domingo, septiembre 07, 2008

Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos


Fecha: 04/09/2008 - Fuente: Buenos Aires Económico - 

Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos de los desarrolladores:

La disponibilidad de m2 y los bajos costos impulsan el crecimiento de la zona

NEGOCIOS negocios@buenosaireseconomico.com

Mientras la cantidad de metros autorizados a construir disminuye significativamente, se observa un fenómeno que tiene que ver con el posicionamiento y avance del barrio de Barracas sobre los elegidos de siempre a la hora de edificar.

Palermo, Caballito, Puerto Madero y Belgrano parecían ser los destinos inamovibles para todos aquellos que quisieran emprender algún tipo de desarrollo inmobiliario.

A pesar de que de un tiempo a esta parte la falta de espacios, sobre todo en la zona céntrica, desplazó el eje de la construcción hacia zonas como San Telmo o Barracas, este último está atrayendo actualmente cada vez más nuevos proyectos de real estate.

Las causas de este fenómeno se relacionan con la mayor disponibilidad de terrenos, una aceptable dotación de infraestructura de utilización pública y, por sobre todas las cosas, el valor del metro cuadrado.

Mientras que en Palermo el valor del metro cuadrado construido es de u$s700 y en Caballito Norte de u$s450, Barracas tiene valores que rondan entre los 200 y los 300 dólares, esto en lo que se refiere a construcciones nuevas de todo tipo.

Es por ello que Barracas se encuentra entre los cinco barrios que concentran en los primeros meses de este año, un tercio de la edificación planeada, según difunde un relevamiento realizado por el Instituto de Economía de la UADE.

De este modo, comienza a mutar el paisaje fabril que años atrás caracterizó al barrio sureño para darle paso, principalmente, a emprendimientos donde sobresalen los corporativos, lo que convertirá a la zona en un nuevo polo de oficinas debido a la carencia de espacios en el centro de la Ciudad.

Las empresas, al no contar con alternativas en edificios de mayor categoría, y ante la necesidad de mayor espacio en el corto plazo, se vieron forzadas a relocalizarse o expandirse en otro tipo de edificios.

Esos inversores que vieron la oportunidad en el reciclaje de edificios clase B, optaron por ingresar en el negocio a un costo menor de compra, aprovechar el menor tiempo para la puesta en marcha del edificio en comparación con la construcción nueva y beneficiarse de una mayor cantidad de oferta de metros cuadrados en zonas aún no explotadas como ser las ex fábricas, textiles, depósitos, etcétera. De todas formas, el lugar también comienza a concentrar gran cantidad de complejos de viviendas.

VARIABLES. A nivel general, en la Capital, teniendo en cuenta la ubicación y la cantidad de los metros posibles a construir, los precios son muy variables. La incidencia (el valor del lote en relación con lo que se puede construir) registra una variación entre de 400 y 1.000 dólares el metro cuadrado, según el barrio.

Los operadores hacen el siguiente cálculo: si se pagan 500/600 dólares de incidencia y se suman otros 600 de costo de construcción por metro cuadrado propio (a los que habrá que sumar IVA, Ingresos Brutos, Impuesto a las Ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso muy alto del orden de más de u$s2.000 el metro cuadrado, con lo cual se acota el target al que se dirigirá el proyecto. Por otra parte, salvo excepciones, no parece quedar mucha gente que esté dispuesta a pagar entre 3.500 y 4.000 dólares el metro cuadrado Del mismo modo se generaron otros polos de atracción en barrios tales como Flores, Coghlan, Núñez y Parque Patricios.

PERMISOS. En lo que conforma el conjunto de construcciones nuevas de todas las tipologías, se observa una disminución del 19,8% si se lo compara con el mismo período del año pasado.

De esas autorizaciones, el 43% del total se encuentran en Palermo, con un 12,4% de permisos; Caballito, con el 9,7%; Puerto Madero, con el 8,5%; Belgrano, con el 7,3%, y Barracas, con el 5 por ciento.

Si sólo se toma el segmento de viviendas nuevas, Barracas queda desplazado al sexto puesto, pero lentamente comienza a ubicarse entre los principales.

El sector de viviendas nuevas también experimentó una disminución al comparar los primeros siete meses de este año con los del 2007. La caída registrada, según la UADE, fue de casi el 30%, con un 46% de la superficie a construir concentrada en Caballito (11,7%), Palermo (11,4%), Puerto Madero (10%), Villa Urquiza (6,8%) y Belgrano (5,8%).

El relevamiento destaca que Puerto Madero sólo registró autorizaciones a construir viviendas nuevas en enero del 2008, lo cual bastó para posicionarse entre las zonas que lideran el segmento.

La Ciudad colapsaría dentro de 12 años

PERFIL BA SAB 6 SEP 2008    

 

SI NO HAY OBRAS, LLEGARÁ EL CAOS


El caos de tránsito de anoche fue otra señal de que la ciudad está al límite de recursos para satisfacer las demandas de su población estable, y el problema se agudiza con la diaria entrada y salida del habitantes transitorios del primero y segundo cordones del Conurbano que trabajan en el área metropolitana. Y este paisaje promete ser un paraíso frente a lo que los especialistas auguran para el futuro. Dos de los principales urbanistas de la Argentina pronostican que en diez años más, si no se hacen obras en las áreas más críticas, la Ciudad será inhabitable.

Por Euridice Ferrara

 

Anticipo. El tránsito en las horas pico: un desierto frente al panorama que aguarda a la ciudad.

El pronóstico es lapidario: si no se hacen urgentes obras de infraestructura y se redistribuye el espacio, en 2020 la ciudad “colapsará.” La ONU informa que en la actualidad más de la mitad de la población mundial, 3.300 millones de personas, vive en ciudades y prevé que en el 2030 esa cifra se duplicará. Aconseja emprender políticas globales para evitar agravar los problemas sociales y medioambientales.

Ante este panorama, la Ciudad de Buenos Aires no se comporta como una isla. Datos del INDEC indican que la población metropolitana de Buenos Aires incorpora cada diez años 1 millón 250 mil habitantes, y según el arquitecto Alfredo Garay, ex secretario de Planeamiento Urbano de la provincia y titular de Urbanismo en la facultad de Arquitectura de la UBA, “se estima que en 2020 se agregará el equivalente a una población de Rosario o Córdoba”.

Tal proyección es compartida por Juan Manuel Borthagaray, ex decano de la facultad de Arquitectura de la UBA y actual director del Instituto Superior de Urbanismo, Territorio y el Ambiente (ISU). Ambos profesionales advierten que, de no invertir y planificar a conciencia, la Ciudad de Buenos Aires tendrá, de aquí a diez años, 1 millón más de asentamientos, faltarán 150 mil casas, el transporte colapsará y las cloacas y el agua serán para unos pocos.

Asentamientos. Las ponencias de expertos en medio ambiente y urbanismo, presentadas en el último seminario Ambiente, Ciudad y Metrópolis en un encuentro organizado por la Defensoría del Pueblo porteña, concluyeron que las viviendas, los recursos naturales, el medio ambiente y el transporte serán cuestiones cruciales para planificar en un futuro inmediato. El arquitecto Garay prevé que “en diez años y de no invertir en la construcción de casas, habrá un asentamiento nuevo por cada vivienda que se levante”. En este sentido, Juan Manuel Borthagaray proyecta que “en diez años habrá 1 millón más de asentamientos en Buenos Aires, porque se está edificando más en departamentos lujosos, donde cada vez vive menos gente”. Por su parte, la Coordinadora de núcleos habitacionales informó a PERFIL que desde la crisis de 2001, la población en villas aumentó entre un 50 y un 300 por ciento; sólo en la Ciudad hay 180 mil personas viviendo en 18 villas.

Viviendas. Garay habla sobre la necesidad de planificar la construcción de viviendas: “El Plan Federal que implementó el Gobierno nacional planea construir 48 mil casas en el área. Pero se deberían edificar más de 30 mil viviendas por año, para que la gente tenga un hogar digno en 10 años. Concretamente, en la Provincia de Buenos Aires se necesitarán 300 mil viviendas nuevas y 600 mil refacciones y en la Ciudad, con 300 mil pobres, se deberían construir 150 mil unidades”.

Espacios verdes. Los especialistas que participaron del mencionado encuentro coincidieron en que “hoy hay un promedio de 2,7 metros cuadrados de espacios verdes por habitante” y que con las tierras públicas vacantes que hay en la Ciudad “este promedio podría elevase a 10, que es lo que piden las organizaciones ambientalistas internacionales”. Además, Garay estima necesaria “la creación de una entidad metropolitana que gerencie las tierras y no se las urbanice con parques industriales, countries y cárceles como las que bordean la Ciudad”.

Medio ambiente. Sólo en el Gran Buenos Aires, casi el 45 por ciento de la gente carece de cloacas y un 35 de agua de red y consumen agua de pozo. Según el ex funcionario “habría que duplicar la red de obras sanitarias”. La discusión latente entre los expertos es si se debe ampliar la misma cloaca central o hacer un sistema de redes autónomas y más chicas.

