguay.

La nueva generación de torres se caracteriza por el superlujo. Las Renoir, por ejemplo, están equipadas con los ascensores más veloces del continente, que suben un piso por segundo. En las Le Parc, los amenities están en los últimos pisos para que todos los habitantes disfruten de las vistas. Otros están dotados con un sistema de domótica, que permite controlar la iluminación, las cortinas y la temperatura en forma remota, incluso, antes de llegar a la casa.

Claro que el valor del metro cuadrado varía según la ubicación de la torre y la altura del departamento. Cuanto más alto, más caro. La oscilación es de entre los 3000 y los 5000 dólares/m2, para unidades que como mínimo tienen 160 m2. No es lo mismo un piso 8 que uno 20, altura en la que uno puede "tutearse" con el Obelisco. Desde un piso 30, se vive 100 metros por encima del porteño que reside en planta baja.

La torre YPF, en el dique 3 ?diseñada por el padre de las torres Petronas, César Pelli?, se terminó a fines del año pasado. Es el más alto de los edificios ya inaugurados, junto con El Faro, también en Puerto Madero. En mayo comenzaron a mudarse los primeros de los 2000 empleados de la petrolera. Mide 160 metros y tiene 37 pisos. A partir del piso 26, todos ofrecen vista al jardín de invierno de altura que Pelli diseñó para que florecieran jacarandás. Allí, uno podría pasar horas descubriendo por los ventanales a qué edificio corresponde cada cúpula del centro de Buenos Aires.

Las torres El Faro I y II fueron, hasta hace poco, los edificios más altos de la ciudad, con 160 metros de altura. Originalmente, una de ellas iba a llegar a los 170 metros, pero la antena mástil que la iba a coronar finalmente no se instaló.

Construida con la dirección de Mario Roberto Alvarez, la torre Le Parc, de Oro y Cerviño, es hasta hoy el edificio habitado con mayor cantidad de pisos: tiene 50, repartidos en 158 metros. Inaugurada en 1994, fue pionera de la nueva generación de rascacielos porteños.

Una de las torres más impactantes que se están construyendo en el barrio más joven de la ciudad es Château Madero, que para el primer semestre del año próximo tendrá 48 pisos, en una altura de 155,7 metros. La torre Galicia Central, en Reconquista y Perón, fue construida en 2007 y se levanta a unos 145 metros en pleno corazón de la City. Son 33 pisos en los que funcionan las oficinas de la casa central del banco.

Las tres torres Le Parc tienen una altura de 143,5 metros y 43 pisos cada una. Las torres del Yacht I y II, una vez finalizadas, tendrán 44 pisos a 140,8 metros sobre el dique 3 de Puerto Madero. En tanto, el edificio del Bank Boston, en Carlos María Della Paolera al 200, con 35 pisos y 137,2 metros, ocupa el puesto número 11 de los edificios más altos.

Aunque cueste creerlo, los rascacielos son construcciones que imitan a los árboles y se mueven con el viento. Están diseñados para tales vaivenes, que resultan imperceptibles para sus habitantes. "Los elementos que permitieron las construcción de rascacielos fueron el acero, el hormigón armado, el cristal, la bomba hidráulica y los ascensores", explica el ingeniero Pablo Munton, director técnico de Dypsa, que construye las torres Renoir, entre otras.

Según explicó, no existe una definición estándar que establezca cuántos metros debe tener una torre para ser considerada rascacielo. Según skyscraperspage, se considera así a todo edificio con más de 12 plantas. "El primer rascacielo tenía sólo cinco pisos y hoy tienen más de 500 metros. Es un término relativo. El Council on Tall Building and Urban Habitat, con sede en Pensilvania, dice que es un edificio en el que lo vertical tiene una consideración superlativa sobre cualquier otro de sus parámetros y depende del contexto en que se implanta", aporta Munton. Otra definición más estricta considera que se trata de un edificio que supera los 152,5 metros. Según tal criterio, en Buenos Aires habría nueve rascacielos.

Creció 50% la oferta de viviendas para alquilar en Capital Federal

La mayor disponibilidad provocó un estancamiento en el precio de los alquileres y hasta se prevé una caída de 5% en los valores para los próximos meses

MATÍAS BONELLI Buenos Aires ()

Muy atrás en el tiempo quedaron las imágenes que mostraban largas colas de postulantes a inquilinos en las puerta de los departamentos. Por aquel entonces, la oferta de inmuebles estaba por debajo de la línea que marcaba la demanda, situación que ponía a los propietarios en un nivel de supremacía respecto de los interesados en alquilar.

Pero ahora la situación se revirtió. Según coinciden en señalar los agentes inmobiliarios, durante el último año –tomado desde agosto de este año a igual mes de 2008– la disposición de departamentos creció entre un 45% y un 50%, medidos en base a los avisos publicados en los medios.

“Hay mucha oferta, incluso en zonas como Barrio Norte, donde hace un año bastaba con un par de días para ubicar una unidad”, precisó Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

“Antes en dos minutos te lo sacaban de las manos; ahora tal vez es necesario publicar tres o cuatro veces el mismo aviso como para que comience a generar movimiento”, agregó.

Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, coincide con la visión sobre el crecimiento de la oferta de departamentos en alquiler, y da una explicación. “Hoy muchos propietarios con intenciones de vender tienen que elegir entre hacerlo a un precio inferior al que pretenden o ponerlo en alquiler. Además, en caso de vender, lo cierto es que tampoco ven mayores posibilidades de inversión con el dinero que obtendrían”, dijo el directivo. “De hecho hay más avisos de alquiler que de departamentos en venta”, graficó.

A esto se le debe sumar que se comenzó a observar una tendencia que muestra a algunos inquilinos dejan esa condición por cuestiones económicas para volver, por ejemplo, a la casa de sus padres. Además, muchos inversores comenzaron a recibir departamentos que estaban en construcción, que también volcaron al mercado de renta.

Nuevo escenario

Todo esto comenzó a provocar algunos cambios en el sector. En primer lugar, y según las inmobiliarias, durante este año los precios de los alquileres prácticamente no se movieron. Incluso, algunos esperan que durante septiembre se puedan observar algunos reacomodamientos de precios, aunque muy pequeños, cercanos al 5 por ciento.

Además, los especialistas precisan que también se está produciendo un reacomodamiento en la negociación del segundo año del contrato, bautizada por ellos como “escalonamiento”, aunque no es más que una indexación.

Hasta el mes pasado, al monto fijado para el primer año de alquiler se le adicionaba hasta un 20%, y de ahí se obtenía la cifra a pagar durante los últimos 12 meses del trato. Ahora, el techo de ese reacomodamiento –al menos en buena parte de las inmobiliarias– llega al 15 por ciento.

Radamés Marini, al frente de la Unión Argentina de Inquilinos, muestra su escepticismo sobre estos cambios.

“Entre 2007 y 2008 se renovaron alquileres con precios un 100% por encima de su valor anterior. Así armaron un colchón muy grande, y como el negocio ahora no les va bien quieren hacer creer que comienzan a bajar los precios”, se quejó.

De acuerdo con datos de la consultora Reporte Inmobiliario, 2008 cerró en Capital y Gran Buenos Aires con 22.716 unidades disponibles, muy por encima de las 15.335 unidades de 2007. Este año se prevé que cerrará en torno de las 28.000.

Según estimaciones el déficit habitacional es de 2,5 millones de viviendas.

Un jueves para la historia

Por Sergio Kiernan

Si el Señor de los cielos –que es arquitecto– y la Legislatura así lo disponen, este jueves habrá sesión y se votará al fin la extensión de la ley 2548. Entre feriados y distracciones diversas, hace tres semanas que los diputados porteños no se reúnen para votar lo que puede ser el nacimiento de una legislación seria para nuestro patrimonio edificado. Así, este jueves puede ser fundacional de un sistema, un futuro código específico y hasta instituciones urbanas. O sea, la definición de diccionario del trabajo legislativo.

La 2548 ya rige en un amplio polígono de Buenos Aires, impidiendo que se demuelan así nomás los edificios anteriores a 1941. Hasta la ley, nada impedía cargarse edificios patrimoniales que no estuvieran catalogados. Pero catalogar un edificio resultaba más difícil que hablar urdu porque la ley fue construida especialmente para que se conserve poco y nada. El pobre vecino que quería catalogar una casa tenía que buscarse un diputado amigable, iniciar el trámite, ir a las audiencias abiertas, hinchar por una votación y, luego, volver a empezar todo. Eso es lo que se llama doble lectura.

Esta ley, sancionada en diciembre de 2007, dio vuelta el sistema, ya que declara que todo edificio construido hasta 1940 está en principio inhibido y protegido. Quien quiera demolerlo tiene él que hacer el trámite. Y a no quejarse, porque el trámite bajo la 2548 es mucho más simple y rápido que una catalogación. Es que interviene el Consejo Asesor en Asuntos Patrimoniales –descripto en detalle en nuestra última edición– que tiene un plazo perentorio para contestar si el predio en cuestión es catalogable o no. Si dice que no, el expediente vuelve al Ejecutivo y retoma un trámite normal. Si dice que sí, arranca el de doble lectura en la Legislatura.

La prueba piloto en el sector de la ciudad donde ya rige la ley fue exitosa. No sólo el sector de la construcción no entró en crisis por la protección patrimonial, sino que la energía del Ejecutivo permitió crear un alto grado de seguridad jurídica para las empresas. Es que los ministerios de Planeamiento y Cultura comenzaron proactivamente a compilar catálogos de edificios a catalogar. Ya están terminados los de la zona norte y el centro y, si hay fondos en el futuro inmediato, se iniciarán los de la zona sur, donde igual ya llegan cédulas informando a los vecinos que sus propiedades fueron incluidas en el Catálogo Preventivo. De este modo no hay sorpresas ya a la hora de comprar, porque estas prevenciones quedan registradas como inhibiciones.

Lo que se votará este jueves es simplemente ampliar este sistema a toda la ciudad durante dos años, cosa que se pueda preservar el patrimonio urbano de un modo ordenado y no exista esta rara situación de dos regímenes legales diferentes en una misma ciudad. La idea ya hizo todo el recorrido de comisiones dentro de la Legislatura y los bloques principales ya dijeron explícitamente que la votarán sin problemas.

Esto muestra una gran madurez y la capacidad de ignorar lobbies bastante torpes como el organizado por el CPAU, el colegio de arquitectos y urbanistas que emite matrículas y funciona como representante de las grandes constructoras. De toda la clase profesional, el CPAU fue la única institución en concluir en que los límites legales a la piqueta son un peligro, postura ideológica común a la docena redonda de los mayores estudios, los que hacen megashoppings y torres, necesitan mano libre para destruir edificios y detestan por principio las leyes patrimoniales.

Los argumentos repiten pavadas como que la ciudad “debe seguir viva” e inventan números enormes de edificios a preservar, sin dar jamás fuentes. Una ciudad como Buenos Aires no puede ser un museo ni queriendo: es materialmente imposible. Pero las grandes constructoras saben que sus grandes clientes quieren ubicación, esto es zona norte, donde también casi lo único que queda para construir son edificios patrimoniales a demoler. El CPAU además traiciona los intereses concretos de sus miembros menos millonarios y poderosos, que se benefician directamente de una ciudad con alturas más bajas y edificios catalogados. Es que demoler y alzar torres es un negocio de grandes capitales, reservados a empresarios de porte que tienen a los arquitectos como empleados. Hacer obras más chicas, reciclar y reutilizar, restaurar y vender son negocios de menor capital, que permiten la subsistencia de los arquitectos independientes.

Estos son los intereses económicos detrás de los lobbies que apretaron en la Legislatura para frenar la ley de patrimonio. El resultado de esta legislación no será la muerte de ningún sector económico sino un cambio de énfasis. Por ejemplo, llevar el eje de la construcción a las grandes zonas de la ciudad que casi no tienen densidad, sobre todo en el cuadrante suroeste. Esto es un objetivo histórico que nunca se cumplió porque el negocio pasa, como se dijo, por la ubicación.

Cuando se preservaron las grandes ciudades del mundo hubo el mismo tipo de protestas del mismo tipo de grandes empresas. Lo que tienen en común es el concepto amazónico de la ciudad: lo único que se les ocurre es destruir una parte, arruinarla, hacer su negocio e irse. Esto es incivil e incivilizado, y se cae de viejo. Este jueves tenemos los porteños la chance de mostrar que ya pasamos esa etapa de nuestra historia y estamos abriendo otra.

Los precios de ficción del m2 porteño

A pesar de que en el mundo se desató una crisis financiera internacional sin precedentes, dónde los precios de los commodities y de los bienes durables siguen sin encontrar su piso, los argentinos prefieren, como muchas veces antes lo hicieron, vivir en una película de ficción. De hecho, era tan ilógico que durante los ‘90 la Argentina tuviera la moneda atada uno a uno al dólar estadounidense, ya que sólo medido por productividad ambas economías son incomparables, como ahora ver que el metro cuadrado (m2) en barrios privilegiados de Miami es más barato que en los porteños Balvanera o Constitución. Algo no está bien, y si la lógica funciona tal situación no puede durar mucho tiempo. 

Si se repasa la historia reciente se encuentra que el m2 en la Argentina costaba cerca de u$s 1000 durante los ‘70, cuando el país era gobernado por los militares y conducido económicamente por José Alfredo Martínez de Hoz. Luego, durante el gobierno de Raúl Alfonsín, el m2 supo caer en promedio hasta los u$s 300, para luego volver a costar u$s 1000 con Carlos Menem en el poder. Hoy en Buenos Aires el m2 llega hasta los u$s 5000. 

Es verdad que el dólar sufrió durante el último año y medio una depreciación cercana al 70% con respecto a otros patrones como el euro, y en algún momento también se devaluó fuerte contra el petróleo y otras commodities. Sin embargo, más allá de lo poco que hoy vale el dólar en el mundo, los precios de los departamentos en Buenos Aires están sin dudas sobrevaluados. La consecuencia de tal situación la pagan los inquilinos, para quienes el precio que deben abonar de forma mensual es directamente proporcional al valor de la propiedad que habitan. 

Horacio Riggi

Los inversores extranjeros abandonan el negocio inmobiliario argentino

Hubo un tiempo en el que los inversores prácticamente hacían cola para ingresar al mundo de los ladrillos en la Argentina. Españoles, ingleses, brasileños, portugueses, árabes. Hasta hace no más de un año, nadie quería quedar afuera del negocio que representaba el boom inmobiliario que vivía el país.

Pero las cosas ya no son lo que fueron. Esa fiebre inversora bajó, al ritmo de la crisis financiera internacional.

“De fiebre pasamos a una temperatura de freezer”, graficó a El Cronista uno de los mayores desarrolladores del mercado local, uno de los tantos que prefirió hablar en off.

El motivo central que motiva esto no tiene mayores secretos: a los inversores se les complica cada vez más la ubicación del inmueble luego de comprarlo y, además, la renta que se obtiene ya nada tiene que ver con la de principios de año.

Aunque los empresarios evitan blanquear la situación, en las inmobiliarias no la ocultan.

“Desde hace ya algunos días los inversores decidieron hacerse a un costado; están guarda dos”, precisó Carlos Sotelo, titular de Sotelo Propiedades y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Por otra parte, el agente inmobiliario marcó las diferencias en torno del cambio de actitud.

“Antes de que cambiara el panorama el volumen de llamados era muy grande. Ahora ese tipo de contactos desapareció por completo”, indicó.

La definición hace referencia a que las operaciones que se cierran hoy no van más allá de las conocidas como “de reposición”, es decir las protagonizadas por aquellos que compran o venden para mudarse a otro inmueble.

El resto de las compras, las realizadas como proyectos de inversión por quienes pretenden obtener ingresos por rentas, hoy brillan por su ausencia.

De todo a nada

Alberto Fernández Prieto, titular de la desarrolladora que lleva su apellido, una de las protagonistas del mercado inmobiliario local, coincide con la visión sobre el menor interés por parte de los grandes inversores.

Durante el primer semestre de este año había ideado la construcción de un edificio de oficinas en el Dique 1 de Puerto Madero, y le llovían propuestas de compra por parte de interesados de países de los más diversos. Todos se querían quedar con un inmueble que todavía era un proyecto.

Desarrolladores y comercializadores coinciden en que ahora se pactan solamente operaciones que son impulsadas por quienes buscan una vivienda para mudarse

El caso de la desarrolladora Dypsa también ilustra el panorama. En octubre de 2007 anunció el lanzamiento de “Palcos del Rowling”, dos torres de viviendas que se levantarían en el partido de Tigre, y donde el metro cuadrado cotizaba en torno de los u$s 1700.

Sin embargo, pusieron en el freezer el plan, entre otras cosas debido a la poca cantidad de operaciones de preventa que se registraron.

Otro de los ejemplos de cómo la crisis limó el interés de los inversores es el que protagonizó el español Grupo Mall. En abril de 2008 anunciaron que tenían en mente invertir no menos de u$s 600 millones en el sur del país, donde incluso construirían su propio aeropuerto. Sin embargo, hace un par de meses admitieron que “por el momento” dejaban el proyecto de lado.

El fenómeno, incluso, también se da entre aquellos que dejaron de lado el mercado bursátil, y se habían comenzado a pasar a la compra de inmuebles.

MACRI BUSCA VENDER LOTES PUBLICOS EN CATALINAS CON EXCEPCIONES AL CODIGO EN LAS ALTURAS

 Sábado, 29 de Noviembre de 2008

EL PAIS ›

Millones de razones para hacer supertorres

Son tres terrenos concesionados como estacionamientos y estación de servicio. El PRO busca poder venderlos con una excepción para construir torres de 110 y 150 metros por un valor de más de 500 millones de dólares.

 

 Por Sergio Kiernan

El gobierno porteño acaba de enviar a la Legislatura dos proyectos de ley para activar la Inmobiliaria Macri. El primer proyecto es breve y pide desafectar tres valiosos terrenos de propiedad pública en la manzana de las torres de Catalinas Norte para poder venderlos. El segundo es más largo y oscuro, porque se pide crear una rara excepción al código para construir supertorres. Si se aprueba la ley, alguien hará el hermoso negocio de alzar un edificio de 150 metros de altura en la esquina de Alem y Córdoba, caso único en el microcentro porteño.

Los tres terrenos son conocidos para cualquiera que visite el centro. El mayor, de casi seis mil metros cuadrados, es el de la estación de servicio que toma toda la cuadra de Córdoba entre Alem y Madero. Los otros dos son los estacionamientos entre las torres de oficinas de Catalinas, ambos con entrada sobre Madero al 1100, de casi cinco mil y casi cuatro mil metros cuadrados, respectivamente. El código actual define estos terrenos como LM-1, LM-10 y LM-13, y dice que "sólo podrán destinarse a la guarda de automóviles y las instalaciones complementarias de ese uso principal, tales como estación de servicio, etc.".

Esto explica que el primer proyecto de ley, el 2454, sea de apenas un par de carillas pidiendo que se desafecten del dominio público los tres terrenos, que se permita su venta por subasta pública y se destine lo ganado "al Ministerio de Educación, con destino a las obras nuevas que se inicien a partir del ejercicio fiscal 2009". El realmente complicado es el segundo proyecto, el 2874, que cambia completamente el uso y la reglamentación de los terrenos.

Este proyecto de ley es muy técnico y sus primeros tres artículos eliminan o desconectan anexos e incisos de la actual legislación, en un burocratés de primera agua. La cosa comienza a aclararse a partir del artículo cuarto, que elimina un párrafo de la actual codificación que dice que "las demás superficies sólo podrán destinarse a áreas de parque o espacio público". Es el quinto artículo el que empieza a mostrar qué se va a agregar, con lo que el negocio empieza tomar forma.

Metros y yapas

El texto arranca explicando que los nuevos edificios no pueden estar a menos de 24 metros de los ya existentes, ni a menos de seis de las líneas de vereda o de terreno. En los que dan a Madero, se alejan otros tres metros para ensanchar en el futuro la vereda. Para que sean verdaderas torres, los edificios pueden ocupar sólo el 60 por ciento de los terrenos.

Hasta ahí, el texto no difiere en particular de las reglamentaciones que suelen afectar a las torres. Pero el sexto párrafo es el suculento: "La altura mínima de los edificios a construir será de 73 metros". Sucede que esta cifra, 73 metros, es justamente la altura promedio de las torres de esa manzana, con lo que ponerla de altura mínima es una renta extra. La altura máxima que se permitirá a estas torres es de 150 metros para el terreno más grande, y de 110 metros para los otros dos. El doble y un cincuenta por ciento de regalo.

El proyecto de ley es tan prolijito que hasta aclara cuántos metros se podrán construir en las supertorres: 61.000, 44.500 y 41.500, respectivamente, un total de 147.000 metros cuadrados incluyendo tres niveles de subsuelos en cada edificio.

Como para que no se pierdan algunos metritos tan útiles, el proyecto aclara que las supertorres pueden tener recovas de hasta seis metros de profundidad y seis de altura, pero que esos metros no se contarán en el total de la construcción: una yapa para los desarrolladores. También se aclara que si el futuro dueño y constructor quiere donarle a la ciudad sus jardines como espacio público, la donación no se descuenta de la fórmula, no sea cosa que tanta generosidad no sea recompensada. Y, por supuesto, esto significará que la ciudad tiene que mantener lo que físicamente seguirá siendo el jardín de una torre.

Los usos de estos edificios son bastante específicos y el proyecto aclara que no podrá haber ningún tipo de iglesia o templo, mercado, feria, club, local de pompas fúnebres, corralón, comercio mayorista o escuela, excepto los jardines maternales que suelen aparecer en megaoficinas. El destino de estas moles es específicamente limitado a poner oficinas y los espacios comerciales de la planta baja se concentrarán en darles servicios y alimentar a los oficinistas.

Las cuentas

El negocio final es impresionante. El arquitecto Alfredo Matteoli, gerente de inmuebles comerciales de la firma Izratzoff, explicó a Página/12 que la manzana de Catalinas Norte es el corazón mismo de la zona prime de oficinas de la ciudad. Es un ámbito que arranca en la Recova cercana a Plaza San Martín, cruza a Puerto Madero y toma partes de la zona del Bajo, tocando la city. Los valores en la zona son realmente muy altos.

No sorprende que el terreno más caro de los tres a vender sea el que recorre 99,99 metros de frente sobre la avenida Córdoba. El metro de terreno en esa zona, con licencia para construir 150 metros de altura (unos 50 pisos), es de 1600 dólares, con lo que el lote bien vendido significa 97.600.000 dólares. Los otros dos terrenos, sobre Madero 1130 y 1180, resultan algo menos caros: el arquitecto Matteoli admitiría ser feliz por venderlos a 1300 dólares el metro. Esto significa 57.850.000 y 53.950.000 de dólares respectivamente. El total de la operación podría superar los 200 millones de dólares.

Quien lograra estos terrenos de oro no tendría que temer más a que una invasión extraterrestre, o una nueva Edad del Hielo. El metro construido de oficina nueva o a estrenar en la zona no baja de los 3500 dólares. Los tres edificios pueden valer la fantástica cifra de 514.500.000 de dólares. La renta potencial es calculable pensando que una oficina en Catalinas se alquila al uno por ciento del valor del metro cuadrado, por mes. El negocio más simple, el de construir para alquilar, rendiría entonces cinco millones de dólares por mes.

El apuro

Con semejante calibre de dólares, no extraña que el PRO haya pisado el acelerador para aprobar rápidamente la venta y las excepciones. Este martes tendrá lugar en la Legislatura un evento bastante raro, una sesión conjunta de asesores de las comisiones de Planeamiento y de Presupuesto. Cada proyecto de ley recorre en el Legislativo local un camino específico de comisiones, que varían de acuerdo con el tema a tratar. Los asesores de los diputados son los primeros en debatirlas y dar su parecer, algo formalizado en el procedimiento parlamentario.

Lo que es raro es que se junte más de una comisión al mismo tiempo para tratar algo. Esta es una señal segura de interés del oficialismo. El plan es que los asesores den su despacho rápidamente, para que el 9 de diciembre los diputados de ambas comisiones, nuevamente sesionando en conjunto, lo aprueben. Así se podría llegar a votar la venta y sus excepciones antes de fin de año, sin necesidad de pasar el tema a extraordinarias o de prorrogar el período de sesiones.

Un detalle que llamó la atención a quienes vieron el proyecto de ley es su precisión, nada común en un gobierno que hace cosas como poner postes de alumbrado en el Casco Histórico para desayunarse con que están prohibidos por ley. Más que por arquitectos, el texto parece escrito por un profesional inmobiliario que tiene conciencia plena de que el valor de un terreno es directamente proporcional a la carga de construcciones que se le puede encajar encima. De ahí que las dos leyes marchen juntas: sin hacer la "excepción", no hay negocio.

Lo que no se tuvo en cuenta es el impacto que tendrá una megatorre de 150 metros de altura en pleno centro. Si esto se cumple, los porteños tendrán el edificio más alto de la city y uno de los más altos de la ciudad en pleno Alem y Córdoba. Como la zona ya está saturada de tránsito y personas, no hace falta gran imaginación para entender qué efectos tendrá este agregado. Los proyectos guardan silencio sobre este aspecto y ni siquiera mencionan la posibilidad de un estudio de impacto ambiental. Lo único que se dice es que vender para construir torres es "una mejora urbanística" que "dote al área de servicios adecuados y de amenidad urbana, y se procure la integración del conjunto y su conectividad con el Area Central, Dársena Norte y Puerto Madero".

Por alguna razón, el Ejecutivo porteño considera que las torres hacen la felicidad de alguien más que los intermediarios que tendrá este fabuloso negocio.

Por los caminos de la ciudad difusa

CIENCIA › DIALOGO CON PABLO CICCOLELLA, DOCTOR EN GEOGRAFIA

Agotado, exhausto, golpeado por la geografía incomprensible de una ciudad que no consigue comprender, el jinete se acerca a quienes estudian el cambio y esa forma del olvido que ha dado en llamarse permanencia.

 Por Leonardo Moledo

–Usted es el director del Instituto de Geografía de la Facultad de Filosofía y Letras de la UBA.

–Eso dicen.

–Y es geógrafo.

–Licenciado y profesor en Geografía por la UBA, doctor en Geografía, ordenamiento territorial y urbanismo en la Universidad de París III. En realidad, yo aquí cumplo tres roles bien diferentes y complejos. Uno es la gestión del Instituto: garantizar los mínimos requisitos para que se puedan producir conocimientos aquí adentro. Por otra parte, como la mayoría de mis colegas, soy docente de la carrera de Geografía de esta facultad, a cargo de dos cátedras. Y, además, soy director de un proyecto de investigación.

–¿En qué?

–Crecimiento económico y fractura socioterritorial en la poscrisis metropolitana.

–Es un poco largo.

–En realidad nuestro equipo tiene un acervo de producción de conocimientos sobre las transformaciones y las dinámicas de la Región Metropolitana de Buenos Aires (Capital Federal, el Gran Buenos Aires y unos 15 partidos más que formarían la tercera corona). Todo eso, para nosotros, configura una única cuenca funcional en términos de producción, trabajo, movimientos cotidianos, mercados inmobiliarios. Para nosotros ésa es la metrópoli real y, aunque hay discontinuidades urbanas, lo consideramos un núcleo funcional grande que alberga a unos 14 millones de habitantes.

–¿Qué es lo que cambió y qué es lo que permaneció en esta metrópoli?

–Bueno, en términos de permanencia se observan bastante intactas ciertas tendencias que observamos en los ’90. Procesos que tienden a la formación de lo que en Europa se llama “ciudad difusa”.

–Una ciudad difusa... qué lindo término... lo voy a usar en el título. ¿Qué es?

–Una ciudad cuyos suburbios crecen casi hasta el infinito. A eso le llamábamos “hinterland”: el área de influencia de una ciudad, hasta dónde llegaban los fenómenos que tenían que ver con la producción, la distribución, la influencia política y social. Eso es lo contrario de la “ciudad compacta”, que tiene los límites más precisos. Hoy las grandes ciudades han formado una especie de red urbana o archipiélago urbano que el desarrollo del transporte contribuye a mantener más o menos unido. En Europa eso ocurre con los trenes de alta velocidad; aquí con las autopistas: de alguna manera permite que cosas que están a 90 kilómetros funcionen como un todo, por más que en el medio encontremos hiatos pastoriles, ganaderos.

–¿Y qué es lo que permanece en la ciudad difusa?

–Lo que permanece en los 2000 en términos morfológicos es una cierta tendencia a la agudización de un proceso de suburbanización, que consolidaría este modelo de “ciudad difusa”. Hasta los años ’70 se podía pensar que el modelo respondía al de la ciudad compacta, pero luego esto se revirtió. El paradigma de la ciudad policéntrica y desparramada en esa época era Los Angeles.

–Y ahora Buenos Aires se parece a Los Angeles.

–No sólo Buenos Aires; por eso se habla de proceso de “angelización” de las metrópolis sudamericanas. También permanece la tendencia a la consolidación de una estructura socioterritorial históricamente desigual. Eso no ha cambiado mucho: todo el desarrollo inmobiliario posterior a la crisis de 2002 repite más o menos los patrones de desarrollo de los años ’90 (con algunas pocas excepciones, como Barracas). Pero los núcleos centrales siguen siendo Puerto Madero, Belgrano, Núñez, Caballito.

–Y los vecinos que protestan por las torres.

–Efectivamente, se ha generado una cantidad de movimientos sociales que resisten este proceso de verticalización y de densificación urbana que las normas, efectivamente, permiten. El Código de Planeamiento Urbano lo permite y, a pesar de eso, vecinos de distintos lados de la ciudad plantean que habría que poner en tela de juicio no sólo la altura de los edificios sino el proceso de densificación en sí, que tiende a desnaturalizar ciertas morfologías que forman parte de la identidad de algunos barrios (los casos de Caballito y Palermo son emblemáticos).

–Eso es una novedad, ¿no?

–Efectivamente: muchos ciudadanos han tomado conciencia de que la ciudad es mucho más que lo que los rodea (la plaza de la vuelta, el bache en la calle, el policía en la esquina), que era un poco la agenda de los ’90, y empezaron a pensarse como parte de una ciudad más grande y con sus singularidades.

–¿Qué tiene de singular Buenos Aires?

–En el contexto de la ciudad latinoamericana, Buenos Aires es una ciudad que todavía no ha sido arrasada por procesos de modernización agresiva o de renovación urbana. Si uno anda por San Pablo o por Santiago, uno siente que esas ciudades parecen haber sido verdaderamente arrasadas por un proceso muy agresivo de renovación urbana. A gran escala, van desapareciendo ciertas formaciones (acá podríamos hablar de la casa chorizo) y son reemplazadas por otras mucho más grandes (torres). Eso acá pasa, pero el proceso no ha sido tan intenso como en otras ciudades.

–Pero Buenos Aires no conserva mucho patrimonio histórico.

–Buenos Aires ha logrado mantener en pie cierto patrimonio, no de la ciudad colonial, sino de principios del siglo XX: una arquitectura neoclásica y europeizante que hace de Buenos Aires una ciudad bastante singular frente a la monotonía que uno puede observar en otras ciudades del continente. Es singular, también, desde el punto de vista urbanístico: es una ciudad relativamente ordenada (aquí me refiero a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires), que en cierta medida hace que el turismo internacional quede encantado. Además está la movida cultural, el tango, que contribuyen a crear una personalidad específica muy interesante. Creo que esa cuota de cosmopolitismo arquitectónico la hace única.

–Me estaba contando, antes de esta breve oda a nuestra ciudad, qué es lo que cambiaba y qué lo que permanecía.

–Sí. Le estaba diciendo que permanece una cierta planificación morfológica, la fractura social y territorial. Ha aumentado la cantidad de salarios medios necesarios para acceder a una vivienda, tanto en La Boca como en Palermo (aunque en este último aumentó 7 veces más). La fractura entre Recoleta y Parque Patricios, por decir un ejemplo, siempre existió, pero se hablaba de una duplicación del valor. Hoy podemos encontrar casos extremos donde esos valores se quintuplican. Aparece Puerto Madero como otra opción de altísimo proceso de valorización en contraste con toda la zona sur. Caballito ha tenido también un proceso de valorización muy fuerte del suelo, que se ha orientado a los sectores de ingresos medios altos y altos. Tampoco ha aparecido una opción masiva vinculada a los sectores populares. Hasta aquí, más o menos, lo que permaneció. Lo que hay de nuevo tiene más que ver con la esfera de lo económico: la reinstalación de ciertos procesos productivos que estaban en germen. La ciudad vuelve a ser un ámbito de producción.

–¿De qué?

–Por ejemplo, de industrias culturales. No es casualidad que Buenos Aires tenga un liderazgo en ese aspecto: se trata de una recuperación del rol productivo. Pero también se ha fortalecido enormemente la actividad turística receptiva. Se ha armado, por ejemplo, una suerte de “cluster” con el tema del tango: el tango como producto discográfico, como espectáculo, como academia, como proceso de experimentación en la calle. Allí aparecen, tímidamente, nuevos nichos para desarrollar por la industria inmobiliaria. Irrumpen nuevos barrios con un novedoso desarrollo inmobiliario inexistente en los ’90. Lo que hay de nuevo, entonces, es la insinuación de una expansión territorial que antes estaba concentrada en muy pocos lados (sin llegar al sur de la ciudad, que sigue siendo un gran vacío, en parte por la ausencia de políticas estatales). La otra novedad es el hecho de la aparición de nuevos asientos marginales. Aparecen ocupando lugares del mapa nuevos 20 o 30 asentamientos, pequeñas villas miseria, que no existían. Es una novedad territorial que tiene que ver con un proceso que no es nuevo: la pauperización de la sociedad argentina en general.

–En Río de Janeiro, las favelas están en el medio de la ciudad, o, por lo menos, son visibles... ¿Acá está pasando eso?

–Menos, porque la topografía es más avara. En Río lo que ocurre es que las villas están situadas en las laderas de los morros, lo que las hace muy visibles. En Buenos Aires esto no se da. Además, dentro de la ciudad de Buenos Aires la incidencia del hábitat precario no es tan alta como en otras ciudades latinoamericanas. Si uno tuviera que dar cuenta del conjunto de la situación de precariedad habitacional, estamos en el orden del 10 por ciento.

–Pero las villas han crecido mucho.

