El Plan Urbano en el Cronista Comercial

Las claves económicas de la nueva ciudad
Del documento del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires, próximo a su sanción definitiva, se desprenden numerosas oportunidades económicas a partir de la valorización de territorios sobrecalificados. Sin embargo, a causa de las generalidades del proyecto no es posible evaluar consecuencias concretas. En los proyectos del Gobierno de la Ciudad descansa el futuro urbano.
Luego de numerosos obstáculos, el proyecto del nuevo Plan Urbano Ambiental (PUA) de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en el tramo final del tratamiento legislativo que conducirá hacia la definitiva sanción. Si bien su contenido aparece claramente signado por un alto nivel de generalidad en las propuestas, plantea el desarrollo urbano de ciertas áreas, la consolidación de centros barriales, la integración de los diferentes fragmentos urbanos, la generación de nuevas infraestructuras, así como el incremento de la capacidad edificatoria de determinados corredores.Este conjunto de lineamientos ofrece, implícitamente, oportunidades económicas a partir de la valorización de territorios sobrecalificados. Posibilidades que, en opinión del arquitecto Eduardo Reese, profesor de urbanismo de la Universidad Nacional de General Sarmiento, aún no están al alcance para ser evaluadas. “Un plan que defina estrategias, directrices, ideas de proyectos y lineamientos de regulación genera expectativas en el mercado de suelo. Sin embargo, esas expectativas sólo se traducirán en un cambio de precios recién cuando el mercado internalice los cambios urbanísticos previstos”, señala.Los beneficios, en términos (demasiado) generalesSegún Reese, los impactos económicos de un plan urbano tienen, en general, dos orígenes: la promoción o el desaliento de determinadas actividades económicas en diferentes áreas, y la valorización del suelo, inducida por algunas decisiones concretas como incrementos en los índices de edificabilidad, la modificación de usos del suelo o el planteo de grandes intervenciones urbanísticas. Elementos que para el arquitecto David Kullock, consejero del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires, puede dejar dos efectos deseables: una ciudad más valorada y una ciudad más equitativa. “Entre otros, un sur revalorizado y un norte no sobrevaluado. Sería el resultado lógico de la política urbanística y ambiental que propone este plan”, dice y agrega “todas las actividades se desarrollarán en mejores condiciones y con menores costos, porque el plan se orienta a superar los conflictos y obtener mejores situaciones urbanísticas y ambientales para la ciudad en conjunto. Se plantean actividades específicas que incrementarán la dinámica urbana, tal como ocurre con las vinculadas al turismo. Respecto del impacto inmobiliario, la gran diferencia es que las reglas de juego en cuanto al desarrollo urbano serán sostenidas y conocidas por todos. Esto impedirá que se produzcan acciones especulativas indeseables para la sociedad en su conjunto y, en contraposición, permitirá que los actores programen con conocimiento de futuro sus actividades”.Dentro de esta misma lógica se encuentra la opinión del licenciado Mario Gómez, director de la Inmobiliaria Toribio Achaval, “las sociedades evolucionan y en esa lógica hoy resulta indispensable, al encarar proyectos de desarrollo urbano, respetar la identidad de los barrios en los que se emplazan, su historia y su cultura, como una forma de proteger las inquietudes de los vecinos. Asimismo, proteger el legado arquitectónico de las ciudades nos obligan a buscar las sinergias entre patrimonio histórico y negocio inmobiliario”, afirma.Estas opiniones contrastan claramente con las críticas de quienes ven en las generalidades del proyecto serios impedimentos. Gustavo Desplats, Coordinador de la Proto Comuna Caballito, señala claramente que el PUA es “un conjunto de buenas intenciones” y que “la última versión es un colador, porque no especifica nada. Es tan amplio que resiste cualquier cosa que se le pongas adentro y es por esto que no genera políticas de estado. Como carece de programas de actuación desarrollados económica y temporalmente, no tiene posibilidades de ser magnificado económicamente. A la vez, eso impide el control por parte de la sociedad, ya que no hay forma de auditar su avance sin costos ni tiempos”.
Impuestos por mejorasUno de los puntos más firmes del plan es el que plantea las “Propuestas Instrumentales”. Allí se incorporan instrumentos para la implementación y puesta en marcha de sus lineamientos propositivos. En particular, uno referido a la gestión económica: la contribución por mejoras, tributos y tasas.Según expone Reese, “la incorporación de estos instrumentos es un avance respecto de otras instancias. Sin embargo, habría que señalar que: el PUA incorpora los instrumentos como un listado de mecanismos individuales sin intentar constituir un sistema de gestión medianamente articulado; y esto sumado al grado de generalidad con el que fueron incorporados los instrumentos económicos, le resta capacidad para incidir realmente en el proceso de toma de decisiones”.Al respecto, desde el sector inmobiliario, el Lic. Gómez considera que los instrumentos de gestión económica planteados en el PUA “no crean nuevos impuestos sino que redistribuyen los fondos que, de todas formas, se estaban recolectando. Básicamente, lo que se busca es el otorgamiento de una distinción a aquellas personas, empresas e instituciones que contribuyen a la protección del ambiente y al mejoramiento de la calidad de vida. Por ejemplo, los propietarios de inmuebles con protección histórica que generan externalidades positivas en toda la comunidad, y por ende deben recibir pagos del resto de los contribuyentes para compensar los beneficios que sus inmuebles brindan a la sociedad”.Desde el costado crítico, Desplats apunta “es tan general que no habla de densidades ni de metros cuadrados de espacios verdes por habitantes, ni de monitoreo ni de evaluaciones de impacto ambiental. Ni siquiera tiene en cuenta el inminente colapso de la infraestructura cloacal. Menos aún lo hace de instrumentos económicos. La versión presentada en 2001, con todos sus defectos, al menos estaba más desarrollado: contenía programas y un desarrollo económico-temporal de los mismos. Este es extremadamente difuso”.Lo que le queda al Gobierno de la CiudadExisten, según Reese, “un gran número de instrumentos económico-financieros posibles de ser incorporados a la gestión territorial con el objetivo de promover diversos procesos socio-urbanos y desalentar otros. La omisión de ellos en el documento que actualmente se analiza puede deberse a un abanico de motivos que no se conocen y que por lo tanto no es posible evaluar. Fortalecer los subcentros barriales es una directriz que está indicando una política urbana importante asumida por el PUA.Sin embargo, su grado de generalidad y, por lo tanto, la incertidumbre respecto de las muchas maneras que esto puede llevarse a cabo, no permite asegurar cuales serán los impactos económicos (positivos o negativos) que esa implementación tendrá”.Un análisis que pone la pelota claramente del lado del Gobierno de la Ciudad al que se le abre un espectro de posibilidades amplio. Tal vez, el impacto económico real del nuevo plan será conveniente buscarlo en los proyectos que impulsan, como el traslado de las oficinas públicas de la Ciudad a la zona sur o el plan de expansión de las líneas de subtes.
Arq. Guillermo Tella, con la colaboración de Alejandra Potocko