Transporte. Por su parte, Borthagaray analiza el estado de uno de los servicios que más cerca está de convertirse en el cuello de botella más crítico de la Ciudad. “Si no apostamos en serio al transporte público y masivo la situación es terminal, porque la cantidad de autos alcanzó su punto máximo de saturación. La única solución es que los coches no entren a las ciudades y que la gente se mueva en ómnibus, trenes, subterráneos, y bicicletas”. La clave del problema parece ser “crear una autoridad metropolitana que concentre la multiplicación de autoridades, planifique y regule de manera racional. Y crear un boleto intermodal con el que se pueda hacer combinación entre los diferentes medios de transporte”, agrega ex secretario. Con respecto a los trenes, “es necesario tener un mínimo de cuatro vías y duplicar el número de vagones, además de dejarlos impecables”. La tendencia mundial marca, además, la necesidad de reducir la cantidad de los pasos a nivel (ya sea soterrando vías o mediante puentes ferroviales).

Inversión. Todos estos temas se unifican en uno. Inversión. La Argentina crece casi al 9 por ciento anual, pero Garay advierte que “tenemos un problema de descapitalización y hay que invertir a través de un pacto metropolitano. En los años ‘30 la inversión fija era de un 5 por ciento del PBI y en 2001 no llegaba a 1. Hay que subir al 5 para que el crecimiento se condiga con una infraestructura urbana acorde.”

Trenes: caos e ineficiencia

Un tren varado en plena hora pico desató el jueves pasado una mañana de incidentes en la línea Sarmiento, en las estaciones de Merlo y Castelar. Más allá de las acusaciones del Gobierno nacional sobre quién ocasionó el incendio en los vagones y la pedradas violentas, lo cierto es que hace años se vienen dando incidentes en trenes y subtes a causa del enojo de los usuarios por el deficiente servicio que se presta. El problema sigue siendo el mismo: nace más gente, la población crece, quiere llegar en horario a sus trabajos y espera que haya una infrestructura urbana que les permita circular rápido y de forma segura. Pero nada cambia. La gente reclama mejor servicio y que quienes gobiernan piensen a futuro, planifiquen una estrategia coherente para el funcionamiento del servicio público y prevean las peligrosas consecuencias de seguir en estado de inacción.

El Gobierno estudia dejar afuera de los carriles exclusivos a los taxis

El Gobierno porteño está en una encrucijada y tiene serios inconvenientes para definir un tema más que sensible para avanzar sobre el caos de tránsito porteño: el rol de los taxis en los carriles exclusivos, próximos a inaugurarse.

Desde hace semanas, el subsecretario de Transporte porteño, Eduardo Moreno, se reúne con asiduidad con representantes de los taxistas, sin poder edificar un acuerdo.

A fines de julio pasado, después de una masiva movilización de los choferes, se firmó una “paz” por 120 días y ambos se comprometieron a abrir una mesa de negociaciones para resolver el tema en conjunto. El acta tenía una salvedad: el Gobierno no podía tomar ninguna decisión sin el aval de los taxistas.

Si bien el plazo de la tregua termina el 23 de octubre, el tiempo se agota porque la primera etapa de la ampliación de los carriles exclusivos que ya operan en algunas avenidas porteñas está pautada para el próximo lunes 15 de septiembre, en una semana.

Definición. Por eso, la paciencia del propio jefe de Gobierno, Mauricio Macri, se agota con cada “bajada de bandera”. Ayer exigió a sus funcionarios que pongan un punto final al conflicto esta misma semana sin falta. Ordenó que el subsecretario tome las deciciones necesarias y se haga responsable en persona del tema. Y de las consecuencias.

Por otra parte, la negociación podría dar un giro inesperado durante la reunión de este lunes entre el Gobierno y los gremios porque en la cúpula de la subsecretaría tienen casi decidido que los taxistas sin pasajeros se quedarán fuera de los carriles, al menos en las horas pico, de 17 a 20. También estudian extender la medida al resto del día.

El problema es que los choferes –con un gran poder público de negociación– quieren circular libremente por las vías preferenciales (dos carriles a la derecha) que se crearán en varias avenidas porteñas para aceitar el transporte público. No los convence la idea de que sea sólo un beneficio para los colectivos.

Su argumento es que si se quedan afuera cuando están desocupados, deberán levantar pasajeros de la mano izquierda. Esto les implicaría complicaciones operativas y una merma en el trabajo, porque la gente “está acostumbrada a parar taxis de la mano derecha”, aseguran.

Claudio Palmeiro, vocal del Sindicato de Peones de Taxi que dirige Viviani se mostró preocupado por el lento avance de las negociaciones y explicó que el Gobierno todavía no les comunicó que se quedarán fuera de los carriles. “No es lo que nos dicen en las reuniones”, aseguró y aclaró que los taxistas hicieron varias propuestas –como circular por un sólo carril, de los dos exclusivos – que están siendo evaluadas por los técnicos de la subsecretaría.

“Ya nos vimos bastante perjudicados por el aumento de las infracciones de tránsito en los últimos meses: pasamos de $ 40.000 a $ 300.000 por mes con las fotomultas”, aclaró para ilustrar que su gremio ya se vio bastante perjudicado con las decisiones de Gobierno.

Algunos especulan que los “negociadores” de Macri tiemblan cada vez que se sientan a debatir con el sindicato porque conocen el inmenso poder de Viviani en la Ciudad y el respaldo Nacional.

Los colectiveros, por su parte, tampoco están muy conformes: “Si el Gobierno deja que los taxistas circulen por los carriles y levanten pasajeros, más vale que no los implementen, porque no van a funcionar”, pidió Roberto Fernández, titular de la Unión Tranviarios Automotor (UTA). “A nosotros Macri nunca nos llamó para consultarnos nada, por eso este martes vamos a hacer una movilización a la Jefatura de Gobierno porteño”, amenazó indignado.

lunes, septiembre 01, 2008

UNA MIRADA ARRABALERA A BUENOS AIRES

CAFE DE LAS CIUDADES
Dirige Marcelo Corti


Terquedad de los vecinos I Columna a cargo de Mario L. Tercco.
"...Terquedades será una tribuna de doctrina" (C. Ricot)
los muchachos a los que me refiero no son refinados, pero sacuden las montañas cuando bailan e.m.cummings.