–Sí. El proceso de marginalización ha seguido vigoroso en los últimos años. Tal vez tenga que ver con la cantidad de inmigración desde el interior o desde países limítrofes. El lugar donde es brutalmente visible la villa miseria en la ciudad es en la autopista Illia, cuando uno va hacia la Costanera. Es la situación más parecida a la de Río: uno atraviesa la villa de punta a punta... Pero en el caso de Buenos Aires hay que ir en busca de las villas, no forman parte del paisaje. Otra novedad es la verticalización dentro de la villa miseria: se ha generado un mercado informal dentro de la villa miseria, donde las viviendas se venden en 30 a 40 mil pesos. Se alquilan habitaciones a precios que no varían demasiado con respecto a las pensiones. Digamos que con eso tiene un panorama bastante completo de lo que cambia y lo que permanece.

–Creo que sí.

–La idea ahora es trabajar sobre cuáles serían las principales evidencias territoriales, sociales y económicas de la etapa de la poscrisis. Así que nos vemos en un tiempo para que le cuente los resultados

"Se ha diezmado el patrimonio cultural"

Lo dice el arquitecto Daniel Schávelzon

Por Carmen María Ramos 
Para LA NACION 

Las políticas patrimoniales aplicadas en el país tienen problemas graves que no se deben sólo a una mala práctica, sino a la ausencia de una acción coherente, pública y privada, respecto de la herencia cultural. El que lo afirma es Daniel Schávelzon, arquitecto de 58 años, con una maestría en restauración de monumentos arqueológicos y un doctorado en arquitectura precolombina (México, 1981 y 1984).

"El nuestro es un patrimonio que ha sido diezmado y cada día es menos lo que nos queda", dice quien desde hace más de 30 años se especializa en arqueología histórica en áreas urbanas.

Sus trabajos son reconocidos por haber descubierto el valor de lo que encierra el subsuelo de Buenos Aires. Creó y dirige, desde 1991, el Centro de Arqueología Urbana; el Area de Arqueología Urbana en el gobierno porteño, desde 1996, y el Area Fundacional de Mendoza, desde 1988, entre otros. Es profesor titular de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA, e investigador principal del Conicet.

Autor de más de 300 trabajos en revistas científicas y de divulgación de diferentes países, ha publicado una treintena de libros sobre temas de su especialidad; entre otros,Arqueología de Buenos Aires , Historia del comer y del beber en Buenos Aires , y Mejor olvidar. La conservación del patrimonio cultural argentino .

- El título de su último libro es elocuente: Mejor olvidar . ¿Tanto maltratamos los argentinos nuestro patrimonio?

-Sí, más de lo que podemos soñar en nuestra peor pesadilla. Porque primero debemos definir bien cuál es, o cuál era, nuestro patrimonio verdadero, y luego ver si, por preocuparnos de cosas que no eran sustanciales, dejamos de lado lo importante. No hace falta recordarle a nadie que la Casa de la Independencia de Tucumán fue hecha en 1942; el Cabildo, en 1939, y todos los monumentos que representan nuestra independencia han sido, en el mejor de los casos, profundamente alterados. Si ellos fueron tratados así, ¿qué decir de lo demás? Pero también hay otras miradas: lo que hoy es una subsecretaría del gobierno de la ciudad era, hace sólo diez años, media docena de personas de buena voluntad que hacíamos lo que podíamos. Y antes de 1996 éramos, simplemente, enemigos a combatir. Hoy existe un casco histórico, donde se sostiene una postura. Recordemos que por proponer la preservación de San Telmo, en la década de 1970, a José María Peña lo amenazaron en público y por escrito. Hoy existe en Buenos Aires una carrera de restauradores-conservadores y hay en el país media docena de posgrados, lo que no es algo menor. El tema está en los medios. Por algo es.

-¿Puede resistir la conservación ante la presión inmobiliaria?

-Nadie quiere que alguien pierda dinero. Por eso existen sistemas de intercambio de metros cuadrados por construir de un lugar a otro y diversas medidas similares ya ensayadas en el mundo. Que a nuestros arquitectos o urbanistas o funcionarios no se las enseñen es otra cosa.

-¿Cómo resolvería el tema de casas de valor patrimonial que sus dueños quieren vender como terreno para levantar torres?

?No tenemos un Estado que las compre y compense las pérdidas, como en muchos países. En algunos sitios, una propiedad aumenta su valor por cada año de edad. Buenos Aires tiene la misma cantidad de habitantes que hace 50 años. ¿Por qué necesita aumentar tanto su escala? No lo sabemos; nadie estudió el tema. Se ha preferido plantearlo en términos de conflicto, en lugar de buscar alternativas. Se gana un tiempo que es el enemigo de la preservación, porque cada casa que cae es otra pérdida.

-¿Cómo entender casos de preservación como los docks de Puerto Madero, finalmente rodeados de torres, como una barrera de hormigón que separa más a la ciudad del río?

-Eso es un absurdo que, entre otras cosas, fue la causa de que Buenos Aires no fuese declarada patrimonio de la humanidad por la Unesco. Gracias a esa barrera frente al río, nos inundamos, y el agua no se escurre por las napas. Lo estamos pagando muy caro. Hay que seguir una historia del pensamiento preservacionista, para tratar de encontrar dónde se cometió el error, dónde se bifurcaron los caminos. El otro pensamiento, el del mercado desaforado, no necesitamos estudiarlo: lo conocemos. Quien no entienda que el ?torricidio? de la ciudad lo que ha creado es subdesarrollo, y no desarrollo, o mira para otro lado o confunde las cosas. Que le convenga, de acuerdo, pero no confundamos el interés privado con el colectivo.

-¿Hubo una evolución en el concepto de patrimonio?

-Sí. Hoy ya entendemos que no son patrimonio sólo los símbolos del nacionalismo, de lo militar y lo clerical. ¿Quién puede decir que una creencia es más importante que otra? ¿Quién puede asumir que un culto formal es más importante que la Difunta Correa? Durante mucho tiempo se discutió acerca de qué cosas componían nuestro patrimonio. Ahora, además, nos preguntamos quiénes eran los que tomaban las decisiones en nombre de todos, por qué nos quedamos afuera tantos de nosotros. Hace un siglo, el tema era de amateurs, coleccionistas y abogados amantes del arte. Después fue de los arquitectos. Ahora surgen los restauradores formados como especialistas. Por suerte, todo cambia.

-Ese Mejor olvidar del título de su libro, ¿es algo definitivo o hay un futuro con el que ilusionarse?

-Soy positivo. Intento construir racionalidad, pero lo destruido, lo sacado legal o ilegalmente, ya no está más, ni va a volver. El patrimonio se pierde de una vez. Si es por culpa de otro o por error nuestro, da lo mismo: se acabó. Ese es, en realidad, el comienzo sobre el que debemos reflexionar: que no hay marcha atrás y que lo que discutimos es mejorar nuestra calidad de vida, no mantener mausoleos. El tema no se resuelve con declaraciones o carteles en la calle o folletos en color. Ni siquiera con leyes, sino con políticas culturales serias. Ni más ni menos.

Prioridad peatón: promesa con trampa

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1058693

Por Norberto Chaves
Para LA NACION

El proyecto de intervención física sobre el Casco Histórico de Buenos Aires -Prioridad Peatón-, cuya piedra de debate ha sido la "peatonización" de la calle Defensa, fue objetado por los vecinos y suspendido por la justicia porteña. Esta suspensión inicial, ahora negociada, podría considerarse, en principio, un triunfo de la cultura urbana frente a la tendencia globalizadora, predominante en las políticas oficiales de desarrollo urbano; pues las implicaciones de tales políticas son mucho más graves que las denunciadas por los propios defensores del barrio.
Los objetores del proyecto, con sólo defender el actual carácter barrial del Casco Histórico, han puesto el dedo en la llaga del dilema tipo de todo plan de recuperación: perder lo "recuperado". Sobran los antecedentes que dan prueba de dicho riesgo y, entre los casos más conocidos, está la degradación del Casc Antic de Barcelona, ciudad tomada como modelo por los apólogos de la conversión de las áreas de interés histórico en parques temáticos que atraigan un alto flujo de consumidores, ajenos a lo que fuera un barrio de vecinos.
Tomemos como ejemplo aquella "piedra del escándalo": la "peatonización" de una calle de un barrio histórico con interés simbólico y paisajístico. De ello, Barcelona nos brinda un ejemplo inmejorable: la veloz reacción en cadena de la degradación social, cultural y física del barrio. El encadenamiento de causas-efectos es aproximadamente el siguiente.
"Peatonización". Incremento del flujo de paseantes atraídos por la oferta escenográfica. Subida inmediata de los valores inmobiliarios. Expulsión de vecinos por inaccesibilidad a los nuevos alquileres o por venta de sus propiedades sobrevaluadas. Ingreso de empresas comerciales con capacidad financiera, atraídas por el flujo. Nuevo incremento del flujo. Consiguiente recambio socio-cultural del barrio. Sustitución del comercio de barrio por el comercio de abalorios y curiosidades (suvenires, gadgets, diseño, moda) y de ocio (bares de "tapas", cadenas de restaurantes, "mendigos cualificados" como las estatuas humanas). Decoración caricaturesca del barrio como parque temático. Nuevo incremento del flujo de personas ajenas al barrio, no identificadas con él. Predominio de comportamientos descomprometidos, masificados. Bullicio nocturno. Creciente suciedad que excede las capacidades de los servicios de limpieza. En síntesis: muerte del barrio.
Las calles principales del Casc Antic de Barcelona han sido tomadas por extraños: tanto los que allí compran como los que allí venden son invasores. A los vecinos se les ha expropiado su barrio y los que resisten cuelgan carteles en sus balcones clamando: "¡Silencio: aquí vive gente!".
En la degradación de un barrio, el flujo de curiosos es mucho más depredador que el automóvil. Lo que modifica el perfil del barrio no son los vehículos, sino los peatones. La transgresión de la tipología urbana implícita en la "peatonización" de áreas históricas no es entonces un mero cambio paisajístico; pues desencadena un cambio sociourbano indudablemente negativo.
¿Cuál ha sido la argucia que da luz verde a estos operativos, librándolos de toda sospecha? Simplemente, la milenaria táctica de ocultación de los verdaderos fines. Las obras de remodelación de los centros históricos rara vez van acompañadas por la difusión pública de sus reales objetivos. Se habla de "puesta en valor", "recuperación", "dignificación", "revitalización", "modernización" para darse por supuesto que dichos términos significan mejoras obvias para el barrio, cuando no lo son.
Una formulación satisfactoria de cualquier intervención sobre un área urbana con valor patrimonial debe partir de una serie de definiciones previas que blanqueen motivos y fines del operativo, a saber:
1) Explicitar el perfil actual del barrio y sus valores, físicos y, primordialmente, socioculturales.
2) Tomar posición ante ese perfil urbano, o sea, refrendar el actual o proponer explícitamente un perfil distinto.
3) Diagnosticar, en función de lo anterior, las características favorables y las desfavorables al perfil propuesto.
4) Proponer las medidas pertinentes, con las garantías de que no desaten efectos secundarios perniciosos.
Estas definiciones, explícitas y claras, permitirían, antes de actuar, ser consensuadas con los vecinos; que no sólo "se alojan allí", sino que reconocen en ese barrio su lugar, el lugar que les pertenece y al cual ellos pertenecen. Podrá entonces definirse democráticamente si hace o no falta intervenir y, en caso afirmativo, determinar el sentido y las características de la intervención. Y formular así un proyecto serio, o sea, respetuoso con los reales dueños del barrio.
Pero los proyectos municipales no suelen blanquear los fines ni prever los efectos secundarios (que suelen ser los perseguidos) ni, mucho menos, consensuarlos con los vecinos. Los gobiernos municipales no se asumen como reguladores y equilibradores de la vida urbana, sino como dueños de la ciudad y socios de quienes lucran con ella. Los proyectos aparecen, por lo tanto, sin argumentación de fondo. Toda "mejora" es dada por válida per se: restricción de la circulación de vehículos, aumento del nivel de iluminación, incorporación de equipamiento "de diseño", etcétera, aparecen como medidas en sí mismas progresistas, cuando llevan latente un alto riesgo de efectos secundarios negativos; medidas con que se mata a la gallina de los huevos de oro: las supuestas mejoras se transforman rápidamente en "peoras".
Por ignorancia o encubrimiento, la gestión urbana elude el hecho obvio de que un centro histórico con perfil urbano de barrio de vecinos es un área frágil, ultrasensible, en la que toda alteración de sus características físicas constituye una potencial amenaza de alteración del sistema de actividades que cualifica al barrio como tal. Este fenómeno se repite ciudad tras ciudad, y hoy se instaló en un barrio emblemático de Buenos Aires.
El Casco Histórico de Buenos Aires disfruta -todavía- de un sorprendente equilibrio entre vida propia, interna y concurrencia externa a su oferta esencialmente cultural. Toda intervención -de realizarse- debería apuntar a consolidar ese frágil equilibrio y no a acelerar el previsible proceso de desnaturalización del barrio.
El proyecto Prioridad Peatón es, en realidad, la forma encubierta de otra prioridad: la de rentabilizar el barrio como cluster de consumo para beneficio de inversores y usuarios ajenos al lugar. A los efectos prácticos, resulta irrelevante si el gobierno de la ciudad actúa por ignorancia o por intereses propios. El proyecto debe ser interrumpido, e implantarse el principio de "no innovar", para bloquear todo proyecto que no cumpla con las exigencias de rigor en todo plan urbano social y altamente responsable.
El autor es asesor en identidad y comunicación institucional, profesor en temas de arquitectura, diseño y comunicación. Es vecino de Casc Antic de Barcelona desde 1977.


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Fuerte caída en la venta de inmuebles en Buenos Aires

Por Oliver Galak 
De la Redacción de LA NACION 

Una combinación de factores internos y externos, de causas específicas del mercado inmobiliario y de datos de la economía general produjeron en agosto una fuerte caída en la venta de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires.

En ese mes se autorizaron 5654 escrituras de compraventa por un monto total de $ 1285,5 millones, lo que representa una caída del 23,13% sobre el dinero involucrado en las operaciones de agosto de 2007. La cantidad de operaciones cayó, en términos interanuales, un 13,28%, según datos difundidos ayer por el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

En lo que va del año, sólo el mes de marzo (cuando estalló el conflicto del campo) había presentado una caída similar o incluso superior. En el acumulado de los dos primeros cuatrimestres del año, la cantidad de escrituras fue levemente superior a la del mismo período de 2007 (una suba de 0,56%); medidas por monto, el alza fue más significativa: 9,44% de crecimiento respecto de los primeros ocho meses del año pasado.

Comparada con julio, la cantidad de operaciones cayó un 17,44% y el monto involucrado descendió un 15,26 por ciento.

Fuentes del mercado atribuyeron estas caídas a diversos factores, entre los que se encuentran el enfriamiento de la economía argentina, la incertidumbre causada por la situación internacional y la implementación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) por parte de la AFIP.

"La caída en las escrituras responde al enfriamiento de la economía del país", afirmó Víctor Di Capua, presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. "Ya no hay nuevas compras de lotes, como había el año anterior para nuevas construcciones."

La institución que preside presupuestó para el período comprendido entre el 1° de julio de este año y el 30 de junio de 2009 una baja del 15% en la cantidad de escrituras sobre el ejercicio anterior. "Nosotros ya calculábamos que la tendencia era la de un amesetamiento a la baja", indicó Di Capua, aunque aclaró que en el mediano plazo la crisis de los mercados internacionales podría derivar en que más gente se vuelque "en el refugio de los ladrillos" y haga remontar la actividad inmobiliaria.

De los datos difundidos ayer se desprende que la propiedad promedio vendida en agosto costó 227.374 pesos, casi 30.000 pesos menos que la unidad promedio transferida un año atrás.

Según el presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Horacio Bielli, esto podría haber ocurrido porque "con el tema del COTI [lanzado en abril para blanquear el valor de las propiedades] se han retirado del mercado inmuebles de gran valor, y eso ha disminuido la oferta".

El presidente de JT Inmobiliaria, Jorge Toselli, señaló que "recién en septiembre y octubre se está notando una mejor predisposición de los propietarios a inscribir sus inmuebles en el COTI". En agosto todavía se registraba una cierta reticencia a esta nueva modalidad por parte de los dueños de casas y departamentos de precios superiores a los $ 300.000 (el piso para entrar en el nuevo registro de la AFIP).

Falta de crédito

Respecto de la caída en las escrituras, Toselli mencionó "la falta de crédito" como principal factor que frenó el crecimiento en las operaciones de departamentos chicos. "Además, el conflicto del campo continúa y nosotros vendíamos mucho a la gente del interior. En todo el año hemos vendido sólo dos departamentos a dos personas del interior, mientras que el año pasado vendíamos 7 u 8 por mes", graficó.

Bielli sostuvo que la caída en la venta de inmuebles en territorio porteño está relacionada con "la desaceleración de la actividad en general" y en particular con el alza de precios. "El problema inflacionario es el que más está complicando el sector, porque los costos de la construcción siguen subiendo y el mercado ya no aguanta un incremento en los precios", añadió.

Por su parte, Roberto Tizado dijo que la baja no se notó en el sector en que se especializa su inmobiliaria: clientes de mayor poder adquisitivo, que compran en toda la zona norte. "En cambio, zonas más típicas de la clase media, como Flores, Almagro o San Telmo son mercados que requieren de crédito hipotecario, y la inexistencia de crédito provoca que se resientan las ventas", sostuvo.

Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos

Fecha: 04/09/2008 - Fuente: Buenos Aires Económico - 

Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos de los desarrolladores:

La disponibilidad de m2 y los bajos costos impulsan el crecimiento de la zona

NEGOCIOS negocios@buenosaireseconomico.com

Mientras la cantidad de metros autorizados a construir disminuye significativamente, se observa un fenómeno que tiene que ver con el posicionamiento y avance del barrio de Barracas sobre los elegidos de siempre a la hora de edificar.

Palermo, Caballito, Puerto Madero y Belgrano parecían ser los destinos inamovibles para todos aquellos que quisieran emprender algún tipo de desarrollo inmobiliario.

A pesar de que de un tiempo a esta parte la falta de espacios, sobre todo en la zona céntrica, desplazó el eje de la construcción hacia zonas como San Telmo o Barracas, este último está atrayendo actualmente cada vez más nuevos proyectos de real estate.

Las causas de este fenómeno se relacionan con la mayor disponibilidad de terrenos, una aceptable dotación de infraestructura de utilización pública y, por sobre todas las cosas, el valor del metro cuadrado.

Mientras que en Palermo el valor del metro cuadrado construido es de u$s700 y en Caballito Norte de u$s450, Barracas tiene valores que rondan entre los 200 y los 300 dólares, esto en lo que se refiere a construcciones nuevas de todo tipo.

Es por ello que Barracas se encuentra entre los cinco barrios que concentran en los primeros meses de este año, un tercio de la edificación planeada, según difunde un relevamiento realizado por el Instituto de Economía de la UADE.

De este modo, comienza a mutar el paisaje fabril que años atrás caracterizó al barrio sureño para darle paso, principalmente, a emprendimientos donde sobresalen los corporativos, lo que convertirá a la zona en un nuevo polo de oficinas debido a la carencia de espacios en el centro de la Ciudad.

Las empresas, al no contar con alternativas en edificios de mayor categoría, y ante la necesidad de mayor espacio en el corto plazo, se vieron forzadas a relocalizarse o expandirse en otro tipo de edificios.

Esos inversores que vieron la oportunidad en el reciclaje de edificios clase B, optaron por ingresar en el negocio a un costo menor de compra, aprovechar el menor tiempo para la puesta en marcha del edificio en comparación con la construcción nueva y beneficiarse de una mayor cantidad de oferta de metros cuadrados en zonas aún no explotadas como ser las ex fábricas, textiles, depósitos, etcétera. De todas formas, el lugar también comienza a concentrar gran cantidad de complejos de viviendas.

VARIABLES. A nivel general, en la Capital, teniendo en cuenta la ubicación y la cantidad de los metros posibles a construir, los precios son muy variables. La incidencia (el valor del lote en relación con lo que se puede construir) registra una variación entre de 400 y 1.000 dólares el metro cuadrado, según el barrio.

Los operadores hacen el siguiente cálculo: si se pagan 500/600 dólares de incidencia y se suman otros 600 de costo de construcción por metro cuadrado propio (a los que habrá que sumar IVA, Ingresos Brutos, Impuesto a las Ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso muy alto del orden de más de u$s2.000 el metro cuadrado, con lo cual se acota el target al que se dirigirá el proyecto. Por otra parte, salvo excepciones, no parece quedar mucha gente que esté dispuesta a pagar entre 3.500 y 4.000 dólares el metro cuadrado Del mismo modo se generaron otros polos de atracción en barrios tales como Flores, Coghlan, Núñez y Parque Patricios.

PERMISOS. En lo que conforma el conjunto de construcciones nuevas de todas las tipologías, se observa una disminución del 19,8% si se lo compara con el mismo período del año pasado.

De esas autorizaciones, el 43% del total se encuentran en Palermo, con un 12,4% de permisos; Caballito, con el 9,7%; Puerto Madero, con el 8,5%; Belgrano, con el 7,3%, y Barracas, con el 5 por ciento.

Si sólo se toma el segmento de viviendas nuevas, Barracas queda desplazado al sexto puesto, pero lentamente comienza a ubicarse entre los principales.

El sector de viviendas nuevas también experimentó una disminución al comparar los primeros siete meses de este año con los del 2007. La caída registrada, según la UADE, fue de casi el 30%, con un 46% de la superficie a construir concentrada en Caballito (11,7%), Palermo (11,4%), Puerto Madero (10%), Villa Urquiza (6,8%) y Belgrano (5,8%).

El relevamiento destaca que Puerto Madero sólo registró autorizaciones a construir viviendas nuevas en enero del 2008, lo cual bastó para posicionarse entre las zonas que lideran el segmento.

La Ciudad colapsaría dentro de 12 años

PERFIL BA SAB 6 SEP 2008    

 

SI NO HAY OBRAS, LLEGARÁ EL CAOS

El caos de tránsito de anoche fue otra señal de que la ciudad está al límite de recursos para satisfacer las demandas de su población estable, y el problema se agudiza con la diaria entrada y salida del habitantes transitorios del primero y segundo cordones del Conurbano que trabajan en el área metropolitana. Y este paisaje promete ser un paraíso frente a lo que los especialistas auguran para el futuro. Dos de los principales urbanistas de la Argentina pronostican que en diez años más, si no se hacen obras en las áreas más críticas, la Ciudad será inhabitable.

Por Euridice Ferrara

 

Anticipo. El tránsito en las horas pico: un desierto frente al panorama que aguarda a la ciudad.

El pronóstico es lapidario: si no se hacen urgentes obras de infraestructura y se redistribuye el espacio, en 2020 la ciudad “colapsará.” La ONU informa que en la actualidad más de la mitad de la población mundial, 3.300 millones de personas, vive en ciudades y prevé que en el 2030 esa cifra se duplicará. Aconseja emprender políticas globales para evitar agravar los problemas sociales y medioambientales.

Ante este panorama, la Ciudad de Buenos Aires no se comporta como una isla. Datos del INDEC indican que la población metropolitana de Buenos Aires incorpora cada diez años 1 millón 250 mil habitantes, y según el arquitecto Alfredo Garay, ex secretario de Planeamiento Urbano de la provincia y titular de Urbanismo en la facultad de Arquitectura de la UBA, “se estima que en 2020 se agregará el equivalente a una población de Rosario o Córdoba”.

Tal proyección es compartida por Juan Manuel Borthagaray, ex decano de la facultad de Arquitectura de la UBA y actual director del Instituto Superior de Urbanismo, Territorio y el Ambiente (ISU). Ambos profesionales advierten que, de no invertir y planificar a conciencia, la Ciudad de Buenos Aires tendrá, de aquí a diez años, 1 millón más de asentamientos, faltarán 150 mil casas, el transporte colapsará y las cloacas y el agua serán para unos pocos.

Asentamientos. Las ponencias de expertos en medio ambiente y urbanismo, presentadas en el último seminario Ambiente, Ciudad y Metrópolis en un encuentro organizado por la Defensoría del Pueblo porteña, concluyeron que las viviendas, los recursos naturales, el medio ambiente y el transporte serán cuestiones cruciales para planificar en un futuro inmediato. El arquitecto Garay prevé que “en diez años y de no invertir en la construcción de casas, habrá un asentamiento nuevo por cada vivienda que se levante”. En este sentido, Juan Manuel Borthagaray proyecta que “en diez años habrá 1 millón más de asentamientos en Buenos Aires, porque se está edificando más en departamentos lujosos, donde cada vez vive menos gente”. Por su parte, la Coordinadora de núcleos habitacionales informó a PERFIL que desde la crisis de 2001, la población en villas aumentó entre un 50 y un 300 por ciento; sólo en la Ciudad hay 180 mil personas viviendo en 18 villas.

Viviendas. Garay habla sobre la necesidad de planificar la construcción de viviendas: “El Plan Federal que implementó el Gobierno nacional planea construir 48 mil casas en el área. Pero se deberían edificar más de 30 mil viviendas por año, para que la gente tenga un hogar digno en 10 años. Concretamente, en la Provincia de Buenos Aires se necesitarán 300 mil viviendas nuevas y 600 mil refacciones y en la Ciudad, con 300 mil pobres, se deberían construir 150 mil unidades”.

Espacios verdes. Los especialistas que participaron del mencionado encuentro coincidieron en que “hoy hay un promedio de 2,7 metros cuadrados de espacios verdes por habitante” y que con las tierras públicas vacantes que hay en la Ciudad “este promedio podría elevase a 10, que es lo que piden las organizaciones ambientalistas internacionales”. Además, Garay estima necesaria “la creación de una entidad metropolitana que gerencie las tierras y no se las urbanice con parques industriales, countries y cárceles como las que bordean la Ciudad”.

Medio ambiente. Sólo en el Gran Buenos Aires, casi el 45 por ciento de la gente carece de cloacas y un 35 de agua de red y consumen agua de pozo. Según el ex funcionario “habría que duplicar la red de obras sanitarias”. La discusión latente entre los expertos es si se debe ampliar la misma cloaca central o hacer un sistema de redes autónomas y más chicas.

Transporte. Por su parte, Borthagaray analiza el estado de uno de los servicios que más cerca está de convertirse en el cuello de botella más crítico de la Ciudad. “Si no apostamos en serio al transporte público y masivo la situación es terminal, porque la cantidad de autos alcanzó su punto máximo de saturación. La única solución es que los coches no entren a las ciudades y que la gente se mueva en ómnibus, trenes, subterráneos, y bicicletas”. La clave del problema parece ser “crear una autoridad metropolitana que concentre la multiplicación de autoridades, planifique y regule de manera racional. Y crear un boleto intermodal con el que se pueda hacer combinación entre los diferentes medios de transporte”, agrega ex secretario. Con respecto a los trenes, “es necesario tener un mínimo de cuatro vías y duplicar el número de vagones, además de dejarlos impecables”. La tendencia mundial marca, además, la necesidad de reducir la cantidad de los pasos a nivel (ya sea soterrando vías o mediante puentes ferroviales).

Inversión. Todos estos temas se unifican en uno. Inversión. La Argentina crece casi al 9 por ciento anual, pero Garay advierte que “tenemos un problema de descapitalización y hay que invertir a través de un pacto metropolitano. En los años ‘30 la inversión fija era de un 5 por ciento del PBI y en 2001 no llegaba a 1. Hay que subir al 5 para que el crecimiento se condiga con una infraestructura urbana acorde.”

Trenes: caos e ineficiencia

Un tren varado en plena hora pico desató el jueves pasado una mañana de incidentes en la línea Sarmiento, en las estaciones de Merlo y Castelar. Más allá de las acusaciones del Gobierno nacional sobre quién ocasionó el incendio en los vagones y la pedradas violentas, lo cierto es que hace años se vienen dando incidentes en trenes y subtes a causa del enojo de los usuarios por el deficiente servicio que se presta. El problema sigue siendo el mismo: nace más gente, la población crece, quiere llegar en horario a sus trabajos y espera que haya una infrestructura urbana que les permita circular rápido y de forma segura. Pero nada cambia. La gente reclama mejor servicio y que quienes gobiernan piensen a futuro, planifiquen una estrategia coherente para el funcionamiento del servicio público y prevean las peligrosas consecuencias de seguir en estado de inacción.

El Gobierno estudia dejar afuera de los carriles exclusivos a los taxis

El Gobierno porteño está en una encrucijada y tiene serios inconvenientes para definir un tema más que sensible para avanzar sobre el caos de tránsito porteño: el rol de los taxis en los carriles exclusivos, próximos a inaugurarse.

Desde hace semanas, el subsecretario de Transporte porteño, Eduardo Moreno, se reúne con asiduidad con representantes de los taxistas, sin poder edificar un acuerdo.

A fines de julio pasado, después de una masiva movilización de los choferes, se firmó una “paz” por 120 días y ambos se comprometieron a abrir una mesa de negociaciones para resolver el tema en conjunto. El acta tenía una salvedad: el Gobierno no podía tomar ninguna decisión sin el aval de los taxistas.

Si bien el plazo de la tregua termina el 23 de octubre, el tiempo se agota porque la primera etapa de la ampliación de los carriles exclusivos que ya operan en algunas avenidas porteñas está pautada para el próximo lunes 15 de septiembre, en una semana.

Definición. Por eso, la paciencia del propio jefe de Gobierno, Mauricio Macri, se agota con cada “bajada de bandera”. Ayer exigió a sus funcionarios que pongan un punto final al conflicto esta misma semana sin falta. Ordenó que el subsecretario tome las deciciones necesarias y se haga responsable en persona del tema. Y de las consecuencias.

Por otra parte, la negociación podría dar un giro inesperado durante la reunión de este lunes entre el Gobierno y los gremios porque en la cúpula de la subsecretaría tienen casi decidido que los taxistas sin pasajeros se quedarán fuera de los carriles, al menos en las horas pico, de 17 a 20. También estudian extender la medida al resto del día.

El problema es que los choferes –con un gran poder público de negociación– quieren circular libremente por las vías preferenciales (dos carriles a la derecha) que se crearán en varias avenidas porteñas para aceitar el transporte público. No los convence la idea de que sea sólo un beneficio para los colectivos.

Su argumento es que si se quedan afuera cuando están desocupados, deberán levantar pasajeros de la mano izquierda. Esto les implicaría complicaciones operativas y una merma en el trabajo, porque la gente “está acostumbrada a parar taxis de la mano derecha”, aseguran.

Claudio Palmeiro, vocal del Sindicato de Peones de Taxi que dirige Viviani se mostró preocupado por el lento avance de las negociaciones y explicó que el Gobierno todavía no les comunicó que se quedarán fuera de los carriles. “No es lo que nos dicen en las reuniones”, aseguró y aclaró que los taxistas hicieron varias propuestas –como circular por un sólo carril, de los dos exclusivos – que están siendo evaluadas por los técnicos de la subsecretaría.

“Ya nos vimos bastante perjudicados por el aumento de las infracciones de tránsito en los últimos meses: pasamos de $ 40.000 a $ 300.000 por mes con las fotomultas”, aclaró para ilustrar que su gremio ya se vio bastante perjudicado con las decisiones de Gobierno.

Algunos especulan que los “negociadores” de Macri tiemblan cada vez que se sientan a debatir con el sindicato porque conocen el inmenso poder de Viviani en la Ciudad y el respaldo Nacional.

Los colectiveros, por su parte, tampoco están muy conformes: “Si el Gobierno deja que los taxistas circulen por los carriles y levanten pasajeros, más vale que no los implementen, porque no van a funcionar”, pidió Roberto Fernández, titular de la Unión Tranviarios Automotor (UTA). “A nosotros Macri nunca nos llamó para consultarnos nada, por eso este martes vamos a hacer una movilización a la Jefatura de Gobierno porteño”, amenazó indignado.

UNA MIRADA ARRABALERA A BUENOS AIRES

CAFE DE LAS CIUDADES
Dirige Marcelo Corti


Terquedad de los vecinos I Columna a cargo de Mario L. Tercco.
"...Terquedades será una tribuna de doctrina" (C. Ricot)
los muchachos a los que me refiero no son refinados, pero sacuden las montañas cuando bailan e.m.cummings.

