Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos

Fecha: 04/09/2008 - Fuente: Buenos Aires Económico - 

Barracas se convierte en uno de los barrios preferidos de los desarrolladores:

La disponibilidad de m2 y los bajos costos impulsan el crecimiento de la zona

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Mientras la cantidad de metros autorizados a construir disminuye significativamente, se observa un fenómeno que tiene que ver con el posicionamiento y avance del barrio de Barracas sobre los elegidos de siempre a la hora de edificar.

Palermo, Caballito, Puerto Madero y Belgrano parecían ser los destinos inamovibles para todos aquellos que quisieran emprender algún tipo de desarrollo inmobiliario.

A pesar de que de un tiempo a esta parte la falta de espacios, sobre todo en la zona céntrica, desplazó el eje de la construcción hacia zonas como San Telmo o Barracas, este último está atrayendo actualmente cada vez más nuevos proyectos de real estate.

Las causas de este fenómeno se relacionan con la mayor disponibilidad de terrenos, una aceptable dotación de infraestructura de utilización pública y, por sobre todas las cosas, el valor del metro cuadrado.

Mientras que en Palermo el valor del metro cuadrado construido es de u$s700 y en Caballito Norte de u$s450, Barracas tiene valores que rondan entre los 200 y los 300 dólares, esto en lo que se refiere a construcciones nuevas de todo tipo.

Es por ello que Barracas se encuentra entre los cinco barrios que concentran en los primeros meses de este año, un tercio de la edificación planeada, según difunde un relevamiento realizado por el Instituto de Economía de la UADE.

De este modo, comienza a mutar el paisaje fabril que años atrás caracterizó al barrio sureño para darle paso, principalmente, a emprendimientos donde sobresalen los corporativos, lo que convertirá a la zona en un nuevo polo de oficinas debido a la carencia de espacios en el centro de la Ciudad.

Las empresas, al no contar con alternativas en edificios de mayor categoría, y ante la necesidad de mayor espacio en el corto plazo, se vieron forzadas a relocalizarse o expandirse en otro tipo de edificios.

Esos inversores que vieron la oportunidad en el reciclaje de edificios clase B, optaron por ingresar en el negocio a un costo menor de compra, aprovechar el menor tiempo para la puesta en marcha del edificio en comparación con la construcción nueva y beneficiarse de una mayor cantidad de oferta de metros cuadrados en zonas aún no explotadas como ser las ex fábricas, textiles, depósitos, etcétera. De todas formas, el lugar también comienza a concentrar gran cantidad de complejos de viviendas.

VARIABLES. A nivel general, en la Capital, teniendo en cuenta la ubicación y la cantidad de los metros posibles a construir, los precios son muy variables. La incidencia (el valor del lote en relación con lo que se puede construir) registra una variación entre de 400 y 1.000 dólares el metro cuadrado, según el barrio.

Los operadores hacen el siguiente cálculo: si se pagan 500/600 dólares de incidencia y se suman otros 600 de costo de construcción por metro cuadrado propio (a los que habrá que sumar IVA, Ingresos Brutos, Impuesto a las Ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso muy alto del orden de más de u$s2.000 el metro cuadrado, con lo cual se acota el target al que se dirigirá el proyecto. Por otra parte, salvo excepciones, no parece quedar mucha gente que esté dispuesta a pagar entre 3.500 y 4.000 dólares el metro cuadrado Del mismo modo se generaron otros polos de atracción en barrios tales como Flores, Coghlan, Núñez y Parque Patricios.

PERMISOS. En lo que conforma el conjunto de construcciones nuevas de todas las tipologías, se observa una disminución del 19,8% si se lo compara con el mismo período del año pasado.

De esas autorizaciones, el 43% del total se encuentran en Palermo, con un 12,4% de permisos; Caballito, con el 9,7%; Puerto Madero, con el 8,5%; Belgrano, con el 7,3%, y Barracas, con el 5 por ciento.

Si sólo se toma el segmento de viviendas nuevas, Barracas queda desplazado al sexto puesto, pero lentamente comienza a ubicarse entre los principales.

El sector de viviendas nuevas también experimentó una disminución al comparar los primeros siete meses de este año con los del 2007. La caída registrada, según la UADE, fue de casi el 30%, con un 46% de la superficie a construir concentrada en Caballito (11,7%), Palermo (11,4%), Puerto Madero (10%), Villa Urquiza (6,8%) y Belgrano (5,8%).

El relevamiento destaca que Puerto Madero sólo registró autorizaciones a construir viviendas nuevas en enero del 2008, lo cual bastó para posicionarse entre las zonas que lideran el segmento.