Creo que la época en que estamos viviendo (medida en meses o a lo sumo en unos pocos años) quedará en la historia como aquella en que los vecinos de Buenos Aires se introdujeron definitivamente como actores en la agenda de la Ciudad (es probable que también pase algo parecido en muchas otras ciudades argentinas y del exterior).
Se que esta afirmación me pone al borde de una falacia muy común: la de considerar la propia época como un tiempo de "bisagra" histórica, simplemente por tener la suerte o la desgracia de vivir en ella y por la distorsión que comprensiblemente ocasiona la vivacidad del presente frente a la abstracción de épocas pasadas que no hemos vivido o que, habiendo vivido, idealizamos para bien o para mal. Pero existen datos ciertamente objetivos que me permiten alegar la pertinencia de mi observación.
Considérense, por ejemplo, acontecimientos como el freno a la construcción de obras admitidas en la normativa urbanística pero rechazadas por "los vecinos" (volveré luego sobre estas comillas…) del barrio en el cual se pretenden construir. Por vía judicial, legislativa o administrativa (por ejemplo, los decretos 1929/06 o 220/07 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires), estas obras han sido paralizadas u obstruidas aun considerando la existencia de derechos que claramente amparan a sus desarrolladores. ¿Era esta situación imaginable algunos años atrás? Antes los vecinos protestaban por excepciones al Código de Planeamiento Urbano; hoy protestan por obras que el propio Código permite, y aun así son escuchados y complacidos por los jueces o por los gobernantes.
Considérese también el espacio dedicado en los medios de comunicación a las protestas vecinales por tal o cual obra, proyecto o normativa. O la importancia de los movimientos vecinales en la consideración de las políticas patrimoniales o en el rechazo a la localización de emprendimientos de dudoso impacto ambiental en determinadas áreas del territorio.
Movimientos vecinales, por supuesto, ha habido siempre (solo hace falta leer Fuenteovejuna para verificarlo…), pero aquí hablo de una fase novedosa. No se trata de movimientos que se queden en el reclamo, la protesta o que, en caso de disponer de la suficiente capacidad de presión o de lobby, obtengan reivindicaciones satisfactorias a sus inquietudes y con eso den por terminada su actuación. Estos movimientos argumentan con referencias disciplinarias y académicas, se instruyen sobre las argucias del derecho y las utilizan para judicializar sus reclamos, sacan de quicio a los "técnicos" (también volveré sobre estas comillas…) y se han ganado, al menos en Buenos Aires, un rol insoslayable en la definición de las políticas urbanas… o en su indefinición.
La explicación de este nuevo rol de los movimientos vecinales no puede reducirse a unos pocos factores. Por el contrario, involucra una multiplicidad de circunstancias; algunas, producto de tendencias globales que encuentran su replica local, otras, específicas de nuestro contexto. Podemos interpretar esta situación como una ampliación del campo de ejercicio de la ciudadanía, producto de la trabajosa consolidación democrática argentina o incluso de la vocación de autogobierno ciudadano que mal o bien afloró en la crisis del 2001 con el "que se vayan todos". Podemos también considerarlo como resultado de la autonomía porteña o como respuesta emergente a los desatinos urbanos que asolaron Buenos Aires desde las operaciones de Cacciatore a las del Concejo Deliberante, como expresión de crisis de liderazgo político (exacerbada en la Ciudad con las contradicciones y falencias del "progresismo berreta") o, en cambio, como ejercicio de derechos constitucionales incorporados en la reforma de la Constitución Nacional de 1994 y en la Constitución autonómica de 1996, en particular los que garantizan los derechos a un medio ambiente saludable y los que establecen mecanismos de participación ciudadana.
Podemos verlos también como consecuencia de la explosión informativa y comunicacional que permiten las nuevas tecnologías y la profusión mediática. No es solo que con Internet cualquier vecino puede armar en pocas horas una cadena informativa y dar la vuelta al mundo informando del problema de su esquina, sino que los medios corporativos necesitan, por un lado, noticias para llenar las pantallas de los canales informativos las 24 horas del día y, por otro, dar demostraciones de tener alguna vinculación concreta con sus consumidores. La Nación, por ejemplo, ha incorporado a su versión digital un servicio de "corresponsales" espontáneos, que informan básicamente sobre estos conflictos barriales. En ocasión de los conflictos por "las torres", Eduardo Reese señalaba la existencia de un cierto "efecto TN", en alusión al canal Todo Noticias, cuya cobertura del conflicto llevaba a todos los rincones de la Argentina el debate urbanístico de Caballito o Villa Urquiza (por cierto, esta amplitud periodística se reduce notablemente cuando se trata de discutir cuestiones urbanas en las que el interés corporativo no coincide con el de la ciudad, como puede verse por ejemplo cuando los grandes medios pasan por alto la invasión del espacio público por el tendido aéreo de los cables de las compañías de televisión paga, la salvaje agresión publicitaria al paisaje urbano o las deficiencias del servicio ferroviario metropolitano, a cuyos concesionarios están asociados para la difusión masiva de sus medios gratuitos).
Hay que considerar también la emergencia de líderes y dirigentes cuyo discurso barrial se entronca con la idea de posicionarse políticamente a partir de las elecciones que en algún momento deberán realizarse para las Comunas porteñas (una estrategia electoral tan legítima como cualquier otra). Y no puede ignorarse tampoco el efecto del boom constructivo e inmobiliario comenzado en 2003 y 2004, que puso en evidencia las fallas del Código de Planeamiento Urbano y la carencia de una adecuada planificación urbana en la Ciudad. Sobre todo, cuando en la génesis de los conflictos alrededor de determinados distritos de zonificación de dicho Código pueden encontrarse las modificaciones realizadas en las épocas de recesión, que pretendieron justamente estimular la actividad de los sectores inmobiliario y de la construcción con aumentos genéricos de capacidad constructiva.
La comprobación del poder creciente de estos movimientos vecinales puede derivar en alguna lectura ingenua, que simplemente lo tome como resultado de un saludable proceso de participación ciudadana, con efectos positivos para la calidad institucional. Sin embargo, este nuevo rol vecinal y el cambio que implica en la correlación de fuerzas políticas de la Ciudad presentan algunos puntos más oscuros.
Por un lado, la comprobación de que los movimientos vecinales no constituyen un bloque homogéneo sino que más bien se caracterizan por su diversidad, a veces estimulante, a veces contradictoria. Participan de estos movimientos colectivos tan heterogéneos como los "sobrevivientes" del asambleismo libertario del 2001, sectores de clase media acomodada o directamente ABC1, vecinos fomentistas, punteros o dirigentes políticos de tercera línea, ambientalistas, patrimonialistas o simplemente individuos que defienden exclusivamente el valor de uso o de cambio del inmueble en el que viven.
Esta heterogeneidad no es en si cuestionable y hasta puede ser considerada una riqueza del movimiento vecinal… salvo por la abundancia de casos en los que se advierte la actitud egoísta y hasta reaccionaria de algunos de los colectivos o individuos involucrados. Esta actitud va desde la mera militancia NIMBY de algunos barrios (cuando por ejemplo se cuestiona la presencia de cartoneros en las calles, la realización de centros de reciclado de residuos o la construcción de cruces viales bajo trazados ferroviarios) hasta tendencias directamente elitistas (la negativa a la construcción, real o supuesta, de viviendas de interés social) o racistas (alegatos contra la localización de comerciantes chinos y sus familias en el Bajo Belgrano, o contra la comunidad boliviana en Liniers). En las Audiencias Públicas que se realizan en la Legislatura porteña en ocasión de la sanción de determinadas leyes, suelen abundar contra-ejemplos de lo que podría entenderse por una "sana participación ciudadana": uso emocional y manipulador del lenguaje, acusaciones sin fundamento, descalificaciones al que piensa distinto, etc. Hasta puede identificarse una entonación y una fraseología propias del "vecino indignado", un metalenguaje que identifica a los colectivos urbanos disidentes.
Por supuesto que "el vecino", como tal, no tiene obligación de elaborar un pensamiento integral de la ciudad ni de intentar una mediación entre intereses particulares, intereses comunitarios restringidos y esa cosa tan escurridiza que algunos seguimos llamando "bien común", aunque sepamos lo resbaloso del terreno que pisamos… La mediación y la visión general son tareas de la administración, de los estamentos profesionales (públicos o privados) y, mal que les pese, de los medios de comunicación. Pero cuando faltan esta mediación y esta visión general, el mero abandono del discurso urbano a "lo que piden los vecinos" puede tener efectos devastadores.
Se ha señalado que la categoría de "vecino' es en realidad pre-política y encubre un reduccionismo de las cuestiones urbanas, y que como tal favorece la fragmentación y el egoísmo. El aislamiento y la insolidaridad de las reivindicaciones vecinales pueden generar un archipiélago de conflictos sin referencia general, y reforzar las tendencias fragmentarias de la urbanización contemporánea. Por ejemplo, a través de la consolidación de ghettos monofuncionales y sociales, la profundización de privilegios a partir de las mayores capacidades de lobby de los sectores sociales más altos y con mejor acceso al poder político y a los medios, y el consiguiente traslado de las externalidades urbanas a áreas de menor visibilidad territorial, política y mediática, acentuando en el espacio las inequidades de la sociedad.
Cuando el "vecino" puede trascender la lógica individual para aceptar su pertenencia a estructuras territoriales, sociales y culturales más amplias, es además de vecino, ciudadano. Pero aunque esta transformación es deseable, no se trata solamente de trasladar a los movimientos vecinales la responsabilidad de una visión integral y solidaria, sino de que esta sea asumida por la política, la intelligentzia e incluso por los medios de comunicación. Esta es la mejor garantía para que las tendencias más cuestionables de los movimientos vecinales puedan ser contrarrestadas. Esto implica estructuras políticas (en el gobierno o en la oposición, electivas o designadas) con proyecto para el territorio y con cuadros para ejecutarlo, dispuestas a escuchar al vecino y ciudadano (sea cual sea su nivel económico o su encuadre político) para respetarlo y considerarlo, no para adularlo, para hacerle creer que se interesan en su problema, o para acceder automáticamente a sus requerimientos si se trata de vecinos con poder o capacidad de lobby. También implica cuadros técnicos y profesionales con humildad y con visión global, conscientes de que la solución de un problema no pasa solamente por la adecuación a un esquema teórico sino por la satisfacción de necesidades y deseos de las personas que usarán o habitarán un área de intervención. Profesionales, por tanto, en los que el rol de "técnicos" no defina una pretendida asepsia con respecto a lo político, sino por el contrario un modo de abordar lo político implícito en las cuestiones urbanas desde el rigor y la precisión disciplinarios.
En nuestra opinión, esta incorporación de los vecinos a la agenda de la política urbana llegó para quedarse. Y aun con las observaciones que hemos formulado, las consecuencias de este proceso deben ser consideradas como positivas. La participación ciudadana es una garantía de control y de pluralidad de opiniones frente a las arbitrariedades y negligencias de gobernantes y funcionarios, los intereses empresariales y rentísticos, y el autismo de los técnicos y profesionales.
MLT

Sobre el Código de Planeamiento Urbano y el proyecto de Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, ver también en café de las ciudades:
Número 66 I Planes y Política de las Ciudades (I) Aprobar y mejorar el PUA I Presentación en la Audiencia Pública del Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires I Marcelo Corti
Número 62 I Planes y Política de las ciudades Normativa urbanística: la articulación entre planeamiento, participación y gestión I Sobre los conflictos alrededor del Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Marcelo Corti
Número 59 I Planes de las ciudades Preservar la ciudad, preservar el producto I Sobre la Reforma del Código Urbano de Rosario I Roberto Monteverde
Número 47 I Planes de las ciudades Cómo cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Apuntes para una normativa urbana (III). I Mario L. Tercco