Creo que la época en que estamos viviendo (medida en meses o a lo sumo en unos pocos años) quedará en la historia como aquella en que los vecinos de Buenos Aires se introdujeron definitivamente como actores en la agenda de la Ciudad (es probable que también pase algo parecido en muchas otras ciudades argentinas y del exterior).
Se que esta afirmación me pone al borde de una falacia muy común: la de considerar la propia época como un tiempo de "bisagra" histórica, simplemente por tener la suerte o la desgracia de vivir en ella y por la distorsión que comprensiblemente ocasiona la vivacidad del presente frente a la abstracción de épocas pasadas que no hemos vivido o que, habiendo vivido, idealizamos para bien o para mal. Pero existen datos ciertamente objetivos que me permiten alegar la pertinencia de mi observación.
Considérense, por ejemplo, acontecimientos como el freno a la construcción de obras admitidas en la normativa urbanística pero rechazadas por "los vecinos" (volveré luego sobre estas comillas…) del barrio en el cual se pretenden construir. Por vía judicial, legislativa o administrativa (por ejemplo, los decretos 1929/06 o 220/07 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires), estas obras han sido paralizadas u obstruidas aun considerando la existencia de derechos que claramente amparan a sus desarrolladores. ¿Era esta situación imaginable algunos años atrás? Antes los vecinos protestaban por excepciones al Código de Planeamiento Urbano; hoy protestan por obras que el propio Código permite, y aun así son escuchados y complacidos por los jueces o por los gobernantes.
Considérese también el espacio dedicado en los medios de comunicación a las protestas vecinales por tal o cual obra, proyecto o normativa. O la importancia de los movimientos vecinales en la consideración de las políticas patrimoniales o en el rechazo a la localización de emprendimientos de dudoso impacto ambiental en determinadas áreas del territorio.
Movimientos vecinales, por supuesto, ha habido siempre (solo hace falta leer Fuenteovejuna para verificarlo…), pero aquí hablo de una fase novedosa. No se trata de movimientos que se queden en el reclamo, la protesta o que, en caso de disponer de la suficiente capacidad de presión o de lobby, obtengan reivindicaciones satisfactorias a sus inquietudes y con eso den por terminada su actuación. Estos movimientos argumentan con referencias disciplinarias y académicas, se instruyen sobre las argucias del derecho y las utilizan para judicializar sus reclamos, sacan de quicio a los "técnicos" (también volveré sobre estas comillas…) y se han ganado, al menos en Buenos Aires, un rol insoslayable en la definición de las políticas urbanas… o en su indefinición.
La explicación de este nuevo rol de los movimientos vecinales no puede reducirse a unos pocos factores. Por el contrario, involucra una multiplicidad de circunstancias; algunas, producto de tendencias globales que encuentran su replica local, otras, específicas de nuestro contexto. Podemos interpretar esta situación como una ampliación del campo de ejercicio de la ciudadanía, producto de la trabajosa consolidación democrática argentina o incluso de la vocación de autogobierno ciudadano que mal o bien afloró en la crisis del 2001 con el "que se vayan todos". Podemos también considerarlo como resultado de la autonomía porteña o como respuesta emergente a los desatinos urbanos que asolaron Buenos Aires desde las operaciones de Cacciatore a las del Concejo Deliberante, como expresión de crisis de liderazgo político (exacerbada en la Ciudad con las contradicciones y falencias del "progresismo berreta") o, en cambio, como ejercicio de derechos constitucionales incorporados en la reforma de la Constitución Nacional de 1994 y en la Constitución autonómica de 1996, en particular los que garantizan los derechos a un medio ambiente saludable y los que establecen mecanismos de participación ciudadana.
Podemos verlos también como consecuencia de la explosión informativa y comunicacional que permiten las nuevas tecnologías y la profusión mediática. No es solo que con Internet cualquier vecino puede armar en pocas horas una cadena informativa y dar la vuelta al mundo informando del problema de su esquina, sino que los medios corporativos necesitan, por un lado, noticias para llenar las pantallas de los canales informativos las 24 horas del día y, por otro, dar demostraciones de tener alguna vinculación concreta con sus consumidores. La Nación, por ejemplo, ha incorporado a su versión digital un servicio de "corresponsales" espontáneos, que informan básicamente sobre estos conflictos barriales. En ocasión de los conflictos por "las torres", Eduardo Reese señalaba la existencia de un cierto "efecto TN", en alusión al canal Todo Noticias, cuya cobertura del conflicto llevaba a todos los rincones de la Argentina el debate urbanístico de Caballito o Villa Urquiza (por cierto, esta amplitud periodística se reduce notablemente cuando se trata de discutir cuestiones urbanas en las que el interés corporativo no coincide con el de la ciudad, como puede verse por ejemplo cuando los grandes medios pasan por alto la invasión del espacio público por el tendido aéreo de los cables de las compañías de televisión paga, la salvaje agresión publicitaria al paisaje urbano o las deficiencias del servicio ferroviario metropolitano, a cuyos concesionarios están asociados para la difusión masiva de sus medios gratuitos).
Hay que considerar también la emergencia de líderes y dirigentes cuyo discurso barrial se entronca con la idea de posicionarse políticamente a partir de las elecciones que en algún momento deberán realizarse para las Comunas porteñas (una estrategia electoral tan legítima como cualquier otra). Y no puede ignorarse tampoco el efecto del boom constructivo e inmobiliario comenzado en 2003 y 2004, que puso en evidencia las fallas del Código de Planeamiento Urbano y la carencia de una adecuada planificación urbana en la Ciudad. Sobre todo, cuando en la génesis de los conflictos alrededor de determinados distritos de zonificación de dicho Código pueden encontrarse las modificaciones realizadas en las épocas de recesión, que pretendieron justamente estimular la actividad de los sectores inmobiliario y de la construcción con aumentos genéricos de capacidad constructiva.
La comprobación del poder creciente de estos movimientos vecinales puede derivar en alguna lectura ingenua, que simplemente lo tome como resultado de un saludable proceso de participación ciudadana, con efectos positivos para la calidad institucional. Sin embargo, este nuevo rol vecinal y el cambio que implica en la correlación de fuerzas políticas de la Ciudad presentan algunos puntos más oscuros.
Por un lado, la comprobación de que los movimientos vecinales no constituyen un bloque homogéneo sino que más bien se caracterizan por su diversidad, a veces estimulante, a veces contradictoria. Participan de estos movimientos colectivos tan heterogéneos como los "sobrevivientes" del asambleismo libertario del 2001, sectores de clase media acomodada o directamente ABC1, vecinos fomentistas, punteros o dirigentes políticos de tercera línea, ambientalistas, patrimonialistas o simplemente individuos que defienden exclusivamente el valor de uso o de cambio del inmueble en el que viven.
Esta heterogeneidad no es en si cuestionable y hasta puede ser considerada una riqueza del movimiento vecinal… salvo por la abundancia de casos en los que se advierte la actitud egoísta y hasta reaccionaria de algunos de los colectivos o individuos involucrados. Esta actitud va desde la mera militancia NIMBY de algunos barrios (cuando por ejemplo se cuestiona la presencia de cartoneros en las calles, la realización de centros de reciclado de residuos o la construcción de cruces viales bajo trazados ferroviarios) hasta tendencias directamente elitistas (la negativa a la construcción, real o supuesta, de viviendas de interés social) o racistas (alegatos contra la localización de comerciantes chinos y sus familias en el Bajo Belgrano, o contra la comunidad boliviana en Liniers). En las Audiencias Públicas que se realizan en la Legislatura porteña en ocasión de la sanción de determinadas leyes, suelen abundar contra-ejemplos de lo que podría entenderse por una "sana participación ciudadana": uso emocional y manipulador del lenguaje, acusaciones sin fundamento, descalificaciones al que piensa distinto, etc. Hasta puede identificarse una entonación y una fraseología propias del "vecino indignado", un metalenguaje que identifica a los colectivos urbanos disidentes.
Por supuesto que "el vecino", como tal, no tiene obligación de elaborar un pensamiento integral de la ciudad ni de intentar una mediación entre intereses particulares, intereses comunitarios restringidos y esa cosa tan escurridiza que algunos seguimos llamando "bien común", aunque sepamos lo resbaloso del terreno que pisamos… La mediación y la visión general son tareas de la administración, de los estamentos profesionales (públicos o privados) y, mal que les pese, de los medios de comunicación. Pero cuando faltan esta mediación y esta visión general, el mero abandono del discurso urbano a "lo que piden los vecinos" puede tener efectos devastadores.
Se ha señalado que la categoría de "vecino' es en realidad pre-política y encubre un reduccionismo de las cuestiones urbanas, y que como tal favorece la fragmentación y el egoísmo. El aislamiento y la insolidaridad de las reivindicaciones vecinales pueden generar un archipiélago de conflictos sin referencia general, y reforzar las tendencias fragmentarias de la urbanización contemporánea. Por ejemplo, a través de la consolidación de ghettos monofuncionales y sociales, la profundización de privilegios a partir de las mayores capacidades de lobby de los sectores sociales más altos y con mejor acceso al poder político y a los medios, y el consiguiente traslado de las externalidades urbanas a áreas de menor visibilidad territorial, política y mediática, acentuando en el espacio las inequidades de la sociedad.
Cuando el "vecino" puede trascender la lógica individual para aceptar su pertenencia a estructuras territoriales, sociales y culturales más amplias, es además de vecino, ciudadano. Pero aunque esta transformación es deseable, no se trata solamente de trasladar a los movimientos vecinales la responsabilidad de una visión integral y solidaria, sino de que esta sea asumida por la política, la intelligentzia e incluso por los medios de comunicación. Esta es la mejor garantía para que las tendencias más cuestionables de los movimientos vecinales puedan ser contrarrestadas. Esto implica estructuras políticas (en el gobierno o en la oposición, electivas o designadas) con proyecto para el territorio y con cuadros para ejecutarlo, dispuestas a escuchar al vecino y ciudadano (sea cual sea su nivel económico o su encuadre político) para respetarlo y considerarlo, no para adularlo, para hacerle creer que se interesan en su problema, o para acceder automáticamente a sus requerimientos si se trata de vecinos con poder o capacidad de lobby. También implica cuadros técnicos y profesionales con humildad y con visión global, conscientes de que la solución de un problema no pasa solamente por la adecuación a un esquema teórico sino por la satisfacción de necesidades y deseos de las personas que usarán o habitarán un área de intervención. Profesionales, por tanto, en los que el rol de "técnicos" no defina una pretendida asepsia con respecto a lo político, sino por el contrario un modo de abordar lo político implícito en las cuestiones urbanas desde el rigor y la precisión disciplinarios.
En nuestra opinión, esta incorporación de los vecinos a la agenda de la política urbana llegó para quedarse. Y aun con las observaciones que hemos formulado, las consecuencias de este proceso deben ser consideradas como positivas. La participación ciudadana es una garantía de control y de pluralidad de opiniones frente a las arbitrariedades y negligencias de gobernantes y funcionarios, los intereses empresariales y rentísticos, y el autismo de los técnicos y profesionales.
MLT

Sobre el Código de Planeamiento Urbano y el proyecto de Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, ver también en café de las ciudades:
Número 66 I Planes y Política de las Ciudades (I) Aprobar y mejorar el PUA I Presentación en la Audiencia Pública del Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires I Marcelo Corti
Número 62 I Planes y Política de las ciudades Normativa urbanística: la articulación entre planeamiento, participación y gestión I Sobre los conflictos alrededor del Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Marcelo Corti
Número 59 I Planes de las ciudades Preservar la ciudad, preservar el producto I Sobre la Reforma del Código Urbano de Rosario I Roberto Monteverde
Número 47 I Planes de las ciudades Cómo cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Apuntes para una normativa urbana (III). I Mario L. Tercco

Sobre movimientos vecinales, ver también en café de las ciudades:

Cuál es el mapa de las nuevas construcciones de inmuebles en Capital

Un informe de abeceb.com revela qué barrios lideran los permisos de edificación otorgados para el período julio y señala qué prefieren los desarrolladores

Los permisos para construcciones nuevas en la Ciudad de Buenos Aires disminuyeron un 25% durante los primeros siete meses de 2008, en relación al mismo período de 2007, según lo indica un reciente informe de la consultora abeceb.com, el que también destaca que entre enero y julio de este año se registraron 842 permisos frente a los 1.123 del año pasado.
"En el mes de julio, se contabilizaron 160 permisos con aproximadamente 238 mil m2. Si bien fue el mes en el año con mayor cantidad de permisos, resulta menor en 9.1% a igual mes de 2007", aseguran desde la consultora.
Fuente: abeceb.com
Tal como surge del mapa precedente, del total de los 49 barrios (incluida la Zona Puerto), sólo en nueve se registraron aumentos y en cinco no se verificaron variaciones en cuanto a la cantidad de permisos. "De esta manera, en 35 barrios porteños (71% del total) se registraron caídas", concluyen los especialistas.
RadiografíaEl documento también precisa que los seis barrios que mayores permisos habían registrado en 2007 evidenciaron disminuciones considerables, con la única excepción de Caballito que, gracias al repunte de la actividad en Julio, en los primeros 7 meses de 2008 registró un leve aumento del 1 por ciento.
Fuente: abeceb.com
Por otra parte, se advierte del cuadro anterior que los permisos reflejaron caídas. En este sentido, destacan que en Palermo cayeron un 16%, mientras que en Villa Urquiza lo hicieron en un 38%. Flores, Belgrano y Villa Devoto también registraron caídas en un 14%, 44% y 41%, respectivamente.
En cambio, los barrios que registraron aumentos en la cantidad de permisos para nuevas construcciones fueron Agronomía, seguido por San Cristóbal y Villa Lugano.
Fuente: abeceb.com
Por último, los expertos de la consultora advirtieron que "se observa una dinámica similar al analizar el total de superficie habilitada para nuevas construcciones".
Fuente: abeceb.com
En conclusión, los barrios que habían registrado en 2007 "un ritmo mayor en la actividad, medido a través de los m2 habilitados para construcciones, cayeron en 2008".

“Una ciudad en emergencia que se cree del Primer Mundo”

Entrevista con Adrián Gorelik

El arquitecto e historiador alerta sobre la falta de planificación en Buenos Aires, reclama coordinación con el conurbano y entre las áreas de la administración y advierte sobre el estado de emergencia del transporte, infraestructura y vivienda. Cuestiona a Mauricio Macri por “efectista” –rasgo que también achaca a sus antecesores– y por sus políticas en temas como recolección de residuos, plazas patrocinadas y villas, aunque destaca la idea de trasladar sedes del gobierno al Borda y al Moyano como búsqueda de contrapeso simbólico y cultural hacia el sur de la ciudad. “Está por verse si es sólo otro anuncio rimbombante o algo que se haga mal y pronto como negocio inmobiliario. Pero separada una cosa de la otra, me parece su única idea interesante”, plantea.

Por Angel Berlanga
–¿Por qué se subestima tanto la planificación en Buenos Aires y no se instrumentan políticas urbanas a largo plazo?
–Hay varias razones que confluyen. Una de ellas es el efectismo con que los políticos abordan sus tiempos de gobierno, frente a los largos tiempos que requiere la planificación. Este es un problema muy serio. Al menos durante el período democrático no ha habido gobiernos que propusieran cosas que excedieran el tiempo de su propia gestión. Si uno hiciera una lista de temas cruciales, en la que estarían las inundaciones o el transporte, vería que los abordajes son efectistas, que se intenta salir del paso superficialmente. Y si uno se remonta a la historia ve que las transformaciones más efectivas y a largo plazo fueron hechas por gobiernos que se mantuvieron largos tiempos: Alvear es prototípico. En períodos cortos, de cuatro o seis años, con inestabilidades permanentes que a veces provienen de otras dimensiones políticas, es difícil plantear propuestas de largo aliento.
–¿Qué otras razones atentan contra la planificación?
–La parcelación de la acción municipal, que es doble: hacia fuera y hacia dentro. Hay una ausencia absoluta de coordinación con los municipios del conurbano, algo complicado de implementar y que no da dividendos políticos inmediatos. Pero hacia adentro, y ahí no hay excusas, los gobiernos se parcelan en intereses fragmentarios, sectoriales. Hay una tradición que consiste en dividir las secretarías para contentar a lo sectores que conforman una coalición. Y entonces las secretarías compiten entre sí –internamente, porque esto no alcanza a percibirse en público– y no aúnan criterios para algo imprescindible: coordinar. Transporte y medio ambiente están muy ligados, pero si las secretarías se lotean entre los grupos políticos se dificultan las acciones concertadas. Otra dificultad es el déficit enorme entre lo técnico y lo político. No hay aquí campos técnicos de planificación como en Brasil o Colombia, países donde esto se modernizó muchísimo, y además tienen experiencia en gestión. A eso hay que sumar la tradicional desatención de la política a lo técnico, su falta de compenetración en los problemas y sus dificultades para comunicarlos a la sociedad.
–Me hizo acordar a Mauricio Macri luego de la última inundación, en febrero pasado, cuando mostró una lámina con un tubo y prometió obras que solucionarían definitivamente el problema. Una imagen muy parecida a otras, anteriores.
–Son fotografías, digamos, que uno ha visto a lo largo del tiempo. Y es sabido que son propuestas planteadas sin los estudios adecuados. El transporte y la infraestructura están en emergencia, pero plantearlo rompe la autorrepresentación que esta ciudad tiene de sí misma: excepto el momento de 2002 o 2003, cuando estábamos en estado de pánico, aquí se cree que vivimos en una ciudad del Primer Mundo que pasa por algunas crisis pasajeras. Y a la política le es imposible decir que hay zonas en grave emergencia. El estado de la vivienda en Buenos Aires es escandaloso, la multiplicación de villas miseria y la falta de respuestas... Sólo se discute sobre el espacio público al momento de desalojarlas, como si el derecho a la vivienda tuviera que ver con eso. No hay políticas ni discursos para estos problemas, y esto es algo sistémico que excede a lo ideológico de los gobiernos. Macri descubrió rápidamente “una verdad”: ¿qué puede hacer que sea visible, en continuidad con este rasgo sistémico? Cultura y subterráneos. Eso puede hacerse sin tener que sentar a la mesa al gobernador de Buenos Aires, al jefe de gabinete de la Nación, o para reunir a todos sus ministros y coordinar en serio.
–Respecto del subte, ¿no se hace demasiado aspaviento para una expansión más bien modesta?
–Me parece escandaloso. El modo en que se dilapidan recursos y energía de transformación en parches tan superficiales para el problema del transporte... Esto, además, escondido en un discurso progresista: uno dice “subterráneo” y parece lo más progresista que puede hacer un gobierno. Este gobierno y también los anteriores lo utilizan para eludir la cuestión central del transporte: coordinación. No importa si van por abajo o por arriba, o en un segundo nivel: el transporte debe combinarse. Y mientras no se combine seguirán estos disparates económicos y técnicos.
–El tránsito en la ciudad colapsa a diario, sobre todo por la confluencia de arterias hacia y desde el centro. ¿La planificación no debería contemplar el armado de otros núcleos de actividad, para reducir el frenesí del centro?
–Hay distintas propuestas ensayadas, discutibles. El problema es que acá no se practica ninguna. La valorización y la congestión céntrica implican que se abandone la residencia y se pase a usos terciarios, lo que ocurre en la city. En París se armó un centro terciario fuera del tradicional y eso permitió preservar exitosamente las características de un centro más tradicional, histórico. Pero eso fue hace muchos años y se han pensado otras cuestiones, la preservación de uno frente a la multiplicación. En Buenos Aires, además, y a diferencias de otras ciudades latinoamericanas, se da que el centro se ha preservado.
–¿Cómo abordaría las problemáticas del tránsito y el transporte público?
–Yo separaría, para mí son dos problemas diferentes. Nueva York tiene el transporte magníficamente coordinado y resuelto, pero el tránsito es complicado. No es cierto que un buen sistema de transporte disuada del uso del automóvil: si se lo puede usar, se va a usar. Y si se venden tantos como en Buenos Aires, se van a usar. Un buen sistema de transporte hace que algunos no lo usen tanto. Nosotros venimos de una cultura en la que una clase media muy extendida se socializó en la ciudad usando el transporte público. En contrapartida, México tiene un sistema de metro extraordinario en velocidad, capacidad, recorridos, pero lo usan los sectores populares: la clase media, por razones socioculturales que uno repudia, no lo usa. Un técnico de transporte no puede cambiar de un día para el otro las razones socioculturales. Al sistema de transportes de Buenos Aires le falta coordinación, una aberración que ya no existe casi en ninguna ciudad importante del mundo. No tenemos siquiera un ticket para pasar entre el ferrocarril, el subte y/o los colectivos.
–¿Qué se imagina como soluciones?
–Buenos Aires ha tenido siempre como valor diferencial una muy buena comunicación, no hay ghettos a los que no se pueda acceder por transporte público, como ocurre en San Pablo: a algunas zonas muy ricas solo se puede llegar en auto. Yo mantendría ese criterio, pero rechazo la irracionalidad de que pasen tres colectivos por las mismas calles con recorridos casi iguales. Me imagino un sistema de árbol, algo muy denso en el centro, con subtes o tranvías de superficie o colectivos por carril único, pasando por avenidas, que se van coordinando con sistemas más abiertos hacia la periferia. El Premetro me parece una solución buenísima: subte en la parte más céntrica y de superficie en la periferia. A la vez es una demostración de la ineficacia de coordinación, porque en principio iba a llegar hasta Puente La Noria, pero se quedó en Villa Lugano por presión de las líneas de colectivo que no querían tener competencia hacia provincia.
–En la relación entre Capital y GBA tampoco está resuelto el problema de la basura: recordará los cruces entre Macri y Daniel Scioli al respecto.
–Es otro tema complicado. No hay ninguna ciudad que lo tenga resuelto de una vez y para siempre. Las que mejor funcionan aplican pensamiento y tecnología para ir resolviéndolo. Nosotros seguimos con un sistema de recolección de basura absolutamente anticuado. Se dio una renovación importante con los contenedores en la calle: al menos sacan la basura de la vereda. Es un despilfarro tener grandes camiones recorriendo la ciudad todos los días. Me parece imposible pensar el tema sin coordinación entre Capital y GBA, pero produjo pujas y pullas irracionales entre Macri y Scioli. Como no hay cultura de concertación aumenta la competencia en un territorio metropolitano que requiere políticas coordinadas urgentes. Aumenta, así, la fragmentación, y eso me parece una gran amenaza. Por eso creo que la división en alcaldías no va a ser algo progresista –y esto más allá de las razones de cálculo político de la legislatura para rechazarla–. Con la fragmentación, los barrios de mayor capacidad de movilización, en general los más ricos, van a tener más presencia y van a conseguir más cosas que los otros, que profundizarían su decadencia.
–La falta de planificación en cuanto a la densidad habitacional se puso en evidencia con las protestas contra la construcción de torres, que incluso produjo un cortocircuito entre el Ejecutivo y el Legislativo de la ciudad. ¿Ve algún avance en ese ámbito?
–No. Lo que hizo Telerman fue típico: responder presiones sociales sin hacerse cargo. Hay que discutir las densidades por zona, hasta dónde se puede construir en cada sitio, y no en base al nivel de movilización de un barrio. Porque no hablamos de protección de un interés patrimonial, situación en la que sirve movilizarse. Acá hablamos de si la ciudad debe crecer o no: cuestiones básicas de planeamiento. Me parece un disparate que el gobierno de Macri decida sin discutir en qué situación está la ciudad.
–En muchos barrios se tiran abajo las viviendas unifamiliares que ocupaban un lote y, en el mejor de los casos, se construyen varios dúplex, con lo que se está reconfigurando el perfil y la densidad urbana. ¿Ve algún lineamiento estratégico sobre eso?
–No, y debería haberlo. Es lo que el Plan Urbano Ambiental intentó y no consiguió hacer, porque fue una solución de compromiso que no estableció prioridades. En cuanto a las densidades, desde 1940 Buenos Aires mantiene su población en alrededor de tres millones de habitantes. Los crecimientos se dieron en el GBA. Pasaron 70 años y la ciudad no ha crecido. Un plan tendría que pensar qué sectores renovar, qué construcciones son sólo especulativas, torres vacías que no resuelven ningún tipo de vivienda y son sólo negocios que rompen tramas urbanas, sociales. Todo lo que ha venido construyendo el mercado desde la salida de la crisis, que ha sido mucho, es para el sector alto de la sociedad, que es muy chico. No hubo, en contrapartida, ninguna respuesta para la vivienda de clase media o media baja, y ni hablar de los sectores populares. Esto debería ser un tema candente, urgente, y no se dice prácticamente nada. Es uno de los problemas más graves de la ciudad.
–¿Cuál es la política de Macri en torno de las villas?
–Macri oscila entre propuestas completamente inviables, entre el “vamos a limpiar” –que le gusta a la clase media alta– y la inacción absoluta. Esto pasa cuando no hay propuestas serias y tenés que negociar con todos los sectores en juego. No hay una política de vivienda social, ni de urbanización de las villas, como se hizo en alguna favela de Río de Janeiro. Creo que cuando se llega a determinada dimensión es imposible pensar la erradicación y se piensa en la integración. Las villas están muy consolidadas y subiendo en altura. Es un fenómeno nuevo, porque históricamente eran lugares de transición, de pasaje en una sociedad muy móvil. Hoy es un lugar estabilizado y en crecimiento, con un mercado inmobiliario incipiente pero importante, lo que demuestra su consolidación.
–¿Qué ideas urbanísticas de esta gestión destacaría?
–La única propuesta de Macri que me parece interesante, para discutir, es la del traslado del centro de gobierno al Borda y el Moyano. Habría que cuidar que se haga bien, mirar muy de cerca los procesos, pero saldaría una deuda tremenda, la desmanicomización. Se propuso desde el progresismo y nunca se puso en marcha por intereses creados que mantienen lo abominable del Borda y el Moyano. Por supuesto que están los ejemplos de Thatcher y Reagan, que directamente sacaron los locos a la calle y se desentendieron; acá se habla de hacer centros intermedios y hay que mirar atentamente que se cumpla y se haga progresivamente, no de un día para otro. Pero crear un polo de gobierno en Barracas, con todo lo que significaría pasar al sur funciones muy centrales, me parece interesante. Está por verse si es solo un anuncio rimbombante, a los que estamos habituados, o si será algo que se haga mal y pronto como negocio inmobiliario. Separada una cosa de la otra, me parece de las pocas ideas que ha habido en las últimas décadas. Insisto: Macri descubrió muy rápido qué cosas tienen efecto inmediato de noticia de diario y por eso reformuló su postura respecto de la cultura: se lo veía como una gran amenaza y finalmente ratificó todos los festivales, porque vio que dan rédito inmediato sin complicarse con otras cuestiones.
–¿Qué opina de la política de Macri en torno de la basura?
–No hay nada claro. Es una de las zonas donde el gobierno público y los negocios privados hacen más colisión. No sé qué quiere hacer y no creo que sea porque estoy desinformado. Han puesto contenedores supuestamente diferentes, pero no hay campañas efectivas respecto de cómo separar la basura ni propuestas que traduzcan hacia la sociedad una política clara como para modificar hábitos.
–¿Y la propuesta de vender concesiones para bares en plazas?
–El antecedente más cercano que tengo es lo que se hizo en Montevideo, donde se pusieron bares para mantenerlas y esponsorearlas. No me parece una medida feliz. La ciudad tiene una infraestructura de bares bien desarrollada y habría que pensar la solución de las plazas por un lado diferente. Todavía estamos pagando el precio sociocultural de los enrejados disparatados que se vienen haciendo desde De la Rúa. El tema requiere una política integral más seria.
–En los últimos años se fue recuperando la relación de la ciudad con el Río de la Plata. ¿No observa, ahí sí, una idea planificada puesta en práctica?
–Más o menos. Y no le doy mucha importancia, porque hay una larguísima tradición cultural que marca que la costa porteña siempre fue muy complicada, aunque está bien recuperar metros de la Costanera. Admiro el trabajo que se hizo en Rosario con la recuperación de la costa, pero no sé si es un problema grave en Buenos Aires, donde además se hizo poco. Si no se determinan prioridades se naturalizan las que el mercado quiere llevar adelante con acuerdos gubernamentales: yo recuperaría el Riachuelo como un eje fluvial productivo y deportivo, me parece mucho más prioritario. Ahí invertiría en políticas públicas de largo aliento.
–Habría ahí, en los ríos, otra muestra de cómo se privilegia el norte de la ciudad.
–Durante cien años los gobiernos nacionales imaginaron una ciudad que crecía equitativamente: si el mercado apostaba al norte, entonces el poder público compensaba con acciones en el sur, y así tenemos muchísimos parques en el sur, y la mayoría de los conjuntos de viviendas que se hicieron en el siglo, etc. Eso se rompió en los ’90, cuando el Estado incentivó políticas públicas en las zonas de más negocios para los mercados. Si uno mira, la mayoría de lo que se hizo desde entonces está desde Puerto Madero hacia el norte. Por eso destaco esa idea de recolocar al centro de gobierno en el sur. Yo creo que desde los ’90 se naturalizó, en el gobierno y la sociedad, la fragmentación.
–¿En qué se evidencia eso?
–¿Por qué el ferrocarril Mitre es infinitamente mejor que el Roca? El boleto cuesta lo mismo, la recaudación debería ser la misma o mayor aún en el Roca. Pero se ha naturalizado que el Roca es peor. Antes también había diferencias en la ciudad, pero la falta de naturalización marcaba que no había que remar tanto para implementar políticas que intentaran frenar la fragmentación. La lógica pasó a ser invertir donde habrá más devolución de la inversión. El primero en plantear eso escandalosamente fue Alsogaray, cuando dijo que había que hacer la aeroísla porque una estadística demostraba que quienes más usaban Aeroparque vivían en Belgrano.
–A fines de 2001, con el estallido, hubo en la ciudad muchas reacciones solidarias respecto de los cartoneros. Pero a fines del año pasado en Saavedra los vecinos protestaban, con los mismos elementos de cacerolas y cortes de calle, contra la instalación de un Centro Verde de reciclado que gestionarían los mismos cartoneros. Ya que hablábamos de fragmentación en la ciudad, ¿tiene una lectura de qué pasó en apenas seis años?
–Me parece que esta sociedad es muy cambiante, prácticamente bipolar. Tal vez fallen las mediaciones políticas y públicas: no hay por qué criticar las reacciones ante lo inmediato. Pero eso puede tener valencias ideológicas opuestas. Lo cierto es que desde las autorrepresentaciones con los imaginarios, y una cultura que tiene que ver con “la opinión pública”, la ciudad pasa hoy por un estado de boom turístico cultural que no está dispuesto a entender situaciones de crisis y emergencia. Si la ciudad es la capital de Latinoamérica del campeonato de figuritas, digamos, por qué vamos a tener que soportar que en nuestro barrio estén la basura, los cartoneros, los pobres. No fui uno de los optimistas en las movilizaciones de 2001 y 2002, pero era evidente la preocupación por la miseria, que se tradujo en muchos gestos de solidaridad. Una vez que se naturalizó, la culpa, otra vez, la tienen las víctimas. “Está bien, quedaron los pobres, pero que no me molesten, no los quiero tener delante, yo también quiero disfrutar en mi barrio de esto que parece nuevamente Buenos Aires: la capital cultural, con gallery nights y no sé qué.” Es gravísimo. Tiene que haber políticas públicas que tengan claro qué es lo más importante, con trabajo social, de base, de discusión y conversación: eso trae lo otro, la cultura, sin necesidad de gran despliegue o apoyo público. Librada a sus propias tendencias, la sociedad reacciona de este modo. “Yo quiero que mi barrio también tenga todas las ventajas de Palermo Soho.”

es una verguenza

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PIRULO DE TAPA
MACRI
En su programa de cable, Marcelo Longobardi le preguntó a Mauricio Macri por qué no había asistido a la reunión con Sergio Massa. El jefe de Gobierno de la Ciudad explicó que no asistiría sin una agenda concreta y enumeró “la autopista ribereña, la policía y, por ejemplo, los terrenos de la Onabe, están todos tomados, desde Floresta hasta Palermo Soho, es una barbaridad y el Gobierno no nos los traspasa...” “¿Y qué es la Onabe? se interesó Longobardi. Macri quedó descolocado: “Ehhh... es la Organización Nacio... de brimarrr. Bué, no sé qué es pero está lleno de terrenos de ésos”, remató.

¿SE PINCHA LA BURBUJA?

LA CRISIS HIPOTECARIA DESPLOMÓ UN 60% EL PRECIO DE LAS PROPIEDADES EN EE.UU.
Ya casi sale lo mismo una vivienda en Puerto Madero que en Miami
Se pueden conseguir viviendas de buen nivel desde u$s 3000 y en ubicaciones privilegiadas. Los márgenes se achican cada vez más entre ese mercado y el local
MATÍAS BONELLI Buenos Aires ()


03:00
¿Comprar en Buenos Aires o en Miami? La pregunta, que podría resultar no menos que graciosa hace un año atrás, ahora tiene un componente bastante más fuerte de realismo.La dura crisis hipotecaria que afecta a los Estados Unidos desde hace ya más de un año desplomó fuertemente los precios de las viviendas en todo su territorio, situación que acerca lentamente las realidades de Capital Federal y Miami. Mientras que aquí las propiedades se revaluaron entre un 25% y un 30% durante el último año, en esa parte de la costa de los Estados Unidos se vivió un retroceso de hasta el 60 por ciento.En números, mientras que el precio de una vivienda de muy buena calidad y en una ubicación como Puerto Madero cotiza aquí con un techo cercano a los u$s 5000, en Miami alcanza los u$s 7.000.Gabriel Mayo es uno de los socios de G&D, una de las desarrolladoras más activos del país, y tiene una importante participación en el mercado del real estate de esa ciudad balnearia.Aunque afirma que la empresa tuvo “suerte” ya que la crisis inmobiliaria no los tomó de sorpresa con ningún emprendimiento de viviendas a mitad de camino, sí confiesa que la situación los obligó a “freezar algunos proyectos interesantes que teníamos en Miami Beach y Orlando”.“Contamos con la tierra, los permisos para construir y la determinación de hacerlo, pero decidimos poner el pie en el freno; realmente hubiera sido una locura lanzarnos con eso”, sostiene Mayo.AccesoAdemás, comenta que “hoy, por u$s 3.000 el metro cuadrado, se pueden conseguir muy buenas propiedades en el Down Town de Miami, con vista a la Bahía. Hace un año el costo allí no era inferior a los u$s 5600. La crisis hipotecaria dejó unas 10.000 viviendas dando vueltas en el mercado. La oferta es realmente importante y eso lleva a que los precios bajen”.Un estudio divulgado por la consultora Standard & Poor‘s refleja que el precio de las viviendas cayó un 16,9% anual en las grandes ciudades, nada menos que su mayor derrumbe en los últimos 21 años. En las 20 principales localidades la baja fue del 15,8% entre mayo de 2007 e igual mes de 2008.Los efectos de la crisis del mercado hipotecario de los Estados Unidos traspasaron sus fronteras, y España fue uno de los primeros países en recibir los efectos.Allí la situación también se siente, aunque los efectos todavía no son tan crudos como los que se viven en Estados Unidos, por lo que todavía las comparaciones con el mercado argentino son demasiado desparejas. Pablo Sánchez, gerente de Márketing de la división internacional de Covello Propiedades, afirma que “lo que explotó es el negocio de los alquileres, que hasta el momento no tenía mayor protagonismo. La gente sacaba créditos para comprar su primera y segunda vivienda. Ante el nuevo panorama, ahora deciden vivir en una de ellas y alquilar la restante”.Se estima que en España se construyeron en los últimos diez años más de cuatro millones de viviendas. El furor fue tal, que en zonas como la Costa del Sol el valor se triplicó en ese período. Hoy, muchas de esas viviendas están vacías, en tanto que el FMI estima que están sobrevaluadas en no menos de un 15%.De acuerdo a un relevamiento realizado por la inmobiliaria LJ Ramos, el valor del metro cuadrado de una vivienda en Madrid alcanza una media de u$s 10.780, y un máximo de u$s 15.660.

