FUNDACIÓN “ESTADO, TRABAJO Y PRODUCCIÓN”1
Comisión de Economía2
Coordinador: Lic. Alejandro Barrios
La construcción porteña hacia el tercer trimestre 2009:
Variaciones negativas, dispersión territorial y modificación de los patrones clásicos
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SINTESIS EJECUTIVA
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Desde su nivel histórico más bajo en el 2002, la actividad de la construcción tuvo un crecimiento sostenido, mostrando una tendencia general positiva durante mas de 6 años consecutivos. A partir de fines de 2007, esta actividad sufre una desaceleración para pasar a tasas negativas en 2008 y 2009. Durante el auge, se venía observando a nivel nacional un crecimiento lento, que contrastaba con el fuerte ritmo de la actividad en la Ciudad. Esto cambió desde 2008: la Ciudad tuvo variaciones negativas mientras en el resto del país la actividad siguió creciendo. Y en los primeros nueve meses de 2009 la disminución en la actividad fue mucho mayor en la Ciudad que en el resto del país.
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Uno de los indicadores de expectativas sobre el sector mas utilizados es la superficie permisada total. En el período enero-septiembre dicho indicador en la Ciudad tuvo una disminución de 40,0% con respecto al mismo período de 2008. Ya se acumulan cuatro trimestres de variaciones negativas, que son resultado de una desaceleración importante frente a altas cifras registradas en los años anteriores.
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Territorialmente observamos que se mantiene la tendencia a una mayor dispersión de los permisos que se advertían en análisis anteriores (denominada “ampliación de la frontera inmobiliaria”). No obstante, las mayores superficies continúan registrándose en los barrios del patrón clásico (barrios del norte y Caballito). Las únicas novedades en éste esquema fueron la reaparición de Puerto Madero, el ascenso de Villa Pueyrredón, y como más excepcionales, Villa Soldati, Saavedra y Villa del Parque. La disminución general de las superficies con destino residencial permitieron que aquellos barrios con construcciones no residenciales evidenciaran un mayor protagonismo (Villa Soldati y Puerto Madero).
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En cuanto al tipo de construcciones permisadas se advierte una profundización del patrón especulativo. Con una tradicional concentración en la edificación de departamentos, se mantiene firme la tendencia a la construcción de monoambientes, mientras que la continuidad de tipologías de alta categoría pasó a disminuir de la mano del crecimiento de la participación de las viviendas sencillas. En cambio, en la construcción con destino no-residencial (actividades económicas) se da una disminución generalizada que tiene excepciones en permisos puntuales, pero que en estos nueve meses no demuestra grandes alteraciones en sus tipologías y distribución territorial.
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Las operaciones de compra-venta analizadas a partir de las escrituraciones, revelan que de la estabilización hacia fines de 2008 han pasado a decrecer en cantidad. A diferencia de lo observado hasta principios de año, el panorama hoy es coherente con lo que ocurre con la construcción, y estuvo claramente influenciado por las expectativas negativas surgidas de la crisis internacional que impactaron en el nivel de dinamismo que ostentaba el mercado inmobiliario. Las perspectivas negativas a futuro en ciertos sectores parecen haber menguado, en especial aquellas ligadas al sector financiero y a las inversiones en general. Así, si bien la participación de las escrituras hipotecarias continúo disminuyendo hasta septiembre, es probable que cambie dicha tendencia. En términos comparativos, la construcción sufrió un revés importante durante un año donde las perspectivas ante la crisis internacional no habían sido altas, sin embargo, y dado que los efectos no han resultado tan nocivos para el conjunto de la economía, es esperable que en los meses que siguen las tendencias contractivas demuestren cierta disminución.
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Asimismo, los costos de la construcción por su parte comenzaron a tener una desaceleración importante aún con variaciones positivas, pero que se muestran a un ritmo mucho menor que en 2008.
1 La Fundación tiene como objetivo contribuir a enriquecer el debate y las propuestas en torno al desarrollo argentino (en sus dimensiones económica, política, social y territorial). La Fundación cuenta con un Consejo de Honor presidido por el Dr. Roberto Feletti.
