CONSTRUIR Y DECORAR

El boom de Caballito

En un sector de 50manzanas de este barrio, hay más de 70 nuevos edificios con departamentos a estrenar, terminados o en construcción. Son edificios de 8 a 10 pisos. Las zonas: Parque Rivadavia y Av. Pedro Goyena

Por Diario de Arquitectura Diario Clarín

La imágen parece de otra época: carteles de obra y volquetes por doquier. pero es actual y se circunscribe a un sector de 50 manzanas del barrio de Caballito, donde ya hay más de 70 nuevos edificios con departamentos a estrenar, terminados o en plena construcción.En general son construcciones de 8 a 10 pisos que suman entre 1500 y 3000 m2 y están ubicadas en torno a dos núcleos: las calles Senillosa, Formosa y Beauchef, que rodean al parque Rivadavia, y entre la arbolada avenida Pedro Goyena y las paralelas Valle y José Bonifacio. Estas zonas figuran entre las más demandadas de la capital, después de los barrios que conforman el cordón norte de la capital: Belgrano, Barrio Norte, Recoleta, Nuñez. El boom de Caballito comenzó a fines de 2002, gracias a los bajos costos de la construcción y la estabilidad del dólar. Lo único que no se reproduce es la tierra. Y, a diferencia de otros barrios, acá había una gran cantidad de terrenos disponibles porque se trata de una área residencial con casas bajas. Y además, los precios son mucho menores a los de la zona norte, explica Héctor D'Odorico, titular de la inmobiliaria homónima y ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Luego del auge de las inversiones impulsó los valores de los terrenos, que actualmente superan los precios previos a la devaluación. En el último año, el valor de incidencia de los terrenos trepó de un promedio de 125 a 200 dólares por m2. Y ahora, algunos piden precios exorbitantes, hasta 300 dólares por m2, apunta el arquitecto Carlos Cucciola, de la constructora homónima, que actualmente está construyendo siete edificios. Ahora, el aumento de la tierra, sumado a la suba de los materiales y de la mano de obra, que acumularon tras la devaluación una suba de 169 x ciento y 24 x ciento, respectivamente, según los datos de la Cámara Argentina de la Construcción, están socavando la rentabilidad del negocio. En 2003 la renta rondaba el 50 x ciento y ahora, el 25 por ciento, afirma Cucciola. La mayor parte de las inversionesprovienen de constructoras medianas que siempre trabajaron en Caballito. Se trata de alrededor de quince empresas que suelen construir en la zona y emprenden nuevos desarrollos a medida que van vendiendo las propiedades que tienen en stock. Estos plazos oscilan entre los 14 y 18 meses.Para realizar la inversión se suelen agrupar cuatro o cinco firmas. Y en general, no recurren al crédito bancario, indica Juan Alberto Toselli, director de Toselli-Fuentes, una de las inmobiliarias más tradicionales del barrio. Con los bancos la ecuación no cierra, poorque las tyasas son demasiado altas (rodean el 14 x ciento anual) y los plazoscortos (a sólo 5 años), precisa. Puja por los preciosLos operadores consultados afirman que, de los edificios que se están construyendo, ya vendieron entre el 30 y 40 x ciento, un porcentaje bastante aceptable.Sin embargo, en caballito como sucede en otras zonas de la capital, las ventas se desaceleraron en los últimos meses. ¿La causa? La suba de precios. En los barrios top los valores de las unidades nuevas aumentaron en promedio 57.2 x ciento el último año.La suba se dio en Belgrano, Palermo, barrio Norte, Recoleta y las zonas más caras y exclusivas de Nuñez, Villa Urquiza y Villa Devoto, según el centro de Estudios Avanzados del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa. En tanto en Caballito, el incremento fue bastante menor, cerca del 20 x ciento. Se está dando una fuerte puja entre los compradores y los vendedores, indica Patricia González, titular de la inmobiliaria Pignataro.Hoy, para obtener rentabilidad los constructores deben vender a 1100 dólares el m2. Pero el mercado no resiste esos precios: en Caballito los clientes buscan en general propiedades de hsta 900 dólares el m2, dice la empresaria. TipologíasA pesar de la sobreoferta, los operadores aseguran que el mercado va a absorber la demanda. las construcciones en este barrio apuntan a targets muy definidos. Departamentos de dos ambientes con cocina americana para parejas jóvenes o solteros; y semipisos y pisos de 4 a 5 ambientes con balcones aterrazados para los matrimonios con chicos. En tanto, escasean las torres con servicios como pileta y jardín. Recién ahora estamos lanzando edificios con áreas comunes porque descubrimos que hay demanda, apunta Toselli. En los últimos tiempos también se importó de Palermo y Belgrano una tipología top: los edificios con todas las unidades en dúplex Pero los que no se trasladanron son los compradores de esas zonas.Se trata de uno de los barrios tradicionales de clase media alta acomodada, donde los clientes en general son los hijos de otras vecinos de la zona. No viene de otras áreas de la ciudad, describe González. Además de motorizar cada vez más inversiones, el boom de obras está cambiando la antigua fisonomía de baja densidad del barrio, que sin embargo sigue sin perder su clásica elegancia. Los barrios que le gustan a la genteEntre enero y julio, la demanda de los sectores de altos recursos y de edificios de jerarquía en los barrios porteños de Palermo, Belgrano, caballito, Villa Urquiza y, en menor medida Almagro. Entre los cinco barrios más construídos, se concentra casi la mitad de los ladrillos puestos este año. Se trata de zonas cotizadas que no sólo garantizan una buena rentabilidad, sino que también aseguran que el producto final sea vendible. Palermo lidera el ranking de la construcción nueva y representa cerca del 15% del total, según un informe de ICI Consultoría y Servicios Allí, mientras el costo de la construcción ronda los 400 dólares x m2 terminado, su precio final cotiza por encima de los mil dólares, y llega hasta los tres mil en emprendimientos de categoría para el sector ABC1. La revalorización de los precios en ciertas zonas muy demandadas vuelve más interesante la ecuación costo de construcción contra valor de venta, explica José Rozados, de www.reporteinmobiliario.com Por otra parte, no faltan compradores para esas unidades. Además del consumidor local, por lo general ligado al agro o al campo, hay extranjeros, sobre todo de Chile y Brasil, interesados en tener un pie en Buenos Aires, explica el empresario inmobiliario Armando Pepe.por otro lado, está el fenómeno de los barrios emergentes, como Villa Urquiza o Caballito, donde el precio del metro cuadrado construído oscila los 800 dólares. Son los barrios elegidos por quienes zafaron sus ahorros del corralito pero no pertenecen al sector de más alto poder adquisitivo. Si no alcanza la plata para comprar en Belgrano, se puede optar por Villa Urquiza, que es al lado, razona Pepe. En le preferencia de los desarrolladores también influye la disponibilidad de terrenos. Recoleta o retiro son zonas muy demandadas por compradores de alto poder adquisitivo, y por lo tanto de las más cotizadas Pero allí existen muy pocos lotes utilizables para nuevos desarrollos, y por eso no figuran en el ránking.