Sobre movimientos vecinales, ver también en café de las ciudades:

viernes, agosto 22, 2008

Cuál es el mapa de las nuevas construcciones de inmuebles en Capital






Un informe de abeceb.com revela qué barrios lideran los permisos de edificación otorgados para el período julio y señala qué prefieren los desarrolladores



Los permisos para construcciones nuevas en la Ciudad de Buenos Aires disminuyeron un 25% durante los primeros siete meses de 2008, en relación al mismo período de 2007, según lo indica un reciente informe de la consultora abeceb.com, el que también destaca que entre enero y julio de este año se registraron 842 permisos frente a los 1.123 del año pasado.
"En el mes de julio, se contabilizaron 160 permisos con aproximadamente 238 mil m2. Si bien fue el mes en el año con mayor cantidad de permisos, resulta menor en 9.1% a igual mes de 2007", aseguran desde la consultora.
Fuente: abeceb.com
Tal como surge del mapa precedente, del total de los 49 barrios (incluida la Zona Puerto), sólo en nueve se registraron aumentos y en cinco no se verificaron variaciones en cuanto a la cantidad de permisos. "De esta manera, en 35 barrios porteños (71% del total) se registraron caídas", concluyen los especialistas.
RadiografíaEl documento también precisa que los seis barrios que mayores permisos habían registrado en 2007 evidenciaron disminuciones considerables, con la única excepción de Caballito que, gracias al repunte de la actividad en Julio, en los primeros 7 meses de 2008 registró un leve aumento del 1 por ciento.
Fuente: abeceb.com
Por otra parte, se advierte del cuadro anterior que los permisos reflejaron caídas. En este sentido, destacan que en Palermo cayeron un 16%, mientras que en Villa Urquiza lo hicieron en un 38%. Flores, Belgrano y Villa Devoto también registraron caídas en un 14%, 44% y 41%, respectivamente.
En cambio, los barrios que registraron aumentos en la cantidad de permisos para nuevas construcciones fueron Agronomía, seguido por San Cristóbal y Villa Lugano.
Fuente: abeceb.com
Por último, los expertos de la consultora advirtieron que "se observa una dinámica similar al analizar el total de superficie habilitada para nuevas construcciones".
Fuente: abeceb.com
En conclusión, los barrios que habían registrado en 2007 "un ritmo mayor en la actividad, medido a través de los m2 habilitados para construcciones, cayeron en 2008".

domingo, agosto 10, 2008

“Una ciudad en emergencia que se cree del Primer Mundo”

Entrevista con Adrián Gorelik

El arquitecto e historiador alerta sobre la falta de planificación en Buenos Aires, reclama coordinación con el conurbano y entre las áreas de la administración y advierte sobre el estado de emergencia del transporte, infraestructura y vivienda. Cuestiona a Mauricio Macri por “efectista” –rasgo que también achaca a sus antecesores– y por sus políticas en temas como recolección de residuos, plazas patrocinadas y villas, aunque destaca la idea de trasladar sedes del gobierno al Borda y al Moyano como búsqueda de contrapeso simbólico y cultural hacia el sur de la ciudad. “Está por verse si es sólo otro anuncio rimbombante o algo que se haga mal y pronto como negocio inmobiliario. Pero separada una cosa de la otra, me parece su única idea interesante”, plantea.

