La falta de terrenos en varias zonas de la Ciudad hace que los dueños de estos espacios estén sentados sobre una "mina de oro". Empresarios de la construcción pueden llegar a pagar más de medio millón de dólares para hacerse de puntos estratégicos. ¿Cuánto cotiza el metro cuadrado de tierra?
Por Patricio Eleisegui
La expansión que nuevamente vuelve a mostrar la actividad de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires no pasa desapercibida para otros espacios de negocios que suman décadas en la geografía porteña.
Sucede que el dinamismo y la mayor cantidad de obras efectuadas en el transcurso de este último tiempo, tocó de lleno a estaciones de servicio y garajes que, poco a poco, fueron cediendo espacios a nuevos emprendimientos inmobiliarios.
La alta cotización de los terrenos que, en el caso de los puntos de expendio de naftas, se emplazan en zonas estratégicas de la Ciudad, sumado a la caída de la rentabilidad en la comercialización de combustibles, se combinaron para tentar a los empresarios de estaciones de servicio y garajes a desprenderse de superficies que cotizan a razón de 1.500 dólares el metro cuadrado, una cifra sumamente elevada si se tiene presente que solamente se paga por el "valor tierra".
Esta combinatoria de factores, precisaron a iProfesional.com fuentes de la Asociación de Estaciones de Servicio Independientes (AESI), derivó en que, desde 2005 a esta parte, se sucediera el cierre de unas 200 bocas de expendio en Capital Federal. Por estos días, indicaron desde la entidad, en la Ciudad de Buenos Aires apenas funcionan unas 300.
Por el lado de los espacios guardacoches, según detalló a este medio Eduardo Sánchez, presidente de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la República Argentina (AGES), de 2004 a esta parte esta rama de actividad acumula unos 1.100 cierres sólo en Buenos Aires.En tanto, amplió el directivo, la cercanía de las paritarias volverá a elevar el pago mensual, por lo que se espera que la merma en el uso de los estacionamientos se profundice este año.
"Hoy tener un garaje sólo sigue siendo un negocio exitoso para quienes están instalados en ciertas zonas como el microcentro, Palermo, Belgrano, o algunas áreas de Caballito, por citar algunos casos. Para el resto de los empresarios lograr una buena rentabilidad se ha vuelto una tarea difícil. Y lo cierto es que los valores que paga la construcción seducen a quienes no saben cuánto más durarán en la actividad", comentó a iProfesional.com.
Respecto de la demanda, Sánchez se refirió al alto costo de las cocheras. "Mucha gente ahora hasta prefiere pagar un seguro contra todo riesgo y dejar el vehículo en la calle antes que dejarlo en un garaje", dijo.
Por el lado de la oferta, el empresario destacó que "cualquier garaje está instalado sobre un predio que cuesta, como mínimo, unos 400.000 dólares. De ahí que el 85% de los que se vendieron de 2004 al 2010 terminaron dando origen a algún tipo de emprendimiento de viviendas".
En realidad, sostienen los expertos, la elevada tasa tributaria que deben pagar los espacios para alojar vehículos, sumado a gastos como el seguro, hacen que los dueños se inclinen a aceptar jugosas ofertas -que pueden superar el medio millón de dólares- por parte de los desarrolladores inmobiliarios.
En realidad, sostienen los expertos, la elevada tasa tributaria que deben pagar los espacios para alojar vehículos, sumado a gastos como el seguro, hacen que los dueños se inclinen a aceptar jugosas ofertas -que pueden superar el medio millón de dólares- por parte de los desarrolladores inmobiliarios.
En este contexto, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, aseguró a iProfesional.com: "Tanto en las estaciones de servicio como en los garajes se viene registrando una fuerte caída en la rentabilidad. Y, en paralelo, ambos sectores cuentan con muy buenas ubicaciones. Sobre todo los expendedores de naftas, que están en terrenos sobre esquinas o que coinciden con alguna avenida".
Mangueras cruzadas
Desde el segmento de las estaciones de servicio, Manuel García, titular de AESI, señaló que los precios bajo la "lupa oficial", que hace que sólo se efectue algún retoque de manera esporádica, complica el horizonte de los empresarios del sector.
Desde el segmento de las estaciones de servicio, Manuel García, titular de AESI, señaló que los precios bajo la "lupa oficial", que hace que sólo se efectue algún retoque de manera esporádica, complica el horizonte de los empresarios del sector.