Por torres, enfrenta Macri a vecinos y legisladores PRO

Fecha: 11/07/2008 - Fuente: Ámbito Financiero

Envía proyecto contra ley que no le acepto cambios en barrio de Caballito
El jefe de Gobierno porteño retomó ayer la actividad tras permanecer diez días fuera del país, en lo que consistió en su primera gira desde que asumió el cargo. De China, Mauricio Macri regresó más que entusiasmado por «el progreso que han manifestado en los últimos 20 años» y hasta dijo que «es la oportunidad, nosotros que somos el granero del mundo», para ofrecer alimentos a los orientales. Por ahora se tratará de reforzar los vínculos entre las ciudades que visitó, como Shanghai y Pekín, y también con Vietnam, hasta que se presenten las oportunidades mutuas. Lejos de esas latitudes, el jefe de Gobierno recaló en la Ciudad de Buenos Aires, donde abundan hoy conflictos de su interés. Uno es la batalla, como él le llama, contra el mal uso del espacio público que ya lo tiene inmerso en otra pelea contra los campamentos que vigilan la sanción de la ley de retenciones, ahora en el Senado. Otro es el área de Salud, donde lo amenazan con un nuevo paro del sector. Además, una manifestación de los habitantes de la Villa 31, en Retiro, que complicó el tránsito con un reclamo por electricidad. A eso se sumó la pelea legislativa con sus propios legisladores que le rechazaron un veto y ahora les pide que aprueben una norma que desautorizará la anterior, a la que adhirió el bloque PRO. Error técnico Macri se detuvo ayer, recién llegado, a explicar su posición con respecto a la norma que frenó la construcción de torres de más de doce pisos en el barrio de Caballito, en la zona del Parque Centenario. Durante su ausencia apareció el veto a esa ley y, como nunca lo habían hecho y en tiempo récord, sus propios diputados le rechazaron el veto, ya que la norma inicial había contado con todos sus votos. Macri dijo ayer que enviará «una ley... ¿cómo se llama cuando corrige?, porque hay un error técnico; nosotros queremos que se instalen comercios y no viviendas en la zona del hospital», dijo en referencia al Durand, centro de salud que integra un conjunto de edificios públicos en las tres manzanas que se discuten. Pero los vecinos de Caballito realizaron ya una marcha de repudio a sus decisiones sobre el barrio, con lo cual consiguieron que el funcionario encargado de ese tipo de medidas, Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento, los recibiera. Desalojo En esa reunión le pidieron, además, que desalojara al amigo de Macri, Nicolás Caputo, de terrenos que pertenecen al ONABE (organismo nacional que administra las tierras del ferrocarril), donde instaló un centro de ventas para los edificios que está construyendo en la antigua fábrica de harina Morixe, lindera al Club Ferro Carril Oeste. Según les habrían explicado a los vecinos, el problema allí lo tienen el organismo nacional, Morixe y Caputo -integrante de la constructora que lleva su apellido-, pero que de todos modos el Gobierno porteño reclamará. «Las torres no pueden estar en cualquier lado», se mostró de acuerdo Macri con el reclamo de los vecinos, pero a la vez señaló que «está muy bien que se construya». Tras la reunión de los funcionarios con los vecinos de Caballito se acordó que habrá nuevos encuentros cada 14 días. «Un hospital aporta un movimiento distinto y cambia la dinámica del barrio, por lo que no queremos sólo viviendas bajas frente a ellos», dijo Macri ayer en su presentación pública tras el regreso. Por otra parte, el jefe de Gobierno comunicó que la operación de la columna a la que fue sometida ayer la vicejefa, Gabriela Michetti, resultó exitosa y que la funcionaria «regresó a su habitación sin necesidad de estar en terapia». Según los legisladores de la Comisión de Planeamiento, el planteo de Macri con respecto a la ley no sería correcto. Indican que la zonificación que se otorgó al predio en debate permite la instalación de todo tipo de comercios, (1) excepto casas velatorias y albergues transitorios. El Gobierno porteño quiere que allí sólo se disponga el uso para comercios, (1) en función de los que están relacionados con las necesidades hospitalarias, como casas ortopédicas o farmacias.

Nueva regulación para la construcción de edificios en Capital

Entró en vigencia desde el 1° de julio la ley n°2.359, que obligará a desarrolladores y constructoras, a conseguir certificados de factibilidad técnica de servicios para que el Gobierno de la Ciudad apruebe la construcción de nuevos edificios. Hasta ahora, la municipalidad exigía solamente el certificado de AySA en 5 barrios porteños.
Con esta ley, las nuevas autoridades quieren evitar problemas de saturación de servicios a futuro, y desarrollar sólo aquellas zonas que cuentan con el compromiso (factibilidad) de las empresas de servicios públicos. También con la medida se logra 'desinflar' la polémica de los vecinalistas anti-torres ya que uno de los fundamentos más fuertes era la falta de infraestructura en algunos barrios.
Uno de los factores (hay otros ahora de mayor peso) que había provocado una disminución de la superficie permisada era la falta de claridad en la normativa vigente, respecto a la posibilidad de aprobar proyectos por el déficit de infraestructura de algunas zonas. El nuevo desafío: que el otorgamiento de certificados no convierta las aprobaciones en una misión imposible…
Ya en el primer cuatrimestre del año, la cantidad de m2 autorizados disminuyó un 33,1%, según datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El 50% de la superficie autorizada se concentró en 5 barrios: Puerto Madero (16,39%), Palermo (10,06%), Caballito (9,65%), Belgrano (7,39%) y Barracas (5,77%).

Fuente:Reporte Inmobiliario

Caballito deja de ser atractivo para los desarrolladores inmobiliarios

Fecha: 03/07/2008 - Fuente: El Cronista - Negocios
LOS CONSTANTES CAMBIOS EN LAS LEYES AHUYENTAN A LOS INVERSORES: Los empresarios del sector sostienen que la serie de cambios en las normas para construir genera inseguridad jurídica. Esto, dicen, los desalienta a presentar nuevos proyectosMATÍAS BONELLI Buenos Aires Caballito fue, históricamente, uno de los barrios que mayor protagonismo tuvo en el mercado inmobiliario argentino. Posicionado como "la" zona de la clase media argentina, hacia allí dirigieron su mirada muchos desarrolladores inmobiliarios.Esta tendencia, incluso, se agudizó aún más durante los últimos años, con el arribo de jugadores de mucho peso en el mercado de los ladrillos, como IRSA, el fondo Pegasus y la constructora Caputo.Sin embargo, Caballito, de acuerdo con lo que afirman algunos empresarios del sector, "ya no es lo que era".La explicación, dicen, se la debe buscar por la politización que muestra el barrio desde hace ya dos años. "De un día para el otro aquí puede pasar cualquier cosa. De repente uno tiene un plan de negocios, y de golpe resulta que ya no sirve porque cambiaron las reglas de juego", se quejó un empresario con algunos años de experiencia en el mercado de esta zona.Al respecto, Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y tiene una visión similar. "A nuestra actividad, una de las cosas que más le afecta es la inseguridad jurídica. Si se cambian las reglas, en todo caso, debe ser de acá para adelante. Pero si uno ya tenía algo planeado y aprobado, es ilógico que le cambien las reglas; no está bien", sostuvo ante El Cronista.La historia entre los vecinos de Caballito, los empresarios inmobiliarios y los diferentes gobiernos porteños "primero a cargo de Jorge Telerman, hoy encabezado por Mauricio Macri" tiene ya dos años de antigüedad, aunque acaba de sumar un nuevo capítulo.El martes pasado, parte de una ley que limitaba la altura permitida para la edificación en 80 manzanas de este barrio fue vetada por el Poder Ejecutivo, lo que reavivó el tema. Con esta determinación, ahora la normativa no tendrá valor hasta que la Legislatura no tome una decisión al respecto.En este sentido, el futuro de esta disposición es poco previsible. De hecho, la misma bancada del PRO está en desacuerdo con lo adoptado por el Ejecutivo porteño.Diego Santilli, uno de los representantes más fuertes del PRO, dijo que "estamos a favor de la limitación de altura. Lo que tenemos que estudiar es si el planteo del Ejecutivo es correcto. En base a eso, veremos si rechazamos o no el veto o si sacamos una ley correctiva". Idas y vueltas Desde uno de los grupos desarrolladores más importantes del país se suman al descontento no sólo por esta última determinación, sino también por la sucesión de marchas y contra marchas que se vienen dando en Caballito."La gente que compró tierras para hacer un edificio de 20 pisos, y de golpe le dicen que sólo podrán levantar 10, no sabe qué hacer. Lo que se está haciendo acá es cambiar el código de planeamiento sin un tratamiento serio; y éso atenta contra el interés por invertir en la zona", dijo el empresario.Desde las inmobiliarias, por su parte, indican que el efecto de estos movimientos sobre el valor de los inmuebles no se debería sentir. "No es una historia nueva, y los precios muestran una buena tendencia", explicó Héctor D´Odorico, de la inmobiliaria que lleva su nombre.Caballito se lleva una buena parte del negocio inmobiliario de Capital Federal. Forma parte del exclusivo grupo de cinco barrios que acaparan la mayor porción de las construcciones previstas a futuro.Según un estudio de la UADE, junto a Puerto Madero, Palermo, Belgrano y Flores se lleva nada menos que el 80% del total de la superficie autorizada a construir por el gobierno porteño. De ese total, Caballito mostró una participación del 9%.En estos puntos de Capital, el 98% de las construcciones nuevas que ya tienen su permiso en trámite fue destinado a la creación de viviendas, en todos los casos catalogadas por la casa de estudios como "suntuosas". En el barrio hay grandes grupos inmobiliarios, como IRSA,Pegasus o Caputo Los precios del corazón de Buenos AiresValor del m2 en u$s -julio de cada ano- Dptos. usados, de entre 2 y 3 ambientes2005 8552006 9252007 1.1002008 1.300 Precios de alquileresEn pesos Mínimo MáximoDos ambientes 750 1.3003 ambientes 1.000 1.600 Fuente: Reporte inmobiliario--

Cayó 33% la superficie autorizada pana construir en Buenos Aires

Fecha: 01/07/2008 - Fuente: Buenos Aires Económico
EN EL PRIMER CUATRIMESTRE La superficie autorizada para construcciones nuevas en la Ciudad de Buenos Aires cayó 33,1% en el primer cuatrimestre respecto de igual período del 2007, y se concentró principalmente en Puerto Madero, Palermo, Caballito, Belgrano y Barracas.Así lo señaló el Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario, elaborado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).De acuerdo con este estudio, la mitad de la superficie autorizada a construir en la Ciudad de Buenos Aires se concentró en sólo cinco barrios: Puerto Madero, con 16,3% de participación; Palermo, 10%; Caballito, 9,6%; Belgrano, 7,3%, y Barracas, 5,7 por ciento.Le siguieron en participación Almagro, con el 5,5%; San Telmo, 4,7%; Flores, 4,5%; Balvanera, 3,7%; Villa Urquiza, 3,5%; Saavedra, 2,6%, y Recoleta, con el 1,8 por ciento.Según la casa de altos estudios, el primer puesto fue ocupado por Puerto Madero debido "a la importante cantidad de metros cuadrados que fueron autorizados en enero" pasado, dado que "en los meses siguientes su participación relativa fue mínima".En cuanto a los permisos tramitados para viviendas nuevas, el estudio remarcó que cayeron 37,7% en el primer cuatrimestre respecto del mismo lapso del 2007.En este caso, el 54% de la superficie autorizada para esta tipología se concentró también en cinco barrios de la Ciudad de Buenos Aires: Puerto Madero, con un 19,6% de participación; Caballito, 12,4%; Palermo, 9,1%; Barracas, 6,7%, y Almagro, 6,6 por ciento.En participación dentro del total requerido les siguieron Villa Urquiza, con el 6,2%; Belgrano, 4,9%;Flores, 4,8%; Parque Chacabuco, 2,1%; Villa Crespo, 1,9%; Villa Pueyrredón, 1,9%, y Saavedra, con el 1,7 por ciento.Ya en el primer trimestre del 2008 había comenzado a mostrarse la tendencia.En ese período se registraron ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires proyectos para construcciones nuevas y ampliaciones por un total de 664.367 metros cuadrados, algo más de 313.000 metros cuadrados menos que en el mismo período del 2007, lo que representó una caída del 32% interanual.De esta forma la tendencia se sigue afirmando: menos metros cuadrados que saldrán en oferta con un volumen general de ventas que, por el momento, está estabilizado.

El Plan Urbano en el Cronista Comercial

Las claves económicas de la nueva ciudad
Del documento del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires, próximo a su sanción definitiva, se desprenden numerosas oportunidades económicas a partir de la valorización de territorios sobrecalificados. Sin embargo, a causa de las generalidades del proyecto no es posible evaluar consecuencias concretas. En los proyectos del Gobierno de la Ciudad descansa el futuro urbano.
Luego de numerosos obstáculos, el proyecto del nuevo Plan Urbano Ambiental (PUA) de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en el tramo final del tratamiento legislativo que conducirá hacia la definitiva sanción. Si bien su contenido aparece claramente signado por un alto nivel de generalidad en las propuestas, plantea el desarrollo urbano de ciertas áreas, la consolidación de centros barriales, la integración de los diferentes fragmentos urbanos, la generación de nuevas infraestructuras, así como el incremento de la capacidad edificatoria de determinados corredores.Este conjunto de lineamientos ofrece, implícitamente, oportunidades económicas a partir de la valorización de territorios sobrecalificados. Posibilidades que, en opinión del arquitecto Eduardo Reese, profesor de urbanismo de la Universidad Nacional de General Sarmiento, aún no están al alcance para ser evaluadas. “Un plan que defina estrategias, directrices, ideas de proyectos y lineamientos de regulación genera expectativas en el mercado de suelo. Sin embargo, esas expectativas sólo se traducirán en un cambio de precios recién cuando el mercado internalice los cambios urbanísticos previstos”, señala.Los beneficios, en términos (demasiado) generalesSegún Reese, los impactos económicos de un plan urbano tienen, en general, dos orígenes: la promoción o el desaliento de determinadas actividades económicas en diferentes áreas, y la valorización del suelo, inducida por algunas decisiones concretas como incrementos en los índices de edificabilidad, la modificación de usos del suelo o el planteo de grandes intervenciones urbanísticas. Elementos que para el arquitecto David Kullock, consejero del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires, puede dejar dos efectos deseables: una ciudad más valorada y una ciudad más equitativa. “Entre otros, un sur revalorizado y un norte no sobrevaluado. Sería el resultado lógico de la política urbanística y ambiental que propone este plan”, dice y agrega “todas las actividades se desarrollarán en mejores condiciones y con menores costos, porque el plan se orienta a superar los conflictos y obtener mejores situaciones urbanísticas y ambientales para la ciudad en conjunto. Se plantean actividades específicas que incrementarán la dinámica urbana, tal como ocurre con las vinculadas al turismo. Respecto del impacto inmobiliario, la gran diferencia es que las reglas de juego en cuanto al desarrollo urbano serán sostenidas y conocidas por todos. Esto impedirá que se produzcan acciones especulativas indeseables para la sociedad en su conjunto y, en contraposición, permitirá que los actores programen con conocimiento de futuro sus actividades”.Dentro de esta misma lógica se encuentra la opinión del licenciado Mario Gómez, director de la Inmobiliaria Toribio Achaval, “las sociedades evolucionan y en esa lógica hoy resulta indispensable, al encarar proyectos de desarrollo urbano, respetar la identidad de los barrios en los que se emplazan, su historia y su cultura, como una forma de proteger las inquietudes de los vecinos. Asimismo, proteger el legado arquitectónico de las ciudades nos obligan a buscar las sinergias entre patrimonio histórico y negocio inmobiliario”, afirma.Estas opiniones contrastan claramente con las críticas de quienes ven en las generalidades del proyecto serios impedimentos. Gustavo Desplats, Coordinador de la Proto Comuna Caballito, señala claramente que el PUA es “un conjunto de buenas intenciones” y que “la última versión es un colador, porque no especifica nada. Es tan amplio que resiste cualquier cosa que se le pongas adentro y es por esto que no genera políticas de estado. Como carece de programas de actuación desarrollados económica y temporalmente, no tiene posibilidades de ser magnificado económicamente. A la vez, eso impide el control por parte de la sociedad, ya que no hay forma de auditar su avance sin costos ni tiempos”.
Impuestos por mejorasUno de los puntos más firmes del plan es el que plantea las “Propuestas Instrumentales”. Allí se incorporan instrumentos para la implementación y puesta en marcha de sus lineamientos propositivos. En particular, uno referido a la gestión económica: la contribución por mejoras, tributos y tasas.Según expone Reese, “la incorporación de estos instrumentos es un avance respecto de otras instancias. Sin embargo, habría que señalar que: el PUA incorpora los instrumentos como un listado de mecanismos individuales sin intentar constituir un sistema de gestión medianamente articulado; y esto sumado al grado de generalidad con el que fueron incorporados los instrumentos económicos, le resta capacidad para incidir realmente en el proceso de toma de decisiones”.Al respecto, desde el sector inmobiliario, el Lic. Gómez considera que los instrumentos de gestión económica planteados en el PUA “no crean nuevos impuestos sino que redistribuyen los fondos que, de todas formas, se estaban recolectando. Básicamente, lo que se busca es el otorgamiento de una distinción a aquellas personas, empresas e instituciones que contribuyen a la protección del ambiente y al mejoramiento de la calidad de vida. Por ejemplo, los propietarios de inmuebles con protección histórica que generan externalidades positivas en toda la comunidad, y por ende deben recibir pagos del resto de los contribuyentes para compensar los beneficios que sus inmuebles brindan a la sociedad”.Desde el costado crítico, Desplats apunta “es tan general que no habla de densidades ni de metros cuadrados de espacios verdes por habitantes, ni de monitoreo ni de evaluaciones de impacto ambiental. Ni siquiera tiene en cuenta el inminente colapso de la infraestructura cloacal. Menos aún lo hace de instrumentos económicos. La versión presentada en 2001, con todos sus defectos, al menos estaba más desarrollado: contenía programas y un desarrollo económico-temporal de los mismos. Este es extremadamente difuso”.Lo que le queda al Gobierno de la CiudadExisten, según Reese, “un gran número de instrumentos económico-financieros posibles de ser incorporados a la gestión territorial con el objetivo de promover diversos procesos socio-urbanos y desalentar otros. La omisión de ellos en el documento que actualmente se analiza puede deberse a un abanico de motivos que no se conocen y que por lo tanto no es posible evaluar. Fortalecer los subcentros barriales es una directriz que está indicando una política urbana importante asumida por el PUA.Sin embargo, su grado de generalidad y, por lo tanto, la incertidumbre respecto de las muchas maneras que esto puede llevarse a cabo, no permite asegurar cuales serán los impactos económicos (positivos o negativos) que esa implementación tendrá”.Un análisis que pone la pelota claramente del lado del Gobierno de la Ciudad al que se le abre un espectro de posibilidades amplio. Tal vez, el impacto económico real del nuevo plan será conveniente buscarlo en los proyectos que impulsan, como el traslado de las oficinas públicas de la Ciudad a la zona sur o el plan de expansión de las líneas de subtes.
Arq. Guillermo Tella, con la colaboración de Alejandra Potocko