Por Angel Berlanga
–¿Por qué se subestima tanto la planificación en Buenos Aires y no se instrumentan políticas urbanas a largo plazo?
–Hay varias razones que confluyen. Una de ellas es el efectismo con que los políticos abordan sus tiempos de gobierno, frente a los largos tiempos que requiere la planificación. Este es un problema muy serio. Al menos durante el período democrático no ha habido gobiernos que propusieran cosas que excedieran el tiempo de su propia gestión. Si uno hiciera una lista de temas cruciales, en la que estarían las inundaciones o el transporte, vería que los abordajes son efectistas, que se intenta salir del paso superficialmente. Y si uno se remonta a la historia ve que las transformaciones más efectivas y a largo plazo fueron hechas por gobiernos que se mantuvieron largos tiempos: Alvear es prototípico. En períodos cortos, de cuatro o seis años, con inestabilidades permanentes que a veces provienen de otras dimensiones políticas, es difícil plantear propuestas de largo aliento.
–¿Qué otras razones atentan contra la planificación?
–La parcelación de la acción municipal, que es doble: hacia fuera y hacia dentro. Hay una ausencia absoluta de coordinación con los municipios del conurbano, algo complicado de implementar y que no da dividendos políticos inmediatos. Pero hacia adentro, y ahí no hay excusas, los gobiernos se parcelan en intereses fragmentarios, sectoriales. Hay una tradición que consiste en dividir las secretarías para contentar a lo sectores que conforman una coalición. Y entonces las secretarías compiten entre sí –internamente, porque esto no alcanza a percibirse en público– y no aúnan criterios para algo imprescindible: coordinar. Transporte y medio ambiente están muy ligados, pero si las secretarías se lotean entre los grupos políticos se dificultan las acciones concertadas. Otra dificultad es el déficit enorme entre lo técnico y lo político. No hay aquí campos técnicos de planificación como en Brasil o Colombia, países donde esto se modernizó muchísimo, y además tienen experiencia en gestión. A eso hay que sumar la tradicional desatención de la política a lo técnico, su falta de compenetración en los problemas y sus dificultades para comunicarlos a la sociedad.
–Me hizo acordar a Mauricio Macri luego de la última inundación, en febrero pasado, cuando mostró una lámina con un tubo y prometió obras que solucionarían definitivamente el problema. Una imagen muy parecida a otras, anteriores.
–Son fotografías, digamos, que uno ha visto a lo largo del tiempo. Y es sabido que son propuestas planteadas sin los estudios adecuados. El transporte y la infraestructura están en emergencia, pero plantearlo rompe la autorrepresentación que esta ciudad tiene de sí misma: excepto el momento de 2002 o 2003, cuando estábamos en estado de pánico, aquí se cree que vivimos en una ciudad del Primer Mundo que pasa por algunas crisis pasajeras. Y a la política le es imposible decir que hay zonas en grave emergencia. El estado de la vivienda en Buenos Aires es escandaloso, la multiplicación de villas miseria y la falta de respuestas... Sólo se discute sobre el espacio público al momento de desalojarlas, como si el derecho a la vivienda tuviera que ver con eso. No hay políticas ni discursos para estos problemas, y esto es algo sistémico que excede a lo ideológico de los gobiernos. Macri descubrió rápidamente “una verdad”: ¿qué puede hacer que sea visible, en continuidad con este rasgo sistémico? Cultura y subterráneos. Eso puede hacerse sin tener que sentar a la mesa al gobernador de Buenos Aires, al jefe de gabinete de la Nación, o para reunir a todos sus ministros y coordinar en serio.
–Respecto del subte, ¿no se hace demasiado aspaviento para una expansión más bien modesta?
–Me parece escandaloso. El modo en que se dilapidan recursos y energía de transformación en parches tan superficiales para el problema del transporte... Esto, además, escondido en un discurso progresista: uno dice “subterráneo” y parece lo más progresista que puede hacer un gobierno. Este gobierno y también los anteriores lo utilizan para eludir la cuestión central del transporte: coordinación. No importa si van por abajo o por arriba, o en un segundo nivel: el transporte debe combinarse. Y mientras no se combine seguirán estos disparates económicos y técnicos.
–El tránsito en la ciudad colapsa a diario, sobre todo por la confluencia de arterias hacia y desde el centro. ¿La planificación no debería contemplar el armado de otros núcleos de actividad, para reducir el frenesí del centro?
–Hay distintas propuestas ensayadas, discutibles. El problema es que acá no se practica ninguna. La valorización y la congestión céntrica implican que se abandone la residencia y se pase a usos terciarios, lo que ocurre en la city. En París se armó un centro terciario fuera del tradicional y eso permitió preservar exitosamente las características de un centro más tradicional, histórico. Pero eso fue hace muchos años y se han pensado otras cuestiones, la preservación de uno frente a la multiplicación. En Buenos Aires, además, y a diferencias de otras ciudades latinoamericanas, se da que el centro se ha preservado.
–¿Cómo abordaría las problemáticas del tránsito y el transporte público?
–Yo separaría, para mí son dos problemas diferentes. Nueva York tiene el transporte magníficamente coordinado y resuelto, pero el tránsito es complicado. No es cierto que un buen sistema de transporte disuada del uso del automóvil: si se lo puede usar, se va a usar. Y si se venden tantos como en Buenos Aires, se van a usar. Un buen sistema de transporte hace que algunos no lo usen tanto. Nosotros venimos de una cultura en la que una clase media muy extendida se socializó en la ciudad usando el transporte público. En contrapartida, México tiene un sistema de metro extraordinario en velocidad, capacidad, recorridos, pero lo usan los sectores populares: la clase media, por razones socioculturales que uno repudia, no lo usa. Un técnico de transporte no puede cambiar de un día para el otro las razones socioculturales. Al sistema de transportes de Buenos Aires le falta coordinación, una aberración que ya no existe casi en ninguna ciudad importante del mundo. No tenemos siquiera un ticket para pasar entre el ferrocarril, el subte y/o los colectivos.
–¿Qué se imagina como soluciones?
–Buenos Aires ha tenido siempre como valor diferencial una muy buena comunicación, no hay ghettos a los que no se pueda acceder por transporte público, como ocurre en San Pablo: a algunas zonas muy ricas solo se puede llegar en auto. Yo mantendría ese criterio, pero rechazo la irracionalidad de que pasen tres colectivos por las mismas calles con recorridos casi iguales. Me imagino un sistema de árbol, algo muy denso en el centro, con subtes o tranvías de superficie o colectivos por carril único, pasando por avenidas, que se van coordinando con sistemas más abiertos hacia la periferia. El Premetro me parece una solución buenísima: subte en la parte más céntrica y de superficie en la periferia. A la vez es una demostración de la ineficacia de coordinación, porque en principio iba a llegar hasta Puente La Noria, pero se quedó en Villa Lugano por presión de las líneas de colectivo que no querían tener competencia hacia provincia.
–En la relación entre Capital y GBA tampoco está resuelto el problema de la basura: recordará los cruces entre Macri y Daniel Scioli al respecto.
–Es otro tema complicado. No hay ninguna ciudad que lo tenga resuelto de una vez y para siempre. Las que mejor funcionan aplican pensamiento y tecnología para ir resolviéndolo. Nosotros seguimos con un sistema de recolección de basura absolutamente anticuado. Se dio una renovación importante con los contenedores en la calle: al menos sacan la basura de la vereda. Es un despilfarro tener grandes camiones recorriendo la ciudad todos los días. Me parece imposible pensar el tema sin coordinación entre Capital y GBA, pero produjo pujas y pullas irracionales entre Macri y Scioli. Como no hay cultura de concertación aumenta la competencia en un territorio metropolitano que requiere políticas coordinadas urgentes. Aumenta, así, la fragmentación, y eso me parece una gran amenaza. Por eso creo que la división en alcaldías no va a ser algo progresista –y esto más allá de las razones de cálculo político de la legislatura para rechazarla–. Con la fragmentación, los barrios de mayor capacidad de movilización, en general los más ricos, van a tener más presencia y van a conseguir más cosas que los otros, que profundizarían su decadencia.
–La falta de planificación en cuanto a la densidad habitacional se puso en evidencia con las protestas contra la construcción de torres, que incluso produjo un cortocircuito entre el Ejecutivo y el Legislativo de la ciudad. ¿Ve algún avance en ese ámbito?
–No. Lo que hizo Telerman fue típico: responder presiones sociales sin hacerse cargo. Hay que discutir las densidades por zona, hasta dónde se puede construir en cada sitio, y no en base al nivel de movilización de un barrio. Porque no hablamos de protección de un interés patrimonial, situación en la que sirve movilizarse. Acá hablamos de si la ciudad debe crecer o no: cuestiones básicas de planeamiento. Me parece un disparate que el gobierno de Macri decida sin discutir en qué situación está la ciudad.
–En muchos barrios se tiran abajo las viviendas unifamiliares que ocupaban un lote y, en el mejor de los casos, se construyen varios dúplex, con lo que se está reconfigurando el perfil y la densidad urbana. ¿Ve algún lineamiento estratégico sobre eso?
–No, y debería haberlo. Es lo que el Plan Urbano Ambiental intentó y no consiguió hacer, porque fue una solución de compromiso que no estableció prioridades. En cuanto a las densidades, desde 1940 Buenos Aires mantiene su población en alrededor de tres millones de habitantes. Los crecimientos se dieron en el GBA. Pasaron 70 años y la ciudad no ha crecido. Un plan tendría que pensar qué sectores renovar, qué construcciones son sólo especulativas, torres vacías que no resuelven ningún tipo de vivienda y son sólo negocios que rompen tramas urbanas, sociales. Todo lo que ha venido construyendo el mercado desde la salida de la crisis, que ha sido mucho, es para el sector alto de la sociedad, que es muy chico. No hubo, en contrapartida, ninguna respuesta para la vivienda de clase media o media baja, y ni hablar de los sectores populares. Esto debería ser un tema candente, urgente, y no se dice prácticamente nada. Es uno de los problemas más graves de la ciudad.
–¿Cuál es la política de Macri en torno de las villas?
–Macri oscila entre propuestas completamente inviables, entre el “vamos a limpiar” –que le gusta a la clase media alta– y la inacción absoluta. Esto pasa cuando no hay propuestas serias y tenés que negociar con todos los sectores en juego. No hay una política de vivienda social, ni de urbanización de las villas, como se hizo en alguna favela de Río de Janeiro. Creo que cuando se llega a determinada dimensión es imposible pensar la erradicación y se piensa en la integración. Las villas están muy consolidadas y subiendo en altura. Es un fenómeno nuevo, porque históricamente eran lugares de transición, de pasaje en una sociedad muy móvil. Hoy es un lugar estabilizado y en crecimiento, con un mercado inmobiliario incipiente pero importante, lo que demuestra su consolidación.
–¿Qué ideas urbanísticas de esta gestión destacaría?
–La única propuesta de Macri que me parece interesante, para discutir, es la del traslado del centro de gobierno al Borda y el Moyano. Habría que cuidar que se haga bien, mirar muy de cerca los procesos, pero saldaría una deuda tremenda, la desmanicomización. Se propuso desde el progresismo y nunca se puso en marcha por intereses creados que mantienen lo abominable del Borda y el Moyano. Por supuesto que están los ejemplos de Thatcher y Reagan, que directamente sacaron los locos a la calle y se desentendieron; acá se habla de hacer centros intermedios y hay que mirar atentamente que se cumpla y se haga progresivamente, no de un día para otro. Pero crear un polo de gobierno en Barracas, con todo lo que significaría pasar al sur funciones muy centrales, me parece interesante. Está por verse si es solo un anuncio rimbombante, a los que estamos habituados, o si será algo que se haga mal y pronto como negocio inmobiliario. Separada una cosa de la otra, me parece de las pocas ideas que ha habido en las últimas décadas. Insisto: Macri descubrió muy rápido qué cosas tienen efecto inmediato de noticia de diario y por eso reformuló su postura respecto de la cultura: se lo veía como una gran amenaza y finalmente ratificó todos los festivales, porque vio que dan rédito inmediato sin complicarse con otras cuestiones.
–¿Qué opina de la política de Macri en torno de la basura?
–No hay nada claro. Es una de las zonas donde el gobierno público y los negocios privados hacen más colisión. No sé qué quiere hacer y no creo que sea porque estoy desinformado. Han puesto contenedores supuestamente diferentes, pero no hay campañas efectivas respecto de cómo separar la basura ni propuestas que traduzcan hacia la sociedad una política clara como para modificar hábitos.
–¿Y la propuesta de vender concesiones para bares en plazas?
–El antecedente más cercano que tengo es lo que se hizo en Montevideo, donde se pusieron bares para mantenerlas y esponsorearlas. No me parece una medida feliz. La ciudad tiene una infraestructura de bares bien desarrollada y habría que pensar la solución de las plazas por un lado diferente. Todavía estamos pagando el precio sociocultural de los enrejados disparatados que se vienen haciendo desde De la Rúa. El tema requiere una política integral más seria.
–En los últimos años se fue recuperando la relación de la ciudad con el Río de la Plata. ¿No observa, ahí sí, una idea planificada puesta en práctica?
–Más o menos. Y no le doy mucha importancia, porque hay una larguísima tradición cultural que marca que la costa porteña siempre fue muy complicada, aunque está bien recuperar metros de la Costanera. Admiro el trabajo que se hizo en Rosario con la recuperación de la costa, pero no sé si es un problema grave en Buenos Aires, donde además se hizo poco. Si no se determinan prioridades se naturalizan las que el mercado quiere llevar adelante con acuerdos gubernamentales: yo recuperaría el Riachuelo como un eje fluvial productivo y deportivo, me parece mucho más prioritario. Ahí invertiría en políticas públicas de largo aliento.
–Habría ahí, en los ríos, otra muestra de cómo se privilegia el norte de la ciudad.
–Durante cien años los gobiernos nacionales imaginaron una ciudad que crecía equitativamente: si el mercado apostaba al norte, entonces el poder público compensaba con acciones en el sur, y así tenemos muchísimos parques en el sur, y la mayoría de los conjuntos de viviendas que se hicieron en el siglo, etc. Eso se rompió en los ’90, cuando el Estado incentivó políticas públicas en las zonas de más negocios para los mercados. Si uno mira, la mayoría de lo que se hizo desde entonces está desde Puerto Madero hacia el norte. Por eso destaco esa idea de recolocar al centro de gobierno en el sur. Yo creo que desde los ’90 se naturalizó, en el gobierno y la sociedad, la fragmentación.
–¿En qué se evidencia eso?
–¿Por qué el ferrocarril Mitre es infinitamente mejor que el Roca? El boleto cuesta lo mismo, la recaudación debería ser la misma o mayor aún en el Roca. Pero se ha naturalizado que el Roca es peor. Antes también había diferencias en la ciudad, pero la falta de naturalización marcaba que no había que remar tanto para implementar políticas que intentaran frenar la fragmentación. La lógica pasó a ser invertir donde habrá más devolución de la inversión. El primero en plantear eso escandalosamente fue Alsogaray, cuando dijo que había que hacer la aeroísla porque una estadística demostraba que quienes más usaban Aeroparque vivían en Belgrano.
–A fines de 2001, con el estallido, hubo en la ciudad muchas reacciones solidarias respecto de los cartoneros. Pero a fines del año pasado en Saavedra los vecinos protestaban, con los mismos elementos de cacerolas y cortes de calle, contra la instalación de un Centro Verde de reciclado que gestionarían los mismos cartoneros. Ya que hablábamos de fragmentación en la ciudad, ¿tiene una lectura de qué pasó en apenas seis años?
–Me parece que esta sociedad es muy cambiante, prácticamente bipolar. Tal vez fallen las mediaciones políticas y públicas: no hay por qué criticar las reacciones ante lo inmediato. Pero eso puede tener valencias ideológicas opuestas. Lo cierto es que desde las autorrepresentaciones con los imaginarios, y una cultura que tiene que ver con “la opinión pública”, la ciudad pasa hoy por un estado de boom turístico cultural que no está dispuesto a entender situaciones de crisis y emergencia. Si la ciudad es la capital de Latinoamérica del campeonato de figuritas, digamos, por qué vamos a tener que soportar que en nuestro barrio estén la basura, los cartoneros, los pobres. No fui uno de los optimistas en las movilizaciones de 2001 y 2002, pero era evidente la preocupación por la miseria, que se tradujo en muchos gestos de solidaridad. Una vez que se naturalizó, la culpa, otra vez, la tienen las víctimas. “Está bien, quedaron los pobres, pero que no me molesten, no los quiero tener delante, yo también quiero disfrutar en mi barrio de esto que parece nuevamente Buenos Aires: la capital cultural, con gallery nights y no sé qué.” Es gravísimo. Tiene que haber políticas públicas que tengan claro qué es lo más importante, con trabajo social, de base, de discusión y conversación: eso trae lo otro, la cultura, sin necesidad de gran despliegue o apoyo público. Librada a sus propias tendencias, la sociedad reacciona de este modo. “Yo quiero que mi barrio también tenga todas las ventajas de Palermo Soho.”