2 Miembros integrantes: Lic. Alejandro Barrios, Lic. Alejandro Robba, Lic. Fabiola Vela Velázquez. 1
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LA CONSTRUCCIÓN EN EL CONTEXTO NACIONAL
El Índice Sintético de la Construcción (ISAC) elaborado por el INDEC para el total del país muestra que luego del leve descenso registrado a finales del año 2008, el corriente año comenzó con un importante crecimiento, alcanzando un pico de 140,9 puntos el mes de febrero. Este comportamiento se vio interrumpido los meses siguientes durante los cuales el índice vario negativamente, hasta que a partir del mes de julio se estableció un patrón de crecimiento que continúa actualmente. Comparando con el nivel general de la actividad económica (EMAE), se observa en los últimos registros una evolución más irregular de la construcción. En el registro de septiembre el ISAC alcanzó 137,1 puntos, lo cual implica una caída interanual de 3,0 %, mientras que hasta agosto, el EMAE tuvo una variación negativa menor (0,5%).
Gráfico
Índice Sintético de la Construcción y Estimador Mensual de la Actividad Económica (base 100=1997). Total país. 2001 – Septiembre 2009* 020406080100120140160180IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIII20012002200320042005200620072008209ISACEMAE
*Los datos del EMAE del tercer trimestre corresponden a los meses julio y agosto.
Fuente: Elaboración propia en base a INDEC
La superficie permisada del total país tuvo durante los primeros nueve meses de 2009 una variación negativa de 18,3%. Pero si se excluye del análisis la Ciudad de Buenos Aires, el resto de los principales municipios del país permisaron hasta el mes de septiembre un 9,2 % menos que en el acumulado del año pasado, lo que indica claramente que la disminución sigue siendo más fuerte en la Ciudad que en el resto del país.
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LA CONSTRUCCIÓN EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
Hasta el mes de septiembre de 2009 se acumularon 1.287.181 m2 de permisos de obra, lo que determinó una disminución interanual de 40%. Esta variación resulta de nueve meses de valores negativos, constituyendo la única excepción el mes de febrero que registró una ascenso de 10,3 % con respecto al año anterior. En particular se observa una fuerte caída en la superficie de enero de 2009 (82,4 %), en el que se registraron 58.964 m2.
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En particular, cabe destacar que el mes de septiembre tuvo un registro de obras 51% mayor que el mismo mes de 2008, pero que no revierte la tendencia observada en lo que va del año.
De acuerdo al tipo de obra, las construcciones nuevas en el período enero-septiembre de 2009 registran una disminución de 36,4 % con respecto a 2008. Las ampliaciones, por su parte, tuvieron un desempeño aún menor, con una variación de 57,3 % en la misma comparación.
Gráfico
Superficie permisada total (m2). Ciudad de Buenos Aires. 2001 – 2009. -200%-100%0%100%200%300%400%IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIII200120022003200420052006200720082009-500.000-300.000-100.000100.000300.000500.000700.000900.0001.100.000Variación interanual (%)Superficie permisada total (m2)
Fuente: Elaboración propia en base a DGEyC (GCBA).
Casi la mitad de la superficie permisada total se concentró en Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Puerto Madero, Villa Soldati, Villa Pueyrredón y Recoleta. En segundo término resaltan Núñez, Almagro, Balvanera, Flores, Saavedra y Villa del Parque. Este patrón territorial demuestra por un lado cierta continuidad de la concentración de la construcción que se viene observando en los últimos años. Pero también, se observaron incrementos muy significativos en barrios poco tradicionales para las tendencias dominantes, como Villa Sodati2, y en menor medida Villa Pueyrredón.
En informes anteriores se refirió a una “ampliación de la frontera inmobiliaria” como un cambio lento en la distribución de la construcción. La ampliación a la que hacemos referencia se relaciona con la intención de aprovechar zonas de suelo mas barato, pero que permitan asegurar la venta de las edificaciones. En un año con expectativas disímiles esto se dio en mayor medida, resultando en una dispersión territorial importante, que dejó lugar a la aparición de zonas de construcción destinada a actividades económicas. La presencia de superficie permisada concentrada en los barrios tradicionales también remite a intenciones menos arriesgadas.
2 En el caso de Villa Soldati se trata de un permiso para destino no residencial que no representa las características del barrio. 3
M
Superficie
2008 – 2009
Fu
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71,3% de los m2 permisados.