"Las estaciones de servicio, para colmo, están ubicadas siempre en terrenos que valen mucha plata. Hoy una funcionando quizá cueste unos 600.000 dólares, pero de esa cifra la mayor parte de su valor corresponde al terreno en el que está operando", dijo aiProfesional.com.
"Palermo, Belgrano o Nuñez son los barrios donde mejor cotizan hoy los lotes. Pero por la menor rentabilidad los propietarios optan por salir del negocio", destacó.
La amplia demanda que exhiben los espacios que ocupan los centros de expendio de combustibles fue remarcado, además, por Rosario Sica, presidenta de la Federación de Empresarios de Combustibles (Fecra), quien comentó que "en su momento me ofrecieron u$s1 millón por la estación de servicio en San Telmo".
"La falta de lotes en Capital Federal empuja los valores de la tierra. Las ubicaciones excepcionales de muchas estaciones atraen a los agentes inmobiliarios. Es un sector cansado de perder plata, y si la AFIP lleva a cabo la decisión de imponernos una cantidad mínima de empleados, ahí la situación se complicará aún más", anticipó Sica a iProfesional.com.
Al momento de explicar el atractivo de los lotes que ocupan los expendedores, Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, sostuvo que "los terrenos tienen un valor agregado superior al de un fondo de comercio".
"El inconveniente, eso sí, es que tenés un año de lucro cesante, dado que hay que sanear el combustible del lote. Igualmente, si se cierra la venta, la petrolera es quien debe cubrir estos gastos, que alcanzan los 5000 pesos por día. Recuperar el terreno puede demandar hasta un año de inversión continua", expresó a iProfesional.com.
Migliorisi remarcó que la presencia de estaciones de servicio en esquinas incrementa el atractivo para quienes buscan concretar desarrollos inmobiliarios. "Además sucede que los dueños de los puntos de venta sienten que tienen mucho dinero, si se construye hacia arriba, que no están aprovechando. Que pueden obtener más ganancias dejando el lugar a construcciones de altura", afirmó.
Con relación a los precios, el especialista indicó que "en Villa Crespo un lote en esquina se cotiza a razón de 600 dólares el metro cuadrado sin construir".
"Los terrenos en esos casos rara vez bajan de los 400 metros de superficie. Ya en Recoleta o Palermo el nivel de incidencia aumenta hasta alcanzar tranquilamente los 1.500 dólares el metro cuadrado", precisó.
De acuerdo con el experto, "no son pocos los dueños que se encuentran con que tienen 3 o 4 millones de dólares como lucro cesante". En eso coincidió Rozados, de Reporte Inmobiliario, quien además sostuvo que "las estaciones tienen buenos indicadores reglamentarios como para construir viviendas o locales comerciales".
Garaje abierto
Por el lado de los garajes, el titular de la cámara que nuclea a los empresarios del sector también menciona al Real Estate como uno de los principales factores que explican el achicamiento paulatino de la actividad.
Por el lado de los garajes, el titular de la cámara que nuclea a los empresarios del sector también menciona al Real Estate como uno de los principales factores que explican el achicamiento paulatino de la actividad.
El segmento de los garajes y cocheras de Buenos Aires, y de acuerdo a Eduardo Sánchez,perdió alrededor de 1.100 estacionamientos en poco más de seis años.
El número, trasladado a espacios individuales, representa algo así como la supresión de más de 220.000 cocheras, de 2004 a esta parte.
"Hoy en Buenos Aires funcionan alrededor de 1.950 estacionamientos, pero el número se sigue acortando, producto del auge de la construcción y la menor rentabilidad. Para muchos dueños la ecuación es sencilla: resignar ganancias o, caso contrario, desprenderse de una superficie que cómo mínimo vale 400.000 dólares", añadió.
Sánchez anticipó que la negociación de paritarias que se abrirá en el transcurso del mes de marzo volverá a golpear el horizonte de ganancias de la actividad.
"En marzo nos sentaremos a charlar con vistas a los incrementos salariales que habrá que dar este año. Será un momento en el que también definiremos de cuánto serán los aumentos de tarifas para los próximos meses", concluyó.
Rozados, de Reporte Inmobiliario, señaló que la característica de terrenos amplios que emparenta a los garajes con las estaciones de servicio "alienta la decisión de los desarrolladores de realizar fuertes desembolsos para construir en esas superficies".
"Los garajes por lo general también están en muy buenas localizaciones, y el aumento en el nivel de construcción deja en claro cuál es el mejor negocio que parece correr con ventaja para los próximos meses", concluyó.
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