viernes, agosto 01, 2008

es una verguenza

PAGINA 12
PIRULO DE TAPA
MACRI
En su programa de cable, Marcelo Longobardi le preguntó a Mauricio Macri por qué no había asistido a la reunión con Sergio Massa. El jefe de Gobierno de la Ciudad explicó que no asistiría sin una agenda concreta y enumeró “la autopista ribereña, la policía y, por ejemplo, los terrenos de la Onabe, están todos tomados, desde Floresta hasta Palermo Soho, es una barbaridad y el Gobierno no nos los traspasa...” “¿Y qué es la Onabe? se interesó Longobardi. Macri quedó descolocado: “Ehhh... es la Organización Nacio... de brimarrr. Bué, no sé qué es pero está lleno de terrenos de ésos”, remató.

jueves, julio 31, 2008

¿SE PINCHA LA BURBUJA?

LA CRISIS HIPOTECARIA DESPLOMÓ UN 60% EL PRECIO DE LAS PROPIEDADES EN EE.UU.
Ya casi sale lo mismo una vivienda en Puerto Madero que en Miami
Se pueden conseguir viviendas de buen nivel desde u$s 3000 y en ubicaciones privilegiadas. Los márgenes se achican cada vez más entre ese mercado y el local
MATÍAS BONELLI Buenos Aires ()


03:00
¿Comprar en Buenos Aires o en Miami? La pregunta, que podría resultar no menos que graciosa hace un año atrás, ahora tiene un componente bastante más fuerte de realismo.La dura crisis hipotecaria que afecta a los Estados Unidos desde hace ya más de un año desplomó fuertemente los precios de las viviendas en todo su territorio, situación que acerca lentamente las realidades de Capital Federal y Miami. Mientras que aquí las propiedades se revaluaron entre un 25% y un 30% durante el último año, en esa parte de la costa de los Estados Unidos se vivió un retroceso de hasta el 60 por ciento.En números, mientras que el precio de una vivienda de muy buena calidad y en una ubicación como Puerto Madero cotiza aquí con un techo cercano a los u$s 5000, en Miami alcanza los u$s 7.000.Gabriel Mayo es uno de los socios de G&D, una de las desarrolladoras más activos del país, y tiene una importante participación en el mercado del real estate de esa ciudad balnearia.Aunque afirma que la empresa tuvo “suerte” ya que la crisis inmobiliaria no los tomó de sorpresa con ningún emprendimiento de viviendas a mitad de camino, sí confiesa que la situación los obligó a “freezar algunos proyectos interesantes que teníamos en Miami Beach y Orlando”.“Contamos con la tierra, los permisos para construir y la determinación de hacerlo, pero decidimos poner el pie en el freno; realmente hubiera sido una locura lanzarnos con eso”, sostiene Mayo.AccesoAdemás, comenta que “hoy, por u$s 3.000 el metro cuadrado, se pueden conseguir muy buenas propiedades en el Down Town de Miami, con vista a la Bahía. Hace un año el costo allí no era inferior a los u$s 5600. La crisis hipotecaria dejó unas 10.000 viviendas dando vueltas en el mercado. La oferta es realmente importante y eso lleva a que los precios bajen”.Un estudio divulgado por la consultora Standard & Poor‘s refleja que el precio de las viviendas cayó un 16,9% anual en las grandes ciudades, nada menos que su mayor derrumbe en los últimos 21 años. En las 20 principales localidades la baja fue del 15,8% entre mayo de 2007 e igual mes de 2008.Los efectos de la crisis del mercado hipotecario de los Estados Unidos traspasaron sus fronteras, y España fue uno de los primeros países en recibir los efectos.Allí la situación también se siente, aunque los efectos todavía no son tan crudos como los que se viven en Estados Unidos, por lo que todavía las comparaciones con el mercado argentino son demasiado desparejas. Pablo Sánchez, gerente de Márketing de la división internacional de Covello Propiedades, afirma que “lo que explotó es el negocio de los alquileres, que hasta el momento no tenía mayor protagonismo. La gente sacaba créditos para comprar su primera y segunda vivienda. Ante el nuevo panorama, ahora deciden vivir en una de ellas y alquilar la restante”.Se estima que en España se construyeron en los últimos diez años más de cuatro millones de viviendas. El furor fue tal, que en zonas como la Costa del Sol el valor se triplicó en ese período. Hoy, muchas de esas viviendas están vacías, en tanto que el FMI estima que están sobrevaluadas en no menos de un 15%.De acuerdo a un relevamiento realizado por la inmobiliaria LJ Ramos, el valor del metro cuadrado de una vivienda en Madrid alcanza una media de u$s 10.780, y un máximo de u$s 15.660.