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mayor oscilación, creciendo fuertemente en momentos de auge, pero también se desaceleran más rápido ante la mínima desconfianza. En cambio, la construcción no-residencial reviste características menos “especulativas”, asociada al dinamismo macroeconomico general.
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comenzaron a disminuir trimestre a trimestre, mientras que los no residenciales se mantuvieron elevándose hasta mediados de 2008 para luego tener variaciones negativas. A partir de ésta tendencia, en los tres trimestres de 2009 las comparaciones interanuales resultan negativas. Así, en los primeros nueve meses del año los destinos residenciales disminuyeron 40,1% y los no residenciales lo hicieron en 42,3%.
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G
Superficie0100.000200.000300.000400.000500.000600.000700.000800.000900.000IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIVIIIIIIIVIIIIII200120022003200420052006200720082009ResidencialNo Residencial
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descenso importante (41,2 %) pero en las univiviendas la variación fue mucho menor (3,0 %). Sin embargo, las cifras de las univiviendas representan un valor bajo por lo que esta diferencia en la evolución no altera el patrón constructivo del segmento residencial. Por otra parte, en estos nueve meses de 2009 se permisaron 9972 viviendas nuevas, lo cual es 28,1 % menos que en el mismo período de 2008. Cabe destacar que la cantidad de viviendas comienza a disminuir en septiembre del año pasado, por lo que ese mes ya presentaba un registro particularmente bajo. Así la comparación interanual de septiembre de 2009 resulta 1,6% positiva, pero que no implica un cambio en la tendencia general.
E
verificó la continuidad de la tendencia observada sobre el incremento de la participación de la edificación de monoambientes y disminución de mayores viviendas. Así, en todo el año, la construcción de viviendas se orientó 48% a los departamentos de 1 ambiente, y 33% a los de 2 ambientes. La construcción de 3 ambientes quedó relegada a 14%, la de 4 ambientes a 3%, mientras que prácticamente desaparecieron las viviendas mayores (5 y más ambientes).
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Viviendas nuevas seg13%13%12%15%30%41%48%30%31%43%45%36%33%33%39%36%32%30%27%20%14%15%17%10%8%6%5%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
P
se venía observando en informes anteriores. Hasta principios de 2009 advertíamos una estabilización del patrón, esto es con la mayor proporción de las viviendas de más alta y en la más baja categoría. En el gráfico siguiente puede advertirse que en lo que va de 2009 se incrementó notablemente la participación de las viviendas Sencillas, que pasaron de ser 31% en 2008 a 41% en los nueve meses de este año. Estos 10 pp. Tienen como correlato una disminución en la participación del resto de las categorías, en especial de las Suntuosas (pasaron de 33% a 28%).
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previsible disminución en las inversiones que se realizan, por lo que las empresas constructores se orientan a unidades de menor valor y de venta mas rápida. Asimismo, de mantenerse esta tendencia, se sostiene lo que observábamos en análisis anteriores sobre la segmentación del mercado, donde no existen respuestas sencillas entre ofertas y demandas no asociadas. Por ende, no se percibe que la construcción tal cual parece acentuarse, esté respondiendo a las necesidades de la sociedad con respecto a la vivienda. En este sentido la demanda aparece mas selectiva, y no necesariamente ligada a la compra de la propia vivienda. Pero a diferencia del panorama de 2006, también parece disponer de menor capital, lo que explicaría el incremento de la construcción de monoambientes y particularmente de categorías Sencillas.
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Permisos25%24%27%29%29%31%41%44%35%23%24%26%25%23%6%8%8%10%11%10%9%24%32%41%38%35%33%28%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2003*200420052006200720082009*SencillaConfortableLujosaSuntuosa 6
distribución barrial de la superficie permisad
con respecto al patrón clásico: Concentración en Palermo y en Caballito y Villa Urquiza, con una participación de Villa Pueyrredón en crecimiento. En informes anteriores se observaba una leve tendencia a la dispersión de los permisos, que alcanzaba a algunos barrios del oeste de manera oscilante y puntual. Con la disminución general de las superficies residenciales, aparenta una mayor distribución territorial dada más por la disminución de los barrios clásicos que por el incremento en barrios no tradicionales. Entre las modificaciones de éste período, resalta la desaparición de permisos en Puerto Madero, y la vuelta de Barracas a valores mas característicos de la zona sur, por lo que deja en evidencia que las superficies registradas en 2008 fueron mas excepcionales.