INFORME AUDITORIA de la CIUDAD sobre la DGFOC

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PROYECTO DE
INFORME FINAL
DE AUDITORÍA
Con Informe Ejecutivo
FISCALIZACIÓN DE OBRAS
PROYECTO Nº 1.06.20
Buenos Aires, Diciembre de 2007
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AUDITORÍA GENERAL
DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE
BUENOS AIRES
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Presidente
Dr. Juan Carlos Toso
Auditores Generales
Dra. Alicia M. J. Boero
Dr. Rubén A. Campos
Lic. José Luis Giusti
Lic. Josefa A. Prada
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CÓDIGO DEL PROYECTO:
01.06.20.
NOMBRE:
FISCALIZACIÓN DE OBRAS
OBJETO DE LA AUDITORÍA
Expedientes y trámites de otorgamiento de los permisos e inspecciones
PERIODO BAJO EXAMEN
Año 2005
ALCANCE
Examen de los procesos y trámites de otorgamiento de permisos e inspecciones de acuerdo con la naturaleza del programa.
EQUIPO DESIGNADO
Abog. Pablo Lestingi /Aud. Supervisor Coordinador)
Ing. Dardo A. VINDMAN (Auditor Ppal. Nivel A – a/c Supervisión)
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JURISDICCIÓN 26 - SECRETARIA DE SEGURIDAD
Programa Nº 47 - PROGRAMA FISCALIZACIÓN DE OBRAS
Crédito del programa
Nº de Inciso
Crédito del Inciso
1.-Gastos en Personal
$ 2.072.263,00
2.-Bienes de Consumo
$ 91.600,00
3.-Serv. No Personales
$ 1.677.330,00
4.- Bienes de Uso
$ 210.000,00
Sancionado (Original)
$ 4.251.193,00
5. Transferencias
$200.000,00
1.-Gastos en Personal
$ 3.079.189,00
2.-Bienes de Consumo
$ 62.888,00
3.-Serv. No Personales
$ 1.731.836,00
4.- Bienes de Uso
$ 220.000,00
Vigente
$ 5.294.113,00
5.Transferencias
$ 200.000,00
1.-Gastos en Personal
$ 3.079.172,00
2.-Bienes de Consumo
$58.443,00
3.-Serv. No Personales
$ 1.728.356,00
4.- Bienes de Uso
$ 186.825,00
Definitivo
$ 5.252.794,00
5. Transferencias
$ 199.998,00
1.-Gastos en Personal
$ 3.079.172,00
2.-Bienes de Consumo
$ 58.443,00
3.-Serv. No Personales
$ 1.700.606,00
4.- Bienes de Uso
$ 186.825,00
Devengado
$ 5.225.044,00
5. Transferencias
$ 199.998,00
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INFORME EJECUTIVO
Lugar y fecha de emisión
Buenos Aires, 26 de septiembre de 2007
Código del Proyecto
1.06.20
Denominación del Proyecto
FISCALIZACIÓN DE OBRAS
Período examinado
Año 2005
Jurisdic./ Programa (SPP) del proyecto de auditoría
JURISDICCIÓN 26 - SECRETARIA DE SEGURIDAD - Programa Nº 47 - PROGRAMA FISCALIZACIÓN DE OBRAS
Unidad Ejecutora
Dirección de Contralor de Obras(DCOB) dependiente de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC).
Tipo de Auditoría
de Gestión
Objetivo de la auditoría
Controlar los aspectos operativos y técnicos del otorgamiento de permisos e inspecciones realizadas y evaluar la adecuación de los recursos al cumplimiento de los objetivos del programa.
Presupuesto
(expresado en pesos)
CONCEPTO
VIGENTE
DEVENGADO
%
1.-GASTOS EN PERSONAL
3.079.189,00
3.079.172,00
100,00%
2.-BIENES DE CONSUMO
62.888,00
58.443,00
92,93%
3.-SERVICIOS NO PERSONALES
1.731.836,00
1.700.606,00
98,20%
4.-BIENES DE USO
220.200,00
186.825,00
84,84%
5.-TRANSFERENCIAS
200.000,00
199.998,00
100,00%
TOTALES
5.294.113,00
5.225.044,00
100,00%
Alcance
El alcance del examenimplicó el relevamiento de los procesos y trámites de otorgamientode permisos e inspecciones de acuerdo con la naturaleza del programa.
Período de desarrollo de tareas de auditoría
La labor de auditoría de campo se llevó a cabo en el período comprendido entre el mes de Agosto de 2006 al mes de Febrero de 2007.
Limitaciones al alcance
•
No fue posible obtener un Universo completo de las actuaciones tramitadas, durante el año 2005, por la Dirección Contralor de Obras (DCOB) ya que el organismo auditado (DCOB) no posee, ni pudo producir, un listado de todas las actuaciones que se tramitaron en el 2005.
•
De todas las actuaciones solicitadas, hubo dos que no fueron facilitadas:
o
NO-2005-006330-DGFOC -S/ INFORME DE
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INCONVENIENTES EN LA RECEPCION DE DENUNCIAS
o
NO-2005-006936-DGFOC- S/ PEDIDO DE INFORMACION DE DENUNCIAS POR PARTE DE LA SUBSECRETARIA DE CONTROL COMUNAL
Aclaraciones previas
Descripción de la organización.
Las responsabilidades primarias de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro fueron establecidas por el Decreto N° 1988/GCBA/001. En cuanto a sus Departamentos, el Decreto N°8/GCBA/95 estableció las responsabilidades primarias de la Dirección Contralor de Obras (DCOB). Éstas últimas son las tareas y acciones en las que se concentrará el presente informe que según el citado decreto2 se describen resumidamente como sigue:
•
Inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura y las dadas en concesión por la comuna, en ejecución y finalizadas.
•
Controlar y registrar la documentación referida al área de su competencia.
•
Llevar el archivo actualizado de las normas urbanísticas y edilicias vigentes.
No existe un Organigrama refrendado por una normativa correspondiente. En los hechos, mayormente, se mantienen las denominaciones de las distintas dependencias de la DGFOC que regían con anterioridad al Decreto N°12/96/GCBA3.
Observaciones principales
Recursos Humanos asignados a la Dirección Contralor de Obras (DCOB) - Estructura Organizativa – Organigrama
􀂾
La DGFOC, y por ende la DCOB como parte integrante de la misma, carece de una estructura orgánica aprobada de acuerdo a normativa correspondiente.
􀂾
La DCOB no posee un registro de Descripción de Puestos y Desarrollo de Perfiles correspondientes a las diferentes posiciones de su estructura.
􀂾
Inexistencia de Manual de Procedimientos.
􀂾
No existe sistematización alguna del control de cumplimiento de tareas encomendadas ni rendimiento de cada dependiente. No existe registro escrito de las instrucciones impartidas.
􀂾
De la comparación entre Planta Permanente y Contratados de la Dirección Contralor de Obras, como se detalla en aclaraciones previas, existe un mayor porcentaje de Personal Contratado con respecto al Personal de Planta.
Función de Planificación – Objetivos y Metas
􀂾
Falta de una planificación sistemática.
􀂾
Inexistencia de definición ycontrol de ejecución de metas
1 DECRETO N° 1.988/00
MODIFICASE LA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA DEL PODER EJECUTIVO DE LA C.A.B.A. APROBADA POR DECRETO N° 1.361/2000, BOLETIN OFICIAL N° 1000 - Buenos Aires, 7 de noviembre de 2000.
2 Decreto N°8/GCBA/95
3 Decreto: 12 Año de sanción: 1996 CREACIÓN DE LA ESTRUCTURA ORGÁNICA, CREACIÓN DE LA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA, RÉGIMEN DE MODIFICACIÓN, DEROGACIÓN GENÉRICA, CESE DE AGENTES GENÉRICO (B.O. Nº1 del 6/8/96)
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físicas tendientes al cumplimiento de los objetivos del Programa Presupuestario.
Registro de las Actuaciones. Gestión de la Información.
􀂾
Falta de sistematización y coordinación en la gestión de la información.
􀂾
En la DCOB, no se confeccionan Indicadores propios de Gestión.
􀂾
En la DCOB existe una ambiente de control interno extremadamente débil.
􀂾
Falta de una adecuada guarda física de los expedientes.
Relevamientos de actuaciones de la muestra.
􀂾
Doble imposición. Lo abonado por el propietario, tanto por derechos de delineación y construcción y/o como por recargo por avance de obra contiene IVA. La situación descripta no corresponde, en razón que no procede aplicar impuesto sobre impuestos o derechos de naturaleza fiscal. Esta situación se verifica en todas las actuaciones relevadas.
􀂾
Falta de Fechas, Foliatura y/o Firmas. Incumplimiento del Decreto 1510/97.
􀂾
Excesivo transcurso de tiempo entre una acción y otra. Incumplimiento de lo preceptuado por el art. 22 inc. b) del Decreto 1.510/97 que habla sobre celeridad en la gestión de los trámites.
Relevamientos de actuaciones de la muestra
􀂾
Doble imposición.
Lo abonado por el propietario, tanto por derechos de delineación y construcción y/o como por recargo por avance de obra contiene IVA. La situación descripta no corresponde, en razón que no procede aplicar impuesto sobre impuestos o derechos de naturaleza fiscal.
􀂾
Falta de Fechas, Foliatura y/o Firmas. Incumplimiento del Decreto 1510/97.
􀂾
Excesivo transcurso de tiempo entre una acción y otra en la gestión de las actuaciones. Incumplimiento de lo preceptuado por el art. 22 inc. b) del Decreto 1.510/97 que habla sobre celeridad en la gestión de los trámites.
􀂾
Excesivo transcurso de tiempo para contestar y remitir una Solicitud de Informe de la Presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
􀂾
Lapso excesivo de tiempo para cumplir con lo ordenado por el Director General.
􀂾
Formularios incompletos.
􀂾
Falta de Inspección o verificación
􀂾
Falta de acción para dar respuesta a lo solicitado en la denuncia de obra clandestina.
4 Decreto reglamentario de la Ley N° 257
5 APH = Área de Protección Histórica.
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􀂾
Falta de compromiso de la administración en resolver una situación de construcción clandestina.
􀂾
Falta de un seguimiento de la finalización de la causa de la Denuncia de “Construcción Clandestina”.
􀂾
Incumplimiento del Decreto Nº 1233-GCBA-20004. Art. 11 en que se ordena a la DGFOC a confeccionar un padrón de todos los inmuebles existentes en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires,
􀂾
No detección, por parte de la DCOB, de un error en Zonificación declarada por el profesional responsable de la obra.
􀂾
Error en la clasificación “No-APH”5 de la parcela.
􀂾
Mala ejecución del procedimiento administrativo
􀂾
Se verificó el incumplimiento de al menos dos de las misiones y funciones de la DCOB que son:
-
la de “Inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura” y
-
la de “Registrar y controlar la documentación presentada por profesionales y propietarios para la ejecución de obras civiles de arquitectura y las demoliciones en la C.A.B.A”.
􀂾
Ausencia de control interno de la gestión de trámites.
Conclusiones
La Dirección Contralor de Obras carece de los requisitos básicos que garanticen al Ciudadano un tiempo cierto, o al menos acotado, para finalizar cualquier tramitación necesaria para la ejecución de una obra civil, en cumplimiento de toda la normativa vigente. Asimismo, dado que se verifica gran discrecionalidad en el manejo de las actuaciones y la no existencia de un sistema de control y seguimiento de la gestión de las mismas, no es difícil que una actuación se “traspapele”. Por otra parte, no existe evidencia de que la DCOB esté cumpliendo eficazmente con el poder de policía en materia de obras civiles en ejecución y terminadas.
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Informe Final de Auditoria
Proyecto N° 1.06.20
DESTINATARIO
Señora
Presidenta
Legislatura Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Lic. Gabriela Michetti
S / D
Introducción
En uso de las facultades conferidas por el artículo 135º de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de conformidad con las disposiciones de la Ley 70, artículos 131º, 132º y 136º, la AUDITORÍA GENERAL DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES procedió a efectuar una auditoría de gestión en el ámbito de la Dirección Contralor de Obras (DCOB) dependiente de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) con el objeto que se detalla a continuación.
1.
Objeto
Expedientes y trámites de otorgamiento de los permisos e inspecciones.
2.
Objetivo
Controlar los aspectos operativos y técnicos del otorgamiento de permisos e inspecciones realizadas y evaluar la adecuación de los recursos al cumplimiento de los objetivos del programa.
3.
Alcance
El examen fue realizado de conformidad con las Normas de Auditoría Externa establecidas en el Artículo 6º de la ley Nº 325 de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobatoria de las normas de la Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires y en cumplimiento de la planificación institucional aprobada el 16/07/02 por Resolución 198/02 de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires.
El alcance del examen implicó el relevamiento de los procesos y trámites de otorgamiento de permisos e inspecciones de acuerdo con la naturaleza del programa.
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Para dicho examen se utilizaron técnicas específicas de auditoría basadas en los procedimientos detallados más abajo.
El período bajo análisis cubrió el año 2005.
1.
Procedimientos aplicados
Los procedimientos generales aplicados con relación al tema bajo examen fueron los siguientes:
a)
Recopilación y análisis de normativa vigente durante el período en estudio6.
b)
Revisión y análisis de informes de auditoría anteriores, realizados en el ámbito de la DGFOC, por la AGCBA y por otros entes de control
c)
Relevamiento de la estructura orgánico-funcional (organigrama formal y real) y de los circuitos y procedimientos relevantes7.
d)
Análisis de las responsabilidades primarias, misiones y funciones, y acciones; y de los circuitos administrativos específicos presentados por la Dirección.
e)
Relevamiento y evaluación del sistema información y del sistema de control interno en las principales áreas de la Dirección.
f)
Requerimiento y análisis de documentación proporcionada por:
a.
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
b.
Dirección Contralor de Obras (DCOB).
g)
Entrevistas
h)
Visitas, observaciones y verificaciones in situ.
i)
Cruzamiento de información suministrada.
j)
Pruebas globales y verificaciones aritméticas.
k)
Pruebas selectivas según criterios profesionales, determinadas en función de su significatividad económica, de acuerdo a los resultados de la previa evaluación del sistema de control interno para la selección de la muestra de auditoría.
l)
Análisis de expedientes en cada área, verificándose los circuitos aplicables.
m)
Examen del estado de ejecución presupuestaria de la Cuenta de Inversión respecto al programa auditado, de la presentación razonable de la situación contable-financiera y su ajuste a la normativa aplicable.
6 Ver Anexo I del presente informe.
7 Ver Anexo II del presente informe.
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2.
Universo a Auditar y Muestra de Auditoría
Estructura del Universo de actuaciones
Definir un universo de actuaciones o tramitaciones para la DCOB resultó una tarea difícil ya que el organismo auditado (DCOB) no posee, ni puede producir, un listado de todas las actuaciones que se tramitaron en el 2005.8.
A fin de determinar el universo a auditar para el período bajo examen, se decide obtener un listado, aunque limitado, desde la consulta del nuevo SUME. Al respecto, cabe aclarar que el nuevo SUME no permite identificar las actuaciones que pasaron por la DCOB9, sólo permite reconocer las actuaciones de toda la DGFOC10, de la que depende la DCOB. No obstante esto, el equipo de auditoría, hizo, manualmente, un filtrado para cada tipo de actuación que, según la información obrante bajo el título “trata” del SUME, correspondía a una tramitación realizada en la DC
Muestra de Actuaciones
Con el objetivo de examinar los principales circuitos administrativos, se relevará una muestra de actuaciones gestionadas por la DCOB. En este sentido, para la Dirección Contralor de Obras, se seleccionó una muestra no probabilística, a criterio de los auditores. Esta metodología elegida se basó en que, como, se dijera anteriormente, el organismo auditado (DCOB) no posee, ni pudo producir, un listado de todas las actuaciones que se tramitaron en el 2005. Es decir que no fue posible conocer con certeza el Universo de Actuaciones tramitadas por la DCOB en ese año.
Se decide obtener un listado, aunque sea una aproximación al universo, desde la consulta del nuevo SUME11.
Se selecciona, por lo tanto, una muestra no probabilística. Para ello, se imprimieron “las pantallas” mostrando las tablas de salida del SUME. De esos listados impresos, se eligieron, a criterio de los auditores, las actuaciones de la muestra.
Finalmente, se eligen 44 elementos para la Muestra. El detalle de la selección de la muestra y de los componentes de la misma, se presentan en el Anexo III.
8 Así se expresa en la respuesta a la Nota AGCBA Nº 2859/06
9 Dirección Contralor de Obras
10 Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
11 En el ANEXO III, se describen con más detalle los procedimientos utilizados para la determinación del universo y muestra de actuaciones.
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3.
Ejecución presupuestaria al 31/12/2005
Se analizaron en primer lugar los fondos administrados por el programa bajo examen, sobre la base de la Cuenta de Inversión y Ejecución Presupuestaria12.
El Programa Nª 47 corresponde a Fiscalización de Obras y depende de la Jurisdicción Nª 26 Secretaría de Seguridad, Unidad Ejecutora la Dirección General Fiscalización de Obras.
La Descripción del Programa, obtenida del texto del presupuesto 2005, incluye los siguientes elementos y conceptos:
-
El seguimiento y control de las obras en ejecución, con verificaciones especiales, realizadas por profesionales verificadores de obra, a fin de determinar el cumplimiento de las normas de edificación existentes y de esta manera evitar desvíos.
-
Particulares y profesionales que incorporen Obras Nuevas, Ampliaciones, Seguimiento y Control en el Cumplimiento de la Ley 25713
-
La fiscalización, verificación y certificación de conservación de fachada en el cumplimiento de las leyes establecidas para cada caso y de acuerdo al Código de Edificación vigente en el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En los siguientes cuadros se presenta un análisis de la ejecución presupuestaria:
Cuadro 1. Apertura por Inciso del Programa Nº 47 de Fiscalización de Obras, Año 2005.
Inciso
Ejecución Financiera anual por Inciso
Original
Vigente
Definitivo
Devengado
Porcentajes por incisos
1
Gastos en Personal
2.072.263,00
3.079.189,00
3.079.172,00
3.079.172,00
58,93%
2
Bienes de Consumo
91.600,00
62.888,00
58.443,00
58.443,00
1,12%
3
Servicios no Personales
1.677.330,00
1.731.836,00
1.728.356,00
1.700.606,00
32,55%
4
Bienes de Uso
210.000,00
220.200,00
186.825,00
186.825,00
3,58%
5
Transferencias
200.000,00
200.000,00
199.998,00
199.998,00
3,83%
Totales
4.251.193,00
5.294.113,00
5.252.794,00
5.225.044,00
100,00%
Cuadro 2. Porcentajes de Ejecución Presupuestaria del Programa Nº 47.
Crédito Vigente vs. Crédito Devengado
12 Se extraen los datos referidos al Resumen Ejecución Presupuestaria del Programa Nª 47 Fiscalización de Obras del año 2005, objeto de esta auditoría, que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires publica en Internet y la AGCBA posee en su soporte informático del Server de la Dirección General de Obras y Servicios Públicos.
13 INCORPORASE PARRAFO AL ARTICULO 6.3.1.1 "OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO RELATIVAS A LA CONSERVACION DE LAS OBRAS" DEL CODIGO DE LA EDIFICACIÓN. (balcones, terrazas y azoteas; - barandas, balaustres y barandales; - ménsulas, cartelas, etc)
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Inciso
Ejecución Financiera anual por Inciso
Crédito Vigente
Crédito Devengado
Crédito Devengado con respecto al Vigente
1
Gastos en Personal
3.079.189,00
3.079.172,00
100,00%
2
Bienes de Consumo
62.888,00
58.443,00
92,93%
3
Servicios no Personales
1.731.836,00
1.700.606,00
98,20%
4
Bienes de Uso
220.200,00
186.825,00
84,84%
5
Transferencias
200.000,00
199.998,00
100,00%
Si se examina el Cuadro 1, se aprecia una concentración del gasto en el inciso 1 – Gastos en Personal (58,93%%) y en el inciso 3 – Servicios No Personales (32,55%), que abarca al personal contratado. Ambos conceptos suman un 91,48% de la ejecución presupuestaria.
4.
Enfoque de la Auditoría de Gestión
A fin de dar cuenta del desempeño de la organización examinada en términos de -eficacia y eficiencia, se centrará el análisis en el ciclo planeamiento/gestión/control, cuyo análisis permite:
a)
Observar la formulación de metas y objetivos y la asignación de recursos - entre los que se encuentran incluidos los recursos humanos, materiales, la organización del trabajo y el sistema de información - como parte de la función de planeamiento.
b)
Examinar los principales circuitos administrativos para evaluar la gestión.
c)
Identificar las áreas críticas y evaluar el ambiente de control.
Las tareas de campo fueron realizadas entre el mes de Agosto del 2006 al mes de Febrero del 2007.
4.
Limitaciones al Alcance
El presente trabajo de auditoría se vio limitado por los siguientes motivos:
•
No fue posible obtener un Universo completo de las actuaciones tramitadas, durante el año 2005, por la Dirección Contralor de Obras (DCOB) ya que el organismo auditado (DCOB) no posee, ni pudo producir, un listado de todas las actuaciones que se tramitaron en el 2005.
En la respuesta a la Nota AGCBA Nº 2859/06 se solicitaba:
7. Listado de expedientes y otras actuaciones que se hayan iniciado, estado, pasado y/o finalizado en la Dirección de Control de Obras, y sus dependencias subordinadas, durante el año 2005.
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Se respondió que: “dado el cúmulo de actuaciones tramitadas durante el transcurso del año 2005, por esta Dirección Contralor de Obras y sus áreas dependientes, resulta de difícil cumplimiento la realización de un listado de las mismas, debido a que sus movimientos sólo quedan registrados en el S.U.M.E. (Sistema Único de Mesa de Entradas).
Se decide, por lo tanto, obtener un listado de actuaciones, aunque sea limitado, desde la consulta del nuevo SUME, por parte del equipo de auditoría. Esta situación conlleva un riesgo de Auditoría, especialmente un Riesgo de Detección14.
•
Asimismo, corresponde manifestar que los elementos de la muestra fueron solicitados por Nota AGCBA Nº3718/0615. En respuesta a esta nota, se fueron facilitando progresivamente las actuaciones pedidas. Sin embargo, hubo 5 elementos que no fueron proporcionados. Estos últimos, fueron requeridos verbalmente en repetidas oportunidades. Cómo estos requerimientos no fueron satisfechos, se remitió la solicitud de los mismos por Nota AGCBA Nº476/07, en respuesta a la cual, finalmente, fueron remitidas sólo tres actuaciones16, no siendo facilitadas, con varios fundamentos, las actuaciones detalladas a continuación y que, por lo tanto, no pudieron ser relevadas:
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
No facilitados dado que:
NO-2005-006330-DGFOC
S/ INFORME DEINCONVENIENTES EN LARECEPCION DE DENUNCIAS
se adjuntan sólo constancias informando que la misma fue entregada al ex Director General.
NO-2005-006936-DGFOC
S/ PEDIDO DE INFORMACIONDE DENUNCIAS POR PARTEDE LA SUBSECRETARIA DECONTROL COMUNAL
“la misma se encuentra en la Secretaría de Control Comunal”
Las 3 actuaciones facilitadas tardíamente, se presentan a continuación:
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
EX-2005-041152-MGEYA
S/ INTERVENCION POR MAL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO REF. EXP. 21555/05
RE-2005-000193-DGFOC
S/ OBRA JUAN B. JUSTO 1119 FIRMA DIP. ALICIA CARUSO
NO-2005-006438-DGFOC
S/ INDIQUE CONTESTACIÓN A LA MESA DEANÁLISIS DE DENUNCIAS
Éstas fueron relevadas luego de que la redacción del presente informe se encontraba avanzada. Las observaciones a las mismas se presentan en el tramo final del acápite de “Observaciones”.
14 -La posibilidad de su - no - detección por parte del auditor, mediante la aplicación de sus procedimientos de auditoría (Riesgo de Detección).
15 Nota de Fecha 30/10/06.
16 Expediente N° 21.555/2005, NO-2005-006438-DGFOC y RE-2005-000193-DGFOC
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5.
ACLARACIONES PREVIAS
a.
Auditorías previas
La Dirección General Fiscalización de Obras y Catastro fue objeto de los siguientes proyectos de auditoría por parte de la AGCBA.
CODIGO DE PROYECTO: 1.12.01.01
NOMBRE: Fiscalización de Obras - Catastro. - Auditoría Legal y Financiera.
PERIODO BAJO EXAMEN: Año 2000.
Fecha aprobación17 el 9 de Abril de 2003
Fecha de recepción en la Legislatura: el 19 de Mayo de 2003
CODIGO DE PROYECTO: 1.11.02.02.02
NOMBRE: Promover Fiscalización de Obras e Instalaciones.- Auditoría de Gestión.
PERIODO BAJO EXAMEN: Año 2001
Fecha aprobación: El 15 de Junio de 2004.
Fecha de recepción en la Legislatura: el 27 de Julio de 2004.
CODIGO DE PROYECTO:01.03.18
NOMBRE: Fiscalización de Instalaciones. - Auditoría de Gestión.
PERIODO BAJO EXAMEN: Año 2002.
Fecha aprobación: El 12 de Octubre de 2004
Fecha de recepción en la Legislatura: el 16 de Noviembre de 2004
CODIGO DE PROYECTO:01.05.20
NOMBRE: Fiscalización de Obras e Instalaciones -Seguimiento Auditorías 1.11.02.02.02 Y 1.12.01.01
PERIODO BAJO EXAMEN: Año 2004.
Fecha aprobación: El 18 de abril de 2006
Fecha de recepción en la Legislatura: el 13 de Junio de 2006
b.
Reseña histórica
Es importante destacar que en el 2005, la DGFOC, dependía de la Subsecretaría de Control Comunal. Ésta a su vez, respondía a la Secretaría de Seguridad (Decreto 92/05 BO 2116, 25 de enero de 2005) que anteriormente a la fecha del citado decreto, 20 de Enero de 2005, se denominaba Secretaría de Justicia y Seguridad Urbana. El Artículo 1° del mencionado Decreto 92/05 establece: “Modificase la denominación de la Secretaría de Justicia y Seguridad Urbana por la de Secretaría de Seguridad, así como también sus objetivos, patrimonio, personal y presupuesto...”
El Decreto 470, B.O. 1913 del 1º de abril de 2004, es la normativa por la cual se acepta la renuncia del Arq. D´Andrea al cargo de Director General de Fiscalización de Obras y Catastro y se designa en su reemplazo al Dr. Pedro H. Parra.
La gestión del Dr. Parra duró hasta el 16 de mayo de 2005, en que presentó su renuncia. Ésta fue aceptada por Decreto 731/05, del 27 de mayo de 2005, por el cual también se nombra al Arq. Luis Ignacio Franceschi como Director General de Fiscalización de Obras y Catastro.
17 Aprobación por el Colegio de Auditores
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c.
Descripción de la organización:
1.
Generalidades
Si bien por el art. 3 del Decreto N°12/96/GCBA quedan derogadas todas las facultades otorgadas para aprobar o modificar estructuras organizativas, quedando esta facultad en cabeza del Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por el artículo 3 del Decreto Nº 553/98/GCBA de fecha 5/5/98, se faculta al Director General de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a “efectuar todos los cambios de funciones de agentes que estime necesarios...” para “lograr una mejora cuantitativa sustancial de la actual producto administrativo efectivo” de la Dirección General a su cargo.
Las responsabilidades primarias de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro fueron establecidas por el Decreto N° 1988/GCBA/0018. En cuanto a sus Departamentos, el Decreto N°8/GCBA/95 estableció las responsabilidades primarias de la Dirección Contralor de Obras (DCOB). Éstas últimas son las tareas y acciones en las que se concentrará el presente informe que según el citado decreto19 se describen resumidamente como sigue:
􀀹
Inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura y las dadas en concesión por la comuna, en ejecución y finalizadas.
􀀹
Controlar y registrar la documentación referida al área de su competencia.
􀀹
Llevar el archivo actualizado de las normas urbanísticas y edilicias vigentes.
Las misiones y funciones de la DCOB, y áreas dependientes, se enumeran en detalle en el Anexo II.b.
2.
Organigrama.
No existe un Organigrama refrendado por una normativa correspondiente. En los hechos, mayormente, se mantienen las denominaciones de las distintas dependencias de la DGFOC que regían con anterioridad al Decreto N°12/96/GCBA20.
Según lo apuntado en respuesta a Nota AGCBA Nº 2859/06 a la DGFOC, como resultado de los cambios de autoridades ocurridos durante el año 2005, a nivel de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC), el organigrama de la Dirección Contralor de Obras, dependiente de la DGFOC, ha sido modificado acorde a las necesidades operativas del momento, y a los
18 DECRETO N° 1.988/00
MODIFICASE LA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA DEL PODER EJECUTIVO DE LA C.A.B.A. APROBADA POR DECRETO N° 1.361/2000, BOLETIN OFICIAL N° 1000 - Buenos Aires, 7 de noviembre de 2000.
19 Decreto N°8/GCBA/95
20 Decreto: 12 Año de sanción: 1996 CREACIÓN DE LA ESTRUCTURA ORGÁNICA, CREACIÓN DE LA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA, RÉGIMEN DE MODIFICACIÓN, DEROGACIÓN GENÉRICA, CESE DE AGENTES GENÉRICO (B.O. Nº1 del 6/8/96)
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cambios de autoridades de la DGFOC, en tres etapas. El detalle de los organigramas21 de las tres etapas del 2005 se presentan en el Anexo II.a. Las etapas mencionadas son las siguientes:
Primera Etapa: Desde el año 2004 hasta el 27 de Mayo de 2005.
Segunda Etapa: Desde el 28 de Mayo de 2005 hasta el 14 de Julio de 2005.
Tercera Etapa: Desde el 15 de Julio de 2005 hasta el 31 de Diciembre de 2005.
En el Anexo II.a se presenta también una tabla comparativa de las áreas existentes en los organigramas correspondientes a cada etapa y de los funcionarios “a cargo”.
Teniendo en cuenta el organigrama de la tercera etapa, básicamente, de la Dirección Contralor de Obras (dependiente de la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro), dependen tres departamentos (o Áreas) que se ocupan, cada una de ellas de las 3 tareas y acciones principales de la DCOB, citadas más arriba. Estos departamentos son: el de Inspección, el de Registro y el de Urbanístico y Legislación. De estos departamentos, dependen divisiones (o Sectores) y Secciones (o Subsectores) según se detalla en el Anexo II.a
De la comparación de las estructuras correspondientes a las 3 etapas del año 2005 verificadas, se puede extraer que:
􀀹
Los funcionarios “a cargo” de la Dirección Contralor de Obras (DCOB), Área Millar en Tránsito y del Departamento Urbanístico y Legislación no variaron a través de las 3 etapas citadas.
􀀹
A partir de la tercer etapa se disolvió el área específica para la atención de denuncias.
􀀹
A partir de la tercer etapa, se dividió el Departamento de Registro e Inspecciones en un Área de Inspecciones zonales y un Área de Registro. Del Área de inspecciones zonales dependen 8 subsectores de Zonas que están coordinados por una agente que tiene a cargo los inspectores correspondientes a esas zonas. Anteriormente se trabajaba con 4 zonas.
􀀹
Hubo modificaciones en la conducción del Área Registro de PVO que en la segunda etapa pasó a depender de 2 funcionarios simultáneamente y en la tercera etapa volvió a depender de uno sólo de los funcionarios de la segunda etapa pero distinto del correspondiente a la primera etapa.
De acuerdo a lo expresado por el Director de la DCOB,22 las funciones más importantes de la Dirección a su cargo, es decir sus áreas críticas, son las que se realizan en las Áreas de Inspección y de Registro de Planos.
21 Organigramas trazados por el equipo de auditoría en base a diversa información brindada por el organismo.
22 Entrevista realizada el 6/12/2006 con el Director de la DCOB.
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d.
Recursos Humanos asignados a la Dirección Contralor de Obras
Los recursos humanos asignados a la Dirección Contralor de Obras se distribuyeron de la siguiente manera durante el período 2005:
Cuadro 3.a Recursos Humanos asignados a la DCOB
Área ó Cargo
PG (Personal Gabinete)
(CLS) Contrato Locación servicios
(PP) Planta Permanente
(CEP( Contrato Empleo Público
(P) Pasantías
Total
Porcentaje por Áreas
Dirección Contralor de obras
0
0
2
5
0
7
4,73%
Departamento de Inspección
0
0
3
4
2
9
6,08%
Departamento Urbanístico y Legislación
1
0
7
6
0
14
9,46%
Departamento de Registro
0
0
7
1
0
8
5,41%
Sector P.V.O.
0
3
2
5
2
12
8,11%
Sector Ley 257
0
2
3
4
1
10
6,76%
Sector Administrativo
0
3
2
2
0
7
4,73%
Sector A.P.H.
0
0
0
1
0
1
0,68%
Sector Inspecciones Zonales
0
1
2
3
2,03%
Total Inspectores de Zonas
1
12
27
20
7
67
45,27%
Personal que prestó servicios en 2005 que no pertenecen a DGFOC
0
3
3
0
0
6
4,05%
Personal de DGFOC que presta Servicios en CGP
0
0
4
0
0
4
2,70%
Total Personal
2
24
62
48
12
148
100,00%
% por Situación de revista
1,38%
14,48%
42,07%
35,17%
6,90%
100,00%
La Dirección de Contralor de Obras cuenta con 148 empleados, de los cuales el 42,07 % corresponden a Personal de Planta Permanente, el 35, 17 % corresponden
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al Contrato de Empleo público (CEP), el 14,48 % pertenece a Contrato de Locación de Servicios, 6,90 %. que son Pasantías y personal de gabinete 1,38 %.
La Dirección Contralor de Obras posee la Sección Zonas de Inspección que cuenta con 67 empleados, divididos en 8 zonas, de los cuales el 40,30 % corresponden a Personal de Planta Permanente, el 29,85 % corresponden al Contrato de Empleo público (CEP), el 17,91 % pertenece a Contrato de Locación de Servicios y con el más bajo porcentaje a Pasantias que son de 10,45 %, y se encuentra como Personal de Gabinete 1,49 %. La distribución de los Inspectores en las 8 zonas en que se divide a la Ciudad se presenta en el siguiente cuadro:
Cuadro 3.b. Distribución de los Inspectores en las 8 Zonas
Área ó Cargo
(P) Personal de Pasantias
(PG) Personal de Gabinete
(PP/C) de Planta Permanente con Personal a/ cargo
(PP) Planta Permanente
(CEP) Contrato Empleo Público
(CLS) Contratados Locaciòn de Servicios
Total
Porcentaje por Áreas
Zona 1
1
1
5
2
1
10
14,93%
Zona 2
1
1
2
1
3
8
11,94%
Zona 3
1
1
1
4
1
8
11,94%
Zona 4
1
3
2
0
6
8,96%
Zona 5
1
2
3
2
8
11,94%
Zona 6
2
1
3
1
2
9
13,43%
Zona 7
1
1
1
1
3
2
9
13,43%
Zona 8
1
0
1
2
4
1
9
13,43%
Total
7
1
8
19
20
12
67
100,00%
% por sectores
10,45%
1,49%
11,94%
28,36%
29,85%
17,91%
100,00%
Los limites de las zonas coinciden con límites de los CGPs23, de acuerdo a la siguiente correlación:
ZONA
CGP N°
1
1 – 3
2
2N – 2S - 4
3
6 - 7
4
5 - 8
5
11
6
9 - 10
7
14E – 14O
8
12 - 13
23 CGPs= Centros de Gestión y Participación
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El Control de asistencia del personal se realiza a través de una planilla mensual de asistencia para cada agente, en la que se asientan todos los días del mes. En esa planilla se verificó y analizó la siguiente información: horario de entrada-salida y firma del personal de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005.
Se cruzó información de las planillas de asistencia y listados de personal suministrados por el Jefe de Recursos Humanos de la DGFOC. Se verificó que el personal registrado diariamente en las planillas de asistencia se correspondiera con los nombres detallados en el listado de personal.
Función de Planificación24
Planificación y Control son conceptos interdependientes, carentes de sentido el uno sin el otro.
Al solicitar, por nota25, el plan de acción y metas físicas del programa en estudio, en respuesta, sólo se nos hizo entrega de una tabla presupuestaria de metas físicas, de “Permisos de Obra” que no conforma un plan de acción
Asimismo, en la entrevista con el Director de Contralor de Obras, al ser consultado sobre si se desarrolló alguna tarea de planificación durante el año 2005, sólo se refiere a un informe elevado a la Dirección General con una propuesta de optimización para la DCOB elevada al nuevo Director General, Arq. Luis Ignacio Franceschi, nombrado a mediados del año 2005. No menciona ninguna acción sistemática de planificación que debería ser realizada en forma previa al comienzo del año en cuestión.
Asimismo, en la citada entrevista realizada al Director de la Dirección Contralor de Obras (DCOB), se comunicó que durante el año 2006 la DGFOC estaba enviando 5.000 Cédulas de Notificación por semana, a fin de que los vecinos presentaran el certificado de Conservación de acuerdo a la Ley 25726. Debemos tener en cuenta que durante el año 2005 se enviaron un total de 8.305 Cédulas de Notificación. Por lo que se advirtió que durante la realización de la presente auditoría, en el sector “Ley 257”, se estaba produciendo un desorden en cuanto a la aglomeración de profesionales, con el fin de realizar el trámite, primero, en la recepción de la presentación del Certificado de Conservación y, más tarde, en la devolución del mismo. Por lo que la Dirección resolvió suspender en noviembre las intimaciones. Esta realidad mostró falta de planificación en cuanto a la capacidad de documentación a verificar y a la cantidad de personal asignado a dicha tarea.
24 Planificación es el proceso administrativo de escoger y realizar los mejores métodos para satisfacer determinadas políticas y lograr los objetivos. Jiménez, 1963
25 Nota AGCBA Nº2860/06
26 INCORPORASE PARRAFO AL ARTICULO 6.3.1.1 "OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO RELATIVAS A LA CONSERVACION DE LAS OBRAS" DEL CODIGO DE LA EDIFICACIÓN. “...mantendrán en buen estado los siguientes elementos:
balcones, terrazas y azoteas;
barandas, balaustres y barandales, ...”
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Registro de las actuaciones y Gestión de la Información
Las consultas verbales no generan registro alguno. Por lo tanto, no se registra cuando un interesado se acerca a consultar por el estado de su trámite. Se registran exclusivamente las presentaciones efectuadas por escrito (las que inician un expediente o son agregadas al expediente en trámite que correspondan).
En 2005, el registro de la información, fue a través del antiguo SUME. El sistema conocido como “Nuevo SUME” se comenzó a utilizar recién en Agosto de 2006. Tanto el antiguo SUME como el “Nuevo” SUME no permiten extraer estadísticas de la gestión de actuaciones por parte de la Dirección Contralor de Obras (DCOB).
Según lo expresado por funcionarios del organismo27 no se pudo proveer el “detalle de unidades físicas ejecutadas del Programa Presupuestario 2647, durante el año 2005”. En efecto, al pedir aclaraciones sobre un cuadro en que se presentaba el “Detalle de unidades físicas ejecutadas”28, donde se encontraban cifras de dudosa certeza (dado que eran números muy “redondos” y que las unidades programadas resultaban idénticas a las ejecutadas), se expresa que dichas cifras surgen de una estimación estadística confeccionada por el Departamento Técnico Administrativo (dependiente directamente de la DGFOC) – Sector Planificación Presupuestaria basada en metas de años anteriores debido a la ausencia de informes estadísticos mensuales y/o anuales de los distintos Sectores que componen la Dirección Contralor de Obras (organismo ejecutor del programa auditado).
Al solicitar nuevamente, por nota29, estadísticas que expongan la producción real de la DCOB, se remitió información del Área de Inspecciones y del Área Registro de PVO. Esta información, expuesta en el Anexo IV, no refleja de manera global la producción real de la DCOB, sino de sólo alguna de sus acciones realizadas en únicamente dos de las áreas de la DCOB. Por otra parte, no es clara.
Indicadores de Gestión
Los Indicadores de Gestión son representaciones numéricas que generalmente relacionan variables operacionales y/o financieras para medir el desempeño organizacional desde el punto de vista de sus objetivos y metas. Estos pueden estar orientados a medir Eficiencia, Eficacia, Economía o cualquiera de las áreas de gestión de su organización.
Al consultar al organismo sobre la confección de Indicadores de Gestión para el año 200530, se respondió que “no se confeccionaron indicadores de gestión en la Dirección Contralor de Obras, durante el año 2005”.
Tareas de Control.
Existe un área de control de gestión dependiente de la Dirección General de Fiscalización de Obras pero que, en la práctica, interactúa y reporta directamente a la Dirección Contralor de Obras. Este área está integrada por dos agentes, uno
27 En la respuesta a la Nota AGCBA Nº2860/06
28 En la respuesta a la Nota AGCBA Nº2860/06
29 Nota AGCBA Nº3888/06, con respuesta de fecha 12 de febrero de 2007
30 Por Nota AGCBA Nº2859/06
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os agentes.
recientemente efectivizado por Decreto 94831 y otro contratado. Cabe aclarar, que no existe normativa, Disposición ni Resolución que disponga la creación de este área.32 Funciona de hecho y los procedimientos de control son definidos por los mismos d
Las tareas que desempeñan, según lo expresado por uno de los agentes del área, consisten en consultar a los inspectores sobre lo ocurrido en los casos de:
- Clausuras
- Obras sin permiso
- Inspecciones solicitadas por los PVO33
Para ello, se consulta periódicamente, y de manera informal, al área de Inspección sobre lo acontecido en esos casos. Se confecciona una planilla donde se exponen los casos de los tres tipos enumerados más arriba para que se indique cómo avanzaron. En esa planilla, el/los inspectores deben responder “qué pasó”, es decir, cómo avanzó el caso.
La periodicidad de la consulta, para cada caso es la siguiente:
- Clausuras – semanalmente
- Obras sin permiso - mensualmente
- Inspecciones solicitadas por los PVO – cada 15 días.
Para llevar a cabo esta tarea, los 2 agentes de Control de Gestión confeccionaron, ellos mismos, una base de datos, en planillas Excel.
No existe tiempo límite para que los inspectores respondan estas consultas y si no responden, los agentes de control de gestión deben insistir.
Este área de control de gestión también envía un listado de Clausuras ordenadas, a la Guardia Urbana para que colabore en la verificación del cumplimiento de las mismas (clausuras).
Por otra parte, no existe ningún tipo de evaluación formalizada de desempeño del personal de la DGFOC en general, ni de la DCOB en particular.
Detección de obras clandestinas por convenio con Sistemas Catastrales S.A. (SC)
El Director de la DCOB expresa34, que la relación con esa concesionaria está a cargo del Jefe de la delegación de la Mesa General de Entradas y Archivo (MGEyA), en la DGFOC. Refiere que el contrato es por 20 años, venciendo en el 2010. SC, entre otras tareas, detecta y saca las fotos de obras construidas sin Permiso. Luego de enviada la foto a DGFOC, se inicia un seguimiento en que se remite una primera intimación, realizada por la DCOB a fin de que el notificado regularice la situación.
31 Adecua contratos de locación de servicios al régimen del art. 39 de la Ley N° 471, de Relaciones Laborales en la Administración Pública de la Ciudad- 24 de junio de 2005.
32 Esto surge de Entrevista con el Director de Contralor de Obras del 6/12/2006 y se refleja en la minuta correspondiente.
33 Profesionales Verificadores de Obras
34 Entrevista realizada el 6/12/2006
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De no responder a la primera intimación, la segunda la hace la Dirección General. Una vez que se presenta la documentación de regularización de las obras e instalaciones se procede a la reapertura.
En caso de llegar a la instancia de demolición, la misma estaría a cargo de la Dirección General (DGFOC) y asiste al lugar la guardia de auxilio. En caso de no tener acceso al lugar, el tema pasaría a la Procuración.
SC también cobra, los derechos de construcción y tiene a su cargo la digitalización de los planos definitivos de las obras, “las Telas”. Cabe destacar que SC percibe y retiene el monto total de la recaudación que realiza.
Actuaciones de la muestra recibidas tardíamente.
De las actuaciones puestas a disposición tardíamente, tal como se explica en Limitaciones al Alcance, se exponen las siguientes aclaraciones:
Exp.-2005-041152-MGEYA - Sobre intervención por mal procedimiento administrativo - ref. EXP. 21555/05.
Esta actuación se incluye en la muestra dentro de la clase “INSPECCIÓN POR CONSTRUCCIÓN CLANDESTINA” y fue puesta a disposición tardíamente, como se expresa en Limitaciones al Alcance.
Esta actuación se encuentra conformada por 3 Expedientes que fueron adjuntados:
Expediente Nº
Fecha de Carátula
Asunto
Trámite Iniciado por
16.652/2005
7 de abril de 2005
S/ DEMOLICIÓN TOTAL Y OBRA, FINCA UBICADA EN CACHIMAYO 595
CABELLO, PABLO Y OTRO DNI. Nº 23.967.603
21.555/2005
26 de abril de 2005
S/ INSPECCIÓN URGENTE REF. OBRA FINCA CACHIMAYO 595
Arq. Fabiana Martínez, DNI. Nº 14.727819
41.152/2005
14 de julio de 2005
Sobre intervención por mal procedimiento administrativo - ref. EXP. 21555/05
Arq. Fabiana Martínez, DNI. Nº 14.727819
Por Exp. Nº21.555/2005, una vecina denuncia que, En CACHIMAYO 595, se inicia una demolición y el inicio de obra sin permiso.
Previamente, el profesional responsable de la obra, había iniciado el Exp. Nº 16.652/2005 para regularizar la situación de la obra iniciada como obra clandestina. Esta situación recién se regulariza, el 6 de Junio de 2005, fecha del registro de los planos de Demolición Total y de Obra Nueva.
Por otra parte, el Exp. Nº16.652/2005, de acuerdo a la denuncia, fue ingresado, el 7 de abril de 2005, presentándose los planos para la nueva obra bajo la zonificación R2 aII, la cual ya había sido cambiada en Diciembre de 2004 a R1 bI, mediante una Ley de Aprobación Inicial, conforme el procedimiento establecido en los arts. 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires35, publicada en el B.O.C.B.A.
35 Art. 89 dispone en su parte pertinente que “tienen el procedimiento de doble lectura las siguientes materias y sus modificaciones:
1. Código de Planeamiento Urbano, Ambiental y de Edificación...”
Art. 90 establece que “El procedimiento de doble lectura tiene los siguientes requisitos:
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Nº2097 del 28 de Diciembre de 2004. Esta nueva zonificación permite menor superficie total a construir.
Cabe aclarar que el expediente denunciado, conjuntamente con el expediente de la denuncia debían ser remitidos a la Procuración General de la Ciudad de Buenos Aires.
Ahora bien, dado que a la Procuración General se envió únicamente el expediente de la obra (Nº 16.652/2005) y no el expediente que alerta sobre el cambio de zonificación (Nº 21.555/2005), se había incurrido en una mala ejecución del procedimiento administrativo a efectuarse ante este tipo de denuncias. Por tal motivo es que la denunciante, inicia un nuevo reclamo, por el que surge el Expediente Nº 41.152/05.
Nota Nº : 6438/05 DGFOC CARÁTULA:”S/ INDIQUE CONTESTACIÓN A LA MESA DE ANÁLISIS DE DENUNCIAS”
A través de la misma, el Jefe de la Mesa de Entradas, Salidas y Archivo solicita al Director de DGFOC, informe la forma en que se dará respuesta a todas aquellas denuncias que habiendo ingresado por el Sistema Único de Denuncias, hayan finalizado su trámite en esta Dirección General36
El Director de DGFOC le contesta que, la denuncia con relación al tema obras, una vez efectuada la misma se le dará cumplimiento en el Sistema Único de Denuncias en la Dirección Contralor de Obras y de corresponder el procedimiento, el mismo continuará en el Organismo con el número de nota correspondiente dejando constancia del mismo en el referido sistema.
Para las denuncias que correspondan a Instalaciones se les dará el mismo tratamiento pero a través de la Dirección Contralor de Instalaciones.
Una vez cumplimentados los procedimientos descriptos anteriormente, las referidas denuncias serán archivadas en la Mesa Entradas, Salidas y Archivo de la Repartición.37.
RE-2005-000193-DGFOC “S/ OBRA JUAN B. JUSTO 1119 FIRMA DIP. ALICIA CARUSO.”
La Presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires solicita información a la DGFOC sobre un predio ubicado en Av. Juan B. Justo 1119.38 Dicha solicitud ingresó a la Mesa de Entradas de la DGFOC el 15/02/2005.
1. Despacho previo de comisión que incluya el informe de los órganos involucrados.
2. Aprobación inicial de la legislatura.
3. Publicación y convocatoria a audiencia pública, dentro del plazo de treinta días para que los interesados presenten reclamos y observaciones.
4. Consideración de los reclamos y observaciones y resolución definitiva de la Legislatura.
Ningún órgano del gobierno puede conferir excepciones a este trámite y si lo hiciera éstas son nulas”.
36 fs. 1, 12/08/05 de la Nota Nº : 6438/05 DGFOC.
37 fs. 2, 16/08/05 de la Nota Nº : 6438/05 DGFOC