viernes, julio 11, 2008

Por torres, enfrenta Macri a vecinos y legisladores PRO

Fecha: 11/07/2008 - Fuente: Ámbito Financiero

Envía proyecto contra ley que no le acepto cambios en barrio de Caballito
El jefe de Gobierno porteño retomó ayer la actividad tras permanecer diez días fuera del país, en lo que consistió en su primera gira desde que asumió el cargo. De China, Mauricio Macri regresó más que entusiasmado por «el progreso que han manifestado en los últimos 20 años» y hasta dijo que «es la oportunidad, nosotros que somos el granero del mundo», para ofrecer alimentos a los orientales. Por ahora se tratará de reforzar los vínculos entre las ciudades que visitó, como Shanghai y Pekín, y también con Vietnam, hasta que se presenten las oportunidades mutuas. Lejos de esas latitudes, el jefe de Gobierno recaló en la Ciudad de Buenos Aires, donde abundan hoy conflictos de su interés. Uno es la batalla, como él le llama, contra el mal uso del espacio público que ya lo tiene inmerso en otra pelea contra los campamentos que vigilan la sanción de la ley de retenciones, ahora en el Senado. Otro es el área de Salud, donde lo amenazan con un nuevo paro del sector. Además, una manifestación de los habitantes de la Villa 31, en Retiro, que complicó el tránsito con un reclamo por electricidad. A eso se sumó la pelea legislativa con sus propios legisladores que le rechazaron un veto y ahora les pide que aprueben una norma que desautorizará la anterior, a la que adhirió el bloque PRO. Error técnico Macri se detuvo ayer, recién llegado, a explicar su posición con respecto a la norma que frenó la construcción de torres de más de doce pisos en el barrio de Caballito, en la zona del Parque Centenario. Durante su ausencia apareció el veto a esa ley y, como nunca lo habían hecho y en tiempo récord, sus propios diputados le rechazaron el veto, ya que la norma inicial había contado con todos sus votos. Macri dijo ayer que enviará «una ley... ¿cómo se llama cuando corrige?, porque hay un error técnico; nosotros queremos que se instalen comercios y no viviendas en la zona del hospital», dijo en referencia al Durand, centro de salud que integra un conjunto de edificios públicos en las tres manzanas que se discuten. Pero los vecinos de Caballito realizaron ya una marcha de repudio a sus decisiones sobre el barrio, con lo cual consiguieron que el funcionario encargado de ese tipo de medidas, Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento, los recibiera. Desalojo En esa reunión le pidieron, además, que desalojara al amigo de Macri, Nicolás Caputo, de terrenos que pertenecen al ONABE (organismo nacional que administra las tierras del ferrocarril), donde instaló un centro de ventas para los edificios que está construyendo en la antigua fábrica de harina Morixe, lindera al Club Ferro Carril Oeste. Según les habrían explicado a los vecinos, el problema allí lo tienen el organismo nacional, Morixe y Caputo -integrante de la constructora que lleva su apellido-, pero que de todos modos el Gobierno porteño reclamará. «Las torres no pueden estar en cualquier lado», se mostró de acuerdo Macri con el reclamo de los vecinos, pero a la vez señaló que «está muy bien que se construya». Tras la reunión de los funcionarios con los vecinos de Caballito se acordó que habrá nuevos encuentros cada 14 días. «Un hospital aporta un movimiento distinto y cambia la dinámica del barrio, por lo que no queremos sólo viviendas bajas frente a ellos», dijo Macri ayer en su presentación pública tras el regreso. Por otra parte, el jefe de Gobierno comunicó que la operación de la columna a la que fue sometida ayer la vicejefa, Gabriela Michetti, resultó exitosa y que la funcionaria «regresó a su habitación sin necesidad de estar en terapia». Según los legisladores de la Comisión de Planeamiento, el planteo de Macri con respecto a la ley no sería correcto. Indican que la zonificación que se otorgó al predio en debate permite la instalación de todo tipo de comercios, (1) excepto casas velatorias y albergues transitorios. El Gobierno porteño quiere que allí sólo se disponga el uso para comercios, (1) en función de los que están relacionados con las necesidades hospitalarias, como casas ortopédicas o farmacias.

Nueva regulación para la construcción de edificios en Capital

Entró en vigencia desde el 1° de julio la ley n°2.359, que obligará a desarrolladores y constructoras, a conseguir certificados de factibilidad técnica de servicios para que el Gobierno de la Ciudad apruebe la construcción de nuevos edificios. Hasta ahora, la municipalidad exigía solamente el certificado de AySA en 5 barrios porteños.
Con esta ley, las nuevas autoridades quieren evitar problemas de saturación de servicios a futuro, y desarrollar sólo aquellas zonas que cuentan con el compromiso (factibilidad) de las empresas de servicios públicos. También con la medida se logra 'desinflar' la polémica de los vecinalistas anti-torres ya que uno de los fundamentos más fuertes era la falta de infraestructura en algunos barrios.
Uno de los factores (hay otros ahora de mayor peso) que había provocado una disminución de la superficie permisada era la falta de claridad en la normativa vigente, respecto a la posibilidad de aprobar proyectos por el déficit de infraestructura de algunas zonas. El nuevo desafío: que el otorgamiento de certificados no convierta las aprobaciones en una misión imposible…
Ya en el primer cuatrimestre del año, la cantidad de m2 autorizados disminuyó un 33,1%, según datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El 50% de la superficie autorizada se concentró en 5 barrios: Puerto Madero (16,39%), Palermo (10,06%), Caballito (9,65%), Belgrano (7,39%) y Barracas (5,77%).

Fuente:Reporte Inmobiliario

Caballito deja de ser atractivo para los desarrolladores inmobiliarios

Fecha: 03/07/2008 - Fuente: El Cronista - Negocios
LOS CONSTANTES CAMBIOS EN LAS LEYES AHUYENTAN A LOS INVERSORES: Los empresarios del sector sostienen que la serie de cambios en las normas para construir genera inseguridad jurídica. Esto, dicen, los desalienta a presentar nuevos proyectosMATÍAS BONELLI Buenos Aires Caballito fue, históricamente, uno de los barrios que mayor protagonismo tuvo en el mercado inmobiliario argentino. Posicionado como "la" zona de la clase media argentina, hacia allí dirigieron su mirada muchos desarrolladores inmobiliarios.Esta tendencia, incluso, se agudizó aún más durante los últimos años, con el arribo de jugadores de mucho peso en el mercado de los ladrillos, como IRSA, el fondo Pegasus y la constructora Caputo.Sin embargo, Caballito, de acuerdo con lo que afirman algunos empresarios del sector, "ya no es lo que era".La explicación, dicen, se la debe buscar por la politización que muestra el barrio desde hace ya dos años. "De un día para el otro aquí puede pasar cualquier cosa. De repente uno tiene un plan de negocios, y de golpe resulta que ya no sirve porque cambiaron las reglas de juego", se quejó un empresario con algunos años de experiencia en el mercado de esta zona.Al respecto, Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y tiene una visión similar. "A nuestra actividad, una de las cosas que más le afecta es la inseguridad jurídica. Si se cambian las reglas, en todo caso, debe ser de acá para adelante. Pero si uno ya tenía algo planeado y aprobado, es ilógico que le cambien las reglas; no está bien", sostuvo ante El Cronista.La historia entre los vecinos de Caballito, los empresarios inmobiliarios y los diferentes gobiernos porteños "primero a cargo de Jorge Telerman, hoy encabezado por Mauricio Macri" tiene ya dos años de antigüedad, aunque acaba de sumar un nuevo capítulo.El martes pasado, parte de una ley que limitaba la altura permitida para la edificación en 80 manzanas de este barrio fue vetada por el Poder Ejecutivo, lo que reavivó el tema. Con esta determinación, ahora la normativa no tendrá valor hasta que la Legislatura no tome una decisión al respecto.En este sentido, el futuro de esta disposición es poco previsible. De hecho, la misma bancada del PRO está en desacuerdo con lo adoptado por el Ejecutivo porteño.Diego Santilli, uno de los representantes más fuertes del PRO, dijo que "estamos a favor de la limitación de altura. Lo que tenemos que estudiar es si el planteo del Ejecutivo es correcto. En base a eso, veremos si rechazamos o no el veto o si sacamos una ley correctiva". Idas y vueltas Desde uno de los grupos desarrolladores más importantes del país se suman al descontento no sólo por esta última determinación, sino también por la sucesión de marchas y contra marchas que se vienen dando en Caballito."La gente que compró tierras para hacer un edificio de 20 pisos, y de golpe le dicen que sólo podrán levantar 10, no sabe qué hacer. Lo que se está haciendo acá es cambiar el código de planeamiento sin un tratamiento serio; y éso atenta contra el interés por invertir en la zona", dijo el empresario.Desde las inmobiliarias, por su parte, indican que el efecto de estos movimientos sobre el valor de los inmuebles no se debería sentir. "No es una historia nueva, y los precios muestran una buena tendencia", explicó Héctor D´Odorico, de la inmobiliaria que lleva su nombre.Caballito se lleva una buena parte del negocio inmobiliario de Capital Federal. Forma parte del exclusivo grupo de cinco barrios que acaparan la mayor porción de las construcciones previstas a futuro.Según un estudio de la UADE, junto a Puerto Madero, Palermo, Belgrano y Flores se lleva nada menos que el 80% del total de la superficie autorizada a construir por el gobierno porteño. De ese total, Caballito mostró una participación del 9%.En estos puntos de Capital, el 98% de las construcciones nuevas que ya tienen su permiso en trámite fue destinado a la creación de viviendas, en todos los casos catalogadas por la casa de estudios como "suntuosas". En el barrio hay grandes grupos inmobiliarios, como IRSA,Pegasus o Caputo Los precios del corazón de Buenos AiresValor del m2 en u$s -julio de cada ano- Dptos. usados, de entre 2 y 3 ambientes2005 8552006 9252007 1.1002008 1.300 Precios de alquileresEn pesos Mínimo MáximoDos ambientes 750 1.3003 ambientes 1.000 1.600 Fuente: Reporte inmobiliario--