M
Superf
septiembre 2008 – 2009
F
D
un espectacular aumento en el total de Industrias (1381,4 %), con respecto al mismo periodo del año anterior, debido específicamente a un fuerte registro de obra nueva en el mes de agosto. Debido a que se trata de un caso singular, no estaríamos en condiciones de explicar alguna modificación en las modalidades constructivas generales
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44,0 %, mientras que el Transporte ascendió un 22,2 %. Otro descenso muy notable se produjo en el rubro Comercial (-70,7 %). En el rubro Otros se dio una disminución de 39,1 %.
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Superficie050.000100.000150.000200.000250.000300.000350.000400.000450.000500.00020022003200420052006200720082009*IndustriaAdm, bancosComercialTransporteOtros
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con respecto a 2008. Se puede observar que la fuerte presencia que tenían La Boca y Barracas, han disminuido claramente, así como la superficie en los barrios del centro (San Nicolás, Montserrat, Retiro) y aledaños (Balvanera, San Telmo). En cambio se observan importantes incrementos en Puerto Madero, Villa Soldati, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y en menor medida en Villa del Parque.
Superf
septiembre 2008-2009.
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registros de escrituras continuaron descendiendo pero a partir de allí el comportamiento se modificó. En marzo la cantidad de escrituras comienza a ascender hasta alcanzar 6.245 en el mes de junio. Gran parte de la diferencia entre este indicador y el de permisos se debe a que las operaciones registran compras y ventas no solo de unidades nuevas sino también usadas. Es así que resulta ser un indicador con una cierta autonomía respecto de la construcción. Sin embargo, la tendencia general demuestra una disminución importante.
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en el primer semestre de 2009 se registraron 35.153 actos notariales, es decir, -31,6% con respecto al mismo período de 2008. Esto es producto de una caída de 42,1 % en las escrituras traslativas de dominio y de 38,3% en las escrituras hipotecarias.
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variación interanual es negativa (-24,9%). En cuanto a las escrituras hipotecarias, en este mismo mes se registra un descenso de 7,5% respecto a junio y de 43,3% con respecto julio de 2008.
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Escrituras-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIII2002200320042005200620072008200905.00010.00015.00020.00025.00030.000ariación interanual (%)Escrituras
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pero desde febrero de 2008 volvieron a disminuir. De esta forma, la cantidad de operaciones financiadas con hipotecas se encuentra muy por debajo de las cantidades previas a 2001. En términos relativos, esta modalidad de adquisición de inmuebles representaba 20,3% del total de las operaciones, para pasar a 6% en 2004, y en lo que va de 2009 explica sólo 6,4%.
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operaciones siguen siendo realizadas por agentes capitalizados. En otros términos, la desconfianza ante las turbulencias financieras, no alteró las operaciones debido a que dependen en muy baja proporción del sistema financiero.
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G-60%-40%-20%0%20%40%60%80%
100%2.900
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actividad. Pero en los últimos registros, los incrementos continuaron aún con un menor dinamismo en la actividad. En septiembre de 2009, el INDEC registró un incremento interanual de 7,0% en el costo general para el Gran Buenos Aires.
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rápidos aumentos en el ítem Materiales, manteniendo su tendencia, y estabilizándose en el transcurso de 2008 y el corriente año, mientras que en Mano de Obra los ascensos comenzaron a partir de 2003, incrementando su tendencia posteriormente. A pesar de ello, Mano de obra continúa por debajo de los registros de Materiales. En la última comparación interanual las variaciones demostraron una evolución bastante similar, con 4,7 % en Materiales, y 9,9 % en Mano de Obra. En la categoría Gastos Generales se observó un aumento de 10,8 %.
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la construcción del m2 en pesos para obras en el Gran Buenos Aires. El costo de construcción de multiviviendas en septiembre fue de 1.623 $/m2, y el de univiviendas 1.449 $/m2. Ambos registros manifestaron un alza interanual cercana a 8,0 %.