38 Información solicitada: Si el titular y/o encargado de obra han solicitado lo siguiente: 1) permiso de demolición en dicho predio. 2) consulta sobre la obra a realizar. 3) permiso de obra. 4) algún tipo de norma para la realización de obras. También se solicita a la DGFOC que informe cuál es la norma de tejido para dicho predio, indicando FOS y FOT y altura máxima permitida; y si se ha registrado algún plano de obra.
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6.
Observaciones
Recursos Humanos asignados a la Dirección Contralor de Obras (DCOB) - Estructura Organizativa – Organigrama
1.
La DGFOC, y por ende la Dirección Contralor de Obras como parte integrante de la misma, carece de una estructura orgánica aprobada de acuerdo a normativa correspondiente. De acuerdo a lo expresado en Aclaraciones Previas, mayormente, se mantienen las denominaciones de las distintas dependencias de la DGFOC que regían con anterioridad al Decreto N°12/96/GCBA39.
2.
La DCOB no posee un registro de Descripción de Puestos y Desarrollo de Perfiles correspondientes a las diferentes posiciones de su estructura. La falta de estos elementos quita respaldo a la cobertura de eventuales vacantes y en las decisiones relativas a la rotación y movilidad interna de los recursos humanos.40
3.
Inexistencia de Manual de Procedimientos: Al consultar al organismo41, sobre la existencia de manual o instructivos de normas y de procedimientos, se responde que no existen los mismos y que las tareas operativas se basan en “usos y costumbres”.
4.
No existe sistematización alguna del control de cumplimiento de tareas encomendadas ni rendimiento de cada dependiente. No existe registro escrito de las instrucciones impartidas. En una entrevista con el Director de la DCOB, se expresa que no existe procedimiento de evaluación de desempeño del personal a su cargo.
5.
De la comparación entre Planta Permanente y Contratados de la Dirección Contralor de Obras, como se detalla en aclaraciones previas, existe un mayor porcentaje de Personal Contratado con respecto al Personal de Planta42, lo que genera inestabilidad en las relaciones laborales. Este escenario, puede, en algunos casos, trasladarse al desarrollo de tareas y producir dificultades en la asignación de responsabilidades. A modo de ejemplo, al momento de redactar el presente informe43 existía gran malestar y paro de actividades por la no renovación de contratos de personal de la DGFOC.
6.
Control de presentismo: En el relevamiento de planillas de asistencia citado en aclaraciones previas, se pudo apreciar que:
•
La registración de firmas y horario del personal de la Dirección Contralor de Obras, se realiza en forma individual, es decir, una planilla por agente para todo el mes.
•
No se identifica el área de la DCOB a la que pertenece el agente.
39 Decreto: 12 Año de sanción: 1996 CREACIÓN DE LA ESTRUCTURA ORGÁNICA, CREACIÓN DE LA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA, RÉGIMEN DE MODIFICACIÓN, DEROGACIÓN GENÉRICA, CESE DE AGENTES GENÉRICO (B.O. Nº1 del 6/8/96)
40 En este sentido, el Director de la DCOB refiere su preocupación por el personal que se está por jubilar y que se llevará sus conocimientos y experiencia con ellos, ya que se trabaja por usos y costumbres.
41 Nota AGCBA Nº2859/06
42 Poco más del 42% del personal en Planta Permanente y el resto se distribuye en Contratos de Empleo Público, Contratos de Locación de Servicios, Pasantías y Personal de Gabinete.
43 Febrero 2007
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•
En el 80% de los casos verificados, no se encuentra asentado el horario de entrada y salida del personal.-
Esta metodología, adoptada para el control del presentismo, no asegura, con razonable confiabilidad, el cumplimiento de la asistencia ni del horario laboral en la DCOB de la DGFOC. 44
Función de Planificación – Objetivos y Metas
7.
Falta de una planificación sistemática: De las entrevistas y de las respuestas a notas remitidas al organismo45, no se evidencia el ejercicio de una planificación sistemática de las actividades del año, tendiente al cumplimiento de las metas y objetivos del programa. Según lo que se expresara46, las actividades de la Dirección Contralor de Obras se basaron en “usos y costumbres”. Al no planificarse sistemáticamente, se advierte que, entre otras consecuencias:
􀀹
no se pone énfasis en la cobertura de la necesidad pública
􀀹
no se tiene en cuenta el desempeño del año anterior,
􀀹
no se incorporan consideraciones de eficacia y eficiencia, lo que no posibilita la mejora con respecto a la situación de la que se parte
Por lo tanto, ni la Dirección Contralor Obras (DCOB) ni los Departamentos y Divisiones a su cargo dispusieron de un plan de acción con metas claras y explícitas a alcanzar durante el ejercicio.
8.
Inexistencia de definición y control de ejecución de metas físicas tendientes al cumplimiento de los objetivos del Programa Presupuestario. Al no existir una Planificación sistemática tendiente al cumplimiento de metas y objetivos del Programa, la definición de las metas Físicas no es más que un ejercicio de estimación basado fundamentalmente en metas de años anteriores.
Por otra parte, al no existir un registro estadístico sistemático de la cantidad de actuaciones gestionadas en la DCOB, los reportes de control de avance no se basan en hechos reales. Esta situación se verificó al analizar una respuesta a la solicitud de un Resumen de Ejecución Física Anual47, en que pareció “sorprendente” al equipo de auditoría el hecho de que las cantidades ejecutadas fueran idénticas a las programadas. Al consultar a agentes del Área de Planificación Presupuestaria de la DGFOC sobre esta circunstancia, se aclara, por escrito, que las estimaciones no surgieron del análisis de las metas físicas reales realizadas por la DCOB, sino que se confeccionaron de acuerdo a estimaciones de años anteriores. Esto fue así debido a la “ausencia de informes estadísticos mensuales y/o anuales de los distintos sectores que componen esta Dirección Contralor de Obras”.
Esta ausencia de registros no permite analizar la evolución de los meses del año 2005 de las actividades planificadas y ejecutadas, ni la comparación con años anteriores a los efectos de poder verificar el cumplimiento de las metas y el desempeño de la DCOB, en particular, y de la DGFOC, en general.
44 A esto se suma el hecho de no encontrarse registrado ningún tipo de supervisión diaria, de algún superior, en las mismas planillas, con las observaciones o aclaraciones que correspondieran realizar.
45 Ver punto de Función de Planificación, en Aclaraciones previas
46 En respuesta a Nota AGCBA Nº2859/06.
47 Respuesta a Nota AGCBA Nº 2860/06
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Registro de las Actuaciones. Gestión de la Información.
9.
Falta de sistematización y coordinación en la gestión de la información: No hay evidencias de que en la Dirección Contralor de Obras se procese, de manera sistemática, información relevante a efectos de la planificación, la gestión y el seguimiento de la misma. Asimismo, el equipo de auditoría constató la falta de coordinación, colaboración e intercambio de información entre las Áreas del Departamento Administrativo - Sector Planificación Presupuestaria - y el Departamento Inspecciones de la DCOB, (ambos pertenecientes a la Dirección General de Fiscalización de Obras). Esta situación se verifica y ilustra con las siguientes situaciones:
•
Aunque el Director del Área expresa en una entrevista48 que se adquirieron muchos más recursos materiales, como PCs, no se han producido mejoras en la gestión de la información
•
No se dispone de un sector, dentro de la DCOB, que realice un seguimiento estadístico como para contar con los listados de actuaciones y tramitaciones gestionadas por el organismo durante el año 2005.
•
Como se expresa en aclaraciones previas, durante el año 2005, se utilizó el “antiguo” SUME49, para el registro del movimiento de actuaciones.
Si bien el SUME permite registrar información de movimiento de actuaciones, no permite la identificación (“filtrado”) de todas las actuaciones y tramitaciones gestionadas por la DCOB, en un ejercicio, ni tampoco la elaboración de estadísticas sobre las actividades realizadas en esa Dirección.
Durante el año 2005, el SUME fue la única herramienta informática de software de red que la DCOB dispuso para el seguimiento de las actuaciones.
•
Como se expone en aclaraciones previas, se verificó la ausencia de informes estadísticos mensuales y/o anuales de los distintos sectores de la DCOB y sólo se logró acceder a información limitada de algunos de ellos, luego de reiteradas solicitudes. Asimismo, el equipo de auditoría constató la falta de coordinación, colaboración e intercambio de información entre Areas de la DCOB, en particular, y de la DGFOC, en general. En este sentido, no se dio cumplimiento a los Memorandos N° 16 DGFOC de fecha 10/05/0450 ni al Decreto N° 035 DGFOC de fecha 30/06/0551 emitidos por los Directores Generales de la DGFOC en los cuales se solicitaba la confección y posterior tramitación de las estadísticas que se deben realizar a efectos de llevar el seguimiento y cumplimiento de metas y tareas de la DGFOC.
10.
En la DCOB, no se confeccionan Indicadores propios de Gestión52. Esto, sumado a la falta de planificación y de definición metas físicas realistas, hace
48 Entrevista realizada con el Director de Contralor de Obras el 6/12/2006
49 SUME: Sistema Único de Mesa de Entradas del GCBA
50 Memorando N° 16 DGFOC firmado por el Director General (DGFOC), Dr. Parra.
51 Memorando N° 035 DGFOC firmado por el Director General (DGFOC), Arq. Franceschi
52 Ver aclaraciones previas, punto “Indicadores de Gestión.
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imposible o muy difícil detectar desvíos y efectuar correcciones o mejoras a la gestión.
11.
Errores de Registro de tramitaciones, detectados en el Nuevo SUME.
Del análisis del Universo, de las actuaciones gestionadas por la DCOB, a Auditar, se verificó que existen algunos errores de registro en el Nuevo SUME. Así, por ejemplo, al filtrar “Demolición Total”, con código de Trata “OBRA00010”, se encontró que está registrado el expediente EX2005-042255-MGEYA, cuya Descripción de Trata, reza “INSPECCION CALDERA”. En otro caso de filtrado para “INSPECCION POR CONSTRUCCIÓN CLANDESTINA (OBRA00022), se encontraron los registros con la Descripción “INSPECCION INSTALACIONES”, y otra, “S/DENUNCIA DE ASCENSORES”. Estas actuaciones deberían corresponder a la Dirección Contralor de Instalaciones.
12.
Ambiente de Control Interno
En la DCOB existe una ambiente de control interno extremadamente débil. Para analizar el ambiente de control interno se tuvieron en cuenta los siguientes hallazgos53:
•
Inexistencia de manual de funciones y descripción de cargos.
•
Inexistencia de una estructura organizativa formal.
•
No hay evidencia de que exista una planificación sistemática de las tareas, como se muestra más arriba. Al no existir una planificación sistemática, difícilmente puede existir un control y evaluación del plan de acción, objetivos y metas.
•
Inexistencia de un sistema de información integrado de todas las áreas de la DCOB, y mucho menos de toda la DGFOC.
•
Inexistencia de un sistema de control cuyas herramientas permitan evaluar la gestión por áreas clave de la organización.
•
Inexistencia de Indicadores de Gestión
•
Bajo nivel de desarrollo de un área de control de gestión, que además no se encuentra sistematizado, ni formalizado.
•
Tiempos ”imprevisibles” de demora de resolución de trámites y actuaciones54.
•
Inexistencia de controles establecidos acerca de todas las actuaciones que circulan por la repartición. Ejemplo de esto, es que los Inspectores de zona manejan los expedientes de su zona correspondiente sin ningún tipo de control cruzado55 de las actas labradas, ni rotación de los agentes inspectores entre las distintas zonas. Al consultarse sobre este tema por Nota56, sólo se
53 Ver Aclaraciones Previas en donde se sustentan cada uno de los aspectos enumerados
54 En este sentido, en respuesta a la Nota AGCBA nº3888/06, se expresa, sobre este punto, que “los tiempos de resolución, destinos transitorios y/o finales, no pueden ser volcados en las estadísticas presentadas porque la diversidad de las variables que se presentan en los tipos de obras, como los elementos a tener en cuenta para gestionar y diligenciar cada actuación y/o trámite son de carácter imprevisible,...”.
55 .Se entiende por “control cruzado” a una verificación o inspección realizada, en obra, por otra persona distinta a la que realizó la primera inspección.
56 Respuesta a Nota AGCBA Nº3888/06y su reiteratoria Nº4265/06
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hace referencia a un área de control de gestión, ya citada, que sólo verifica el vencimiento de algunas actuaciones y acciones.
En resumen, no existen las condiciones ni bases mínimas sobre las cuales se pueda establecer algún procedimiento de control interno efectivo.
13.
Falta de una adecuada guarda física de los expedientes. De un relevamiento visual de las oficinas de la DCOB, se verifica existencia de gran cantidad de expedientes en estantes, sobre escritorios y sobre el piso. No se aprecia la existencia de algún procedimiento para asegurar su guarda y conservación físicas.
Relevamientos de actuaciones de la muestra
A continuación se presentan hallazgos en la gestión de actuaciones de la muestra llevado a cabo en la DCOB. Las observaciones se reunieron por “hallazgos generales” de toda la muestra y seguidamente, por tipo de trámites contenido en las actuaciones de la muestra.
Hallazgos Generales de las actuaciones
14.
Doble imposición.
Lo abonado por el propietario, tanto por derechos de delineación y construcción y/o como por recargo por avance de obra contiene IVA. La situación descripta no corresponde, en razón que no procede aplicar impuesto sobre impuestos o derechos de naturaleza fiscal. Esta situación se verifica en todas las actuaciones relevadas de “Obra Nueva”, “Aviso de Obra” y “Obras ejecutadas sin permiso reglamentario o antirreglamentarias” y, en los expedientes: Nº: 360/2005 y Nº: 9.960/2005 de las actuaciones correspondientes a “Demoliciones”
15.
Falta de Fechas, Foliatura y/o Firmas. Incumplimiento del Decreto 1510/97(Ley de Procedimientos Administrativos de la Ciudad de Buenos Aires)
Se observó en diversa documentación, la falta de fecha. Por lo tanto, no se cumple con lo dispuesto por el art. 8º57 y Art. 2958 del Decreto 1510/97.
•
Para el caso de los Expedientes de “Obra Nueva”, la falta de fecha se verificó en:
El Expediente Nº: 43.358/2005, en el Formulario de Categorización de Actividades de fs. 9 (Ley 123, modificada por ley 452).
57 Art. 8 Decreto 1510/97: “Forma. El acto administrativo se manifestará expresamente y por escrito, indicará el lugar y fecha en que se lo dicta y contendrá la firma de la autoridad que lo emite; sólo por excepción y si las circunstancias lo permitieren podría utilizarse una forma distinta.”
58 Art. 29 Decreto 1510/97. Compaginación y Foliatura de Expedientes.
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En el Expediente Nº: 80.350/2005, en el Compromiso del Director de Obra (de solicitar las Verificaciones de PVO correspondientes) (fs. 39).
•
Para el caso de Todos los Expedientes de “Aviso de Obra”, la falta de fecha se verificó en el formulario del G.C.A.B.A. “Derechos sobre valor de obra”.
•
Para el caso de las actuaciones de “Demoliciones”, en los Expedientes Nº: 360/2005 y Nº: 9.960/2005, el Certificado de Aptitud Ambiental de (Ley 123, modificada por ley 452), no posee fecha ni firma y sello de autoridad competente.
•
Para el caso de las actuaciones de “Inspección por Construcción Clandestina”, en el Expediente Nº 85.276/2005, consta nota de denuncia, con fecha 7/12/2005 de obra clandestina, quien solicita al GCBA desmontar antena de telefonía móvil perteneciente a la empresa Nextel SA. instalada en la azotea del edificio ubicado en la calle Zapiola 3850.
En la actuación relevada, sólo se registra la siguiente documentación: en foja 1 la denuncia citada y otra hoja, sin foliar, con un informe realizado por funcionario actuante no identificado y careciendo el mismo de fecha.
•
Para el caso de las actuaciones de “Obras ejecutadas sin permiso reglamentario o antirreglamentarias”, en los Expedientes Nº: 436/2005, Nº: 31.603/2005, Nº: 68.024/2005, Nº : 81.072/05 el formulario del G.C.A.B.A. “Derechos sobre valor de obra”59 no posee fecha. La misma situación acontece con la Memoria e Informe Técnico (Declaración Jurada)
•
Para el caso de las actuaciones de “Denuncias”, en el Registro Nº 7204, Registro Nº 7230, y Registro Nº 49, no se observa en la carátula sello fechador registrando la recepción en mesa de entradas de la DGFOC.
16.
Excesivo transcurso de tiempo entre una acción y otra. Incumplimiento de lo preceptuado por el art. 22 inc. b) del Decreto 1.510/97 que habla sobre celeridad en la gestión de los trámites60
Se han comprobado largos tiempos muertos entre una acción y otra cotejadas dentro de la actuación. De esta situación se infiere una falta de celeridad en la gestión de las actuaciones.
Por otra parte, teniendo en cuenta que una de las funciones de la DCOB es la de inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura, en ejecución y finalizadas, se considera que los tiempos, empleados para la verificación de las obras por parte de la dirección, resultan excesivos. De este modo, las inspecciones resultan ineficaces.
59 Ver fs. 19 Expte. 31.603/05.
60 Decreto 1510/97 art. 22 – “Principio del procedimiento administrativo. El procedimiento administrativo ante los órganos y entes mencionados en el artículo 1° se ajustará a los siguientes requisitos:...b) Celeridad, economía, sencillez y eficacia en los trámites, quedando facultada la autoridad competente para regular el régimen disciplinario que asegure el decoro y el orden procesal. Este régimen comprende la potestad de aplicar multas de hasta diez mil pesos ($ 10.000) cuando no estuviere previsto un monto distinto en norma expresa mediante resoluciones que, al quedar firmes, tendrán fuerza ejecutiva.”
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En la muestra de actuaciones relevadas, se hallaron tiempos muertos que van de 2 meses a 1 año y 10 meses. En la tabla siguiente, se presentan los tiempos muertos entre una acción y otra, para cada tipo de trata de actuación El detalle de los hallazgos se presenta en el Anexo V:
Tipo de Actuación
Expediente Nº
Tiempos encontrados entre una acción y otra
9.625/2005
casi 8 meses
“Obra Nueva”
80.350/2005
11 meses
161/2005
10 meses
“Aviso de Obra”
22.433/2005
8 meses
360/2005
un año y diez meses
9.960/2005
un año y ocho meses
16.647/2005
3 meses y 4 días.
“Demoliciones”
45.690/2005
1 año y 4 meses
436/2005
casi 1 año
“Obras ejecutadas sin permiso reglamentario o antirreglamentarias”
68.024/2005
Más de 1 año
41.108/2005
4 meses, más de 8 meses, más de 1 año61
“Inspección por Construcción Clandestina”
8.138/2005
más de 1 año , 14 meses
Registro Nº 6449-DGFOC-2005
8 meses
Registro Nº 3663-DGFOC-2005
aproximadamente 3 meses
“Denuncias”62
Registro Nº 7644-DGFO-2005
casi 6 meses
17.
El basamento legal que contiene el formulario de Acta de Inspección, preimpresa y utilizada en las inspecciones, es incorrecto.
En lugar de expresar al pie del Acta: “Queda usted debidamente notificado según Art. 61 inc. c) Dec. Reglamentario 1510 y Arts. 140 y 141 del Código Procesal Penal de la Nación”, debió decir: “Queda usted debidamente notificado según Art. 61 inc. c) Dec. Reglamentario 1510/97 y Arts. 140 y 141 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.” Esta situación se verificó también para el caso de las actuaciones de “Obra Nueva” y de “Aviso de Obra”.
61 Tiempos entre distintos pares de acciones dentro de la misma actuación. Ver más detalle en Anexo V.
62 Tiempos transcurridos entre la recepción de la denuncia y la concurrencia del inspector al lugar.
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Hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Obra Nueva”
18.
En el Expediente Nº: 9.625/2005, el profesional no satisfizo las observaciones formuladas por el organismo en debido tiempo63. Sin embargo, no se halló evidencia de que le fuera aplicada la multa correspondiente64.
Hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Aviso de Obra”
19.
Lapso excesivo de tiempo para cumplir con lo ordenado por el Director General
•
En el caso del Expediente Nº: 22.433/2005, el 03/03/2006 el Director General de DGFOC ordena la remisión de las Actuaciones a DGMGEyA para su archivo (fs. 12). Éstas recién quedan archivadas el 08/05/2006. Transcurrieron más de 2 meses.
•
En el Expediente Nº: 47.166/2005, el 25/01/2006 el Director General de DGFOC ordena la remisión de las Actuaciones a DGMGEyA para su archivo (fs. 41). Éstas recién quedan archivadas el 03/10/2006. Transcurrieron más de 8 meses.
20.
Falta de Inspección
No existe ningún procedimiento previsto para verificar la verosimilitud de las obras declaradas, volumen y desarrollo de las mismas por parte del Área encargada de realizar las inspecciones correspondientes.
A pesar de que en el expediente no consta el estado de avance de las obras, en su momento solicitadas, el Departamento de Registro y la Mesa de Finales consideran que corresponde la remisión del mismo a la DGMGEyA para proceder a su guarda por el término de 5 años, lo que finalmente se lleva a cabo. Las cuestiones esgrimidas son las siguientes: a) Que el trámite ha finalizado y b) Que se ha informado que no subsisten cuestiones pendientes de solución.
Hay que tener en cuenta que la Solicitud de Aviso de Obra queda Registrada por DGFOC, con la siguiente leyenda: “...Sujeto a Verificación según Art. 3.1.1.1. y 3.1.1.2. C.E.”65 .Consecuentemente, la DCOB no está cumpliendo con su función
63 Código de Edificación: art. 3.1.1.2 Plazo para la satisfacción de las observaciones
Las observaciones formuladas segun lo estipulado en "Verificaciones técnico administrativas de oficio de
proyectos de obras, Certificados de Uso Conforme y liquidaciones de derechos de delineación y construcción"
deben ser satisfechas en un plazo de diez (10) días hábiles incluido el de la notificación, bajo pena de proceder
segun eI inc. e) de "Paralización de Obras" si los trabajos se hallan en
ejecución o de aplicacion del inc. b) de "Aplicación de multa" si los mismos no hubieran sido comenzados.
64Código de Edificación: art. 2.4.3.2 Aplicación de multa
Corresponde multa por:
b) No cumplimentar una intimación dentro del plazo estipulado o en las sucesivas verificaciones establecidas
en este Código;
65 3.1.1.1 Verificaciones técnico administrativas de oficio de proyectos de obra, certificados de uso conforme y liquidaciones de derechos de delineación y construcción
Cuando se verifica que un permiso de obra, el Certificado de Usa Conforme o una liquidación de derechos de
delineación y construcción no se ajusta a las disposiciones vigentes, ello dará lugar a la formulación de las
pertinentes observaciones, procedimientos y/o sanciones establecidas en este Código.
3.1.1.2 Plazo para la satisfacción de las observaciones
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de inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura en ejecución y finalizadas.
Esta situación se verificó en 3 de los 4 expedientes de la muestra relevados (Exp. Nº: 161/2005, Nº: 22.433/2005, Nº: 47.166/2005).
21.
Contradicción y equivocación en fotografía de obra.
En el Expediente Nº: 73.987/2005 existe una importante contradicción señalada a fs. 7 vta. y a fs. 9. En la primera consta el sello de la Administración que expresa el permiso dado para iniciar los trabajos solicitados, de fecha 09/11/05. En la segunda consta el Acta de Inspección N° 3384 de fecha 17/11/05, en la cual el Inspector de Zona N° 7 expresa, entre otras cosas, que “Se ejecutan trabajos de carácter constructivo presumiblemente sin permiso ...”.
Por otra parte, la fotografía remitida por Sistemas Catastrales S.A. no corresponde al inmueble en cuestión. Es evidente que la fotografía correcta es la de fs. 9 vta. ( tomada por un inspector del GCBA), y no la foto relevada por Sistemas Catastrales S.A. de fs. 3. Esta equivocación trajo aparejada una pérdida de tiempo en la prosecución del trámite (cerca de dos meses). Además, no existe nota aclaratoria por la equivocación mencionada.
Hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Demoliciones”
22.
Contradicción no salvada:
En el Expediente Nº: 360/2005 La categorización es la siguiente: “Sin Relevante Efecto Ambiental” (fs. 13 vta.); sin embargo, propietario y profesional declaran bajo juramento que la actividad resulta “Con Relevante Efecto Ambiental”66. Esto configura una importante contradicción que la Administración no ha tenido en cuenta.
23.
Formularios incompletos
En el Expediente Nº: 360/2005, el “Compromiso del Director de Obra” de fs. 41 aparece incompleto, dado que no se marca cuál es el tipo de verificación que corresponde (debe ser: Verificación Especial Nº 4 según el Reglamento Gral. de Funcionamiento de R.P.V.O.).
24.
Falta de Inspección o verificación:
En el Expediente Nº: 45.690/2005, el propietario solicita la excepción al pago del depósito en concepto de reposición de cerco y acera toda vez que un muro perimetral que rodea todo el predio y que quedará en pie. Además la vereda que se mantendrá, está en perfecto estado.
Las observaciones formuladas según lo estipulado en "Verificaciones técnico administrativas de oficio de
proyectos de obras, Certificados de Uso Conforme y liquidaciones de derechos de delineación y construcción"
deben ser satisfechas en un plazo de diez (10) días hábiles incluido el de la notificación, bajo pena de proceder
según eI inc. e) de "Paralización de Obras" si los trabajos se hallan en
ejecución o de aplicación del inc. b) de "Aplicación de multa" si los mismos no hubieran sido comenzados.
66 Ver fs. 13 Expte. 360/05.
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No consta en el expediente que la Administración haya verificado la existencia de ese perímetro. Se debió verificar también que, la demolición no haya afectado la línea municipal.67
En este caso la DCOB no está cumpliendo con su función de inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura en ejecución y finalizadas.
25.
No consta en el expediente Nº: 16.647/2005 cómo se calculó la suma ($ 8.237) que debió abonar el propietario en concepto de depósito de garantía. A fs. 23, con fecha 18 de marzo de 2005, consta copia del depósito en garantía (Banco Ciudad) de cerco y acera por demolición.
Hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Obras ejecutadas sin permiso reglamentario o antirreglamentarias”.
26.
En los Expedientes Nº: 436/2005, Nº: 31.603/2005, Nº: 68.024/2005, se verifica que la Planilla de Liquidación de Derechos de Delineación y Construcción no expresa normativa concreta, ni metodología, por la cual se justifique el primer importe abonado por el propietario, denominado “Valor de Obra Estimado”.
27.
En el Expediente Nº 68.024/2005 se halló que .- Está mal efectuada la suma de los distintos conceptos que corresponden al detalle del costo de la obra (Formulario “Derechos sobre valor de obra” de fs. 24); dando un costo total de $ 6.300 y no de $ 5.300 como consignó la Sección Estadística de la DGFOC. Este configura un error de la Sección Estadística de la DGFOC que es la encargada de visar el contenido del formulario citado.
Hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Inspección por Construcción Clandestina”
28.
Falta de acción para dar respuesta a lo solicitado en la denuncia de obra clandestina:
En el Expediente Nº 85.276/2005, consta nota de denuncia, que solicita al GCBA desmontar antena de telefonía móvil perteneciente a la empresa Nextel SA. instalada en la azotea del edificio ubicado en la calle Zapiola 3850, ejecutada sin permiso y violando normativa nacional y de la Ciudad de Buenos Aires.68.
La apertura de carátula tiene fecha 9/12/2005 y hasta la toma de vista de la actuación por parte de esta auditoría, el día 17/01/200769, sólo se registra la denuncia citada y un informe realizado por funcionario actuante que expresa que el tema en cuestión cuenta con Expediente de Ajuste Nº 60.770/03 el cual no se ha registrado aún por adolecer de observaciones, las cuales fueron intimadas
67 C.E. Art.4.3.1.3 “Cercas y aceras en los casos de demolición de edificios y durante la ejecución de obras en construcción.
Depósito de garantía:... b) Cuando la demolición afecte la L.M.(línea municipal) y no exista pedido simultáneo de edificación de esa parte a demoler, el propietario del predio deberá depositar, antes de gestionar el permiso, en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires y a la orden del Señor Intendente Municipal, en concepto de garantía que responderá por la ejecución de la cerca y la acera definitiva, una suma que se determinará sobre la base de los valores unitarios que fije la Municipalidad.”
68 Ley Nº13.512 de propiedad horizontal y Nº123 (Evaluación de Impacto Ambiental) de la CABA y Resol. Nº535/DGFOC/03
69 El tiempo de tramitación, sin avance relevante, hasta la fecha de relevamiento realizado por este equipo de auditoría (17/01/07) es de 406 días equivalentes a 14 meses
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.E.
convenientemente y no se han corregido, por lo que implicó el labrado de Acta de Comprobación (multa), de la que no figura número, ni consta evidencia de su aplicación en la actuación.
No se evidencia, en el expediente, que se le haya dado la debida importancia ni llevado a cabo acciones para dar respuesta a lo solicitado en la denuncia. En la misma denuncia, se refiere un caso de cáncer de un vecino del edificio. Consecuentemente, la DCOB no está cumpliendo con su función de inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura en ejecución y finalizadas.
29.
Falta de compromiso de la administración en resolver una situación de construcción clandestina.
Al recibir la DCOB una denuncia por Construcción Clandestina, se remite una nota al denunciante en que se explicita que lo denunciado contraviene el código de edificación. Esa nota prosigue diciendo que “No obstante, por tratarse de obra ya ejecutada la situación entraña controversia entre vecinos, en tanto aquella no lesiona el interés público, y el poder de policía del Gobierno de la Ciudad encuentra limitado su accionar a aquellas cuestiones cuyas consecuencias puedan afectar el interés de la comunidad”. Debiendo el denunciante, afectado en sus derechos e intereses, recurrir a una mediación entre las partes o bien a la Justicia Civil Ordinaria. Esta situación se verificó en los Expedientes Nº 8.138/05 y 41.108/2005 de la muestra evaluada, y es una situación generalizada por Disposición Nº156-DGFOC-2005. Es decir, dejan al vecino sin resolución al motivo de su denuncia y librado a su suerte.
30.
Falta de un seguimiento de la finalización de la causa de la Denuncia de “Construcción Clandestina”, ya que el expediente pasa a archivo una vez que se da diligencian las correspondientes Cédulas de Notificación al denunciante y al denunciado.
Así ocurre en el Expediente Nº 4.919/2005, en donde se inspecciona lo denunciado, se verifica medianera en mal estado de conservación y se le notifica al propietario por medio de cédulas que deberá cumplir con el Art. 6.3.1.1 del Código de Edificación (C.E.) Obligaciones del propietario relativas a la conservación de obras70. También ocurre en el Expediente Nº 8.138/05 en que se constata una abertura hacia un pasillo de uso común que contraviene el Art. 4.10.2 del C
Hallazgos particulares del relevamiento de “Registros sobre Informe Ley 257”
31.
Incumplimiento del Decreto Nº 1233-GCBA-200071. Según respuesta a NOTA AGCBA Nª 4308/06, la DGFOC informa que “no se informa ubicación, tipología ni fecha de construcción, porque la base de datos tiene como unidad de análisis la parcela, con su nomenclatura, antigüedad, número de partida, calle y número, pero no incorpora ni tipología edilicia ni fecha de construcción”. Por lo que no cumple con el Decreto Nº 1233-GCBA-2000, Art.
70 El propietario está obligado a conservar y mantener una obra o cualquiera de sus partes en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética....
71 Decreto reglamentario de la Ley N° 257
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1172, en que se ordena a la DGFOC a confeccionar un padrón de todos los inmuebles existentes en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su antigüedad.
Hallazgos particulares del relevamiento de Actuaciones de ”Denuncias”
32.
Las denuncias ingresadas por el Sistema Integral de Denuncias (SIDEN), poseen dos números de identificación. Uno es el asignado por el SIDEN, el Nº Iniciador, y el otro es el que asigna la mesa de entradas de la DGFOC, el Nº de Registro. No ocurre así en el caso de las denuncias presentadas por Carta Documento, ya que estas se ingresan directamente a la Mesa de Entradas de la DGFOC y poseen solo el Nº de Registro
33.
En las actuaciones de Denuncias relevadas, no se tiene conocimiento ni evidencia de los resultados de las acciones que pudiera originar la denuncia. Esto es así ya que de corroborarse en la inspección que existe infracción, se abre o inicia un expediente paralelo al registro y este último pasa a archivo por el término de 5 años.
34.
Falta de compromiso de la administración en resolver la situación irregular denunciada.
Como ocurre también en las actuaciones de “obra clandestina” se observa que, de existir infracción, se le notifica al denunciante que de haberse afectado en sus intereses deberá recurrir a una mediación en el CGP de su correspondencia o a la Justicia Civil Ordinaria. Ejemplos de esta situación se presentan en: Registro Nª 2431-DGFOC-2005, Registro Nº 5015-DGFOC-2005 y Registro Nº 7230-DGFOC-2005.
Hallazgos en Exp. 41152/05 - Sobre intervención por mal procedimiento administrativo - ref. EXP. 21555/05. (Exp. 16.652/05 relacionado)73
35.
No detección de un error en Zonificación declarada. La DGFOC, en general, y la DCOB, en particular, no han detectado una inexactitud en la Zonificación declarada por el profesional responsable de la obra en el Formulario de Uso Conforme, de fecha 07 de abril de 2005, y en los Planos de Obra, visados el 06 de abril de 2005, que están incluidos en el Expediente Nº16.652/2005. En efecto, en dicho formulario se declara una zonificación R2a II, siendo que la parcela correspondiente se encontraba afectada por Ley, con aprobación inicial, por un distrito de Zonificación R1 bI (B.O. 2097 de fecha 9/12/2004) a la fecha de presentación. Esto significaba una disminución en la superficie a construir aprobada inicialmente, pasando de 993,98m2, con una altura de 25,11m, a 149,62 m2, con una altura máxima de 11,60m.
72 Art. 11 - Decr.1233 GCBA-2000— La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un padrón de todos los inmuebles existentes en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su antigüedad, conforme se establezca a partir de lo determinado en el artículo 4° del presente decreto
73 Ver Limitaciones al Alcance y Aclaraciones Previas
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Este mal procedimiento administrativo, dio curso a una obra, que posteriormente fue paralizada. Esto dio argumentos al profesional responsable de la obra para presentar un recurso de amparo en la Justicia que fuera aprobado en primera instancia y rechazado en segunda instancia.
36.
Error en la clasificación “No-APH”74 de la parcela.. El Sector “APH”, del Departamento de Registro de la DCOB, informa en el Expediente Nº 16.652/2005, folio 53, con fecha 13/04/05, que a la parcela objeto del expediente, le correspondía una clasificación de No –APH, según constancias a foja 53. Sin embargo, debió haber informado que era un “Nuevo APH,” según constaba en punto 20 del Art. 5.4.13 del Código de Planeamiento Urbano. De esta forma, el expediente no fue enviado a la Dirección General de Planeamiento Interpretativo, de la Secretaría de Infraestructura y Planeamiento del GCBA, para su estudio y aprobación.
En Providencia Nº 706-DGFOC-0575, del 29/08/2005, en el punto 3, el Sector APH expresa que no contaba con información que la parcela en cuestión fuera “Nuevo APH”. Esto muestra la falta de actualización de la repartición, en la normativa vigente en los temas que hacen a su función específica.
37.
Mala ejecución del procedimiento administrativo. Se envió a la Procuración General, para su intervención, únicamente el expediente de la obra (Nº 16.652/2005) y no el expediente (de la denuncia de la vecina) que alerta sobre el cambio de zonificación (Nº 21.555/2005). De esta manera, se había incurrido en una mala ejecución del procedimiento administrativo a efectuarse ante este tipo de denuncias. Por tal motivo es que la denunciante, inicia un nuevo reclamo, por el que surge el Expediente Nº 41.152/05.
38.
No se cumple con el Art. 2.1.15 del Código de Planeamiento Urbano(CPU) ni con el Art. 8 del Decreto 1510/97
En el “Formulario de Categorización de Actividades, Proyectos, Programas y/o Emprendimientos, Ley Nª 123, modificada por Ley 452”76, recepcionado por la DGFOC, en el punto de “Distrito de Zonificación”, aparece “R2a II” borrado con corrector blanco y sobrescrito, sin estar salvado77. Asimismo, en el formulario no consta la fecha de presentación78.
39.
No consta en el expediente Nº 16.652/2005 y conexos, evidencia de la realización de algún tipo de averiguación interna y posterior pedido de sanciones al funcionario responsable del visado de la documentación que permitió el inicio y avance de dicha obra, que a la fecha del presente informe se encuentra paralizada por orden de la DGFOC.
40.
Se verificó el incumplimiento de al menos dos de las misiones y funciones de la DCOB que son:
74 APH = Área de Protección Histórica.
75 Foja 38. del Expediente 41.1552/2005
76 obrante a foja 46 del Expediente Nº16.652/2005.
77 No se cumple con el Art. 2.1.15 del Código de Planeamiento Urbano
78 No cumple con el Art. 8 del Decreta 1510/97
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•
la de “Inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura” y
•
la de “Registrar y controlar la documentación presentada por profesionales y propietarios para la ejecución de obras civiles de arquitectura y las demoliciones en la C.A.B.A”.
En efecto, de no haberse efectuado la denuncia, por parte de un vecino, sobre las irregularidades del proyecto de obra de la calle Cachimayo 595, dicha obra se habría ejecutado transgrediendo la normativa vigente (Código de Planeamiento Urbano). Por la falta de los controles necesarios, el GCBA se hubiera encontrado ante un hecho consumado. En estos casos, en general, difícilmente se efectiviza la demolición de los metros cuadrados construidos fuera de norma79. La falta de un sistema de información integrado y la debilidad en el ambiente de control, facilita y posibilita la ocurrencia y multiplicación de este tipo de irregularidades.
Hallazgos en RE-2005-000193-DGFOC - S/ OBRA JUAN B. JUSTO 1119 FIRMA DIP. ALICIA CARUSO80.
41.
Excesivo transcurso de tiempo para contestar y remitir una Solicitud de Informe. Incumplimiento de lo dispuesto por el art. 22 inc. e) pto. 4 del Decreto 1510/97.
La Presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires solicita información a la DGFOC sobre un predio ubicado en Av. Juan B. Justo 1119. Dicha solicitud ingresó a la Mesa de Entradas de la DGFOC el 15/02/2005. El Informe para responder a esta solicitud, es confeccionado por este Organismo recién el 07/11/2006, pero a la fecha de relevamiento del presente Registro (14/03/2007) no consta en el mismo que esta contestación haya sido remitida a la Diputada solicitante. El tiempo transcurrido desde la solicitud hasta el momento de redactar el presente informe de auditoría fue de dos años y un mes.
Cabe aclarar que el organismo auditado, el 03/11/06, recibió una Nota de la AGCBA (Nº 3718/06) por la cual se solicita la remisión del Registro en análisis (Nº 193/05 DGFOC), junto con otras actuaciones. Es de resaltar que, casualmente, el ente auditado confecciona el informe solicitado por la diputada justamente cuatro días después de recibida la solicitud de la AGCBA: el 07/11/2006.
Es para remarcar que el mencionado Registro recién fue remitido a nuestro equipo de auditoría el 14/03/2007, fecha en la que se efectuó el relevamiento del mismo, luego de ser reclamado por una segunda Nota de la AGCBA (Nº 476/07) del 23/02/2007.
Cabe señalar, por otra parte, que se está incumpliendo con lo dispuesto por el art. 22 inc. e) pto. 4 del Decreto 1510/97 (Ley de Procedimiento Administrativo),
79 Código de Planeamiento Urbano.
80 Ver Limitaciones al Alcance y Aclaraciones Previas
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en lo concerniente al plazo de diez (10) días para contestar la solicitud de informes.
42.
Ausencia de control interno de la gestión de trámites.
El Departamento de Inspecciones expresa que el “presunto atraso” observado en el presente registro se debe a que el mismo se encontraba “traspapelado” dentro del cúmulo de actuaciones recibidas de la ex oficina de Denuncias. Por otra parte, el arquitecto a cargo del Sector R.P.V.O. (Registro Profesionales Verificadores de Obra) manifiesta que la actuación se hallaba “traspapelado” en este Sector. Esto demuestra la falta de control interno en la gestión de este trámite, el cual tiene suma importancia dado que el Registro en análisis se basa en una Solicitud de Informes formulada por la Presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, la cual va dirigida al Director de DGFOC.
Además no se puede hablar de “presunto atraso”, dado que el atraso es evidente y fácilmente medible, como ha quedado demostrado en la anterior observación.
Tampoco se expresa ni investiga la causa o motivo por el cual el Registro se había “traspapelado".
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7.
Recomendaciones
Se recomienda:
Recomendaciones sobre Recursos Humanos asignados a la Dirección Contralor de Obras - Estructura Organizativa – Organigrama
1-
y 2- Aprobar de acuerdo a normativa la estructura orgánica de la dirección, con la consiguiente descripción de puestos y desarrollo de perfiles correspondiente a las diferentes posiciones de la estructura.
3-
Elaborar un manual de procedimientos aplicable a la DCOB, en particular, y a la DGFOC, en general.
La existencia de un Manual de Procedimientos en la DCOB:
•
Permite conocer el funcionamiento interno por lo que respecta a descripción de tareas, ubicación, requerimientos y a los puestos responsables de su ejecución.
•
Auxilia en la inducción del puesto y capacitación del personal ya que describe en forma detallada las actividades de cada puesto.
•
Sirve para el análisis o revisión de los procedimientos de un sistema.
•
Facilita la consulta de todo el personal.
•
Posibilita emprender tareas de simplificación de trabajo como análisis de tiempos, delegación de autoridad, etc.
•
Permite establecer un sistema de información o bien modificar el ya existente.
•
Coadyuva a uniformar y controlar el cumplimiento de las rutinas de trabajo y evitar su alteración arbitraria y prácticas poco transparentes o deshonestas.
•
Determina en forma más sencilla las responsabilidades por fallas o errores.
•
Facilita las labores de auditoría y evaluación del control interno.
•
Aumenta la eficiencia de los empleados, indicándoles lo que deben hacer y cómo deben hacerlo.
•
Ayuda a la coordinación de actividades y a evitar duplicidades.
•
Construye una base para el análisis posterior del trabajo y el mejoramiento de los sistemas, procedimientos y métodos.
4-
Sistematizar el control del cumplimiento de tareas sobre la base de instrucciones formalizadas. Elaborar e implementar una metodología de evaluación de desempeño.
5-
Corresponde dar cumplimento, al plan de Carrera Administrativa81 que contemple la capacitación adecuada y la estabilidad laboral, que permita ejecutar las funciones y tareas con un adecuado desarrollo del organismo y de su personal.
81 Ley 471 CABA Capítulo VII De la Carrera Administrativa Art. 31 Principios a los que debe sujetar la Carrera Administrativa. El Poder Ejecutivo reglamentará la carrera administrativa para los
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6-
Se recomienda diferenciar las planillas de control de presentismo, por Áreas y dejar constancias diarias de anormalidades en las mismas, por responsable de cada Área. De esta manera se podrá asegurar el cumplimiento de la asistencia y horario en la Dirección Contralor de Obras de la DGFOC.
Recomendaciones sobre Función de Planificación – Objetivos y Metas
7-
y 8- Elaborar pautas de planificación por parte de la Dirección General, y la Dirección Contralor de Obras, basadas en metas adecuadamente y realistamente definidas que permitan la formulación de la planificación anual de la dirección . Esto facilitará la consiguiente asignación de recursos humanos y materiales y una organización del trabajo que garantice la utilización eficiente de los recursos disponibles.
Recomendaciones sobre Registro de las Actuaciones. Gestión de la Información.
9-
En el organismo debería desarrollarse un sistema de información que permita, entre otros, la elaboración de estadísticas y el análisis de información sobre flujo de expedientes en cada división, cantidad de expedientes atrasados, y periodo promedio de tramitación de los expedientes de cada división. De esta manera se podrá establecer, en conjunto con las necesarias modificaciones en la organización del trabajo, estándares que justifiquen la dotación de personal y de equipos, y mediante controles periódicos, ajustar la futura planificación. Este sistema de información deberá ser accesible y compartido por todas las dependencias de la DCOB, en particular y de la DGFOC, en general. También, se limitará la discrecionalidad de los agentes involucrados en la gestión de las actuaciones.
10-
Confeccionar Indicadores, basado en datos reales, llevados por el sistema de información citado más arriba, a fin de detectar cuellos de botella y desvíos, y posibilitar correcciones y mejoras en la gestión. Los indicadores deben estar vinculados a los procesos, y éstos, a los objetivos y metas del organismo. Cuando se tienen implantados todos los indicadores clave, se obtiene el llamado "Cuadro de Mando integral de indicadores" que permitiría detectar de manera rápida desvíos de los objetivos e implementar las acciones correctivas y de mejora necesarias.
Un complemento eficaz de estos indicadores, es la elaboración de encuestas de satisfacción de usuarios de la DCOB llevados a cabo por la DGFOC o directamente por niveles superiores, esto es a nivel de Ministerio o de Jefatura de Gobierno.
11-
Desarrollar un sistema de Información integrado que, entre sus funciones, permita detectar errores en la entrada de datos y registro de las actuaciones.
trabajadores de la planta permanente de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con sujeción a los siguientes principios:
a) jerarquización de la carrera administrativa y de los trabajadores,
b) progreso en la carrera administrativa a través de mecanismos transparentes de selección y concursos,
c) igualdad de oportunidades y de trato,
d) capacitación, desarrollo y crecimiento personal, profesional y cultural,
e) participación de los representantes de los trabajadores en carácter de veedores en los procesos de selección, evaluación y promoción,
f) evaluación de desempeño anual de los trabajadores, sujeta a la disponibilidad de capacitación existente, de conformidad con lo previsto en el Art. 62,
g) acceso a los niveles jerárquicos de conducción, en los términos previsto en el inciso c del presente artículo.
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12-
Desarrollar el conjunto de acciones estructuradas y coordinadas dirigidas al logro de un fuerte y dinámico ambiente de control interno, con el objeto de proporcionar un grado razonable de confianza en la consecución de objetivos en los siguientes ámbitos:
-