Cayó 33% la superficie autorizada pana construir en Buenos Aires

Fecha: 01/07/2008 - Fuente: Buenos Aires Económico
EN EL PRIMER CUATRIMESTRE La superficie autorizada para construcciones nuevas en la Ciudad de Buenos Aires cayó 33,1% en el primer cuatrimestre respecto de igual período del 2007, y se concentró principalmente en Puerto Madero, Palermo, Caballito, Belgrano y Barracas.Así lo señaló el Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario, elaborado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).De acuerdo con este estudio, la mitad de la superficie autorizada a construir en la Ciudad de Buenos Aires se concentró en sólo cinco barrios: Puerto Madero, con 16,3% de participación; Palermo, 10%; Caballito, 9,6%; Belgrano, 7,3%, y Barracas, 5,7 por ciento.Le siguieron en participación Almagro, con el 5,5%; San Telmo, 4,7%; Flores, 4,5%; Balvanera, 3,7%; Villa Urquiza, 3,5%; Saavedra, 2,6%, y Recoleta, con el 1,8 por ciento.Según la casa de altos estudios, el primer puesto fue ocupado por Puerto Madero debido "a la importante cantidad de metros cuadrados que fueron autorizados en enero" pasado, dado que "en los meses siguientes su participación relativa fue mínima".En cuanto a los permisos tramitados para viviendas nuevas, el estudio remarcó que cayeron 37,7% en el primer cuatrimestre respecto del mismo lapso del 2007.En este caso, el 54% de la superficie autorizada para esta tipología se concentró también en cinco barrios de la Ciudad de Buenos Aires: Puerto Madero, con un 19,6% de participación; Caballito, 12,4%; Palermo, 9,1%; Barracas, 6,7%, y Almagro, 6,6 por ciento.En participación dentro del total requerido les siguieron Villa Urquiza, con el 6,2%; Belgrano, 4,9%;Flores, 4,8%; Parque Chacabuco, 2,1%; Villa Crespo, 1,9%; Villa Pueyrredón, 1,9%, y Saavedra, con el 1,7 por ciento.Ya en el primer trimestre del 2008 había comenzado a mostrarse la tendencia.En ese período se registraron ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires proyectos para construcciones nuevas y ampliaciones por un total de 664.367 metros cuadrados, algo más de 313.000 metros cuadrados menos que en el mismo período del 2007, lo que representó una caída del 32% interanual.De esta forma la tendencia se sigue afirmando: menos metros cuadrados que saldrán en oferta con un volumen general de ventas que, por el momento, está estabilizado.

viernes, mayo 09, 2008

El Plan Urbano en el Cronista Comercial

Las claves económicas de la nueva ciudad
Del documento del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires, próximo a su sanción definitiva, se desprenden numerosas oportunidades económicas a partir de la valorización de territorios sobrecalificados. Sin embargo, a causa de las generalidades del proyecto no es posible evaluar consecuencias concretas. En los proyectos del Gobierno de la Ciudad descansa el futuro urbano.
Luego de numerosos obstáculos, el proyecto del nuevo Plan Urbano Ambiental (PUA) de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en el tramo final del tratamiento legislativo que conducirá hacia la definitiva sanción. Si bien su contenido aparece claramente signado por un alto nivel de generalidad en las propuestas, plantea el desarrollo urbano de ciertas áreas, la consolidación de centros barriales, la integración de los diferentes fragmentos urbanos, la generación de nuevas infraestructuras, así como el incremento de la capacidad edificatoria de determinados corredores.Este conjunto de lineamientos ofrece, implícitamente, oportunidades económicas a partir de la valorización de territorios sobrecalificados. Posibilidades que, en opinión del arquitecto Eduardo Reese, profesor de urbanismo de la Universidad Nacional de General Sarmiento, aún no están al alcance para ser evaluadas. “Un plan que defina estrategias, directrices, ideas de proyectos y lineamientos de regulación genera expectativas en el mercado de suelo. Sin embargo, esas expectativas sólo se traducirán en un cambio de precios recién cuando el mercado internalice los cambios urbanísticos previstos”, señala.Los beneficios, en términos (demasiado) generalesSegún Reese, los impactos económicos de un plan urbano tienen, en general, dos orígenes: la promoción o el desaliento de determinadas actividades económicas en diferentes áreas, y la valorización del suelo, inducida por algunas decisiones concretas como incrementos en los índices de edificabilidad, la modificación de usos del suelo o el planteo de grandes intervenciones urbanísticas. Elementos que para el arquitecto David Kullock, consejero del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires, puede dejar dos efectos deseables: una ciudad más valorada y una ciudad más equitativa. “Entre otros, un sur revalorizado y un norte no sobrevaluado. Sería el resultado lógico de la política urbanística y ambiental que propone este plan”, dice y agrega “todas las actividades se desarrollarán en mejores condiciones y con menores costos, porque el plan se orienta a superar los conflictos y obtener mejores situaciones urbanísticas y ambientales para la ciudad en conjunto. Se plantean actividades específicas que incrementarán la dinámica urbana, tal como ocurre con las vinculadas al turismo. Respecto del impacto inmobiliario, la gran diferencia es que las reglas de juego en cuanto al desarrollo urbano serán sostenidas y conocidas por todos. Esto impedirá que se produzcan acciones especulativas indeseables para la sociedad en su conjunto y, en contraposición, permitirá que los actores programen con conocimiento de futuro sus actividades”.Dentro de esta misma lógica se encuentra la opinión del licenciado Mario Gómez, director de la Inmobiliaria Toribio Achaval, “las sociedades evolucionan y en esa lógica hoy resulta indispensable, al encarar proyectos de desarrollo urbano, respetar la identidad de los barrios en los que se emplazan, su historia y su cultura, como una forma de proteger las inquietudes de los vecinos. Asimismo, proteger el legado arquitectónico de las ciudades nos obligan a buscar las sinergias entre patrimonio histórico y negocio inmobiliario”, afirma.Estas opiniones contrastan claramente con las críticas de quienes ven en las generalidades del proyecto serios impedimentos. Gustavo Desplats, Coordinador de la Proto Comuna Caballito, señala claramente que el PUA es “un conjunto de buenas intenciones” y que “la última versión es un colador, porque no especifica nada. Es tan amplio que resiste cualquier cosa que se le pongas adentro y es por esto que no genera políticas de estado. Como carece de programas de actuación desarrollados económica y temporalmente, no tiene posibilidades de ser magnificado económicamente. A la vez, eso impide el control por parte de la sociedad, ya que no hay forma de auditar su avance sin costos ni tiempos”.
Impuestos por mejorasUno de los puntos más firmes del plan es el que plantea las “Propuestas Instrumentales”. Allí se incorporan instrumentos para la implementación y puesta en marcha de sus lineamientos propositivos. En particular, uno referido a la gestión económica: la contribución por mejoras, tributos y tasas.Según expone Reese, “la incorporación de estos instrumentos es un avance respecto de otras instancias. Sin embargo, habría que señalar que: el PUA incorpora los instrumentos como un listado de mecanismos individuales sin intentar constituir un sistema de gestión medianamente articulado; y esto sumado al grado de generalidad con el que fueron incorporados los instrumentos económicos, le resta capacidad para incidir realmente en el proceso de toma de decisiones”.Al respecto, desde el sector inmobiliario, el Lic. Gómez considera que los instrumentos de gestión económica planteados en el PUA “no crean nuevos impuestos sino que redistribuyen los fondos que, de todas formas, se estaban recolectando. Básicamente, lo que se busca es el otorgamiento de una distinción a aquellas personas, empresas e instituciones que contribuyen a la protección del ambiente y al mejoramiento de la calidad de vida. Por ejemplo, los propietarios de inmuebles con protección histórica que generan externalidades positivas en toda la comunidad, y por ende deben recibir pagos del resto de los contribuyentes para compensar los beneficios que sus inmuebles brindan a la sociedad”.Desde el costado crítico, Desplats apunta “es tan general que no habla de densidades ni de metros cuadrados de espacios verdes por habitantes, ni de monitoreo ni de evaluaciones de impacto ambiental. Ni siquiera tiene en cuenta el inminente colapso de la infraestructura cloacal. Menos aún lo hace de instrumentos económicos. La versión presentada en 2001, con todos sus defectos, al menos estaba más desarrollado: contenía programas y un desarrollo económico-temporal de los mismos. Este es extremadamente difuso”.Lo que le queda al Gobierno de la CiudadExisten, según Reese, “un gran número de instrumentos económico-financieros posibles de ser incorporados a la gestión territorial con el objetivo de promover diversos procesos socio-urbanos y desalentar otros. La omisión de ellos en el documento que actualmente se analiza puede deberse a un abanico de motivos que no se conocen y que por lo tanto no es posible evaluar. Fortalecer los subcentros barriales es una directriz que está indicando una política urbana importante asumida por el PUA.Sin embargo, su grado de generalidad y, por lo tanto, la incertidumbre respecto de las muchas maneras que esto puede llevarse a cabo, no permite asegurar cuales serán los impactos económicos (positivos o negativos) que esa implementación tendrá”.Un análisis que pone la pelota claramente del lado del Gobierno de la Ciudad al que se le abre un espectro de posibilidades amplio. Tal vez, el impacto económico real del nuevo plan será conveniente buscarlo en los proyectos que impulsan, como el traslado de las oficinas públicas de la Ciudad a la zona sur o el plan de expansión de las líneas de subtes.
Arq. Guillermo Tella, con la colaboración de Alejandra Potocko