Laura Weber
El interés por la protección del patrimonio urbano, arquitectónico y cultural de la ciudad ha crecido significativamente desde la incorporación de los Distritos Area de Protección Histórica (APH) al Código de Planeamiento Urbano y la creación el Listado de Inmuebles Catalogados. En el último lustro se sancionaron más leyes de protección que en los diez años anteriores y el número de inmuebles catalogados aumentó considerablemente, gracias también a la activa participación de los vecinos de la ciudad. Sin embargo, no evolucionó de la misma manera la legislación en materia de compensaciones e incentivos para los propietarios de edificios protegidos. En la Legislatura se impulsaron numerosos de proyectos de catalogación y de creación de Distritos APH y se advirtió la necesidad de encontrar herramientas de compensación e incentivos para los propietarios de edificios catalogados que pudieran ver afectado el valor económico de sus inmuebles.
El Código de Planeamiento Urbano, en su Sección 10, dedicada a la protección patrimonial, cuenta con un instrumento muy interesante denominado "Transferencia de la capacidad constructiva". Este mecanismo se fundamenta en que en los edificios catalogados la demolición no es posible y las ampliaciones de volumen están prohibidas o muy restringidas, por lo tanto si un inmueble catalogado tiene menor superficie construida que la permitida en su distrito de zonificación, dispone de una capacidad constructiva que no podrá utilizar en su propia parcela. Entonces, como compensación, el CPU contempla la posibilidad de transferir esa capacidad constructiva remanente a otros terrenos. Lamentablemente, hoy este mecanismo tiene una tramitación sumamente compleja (requiere la firma de un Convenio Urbanístico entre el propietario y el Jefe de Gobierno y su aprobación legislativa) y sus posibilidades de aplicación son escasas. En los años que lleva de vigencia la normativa, sólo se ha firmado un convenio de transferencia que nunca fue efectivizado.
Por ello elaboramos un proyecto de ley de reforma de este incentivo en base a dos cuestiones: facilitar el trámite de obtención y crear una demanda para la superficie transferida desde inmuebles catalogados, lo cual es fundamental, porque hoy, más allá de las dificultades de aplicación, no hay un interés real en este instrumento.
Para lograrlo tuvimos en cuenta todos esos mecanismos hoy presentes en el CPU que permiten aumentar considerablemente el FOT de una parcela, como el completamiento de tejido –enrase–, las normas urbanísticas especiales y el incremento de FOT del 25% para la zona sur, que se otorgan en forma "gratuita" y sin ningún tipo de compensación por parte del beneficiario. El proyecto establece entonces que estas disposiciones podrán seguir aplicándose pero sólo mediante el uso de capacidad constructiva transferida. Por ejemplo, si en una parcela pueden construirse 1000 m en 5 niveles, pero mediante el enrase se pueden construir 2 niveles más, o sea 400 m2 más, esos metros extra deberán comprarse a edificios catalogados que tengan capacidad constructiva remanente. Con respecto a la tramitación, se propone que el Gobierno porteño establezca cuál es la capacidad constructiva pasible de ser transferida (que quedará asentada en un registro) y solo intervenga nuevamente a la hora de aplicarla en la parcela receptora. Las transacciones, entonces, se realizarán entre privados y a precio de mercado. El proyecto considera además el valor diferencial del m2 construido en los distintos barrios y establece una compensación entre zonas para que el incentivo sea favorable, por caso, tanto para los propietarios de catalogados de Recoleta como de Lugano.
Este instrumento ya se utiliza en Nueva York, San Pablo, Madrid y Porto Alegre, y también en ciudades de nuestro país como La Plata. En Nueva York es posible transferir la capacidad constructiva remanente de un edificio catalogado, pero sólo a parcelas linderas o emplazadas al otro lado de la calle o en la esquina contraria. En San Pablo la transferencia puede ser utilizada también en zonas donde haya proyectos urbanísticos específicos, como un instrumento más para fomentar su desarrollo. El proyecto, originalmente presentado en 2007, fue discutido en una reunión de trabajo realizada en la Legislatura a fines del año pasado, a la que asistieron reconocidos profesionales. Gracias a los aportes realizados en esa reunión, se hicieron modificaciones que enriquecieron el proyecto, que fue presentado nuevamente, en forma conjunta, por los diputados Anchorena, Varela, Epszteyn y Asinelli, de distintos bloques. Sería beneficioso que este proyecto fuera próximamente sancionado y que esta iniciativa sea acompañada por otras que apunten a otorgar una compensación necesaria y adecuada a los propietarios de inmuebles catalogados. Se fomentaría así la protección patrimonial, previendo también mecanismos económicos y financieros que la hagan sustentable.
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