Eficacia y eficiencia de las operaciones.
-
Fiabilidad de la información.
-
Cumplimiento de las leyes y normas aplicables.
Algunas de las acciones posibles para mejorar el ambiento de control, muchas de las cuales ya fueron mencionadas en las recomendaciones anteriores, son por ejemplo:
•
Desarrollar un sistema de información integrado.
•
Elaborar un Manual de Procedimientos.
•
Elaborar una planificación sistemática.
•
Elaborar Indicadores de Gestión y Cuadro de mando integrado.
•
Elaborar una estructura orgánica destinada a cumplir con las misiones y funciones de la DGFOC, en general, y de la DCOB, en particular.
•
Implementar actividades de control sistemático entre las que se pueden citar:
o
Mecanismos de seguimiento del proceso de información82
o
Gestión de funciones de actividad 83
•
Segregar y separar funciones. El riesgo de que se puedan producir errores o irregularidades en el desarrollo y registro de las transacciones disminuye si las diferentes partes que componen el proceso se ejecutan por diferentes personas. Las responsabilidades de autorizar, ejecutar, registrar y comprobar una transacción deben quedar, en la medida de lo posible, segregadas y diferenciadas. Este es uno de los mecanismos de control interno más importante y efectivo y es especialmente indicado para las áreas de Inspección y Registro de la DCOB.
13-
Recomendaciones sobre Falta de una adecuada guarda física de los expedientes. Proveer a las oficinas de la DCOB del espacio y mobiliario necesarios para poder asegurar la guarda y conservación físicas de las actuaciones que se tramitan en esa Dirección.
Relevamientos de actuaciones de la muestra
Recomendaciones sobre Hallazgos Generales de las actuaciones
14-
Doble imposición.
82 Se trata de comprobaciones realizadas para asegurarse de la existencia, exactitud, totalidad y autorización de las transacciones registradas.
83 Este tipo de controles está constituido por las revisiones de los resultados obtenidos en una actividad por parte de los responsables correspondientes y a niveles sucesivamente más altos.
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No aplicar impuesto (IVA) sobre impuestos o derechos de naturaleza fiscal (ej.: derechos de delineación y construcción), dado que no corresponde la doble imposición.
15-
Falta de fechas, foliatura y/o firmas.
Cumplir con lo dispuesto por el art. 8°, en cuanto a las formalidades que debe contener el acto administrativo (lugar, fecha y firma), y art. 29 del Decreto 1510/97 respecto a la compaginación del expediente, por ejemplo en su foliado.
16-
Recomendaciones sobre Excesivo transcurso de tiempo entre una acción y otra.
Acortar los tiempos que transcurren entre una acción y otra. Como primera medida, habría que llevar algún tipo de medición y control en los tiempos de resolución de actuaciones a fin de buscar procedimientos de mejora en la celeridad para la resolución de los mismos.
Para el caso particular de las Denuncias, reducir los tiempos empleados por los inspectores para ejecutar la verificación de las obras o hechos denunciados, dado que los tiempos excesivos llevan a una pérdida de tiempo para ambas partes. Además, se hace imposible comprobar la supuesta infracción ya que con el transcurso del tiempo, muchas veces, desaparece el objeto de la denuncia o la obra en infracción de, de hecho, se termina de realizar o construir.
17-
El Acta de Inspección preimpresa, debe ser confeccionada de acuerdo a la normativa correspondiente. Esto es, en lugar de expresar al pie del Acta: “Queda usted debidamente notificado según Art. 61 inc. c) Dec. Reglamentario 1510 y Arts. 140 y 141 del Código Procesal Penal de la Nación”, debe decir: “Queda usted debidamente notificado según Art. 61 inc. c) Dec. Reglamentario 1510/97 y Arts. 140 y 141 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.”
Recomendaciones sobre hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Obra Nueva”
18-
Expediente nº: 9.625/2005. La Administración debería constatar debidamente el cumplimiento de las observaciones que se le formulan al profesional y atender los motivos que éste pudiera esgrimir en el respectivo descargo. Asimismo, debería aplicar la multa que corresponda cuando el profesional no cumpla con las observaciones formuladas en el plazo estipulado por el código de edificación.
Recomendaciones sobre hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Aviso de Obra”
19-
Lapso excesivo de tiempo para cumplir con lo ordenado por el Director General. Las Áreas dependientes de la DGFOC, entre ellas la DCOB, deberían cumplir con celeridad lo ordenado por el Director General del ente auditado (DGFOC) (ej. remisión de actuaciones a la DGMGEyA para su archivo).
20-
Falta de inspección.
Probar en el expediente, antes de proceder a su guarda en archivo, que el trámite ha finalizado y que no subsisten cuestiones pendientes de inspección ni de solución.
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21-
Recomendaciones sobre contradicción y equivocación en fotografía de obra.
Relacionar el relevamiento fotográfico realizado por Sistema Catastrales S.A. con la parcela objeto de la actuación en cuestión, para saber si la fotografía es la correcta. De esta manera se evitarían las equivocaciones y la pérdida de tiempo en la prosecución del trámite. Asimismo, de detectarse un error o contradicción en la fotografía incluida en la actuación, expresar y aclarar la salvedad dentro del expediente.
Recomendaciones sobre hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Demoliciones”
22-
Contradicción no salvada:
Revisar los Certificados de Aptitud Ambiental en lo referente a la categorización declarada bajo juramento por los interesados y salvar contradicciones halladas en el expediente.
23-
Formularios incompletos. Completar el formulario “Compromiso del Director de Obra”, marcando siempre el tipo de Verificación Especial que corresponda.
24-
Falta de inspección: Verificar, en el lugar de la obra, la situación descripta por el propietario cuando éste solicita en forma expresa una excepción al pago del depósito de garantía.
25-
Hacer constar en el expediente, el cálculo, la fórmula o memoria de análisis por el cual surge la cifra a abonar en concepto de depósito de garantía.
26-
Hacer constar en el formulario “PLANILLA DE LIQUIDACIÓN DE DERECHOS DE DELINEACIÓN Y CONSTRUCCIÓN “ la normativa y/o metodología por la cual se calcula el denominado “Valor de Obra Estimado”.
27-
Verificar la suma de los distintos conceptos que hacen al detalle del costo de la obra, para detectar errores en los montos a pagar por Derechos de Construcción.
Recomendaciones sobre hallazgos particulares del relevamiento de actuaciones de “Inspección por Construcción Clandestina”
28-
Falta de acción para dar respuesta a lo solicitado en la denuncia de obra clandestina: Correspondería que la Dirección (DCOB), antes de enviar a archivo la actuación y de constatar infracciones al C.E. en la obra denunciada, continuara con la inspecciones a fin de obligar al cumplimiento de observaciones realizadas a la obra.
29-
Falta de compromiso de la administración en resolver una situación de construcción clandestina. La DCOB debería mediar entre las partes, a fin de concluir con una solución satisfactoria para ambas partes y/o, de corresponder, resolver y regularizar la situación denunciada, evitando que el denunciante, tenga que concurrir a una mediación (en los CGPs) o a la Justicia Civil Ordinaria.
30-
Falta de un seguimiento de la finalización de la causa de la denuncia de “Construcción Clandestina”. La DCOB, antes de enviar a archivo la actuación, y de sólo constatar infracciones al C.E.. en la obra denunciada, debería continuar con inspecciones de seguimiento del cumplimiento y ajuste de las irregularidades observadas.
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Recomendaciones sobre hallazgos particulares del relevamiento de “Registros sobre Informe Ley 257”
31-
Implementar las actividades necesarias con el objetivo de confeccionar un padrón de todos los inmuebles existentes en jurisdicción de la ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su antigüedad, de acuerdo a lo requerido en Decreto Nº 1233-GCBA-200084.
Recomendaciones sobre hallazgos particulares del relevamiento de Actuaciones de ”Denuncias”
32-
Unificar o relacionar, en el sistema informático, los dos números con que se identifica una denuncia cuando la misma ingresa por el SIDEN. Estos son: el asignado por el SIDEN, el Nº Iniciador, y el otro es el que asigna la mesa de entradas de la DGFOC, el Nº de Registro. Esta acción permitiría un mejor seguimiento y control de la denuncia por parte del Ciudadano y por parte de la Administración.
33-
Adjuntar al expediente que se inicia producto de la denuncia, el Registro de Denuncia correspondiente.
34-
Falta de compromiso de la administración en resolver la situación irregular denunciada. La DCOB debería mediar entre las partes, a fin de concluir con una solución satisfactoria para ambas partes y/o, de corresponder, resolver y regularizar la situación denunciada, evitando, el denunciante, tener que concurrir a una mediación (en los CGPs) o a la Justicia Civil Ordinaria.
Recomendaciones sobre hallazgos en Exp. 41152/05 - Sobre intervención por mal procedimiento administrativo - ref. EXP. 21555/05. y Exp. 16.652/05 relacionado
35-
a 38 Los agentes de las áreas de Registro y de Inspección de la DCOB, deben extremar los cuidados en la revisión de datos e información volcada en la documentación presentada por los profesionales y/o propietarios de proyectos de obras por ejecutarse, en ejecución y finalizadas.
39-
Al detectarse un mal procedimiento administrativo se debe ordenar una investigación administrativa con el objeto de identificar responsabilidades y causas de errores y/ o irregularidades reveladas. De esta manera se podrá prevenir la reiteración de los malos procedimientos administrativos e implementar mejoras.
40-
Elaborar procedimientos de inspección de obras y control de la documentación que propendan al cumplimiento de las misiones y funciones de la DCOB. En este caso son también aplicables varias de las recomendaciones de más arriba, entre las que se pueden resaltar las referentes a la Planificación, confección de Manual de Procedimientos y desarrollo de actividades de control interno.
41-
Contestar solicitudes de informes en tiempo y forma, cumpliendo con lo dispuesto por el art. 22 inc. e) pto. 4.del Decreto 1510/97.
84 Decreto reglamentario de la Ley N° 257
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42-
Llevar a cabo un adecuado y eficiente control en la gestión y cumplimiento de trámites y tareas encomendadas, a fin de evitar que cualquier tipo de Actuación o pedido de informes, remitido, tanto por un Legislador como por un Ciudadano común, pueda quedar “traspapelado”.
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8.
Conclusiones
En la Dirección Contralor de Obras (DCOB) se verifican fallas de organización, planificación, procedimientos de control interno y gestión de la información que impiden la buena gestión del servicio público y la consecución eficiente y eficaz de sus misiones y funciones.
Aunque se realizaron algunos cambios en la disposición de las oficinas que atienden al público y se adquirieron más computadoras (PCs), no se perciben mejoras profundas ni significativas en la gestión.
La falta de información actualizada y de fácil acceso cotidiano, la no elaboración de indicadores de gestión y desempeño, que permitan un seguimiento de las tareas pendientes respecto a las tramitaciones llevadas a cabo por la DCOB, dificultan la organización del trabajo. Muestra de esto es lo expresado por funcionarios de la DCOB en el sentido de que los tiempos de demora de resolución de trámites son ”imprevisibles”.
Se apreció gran informalidad administrativa materializada a través de: formularios incompletos, sin fecha y sin foliar, contradicciones no aclaradas, fotos que no correspondían a la obra en cuestión, falta de inspección y respuesta ante denuncias, entre otros hallazgos.
Las carencias observadas exponen graves deficiencias en el ambiente de control interno y en la gestión de las actuaciones. Esta debilidad en el ambiente de control interno permite acciones discrecionales de los funcionarios actuantes.
Por lo tanto, la Dirección Contralor de Obras carece de los requisitos básicos que garanticen al Ciudadano un tiempo cierto, o al menos acotado, para finalizar cualquier tramitación necesaria para la ejecución de una obra civil, en cumplimiento de toda la normativa vigente. Asimismo, dado que se verifica gran discrecionalidad en el manejo de las actuaciones y la no existencia de un sistema de control y seguimiento de la gestión de las mismas, no es difícil que una actuación se “traspapele”. Por otra parte, no existe evidencia de que la DCOB esté cumpliendo eficazmente con el poder de policía en materia de obras civiles en ejecución y terminadas.
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Anexo I
Normas de Aplicación por la Dirección Contralor de Obras
Las principales normas que rigen la operatoria del programa y del ente auditado, y la normativa conexa consultada se enumera a continuación:
1)
Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
2)
Ley Nº 70/GCBA/99. “Sistemas de Gestión, Administración Financiera y Control del Sector Público de la Ciudad de Buenos Aires”.
3)
Ley Nº 325/GCBA/99: A.G.C.B.A.
4)
Decreto Nº 1510/GCBA/97 “Procedimiento Administrativo de la Ciudad de Bs. As.”
5)
Ley de Obras Públicas Nº 13.064..
6)
Decreto Ley Nº 23.354/56 “Ley de Contabilidad”.
7)
Decreto del PEN Nº 5720/72 de reglamentación de compras y contrataciones del Estado.
8)
Código de Edificación.
9)
Código de Planeamiento Urbano.
10)
Estructura Organizativa vigente (Decreto Nº 12-GCBA-96 modificado por Decreto Nº 1000-GCBA-00; Decreto N° 5/95, Decreto Nº 8/95).
11)
Decreto GCBA 1361/00 de creación de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano de la cual pasa a depender la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
12)
Decreto 1988/00 que establece los niveles de la Dirección General y de la Dirección General Adjunta.
13)
Decreto N° 654/GCBA/01. Estructura Organizativa del Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
14)
Decreto N° 2055/GCBA/01. Estructura Organizativa del Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
15)
Decreto N° 430/GCBA/02. Estructura Organizativa del Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
16)
Decreto N° 2696/GCBA/03. Estructura Organizativa del Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
17)
Decreto N° 2720/GCBA/03. Estructura Organizativa del Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
18)
Decreto N° 92/GCBA/05: Estructura Organizativa del Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
19)
Decreto N° 350/GCBA/06. Estructura Organizativa del Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
20)
Decreto 470/04: “Aceptación de la renuncia del Arq. D´andrea y designación del Dr. Parra como nuevo Dir. Gral. en la D.G.F.O.C.”
21)
Decreto 1457/04: “Se faculta al Dr. Parra a efectuar, durante 90 días, cambios y asignación de funciones de agentes de su repartición.”
22)
Decreto 731/05: “Se acepta la renuncia del Dr. Parra y se nombra al Arq. Franceschi como nuevo Dir. Gral. en la D.G.F.O.C.”
23)
Disposición N° 2002/DGFOC/2005 de Reorganización de la Dirección Contralor de Obras.
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24)
Código Fiscal del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires –(Decreto N° 394/GCBA/05).
25)
Ley Tarifaria del Año 2005 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (Ley 1542; Decreto Nº 2391/GCBA/04).
26)
Ley N° 499. Delimitación Geográfica de las Exenciones.
27)
Decreto Nº 733/GCBA/00: “Registro Profesionales Verificadores de Obra y normas reglamentarias”
28)
Ley 257/GCBA/00 y su decreto reglamentario Nº 1233/00. “Seguridad de balcones”.
29)
Ley 123 de Impacto Ambiental.
30)
Disposiciones DGFOC año 2005.
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Anexo II.a
Estructura organizacional de la Dirección Contralor de Obras en 2005- Organigramas
No existe un Organigrama refrendado por una normativa correspondiente. En los hechos, mayormente, se mantienen las denominaciones de las distintas dependencias de la DGFOC que regían con anterioridad al Decreto N°12/96/GCBA.
Según lo apuntado en respuesta a Nota AGCBA Nº 2859/06 a la DGFOC, como resultado de los cambios de autoridades ocurridos durante el año 2005, a nivel de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC), el organigrama de la Dirección Contralor de Obras, dependiente de la DGFOC, ha sido modificado acorde a las necesidades operativas del momento, en tres etapas. El detalle de los organigramas de las tres etapas del 2005 se presenta a continuación en la siguiente tabla comparativa:
TABLA COMPARATIVA DE ORGANIGRAMAS EN EL AÑO 2005
Desde el año 2004 hasta el 27 de Mayo 2005,
Desde el 28 de Mayo 2005 hasta el 14 de Julio 2005,
Desde el 15 de Julio 2005 hasta el 31 de Diciembre 2005 (y en adelante),
Dirección Contralor de Obras estaba a cargo del Arq. Oscar Lozano, según Disposición Nº 2690-DGFOC-2004
Dirección Contralor de Obras a cargo del Arq. Oscar Lozano, según Disposición Nº 2690-DGFOC-2004
Dirección Contralor de Obras a cargo del Arq. Oscar Lozano, por Disposición Nº 2002-DGFOC-2005, del 15 de julio de 2005 (Esta disposición es aplicable a todas las áreas en que no se especifica)
Área Registro de Planos a cargo del Arq. Fernando de Castro (Disposición Nº 2691-DGFOC-2004)
Área Registro de Planos a cargo del Arq. Sergio Trovato (Disposición Nº 1303-DGFOC-2005)
Área de Registro a cargo del Arq. Sergio Trovato;
Área de Denuncias y Notas (de la Defensoría) a cargo del Dr. Carlos Villarino (Disposición Nº 3196-DGFOC-2004); depende directamente de la DGFOC
el Área de Denuncias y Notas a cargo del Dr. Carlos Villarino (Disposición Nº 3196-DGFOC-2004) depende directamente de la DGFOC
NO EXISTE UN AREA ESPECIFICA PARA ATENDER DENUNCIAS.. Pasan directamente al área de Inspecciones Zonales
Departamento Urbanístico y Legislación a cargo de la Arq. María laura Oleiro (Disposición Nº 2883-DGFOC-2004) depende directamente de la DGFOC
Departamento Urbanístico y Legislación a cargo de la Arq. María laura Oleiro (Disposición Nº 2883-DGFOC-2004)
Departamento Urbanístico y Legislación a cargo de la Arq. María Laura Oleiro
Millar en Transito a cargo de la sra. Patricia Monti (Disposición Nº 2884-DGFOC-2004)
Millar en Tránsito de Obras y Archivos de PVO, PVF y de Instalaciones a cargo de la Sra. Patricia Monti (Disposición Nº 1806-DGFOC-2005
Millar en Tránsito de Obras y Archivos de PVO, PVF y de Instalaciones a cargo de la Sra. Patricia Monti (sigue vigente Disposición Nº 1806-DGFOC-2005)-. Depende de la delegación de la Dirección General de la Mesa General de Entradas y Archivos.
Registro e Inspecciones a cargo del Arq. Ángel Cirelli (Disposición Nº
Departamento de Registro de Inspecciones a cargo del Ing. Bernardo Giménez (Disposición Nº
Se crean DOS AREAS: el Área de Inspección a cargo del Ing. Civil Gustavo Corridoni; y el Área de Registro a cargo
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Desde el año 2004 hasta el 27
de Mayo 2005,
Desde el 28 de Mayo 2005
hasta el 14 de Julio 2005,
Desde el 15 de Julio 2005 hasta
el 31 de Diciembre 2005 (y en
adelante),
4061-DGFOC-2004)
1304-DGFOC-2005);
del Arq. Sergio Trovato;
Registro de Profesionales Verificadores de Obra a cargo del Arq. Américo Días de Figueiredo (Disposición Nº 1738-DGFOC-2004)
Registro de Profesionales Verificadores de Obras a cargo del Arq. Américo Días de Figueiredo, Jefe de División – Zonas Sur y Oeste) y del Arq. Ángel Cirelli, jefe de División –Zonas Norte y Este (Disposición Nº 1320-DGFOC-2005).
Dependiendo del Área de Inspección: Sector PVO a cargo del Arq. Ángel Cirelli; el Sector Ley 257 a cargo del Ing. Anibal Quercetti y el Sector Inspecciones Zonales que se subdivide en 8 zonas de inspección.
Dependiendo del Área de Registro:
el Sector APH a cargo del Arq. Carlos Hilger, y el Sector Administrativo a cargo del agente Daniel Roberto Freaza
Dependiendo del Departamento Urbanístico y Legislación:
se designan a cargo del Sector Asesoramiento al Arq. Darío Gustavo Camarano; del Sector Informes Técnicos a la Arq. Stella Maris Mónica Fiuza de Alfieri, del Sector Despacho Judiciales a la agente Elena Virginia Pettinari y del Sector Oficios Judiciales a la Dra. Silvia Beatriz Echaniz de Pérez.
NOTA. En caso de No aclararse, el área depende de la DCOB
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ORGANIGRAMA 1º Etapa
Desde el Año 2004 hasta el 27 de Mayo 2005
DIRECCIÓN GENERAL DE FISCALIZACIÓN OBRAS Y CATASTRO Dr. Pedro Horacio Parra
DIRECCIÓN CONTRALOR DE OBRA Arq. Oscar Lozano
DTO. REG. E INSPECCIONES Arq. Ángel Cirelli
ÁREA REG. DE PLANOS Arq. Fernando de Castro
ÁREA DE DENUNCIAS Y NOTAS Dr. Carlos Vilariño
DTO. URBANÍSTICO Y LEGISLACIÓN Arq. Laura Oleiro
ÁREA ASUNTOS JUDICIALES Dra. Silvia Echaniz
MILLAR EN TRÁNSITO Patricia Monti
LEY Nº 257 R. Ochoa
REGISTRO PVO Arq. Américo Días
INSPECCIONES Y VERIFICACIONES Ing. Bernardo Gimenez
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ORGANIGRAMA 2º Etapa
Desde el 28 de Mayo 2005 hasta el 14 de Julio de 2005
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ORGANIGRAMA 3ª Etapa
Desde el 15 de Julio 2005 hasta el 31 de Diciembre 2005
(Área) (Sector) (Subsector) DEPARTAMENTO DIRECCIÓN GENERAL DE FISCALIZACIÓN DE OBRAS Y CATASTRO (DGFOC)Arq. Luis Ignacio FranceschiDIRECCION CONTRALOR DE OBRAS Arq. Oscar LozanoINSPECCIÓN Ing. Gustavo CorridoniURBANISICO Y LEGISLACIÓN Arq.María Laura OleiroREGISTRO Arq. Sergio Trovato APH Arq. Carlos Hilger INSPECCIÓNES ZONALES (Denuncias - Def. del Pueblo) Dr. Carlos A. VilariñoASESORAMIENTO Arq. Dario G. CamaranoADMINISTRATIVO Daniel A. Freaza PVO Arq. Ángel CirelliOFICIOS JUDICIALES Dra. Silvia B. Echaniz de Perez ATENCIÓN AL PÚBLICO LEY 257 Ing. Anibal QuercettiINFORMES TCNICOS Arq. Stella Maris Fiuza de AlfieriZONA 5MMO. Alberto F. IbarraZONA 6 MMO. Miguel A. García TímpanoZONA 7MMO. Gregorio RosenchtejerZONA 8 MMO. Alberto C. AlonsoZONA 1Tec. Gualberto PerezZONA 2 Arq. Cirilo MaranconiZONA 3 MMO. Darío DelgadoZONA 4 Arq. Federico BellisioTÉCNICO ADMINISTRATIVO Emilse Haydée lainoCATASTRO CONTRALOR DE INSTALACIONESDESPACHO Agte. Elena V. Pettinari
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Anexo II.b
Misiones y Funciones de la Dirección Contralor de Obras y áreas dependientes.
La información fue extraída de:
•
Respuesta a Nota AGCBA Nº3888/06 y su reiteratoria Nº 4265/06
Otra fuentes consultadas fueron las siguientes:
•
Página Web del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCABA)
•
Página Web del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)
•
Decreto N°8/GCBA/95
•
Código de Edificación - SECCION 2 - DE LA ADMINISTRACION AD 630.5/17
DIRECCIÓN CONTRALOR DE OBRAS
􀀹
Inspeccionar y ejercer el poder de policía en materia de obras civiles de arquitectura y las dadas en concesión por el gobierno de la ciudad, en ejecución y en las finalizadas.
􀀹
Registrar y controlar la documentación presentada por profesionales y propietarios para la ejecución de obras civiles de arquitectura y las demoliciones en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
􀀹
Estudiar y brindar asesoramiento en la aplicación de los Códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación, Normas complementarias y Dictámenes.
􀀹
Solicitar la clausura de las obras ejecutadas sin permiso que no regularicen la tramitación respectiva.
DEPARTAMENTO DE REGISTRO
􀀹
Controlar en concordancia con el CPU que las obras que se ingresen no se encuentren emplazadas en un Área de protección histórica (APH).
􀀹
Evaluar y registrar la documentación de obras de arquitectura presentada mediante expedientes de obra por profesionales (aprox. 380 expedientes por mes).
Sector Administrativo:
􀀹
Desglose de planos y avisos de obras registrados, recepción y entrega de observaciones formuladas por los aprobadores (aprox. 110 personas diarias). Tareas generales de mantenimiento administrativo.
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􀀹
Asesorar consultas de carácter profesional en los temas inherentes a los Códigos de Edificación y Planeamiento Urbano (aprox. 40 personas por semana).
􀀹
Atender consultas derivadas de los expedientes en tránsito, tanto de los profesionales como de los gestores (aprox. 25 consultas por día).
DEPARTAMENTO DE INSPECCION (CONSTRUCCIONES)
􀀹
Realizar inspecciones de obras de Arquitectura en ejecución mediante muestreo y programadas en las finalizadas.
􀀹
Ejercer el poder de policía en las construcciones de obras civiles.
􀀹
Controlar el desarrollo de las inspecciones tendientes a asegurar el cumplimiento de la normativa vigente.
􀀹
Evaluar y registrar la documentación que se acompaña a la declaración jurada de finalización de obra para la entrega del correspondiente certificado.
􀀹
Disponer las clausuras de obras que no cuenten con los permisos respectivos y/o generen riesgos o perjuicios, de acuerdo a lo establecido en el Código de Edificación y solicitar o disponer la aplicación de apercibimientos, multas o suspensiones en los casos que correspondan.
􀀹
Control y supervisión del registro de P.V.O., y autorización de las inspecciones 1° a 4°, reinspección de inspecciones defectuosas realizadas por los P.V.O. o recusadas por los profesionales.
􀀹
Fiscalización y registro del cumplimiento de la Ley N° 257.
􀀹
Inspeccionar, evaluar y luego de dictada la disposición o resolución registrar planos de Ajustes de Obras Existentes Reglamentarias y/o Antirreglamentarias.
DEPARTAMENTO URBANÍSTICO Y DE LEGISLACIÓN
􀀹
Estudio, elaboración y dictado de todo acto administrativo que se remite fuera de la repartición.
􀀹
Estudio y elaboración de Disposiciones a nivel de las Direcciones de Contralor de Obras, de Catastro y Contralor de Instalaciones en función de los Códigos de Edificación, Planeamiento Urbano y Normas de la Administración.
􀀹
Evaluar y aplicar las normas vigentes en consultas de carácter profesional y/o del público en actuaciones en general, en temas relacionados con los códigos de aplicación.
􀀹
Producir información técnica en requerimientos de organismos del gobierno de la ciudad Autónoma de Buenos Aires y del Estado Nacional referidas a la competencia de esta Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
􀀹
Supervisión del estudio de Líneas de Frente Interno para manzanas atípicas. Certificación de validez de las Resoluciones y Disposiciones de Líneas de Frente Interno.
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􀀹
Estudio de compensaciones de Líneas de Frente Interno. Actualización y mantención del archivo de las Líneas de Frente Interno.
􀀹
Mantener un archivo actualizado de las normas urbanísticas y edilicias vigentes.
SECTOR REGISTRO PROFESIONALES VERIFICADORES DE OBRAS (R.P.V.O.)
􀀹
Recepción de documentación más tipificación provenientes del Departamento de Registro.
􀀹
Recepción de solicitudes de Verificaciones del Director de Obra acorde a:
•
Instancias de avances de la obra y al Régimen asignado
•
.Sorteo y encomienda de las verificaciones correspondientes entre los profesionales inscriptos vigentes
•
.Recepción de Verificaciones y visado de copia para su facturación.
•
Revisión y evaluación de las Verificaciones.
•
Conformidad en 1° instancia de los Planos Conforme de obras nuevas.
•
Remisión de los planos de modificación de obras para su conformidad, toda vez que se cumplimentó el régimen de verificaciones asignadas.
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Anexo III
Determinación del Universo y Muestra de Actuaciones que se tramitaron, durante el año 2005, en la Dirección Contralor de Obras (DCOB).
La determinación del Universo se dificultó ya que el organismo auditado (DCOB) no posee, ni puede producir, un listado de todas las actuaciones que se tramitaron en el 2005.
En efecto, en la respuesta a la Nota AGCBA Nº 2859/06 en que se solicitaba:
7.
Listado de expedientes y otras actuaciones que se hayan iniciado, estado, pasado y/o finalizado en la Dirección de Control de Obras, y sus dependencias subordinadas, durante el año 2005.
Se respondió que, “dado el cúmulo de actuaciones tramitadas durante el transcurso del año 2005, por esta Dirección Contralor de Obras y sus áreas dependientes, resulta de difícil cumplimiento la realización de un listado de las mismas, debido a que sus movimientos sólo quedan registrados en el S.U.M.E. (Sistema Unico de Mesa de Entradas) siendo adecuado solicitar esta información al administrador de sistemas de la Mesa General de Entradas, Salidas y Archivos85 “
Dada la experiencia en proyectos anteriores de auditoría en que se solicitó este listado, tanto a la DGFOC como a la MGESyA, con resultado infructuoso, se decide obtener un listado, aunque sea limitado, desde la consulta del nuevo SUME86 .
Para ello se hizo manualmente un filtrado para cada tipo de actuación que correspondía a una tramitación realizada en la DCOB.
SELECCIÓN DE UNA MUESTRA.
Se buscó relacionar el listado de “tipo de Trámite” ofrecido, en la respuesta citada, con el conjunto de trámites gestionados por la DGFOC, que se pueden ubicar en el SUME. Se filtraron, utilizando “Consulta de Carátulas” (del SUME), los tipos de trámites (identificados como “TRATAS” en el SUME) y se obtuvo una cantidad total de cada Trata para la DGFOC. El SUME No permite individualizar (o filtrar) automáticamente los trámites de la DCOB, sin embargo, los tipos de trámites que se buscaron (manualmente) son los que se gestionan en la DCOB.
A continuación, se presenta el listado de los “tipo de trámites” que se realizaron en la DCOB durante 2005, según la respuesta a la Nota AGCBA Nº 2859/06, y se lo relaciona con los tipos de Trata codificados en el SUME, la cantidad que se iniciaron en el 2005, según el SUME, y la cantidad a seleccionar para la Muestra.
85 Se refiere ala Dirección General de la MGESyA, sita en calle Rivadavia 524
86 Sistema Único de Mesa de Entradas del GCBA
Corrientes 640, Piso 5º - C1043AAT, Ciudad de Buenos Aires
Tel. 4321-3700- Fax 4325-5047 -59 -
Tipo de Trámite (según Respuesta a Nota)
“TRATAS” del SUME
CANTIDAD REGISTROS ENCONTRADOS EN FILTRADO SUME
Proporciones para elegir la Muestra
Elementos a elegir en Muestra
Descripción
Código
Avisos deObra
AVISOS DE OBRA
OBRA00004
1479
2,4
4
Permisos deObra
OBRA NUEVA
OBRA00025
1106
1,8
3
Demoliciones
DEMOLICIÓN PARCIAL
OBRA00008
4
0,0
DEMOLICIÓN PARCIAL YAMPLIACIÓN DE OBRA
OBRA00009
659
1,1
DEMOLICIÓN TOTAL
OBRA00010
36
0,1
DEMOLICIÓN TOTAL Y OBRA
OBRA00011
671
1,1
4
ANTERIOR – AJUSTE DEOBRA (ANTIRREGLAMENTARIA) F/DE SERV.
ANTM00008
0
-
Ajuste de obra
“
OBRAS EJECUTADAS SINPERMISO REGLAMENTARIOO ANTIRREGLAMENTARIA
OBRA00026
890
1,4
4
INSPECCION PORCONSTRUCCION CLANDESTINA
OBRA00022
1276
2,0
4
Finales deObra
NO POSEE TRATA EN EL SUME YA QUE SEAGREGA A LA ACTUACION DE OBRA NUEVA
-
DUPLICADO DECERTIFICADO FINAL DEOBRA
OBRA00012
0
-
Pedidos dePrórrogas
SOLICITA PRORROGA
OBRA00035
0
-
Denuncias por
Puede entrar como InspecciónFinca (Como Registro o comoNota) Obra
No tiene TRATA ESPECIFICA par identificarlas en el SUME
0
17
ORG. DE LA SOCIEDAD CIVIL– DENUNCIAS (no esexclusivo de DGFOC)
ORGA00002
0
Registros
EJ. PRESENTACION INFORMETECNICO LEY 257 (RE)
4310
6,9
7
Notas
NOTAS A TODA LA DGFOC(NO DISTINGUE DCOB)
18492
Defensoría delPueblo
--
1
0,0
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Tel. 4321-3700- Fax 4325-5047 -60 -
Tipo de Trámite
(según Respuesta
a Nota)
“TRATAS” del SUME
CANTIDAD
REGISTROS
ENCONTRAD
OS EN
FILTRADO
SUME
Proporcione
s para elegir
la Muestra
Elementos
a elegir en
Muestra
Oficios Judiciales
ACTUACIONES RELACIONADAS A OFICIOS JUDICIALES TODA LADGFOC (NO DISTINGUE DCOB)
8
0,0
OJ"
1995
3,2
0
Certificación de Planospara mensuras
NO SE INGRESA EN EL SUME, SE ANOTA EN UNCUADERNO. ES UN ELEMENTO QUE SEINGRESA EN UN TRAMITE QUE REALIZA LADIRECCION DE CATASTRO ("MENSURA")
Expedientes para archivo
NO TIENE "TRATA" YA QUE ES UNEXPEDIENTE (CON SU TRATA) QUE SEENVIA A ARCHIVO)
Solicitud deInspecciones a PVO
Gestión de Profesionales sorteados PVO no tienen trata - El sector de PVO lleva su propioregistro en Excel
Registro deSostén estructural de Antenas
REGISTROS REFERENTES AINSTALACIONES DE ANTENAS
29
0,0
1
INTIMACIÓN REGULARIZACIONDE OBRA
EN GENERAL NO ES UNAACTUACION INDEPENDIENTE, VADENTRO DE UN EXPEDIENTE,POR LO QUE NO SE CARGA ENEL SUME POR SEPARADO
OBRA00024
0
0,0
COPIA DE PLANO
LA HACE SISTEMASCATASTRALES DEL PLANO QUEESTA EN EL AREA DE ANTECHIST Y TECNICOS DE LADIRECCION DE CATASTRO
OBRA00007
0
0,0
total sin notas
12464
20,0
44
En el caso de las “Notas”, el SUME no permite filtrar las Notas de la DCOB, por lo que el total filtrado corresponde a toda la DGFOC.
Otros trámites, se incluyen como parte de otra actuación principal, por lo que no es posible identificarlos en el SUME ya que no se cargan por separado. Un ejemplo de esto, es el “FINAL DE OBRA”.
Por lo expresado en la Respuesta a la Nota de la AGCBA, ya citado, y las limitaciones del SUME para individualizar todos los tipos de trámites, no es posible
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obtener un Universo completo de actuaciones gestionadas por la DCOB, en el año 2005.
Se selecciona, por lo tanto, una muestra no probabilística. Para ello, se imprimieron “las pantallas” mostrando las tablas de salida del SUME. De esos listados impresos, se eligieron, a criterio de los auditores, las actuaciones de la muestra. Se tendió a que las cantidades de cada tipo de trámite mantuviera relación con los valores que se muestran en “Proporciones para elegir la Muestra” de la planilla de más arriba.
Finalmente, los Elementos elegidos para la Muestra son 44 y se presentan a continuación:
OBRA NUEVA
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
1
EX-2005-009625-MGEYA
OBRA NUEVA
2
EX-2005-043358-MGEYA
OBRA NUEVA
3
EX-2005-080350-MGEYA
OBRA NUEVA
AVISO DE OBRA
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
1
EX-2005-000161-MGEYA
AVISO DE OBRA
2
EX-2005-022433-MGEYA
AVISO DE OBRA
3
EX-2005-047166-MGEYA
AVISO DE OBRA
4
EX-2005-073987-MGEYA
AVISO DE OBRA
DEMOLICIONES
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
1
EX2005-016647-MGEYA
DEM. TOTAL FINCA UB. EN TTE. GRAL. DONATO ALVAREZ 460
2
EX2005-009960-MGEYA
DEM. TOTAL Y OBRA
3
EX2005-045690-MGEYA
DEM. PARCIAL
4
EX2005-000360-MGEYA
DEM. PARCIAL Y OBRA
OBRAS EJECUTADAS SIN PERMISO REGLAMENTARIO O ANTIRREGLAMENTARIAS
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
1
EX-2005-000436-MGEYA
OBRAS S/ PERMISO REGL.
2
EX-2005-031603-MGEYA
S/ OBRAS EJECUTADAS S/ PERMISO REGL.
3
EX-2005-068024-MGEYA
S/ OBRAS EJECUTADAS S/ PERMISO REGL. ANTIRREGL.
4
EX-2005-081072-MGEYA
S/ OBRAS EJECUTADAS S/ PERMISO REGL O ANTIRREGL.
INSPECCIÓN POR CONSTRUCCIÓN CLANDESTINA
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
1
EX-2005-004919-MGEYA
S/ INSPECCION EN MEDIANERA
2
EX-2005-008138-MGEYA
INSPECCION POR OBRA
3
EX-2005-041108-MGEYA
INSPECCION POR OBRA
4
EX-2005-085276-MGEYA
S/ DESMONTAR ANTENA DE TELEFONIA MOVIL INSTALADA ENAZOTEA DEL EDIFICIO
5
EX-2005-041152-MGEYA
S/ INTERVENCION POR MAL PROCEDIMIENTOADMINISTRATIVO REF. EXP. 21555/05
REGISTROS SOBRE INFORME LEY 257
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
1
RE-2005-000082-DGFOC
S/ PRESENTACION DE INFORME TECNICO LEY 257
2
RE-2005-001727-DGFOC
S/ PRESENTACION DE INFORME TECNICO LEY 257 SUCRE
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3752
3
RE-2005-003229-DGFOC
S/ PRESENTACION DE INFORME TECNICO LEY 257 MAZA 607
4
RE-2005-005374-DGFOC
S/ PRESENTACION DE INFORME TECNICO LEY 257 BAEZ247/51
5
RE-2005-005382-DGFOC
S/ PRESENTACION DE INFORME TECNICO LEY 257 HUERGO 350
6
RE-2005-007161-DGFOC
S/ PRESENTACION DE INFORME TECNICO LEY 257 SAN JUAN572/92
7
RE-2005-000203-DGFOC
S/ PRESENTACION DE INFORME TECNICO LEY 257 AV. LUISMARIA CAMPOS 294
DENUNCIAS
ACTUACIÓN
DESCRIPCIÓN DE TRATA
1
NO-2005-006330-DGFOC
S/ INFORME DE INCONVENIENTES EN LA RECEPCION DEDENUNCIAS
2
NO-2005-006438-DGFOC
S/ SE INDIQUE CONTESTACION A LA MESA DE ANALISISDE DENUNCIAS
3
NO-2005-006936-DGFOC
S/ PEDIDO DE INFORMACION DE DENUNCIAS POR PARTEDE LA SUBSECRETARIA DE CONTROL COMUNAL
4
RE-2005-002431-DGFOC
S/ DENUNCIA OBRA SIN PERMISO
5
RE-2005-003654-DGFOC
S/ DENUNCIA OBRA ANTIRREGLAMENTARIA (CONST.CLANDESTINAS)
6
RE-2005-003663-DGFOC
S/ DENUNCIA CONSTRUCCIONES CON PERJUICIOS (PARATERCEROS O ESPACIO PUBLICO)
7
RE-2005-004180-DGFOC
S/ DENUNCIA AVANCE DE OBRA SOBRE PULMON DEMANZANA
8
RE-2005-004726-DGFOC
S/ DENUNCIAS RUIDOS MOLESTOS
9
RE-2005-005010-DGFOC
S/ DENUNCIA OBRA EN EDIFICIO QUE LO ALTERE EN SUCONDICION ORIGINAL
10
RE-2005-005015-DGFOC
S/ DENUNCIA CERRAMIENTO CLANDESTINO DE PATIO
11
RE-2005-006449-DGFOC
S/ DENUNCIA OBRAS EN CONSTRUCCION SIN CARTEL DEOBRA
12
RE-2005-006874-DGFOC
S/ DENUNCIA AVANCE DE OBRA SOBRE PULMON DEMANZANA
13
RE-2005-007204-DGFOC
S/ DENUNCIA OBRA EN CONSTRUCCION QUE CARECE DEELEMENTOS DE SEGURIDAD
14
RE-2005-007230-DGFOC
S/ DENUNCIA DEMOLICIONES CON FALTA DE ELEMENTOSDE SEGURIDAD
15
RE-2005-007644-DGFOC
S/ DENUNCIA ALMACENAMIENTO DE MATERIALES EN LAVIA PUBLICA
16
RE-2005-000049-DGFOC
S/ DENUNCIA OBRA EN CONSTRUCCION REF. EXP.8440/2002
17
RE-2005-000193-DGFOC
S/ OBRA JUAN B. JUSTO 1119 FIRMA DIP. ALICIA CARUSO
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Anexo IV
Datos Cierre del año 2005 - Área de Inspecciones
Fuente: Respuesta a Nota AGCBA Nª3888/06
ANUAL
Ajustes de obras aprobados
246
Finales de obras aprobados
424
Inspecciones originadas en verificaciones de PVO realizadas
Total de inspecciones de 1° Verificaciones
1.108
Total de inspecciones de 2° Verificaciones
408
Total de inspecciones de 3° Verificaciones
835
Total de inspecciones de 4° Verificaciones
449
Intimaciones cursadas
4.335
Actas contravenciones
3.224
Edificios registrados en la Ley 257
6.308
Intimaciones realizadas en la Ley 257
8.305
Avisos de obra
1.198
Inspecciones Totales
9.289
Clausuras
980
Estadística de Area de PVO
Verificaciones solicitadas entre el 03/01/2005 y el 29/12/2005
Verificación N° 1
336
Verificación N° 2
96
Verificación N° 3
543
Verificación N° 4
446
Total de verificaciones
1.421
.
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ANEXO V
Excesivo transcurso de tiempo entre una acción y otra en la gestión de actuaciones. Desarrollo de la observación correspondiente.
Para el caso de los expedientes de la muestra, del tipo “Obra Nueva” se halló:
•
En el Expediente Nº: 9.625/2005, el 15/02/06 se remite el expediente al Sr. Jefe Sección Contable para reliquidar el avance de obra. Este concepto finalmente se liquida a Sistemas Catastrales S.A. el 02/10/06. Transcurrieron casi 8 meses.
•
En el caso del Expediente Nº: 80.350/2005, se verifica un lapso excesivo de tiempo sin realizar las verificaciones correspondientes.
A la fecha de relevamiento del expediente (noviembre de 2006), no consta que las Verificaciones Especiales (por PVOs) hayan sido solicitadas; tampoco que hayan sido realizadas. Transcurrieron once meses, teniendo en cuenta que la última intervención es de fecha 09/12/05 (Compromiso del Director de Obra a solicitar las citadas verificaciones especiales). No hay evidencia en el expediente de que se hubiera realizado alguna intimación al Profesional Director de Obra para que solicite las verificaciones comprometidas.87
Para el caso de los expedientes de la muestra, del tipo “Aviso de Obra” se halló:
•
En el Expediente Nº: 161/2005, desde el 10/01/2005 (fs. 9: “Se autoriza la prosecución del trámite) hasta el 11/11/2005 (fs. 10: “Se giran los Actuados al Dto. Registro e Inspecciones”) transcurren diez meses sin que la Administración informe qué ha ocurrido en ese lapso de tiempo con la obra objeto del expediente,.
•
En el Expediente Nº: 22.433/2005, desde el 11/05/2005 (fs. 9), en que el profesional presentante corrige observaciones formuladas por el organismo, hasta el 17/01/2006 (fs. 11: “S/ Remisión de actuados al archivo”) transcurren ocho meses sin que la Administración evidencie qué ha ocurrido con el expediente en ese lapso de tiempo
Para el caso de los expedientes de la muestra, del tipo “Demoliciones” se halló:
•
En el Expediente Nº360/2005, a la fecha de relevamiento del expediente (noviembre de 2006), no consta que las verificaciones Especiales correspondientes ( por los PVOs) hayan sido solicitadas, ni tampoco que hayan sido realizadas. Transcurrió un año y diez meses, teniendo en cuenta que el Compromiso del Director de Obra fue suscripto con fecha 24/01/05. A pesar de esto, no se encuentra evidencia de que el
87 Cabe recordar que la Primera Verificación Especial debe ser solicitada, por el Director de Obra, inmediatamente después de concluida la ejecución de todos aquellos elementos de la obra que establezcan en forma clara la implantación en el terreno de los elementos y materiales que tendrán carácter permanente en la futura edificación. Por ejemplo: primeras hiladas de ladrillos en obras fundadas sobre ellos o cuando ellos se apliquen sobre contrapisos, primeros elementos estructurales como troncos de columna sobre bases o cabezales, vigas de encadenado, tabiques de submuración, etc
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profesional haya sido intimado a cumplir con su compromiso y el 05/09/05 el expediente se gira al Sector Archivo Profesionales Verificadores de Obra para su archivo transitorio.
•
En el caso del Expediente Nº: 9.960/2005, a la fecha de relevamiento del expediente (noviembre de 2006), no consta que las verificaciones hayan sido solicitadas, tampoco que hayan sido realizadas. Transcurrió un año y ocho meses. A pesar de esto, el 28/09/05 el expediente se gira al Sector Archivo Profesionales Verificadores de Obra para su archivo transitorio.
•
En el caso del Expediente Nº: 16.647/2005, se verificó un lapso excesivo de tiempo para resolver una situación meramente administrativa. En efecto, el 18/04/05 el Director General de DGFOC, el Director de DCOB y el coordinador Área Registrales informan a la Mesa General de Entradas, Salidas y Archivos que el expediente en análisis no fue cargado correctamente por calle y número en el SUME. Recién se le remite el mismo a dicha Mesa General, el 22/07/05. Lapso transcurrido: 3 meses y 4 días.
•
En el Expediente Nº: 45.690/2005, no consta que la Administración haya contestado al pedido de excepción de pago del depósito de garantía88. Dicha solicitud se formuló en forma expresa el 21/07/05 y hasta la fecha de relevamiento del presente expediente (noviembre de 2006), no había sido resuelta. Transcurrió 1 año y 4 meses.
Para el caso de los expedientes de la muestra, del tipo “Obras ejecutadas sin permiso reglamentario o antirreglamentarias”, se halló que:
•
En el Expediente Nº: 436/2005 se verifica que el 14/09/05 el profesional adjunta copia de plano de obra, y recién el 12/09/06 el Ministro de Gobierno dicta la Resolución N° 814/MGGC/06 aprobando la regularización de las “Obras en contravención” ejecutadas sin permiso. Es de casi un año el lapso de tiempo transcurrido.
•
En el Expediente Nº 68.024/2005, la última intervención verificada del ente auditado es el 30/11/05. A la fecha de relevamiento del mismo por este equipo de auditoría (noviembre de 2006) ha transcurrido un año, y aún no se ha resuelto la cuestión de fondo (regularización de obras en contravención).
Para el caso de los expedientes de la muestra, del tipo “Inspección por Construcción Clandestina” se halló:
•
En el Expediente Nº 41.108/2005 con apertura de Carátula 6/07/2005 en que una vecina denuncia, por nota al “Sr Jefe de Gobierno”, de idéntica fecha, una obra que perjudica a su pasillo y vivienda y solicita inspección a la finca de la Calle Hortiguera 1551/1553. La Inspección asiste al lugar el 2/11/2005, casi 4 meses después. Esta inspección elabora un Informe Técnico declarando haber realizado la inspección donde no se respondió
88 Ver C:E. Art. 4.3.1.3. b).
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a llamadas. Informa que desde la vía pública no se observan obras, gente trabajando ni problemas que impliquen peligro para habitantes o linderos. Solicita, dentro de la DGFOC, copia de plano MH89. El Plano de MH es remitido, desde Sección Antecedentes Técnicos e Históricos de la Dirección de Catastro de la DGFOC, al Depto. de Inspecciones, el 21/11/05. El siguiente acto administrativo que aparece en el expediente es un Informe Técnico del área de Inspecciones, con fecha 2/08/2006, en que se expresa que lo denunciado contraviene lo dispuesto en el Artículo 4.10.2 del Código de Edificación90. Es decir que transcurrieron más de 8 meses desde que el Área de Inspecciones recibió el Plano de MH y realiza una nueva inspección y más de un año entre la fecha de la denuncia que da origen al expediente y la fecha en que la Inspección de la DCOB toma alguna medida.
•
En el Expediente Nº 8.138/2005, con fecha de apertura de carátula 16/02/2005, el denunciante al “Sr. Jefe de Gobierno”, el día 11/02/2005, solicita inspección de obra realizada sobre terraza común de edificio, ubicado en la calle Ecuador 1588. Con fecha 24/2/2006, el Area de Inspecciones, Zona 2, de la DCOB, solicita, dentro de la DGFOC, copia de plano MH91 . Es decir que pasó más de un año entre la fecha de la denuncia y el momento en que el área de Inspecciones de la DCOB ejecuta la primera acción en pos de dar respuesta a la denuncia. El Plano de MH es remitido, desde Sección Antecedentes Técnicos e Históricos de la Dirección de Catastro de la DGFOC, al Depto. de Inspecciones, el 23/3/2006. Recién el día 4/04/2006 el inspector del Área de Inspecciones, Zona 2, de la DCOB, informa que se procedió a inspeccionar el inmueble y se verifica obra sin permiso. Transcurrieron casi 14 meses desde la presentación de la denuncia.
Para el caso de las actuaciones de la muestra, del tipo “Denuncias”, se halló que el tiempo en responder a la denuncia es tan amplio que hace improbable que se pueda cotejar la pertinencia de la misma. Es decir que, en los casos en que se efectiviza una inspección, al concurrir el inspector, se ha concretado la ejecución de la obra objeto de la denuncia, y se encuentra ante un hecho consumado. Los tiempos, desde la fecha de denuncia hasta la concurrencia del inspector al lugar por primera vez, hallados en los registros de “Denuncias” relevados, van de 11 días92 a 8 meses93.
Por otra parte, se presentan casos en que los informes de los inspectores expresan que nada pudieron verificar, muy probablemente debido al tiempo transcurrido. Esto se cotejó en:
•
En el Registro Nº 3663-DGFOC-2005, se denuncian construcciones con perjuicios para terceros o espacio público, la misma fue recibida por el SIDEN94 el 16/08/2005 y recibida por la mesa de entradas y salidas de la
89 MH= Mensura Particular y División por el régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512)
90 "Apertura de vanos en muro divisorio o en muro privativo contiguo a predio lindero"
91 MH= Mensura Particular y División por el régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512)
92 En Registro Nº 2431-DGFOC-2005, S/ DENUNCIA OBRA SIN PERMISO
93 En Registro Nº 6449-DGFOC-2005, S/ DENUNCIA OBRAS EN CONSTRUCCIÓN SIN CARTEL DE OBRA -
94 Sistema Integral de toma de Denuncias del GCBA
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DGFOC el día 14/09/2005. En foja 2 consta, con fecha 7/11/2005, un informe de un Inspector de Zona 3, quien dice haber concurrido al lugar y realizado la inspección pertinente, expresa que en la vereda no existe material u obstáculo que entrañare peligro como “tampoco se divisa obra alguna en ejecución”. El tiempo transcurrido desde la denuncia a la inspección fue de aproximadamente tres meses.
•
En el Registro Nº 7644-DGFO-2005 consta denuncia con fecha 21/12/2005, sobre almacenamiento de materiales en la vía pública. Con fecha 12/06/2006, se encuentra un informe del verificador notificando haber inspeccionado la finca comprobándose que en la misma “no se está realizando trabajo alguno”. El tiempo transcurrido desde la denuncia a la inspección fue de casi 6 meses.

el deporte como derecho social

J U S T I C I A

Nos remataron el club de barrio: "CIRCULO 9 DE JULIO" Social y Deportivo
donde se realizan deportes, gimnasia, yoga, reuniones sociales, bailables etc..

Para evitar esta situación hace más de 6 meses que venimos solicitando ayuda
al G.C.B.A. y sólo logramos hablar con las supuestas secretarias que sistemática-
mente nos respondían:
"EL FUNCIONARIO ESTA MUY OCUPADO Y HOY NO LOS PODRA RECIBIR " mejor saquen un crédito o hagan otra carta dirigida a .....

Así llegó el día 19-12-07 y en sólo 7 minutos se “remató” en u$s 600.000.-
un predio valuado en 1.500.000 dólares ( pues dispone de 750 m2 en
Av. Juan B. Alberdi y .Av. José M. Moreno en pleno corazón de Caballito).

El club solicitó al juzgado correspondiente la anulación del remate, por irregula-
ridades e imponderables en dicho acto judicial.

Lamentablemente hemos llegado a esta situación por no cortar una calle para no molestar a los vecinos ni a terceros, por creer en los funcionarios de turno, por creer en una política protectora del club de barrio y por nuestra ingenuidad democrática asambleísta.

Por el remate, el empleado del restaurante concesionado, cobrará 38.000 pesos.
Y gracias a este trabajador, personajes muy bien identificados en este ambiente ganarán 700.000 dólares en tan sólo 7 minutos.

No permitiremos, si Dios quiere, que sigan ganando los poderosos,
los intocables, los de la plata dulce, fácil y no trabajada. RESISTIREMOS

Por todo esto pedimos
AYUDA
a la GENTE,
a los vecinos de Caballito,
a los funcionarios honestos y
a todos aquellos que vivimos de nuestro trabajo.

Y a los jueces, JUSTICIA !

Informes al 4902-2559 Av. Juan B. Alberdi 568 C.A.B.A

MUCHAS GRACIAS
EN NOMBRE DE LA H.C.D. SOCIOS Y CONCURRENTES BARRIALES.

LOS PELIGROS DEL PUENTE

Buenos Aires, 14 de enero de 2008.-

Sr. Gustavo Desplats
Protocomuna Caballito
“Caballito colapsa”.-
Utilizamos este medio, para poner en conocimiento de esa organización, que defiende el derecho a la calidad de vida de los vecinos del barrio de Caballito, lo que nos está pasando a aquellos que vivimos frente al Nuevo Puente Caballito, al menos los que estamos en la intersección de la calle Yerbal con Nicasio Oroño.
Ya antes de que se iniciaran las obras de construcción del puente, en Yerbal y Nicasio Oroño, sobre el terreno del ferrocarril, funcionaba una “cartonera”, es decir, un hombre se había instalado en ese terreno, detrás del paredón que entonces existía, y le compraba a los cartoneros todo aquello que recogían de la basura. Esto generaba una gran concentración de carritos y desperdicios pero se toleraba, un poco porque el paredón ayudaba a evitar, al menos, la contaminación “visual” y, otro poco, porque todos soñábamos con que, en el futuro, ese “emprendimiento” fuera ubicado a un lugar más adecuado y se construyera el parque con el que todos los vecinos soñábamos.
La construcción del puente nos sorprendió y nos inquietó. Algunos visionarios promovieron reuniones de vecinos para prevenir la ocupación de los terrenos con viviendas precarias pero no se arribó a ninguna solución.
El tiempo le dio la razón a aquellos visionarios. En principio, la demolición de parte del paredón que tapaba lo que pasaba del otro lado del mismo, dejó al descubierto un gran basural. El paisaje era desolador. Como sabíamos que el hombre que explotaba ese terreno con su cartonera estaba intimado a desalojarlo, esperamos que así sucediera pero, por el contrario, los obreros que hicieron el puente le colocaron un alambrado, le proveyeron de una lona para que no se viera para adentro y el pasaron el cableado de la luz por debajo de la tierra.
En el último semestre del año pasado, un grupo de hombres, que parecían conocerse con el dueño de la cartonera, empezaron a abrir agujeros en el paredón que había quedado en pie en el terreno del ferrocarril, sobre Yerbal al 1400 y, concluidos los boquetes, aparecieron un día en camiones con varias familias e instalaron viviendas precarias. Poco tiempo después, colocaron un cartel arriba de uno de los boquetes que reza “Cooperativa La Amistad (de vivienda, trabajo y consumo)” con un número de expediente del año 2007.
Cuando el puente se terminó, dejó también al descubierto un montón de viviendas precarias que aparecieron entre las vías del ferrocarril y el club Ferrocarril Oeste, cuya instalación crece incesantemente.
Junto con todo este movimiento de viviendas precarias, empezaron a aparecer los robos a casas, negocios, autos y transeúntes. Al principio, el tema tuvo repercusión pública y pusieron un policía permanente en la esquina, pero luego, no vino más nadie, ni siquiera acuden cuando se realiza una denuncia.
Como si esto fuera poco, a fines de diciembre, un numeroso grupo de personas, aparentemente de origen peruano, invadieron dos propiedades que estaban desocupadas en Yerbal al 1420 y 1428. Se trataba de unos consultorios médicos sin habilitar, que tienen anexados, como parte de la misma propiedad, un terreno en el que se había empezado a hacer una loza pero que, por causas que desconocemos, no se terminó. Es muchísima la gente que se ha instalado allí: adultos y jóvenes de todas las edades y sexos y niños pequeños. Al principio, tenían velas y faroles, pero ya tienen luz eléctrica.
A poco que apareció toda esta gente, dejaron de funcionar todas las luces de la calle, desde la esquina de Yerbal y Nicasio Oroño hasta la mitad de la cuadra del 1400. Iniciamos un reclamo telefónico ante el Gobierno de la Ciudad para que reparen el alumbrado público (4 luminarias), bajo el Nº 94148 el 27/12/07, que reiteramos el 2/1/08, el 4/1/08 y el 7/1/08, por la misma vía, y el 11/1/08, por internet. Hasta ahora, nadie vino a reparar nada.
La calle de noche es un peligro mayor que de día, ya que a la marginalidad de nuestros nuevos vecinos, se agrega una obscuridad que asusta.
Entendemos que la campaña por evitar que se construyan más edificios en torre en el barrio apunta a preservar la calidad de vida de los vecinos, pero mantener ociosos los terrenos y las propiedades con el resultado que obtuvimos nosotros en Yerbal y Nicasio Oroño, no mejora la calidad de vida de nadie. Todo lo contrario.
No estamos en contra de los pobres. Creemos que ni ellos ni nosotros podemos seguir viviendo en este clima de violencia e inequidad.
Por eso recurrimos a este espacio de la Protocomuna Caballito, porque entendemos que es una organización de gente de este barrio, de buena voluntad, que lucha y exige a las autoridades que implementen los medios para que todos podamos vivir mejor.


Mónica Chapela (DNI 11.438.032)
Guillermo Gregori (LE 7.601.860)