"Nadie atiende a la clase media"

05.12.2010 | El arquitecto José Rozados hace un balance positivo del mercado inmobiliario en 2010 y propone planes para el acceso popular a la vivienda. Los desarrolladores se ocupan del gran inversor, y el Estado, mediante planes de obra pública, de los más pobres.

Por Gustavo García

La mejora de la economía también impactó en el sector inmobiliario durante el 2010, distanciándose del apogeo previo a la crisis y estableciéndose en niveles más realistas para con el mercado local. Las ventas crecen, pero el acceso a la vivienda propia, por razones diversas, sigue siendo el principal problema a vencer, consideró el arquitecto José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario. -¿Cómo fue el año para el sector inmobiliario? -Este año, con respecto al 2009 mejoró notablemente. El 2009 cerró como el peor de la década. Ese año la cantidad de operaciones en Capital Federal fue menor aún que en el 2002. Este año mejoró mucho, tomado de enero a octubre el incremento es del 17%, aproximadamente. Igualmente no está en los niveles previos al 2008. Hubo una recuperación, pero no se volvió a los mejores niveles, que por otro lado no es lo que se necesita. -¿Aquello fue un pico en la actividad? -Sí, fueron los mejores momentos de esta década. Tampoco es que la cantidad de operaciones fluctúe tanto, que de año a año pueda variar un 30%. El año pasado sí cayó fuertemente por las expectativas a que hubiera una baja en los precios, y esto generó más retracción en la actividad. No se dio la caída fuerte de precios. También había expectativas por una revaluación del dólar, que a fines del 2008 empezó a subir de 3,06 a 3,80 a mediados del año pasado. Al subir la divisa, el tenedor de dólares contaría con una mayor posibilidad de compra, y eso no se dio. -¿Qué cambió para que se produjera esta mejora del 17%? -Más que nada, por un lado se vio que no fue tan grave la repercusión de la crisis internacional en la economía real de la Argentina. No se perdió tanto empleo como el que marcaban las expectativas, no se dio una situación de crisis. Eso había generado que hubiera cuidado en el 2009, había mantener el capital por si se necesitaba, por el desempleo, por si se perdía el trabajo. Todos trataron de resguardarse y no hacer inversiones, cuidar el dinero ante la incertidumbre. -¿Hubo mayores certezas? -Claro, como eso no repercutió en la economía real, y por otro lado los precios no bajaron, entonces muchos volvieron al mercado. Sobre todo, para el que tiene excedentes, lo más importante fue la falta de opciones. El banco no cubre la inflación, los depósitos no superan los 60 días, por eso tenemos el problema del apalancamiento del crédito hipotecario, porque con ese nivel no se puede. Es una capacidad de resguardo del capital. ALTA INFLACION -¿Cómo impactó el proceso inflacionario? -La inflación impactó en los valores de los productos a estrenar. Estos, en algunos casos, también traccionaron a los precios de los departamentos usados. Hoy, cuando menos es un 25% más caro construir un metro cuadrado que el año anterior. Entonces el que construye trata de cubrir los costos y lo replica en el valor de venta. -¿Los inversores no apuraron la decisión de compra para refugiarse en el ladrillo? -Sigue siendo netamente un refugio. Por un lado hay rentabilidad, pero es muy reducida. Ocurre que no hay opciones porque las tasas no son elevadas. Pueden invertir en el sector financiero, pero eso es para el inversor más sofisticado. También tiene que ver con la diversificación. El que tiene un capital disponible sabe que es bueno diversificar, puede apostar a cuestiones de alto riesgo y tiene parte de su capital resguardado en opciones inmobiliarias. -Entonces, ¿continúa siendo la apuesta de los que buscan seguridad? -Nosotros hicimos un análisis de los últimos diez años, referenciando al valor dólar. En diciembre del 2001 era 1 dólar igual a 1 peso, y luego se fue a 4 pesos. ¿Qué pasó con un dólar invertido en el Merval en una década? Pasó de 1 a casi 10. Creció muchísimo, pero con una volatilidad importante. En cambio 1 peso invertido en un departamento, analizando tres barrios de Capital Federal, evolucionó de 1 peso a 8, de 1 a 9 y de 1 a 6,8, en cada zona. Lo que demuestra esto es que le ganó al dólar, y comparado con las inversiones financieras fue constante y casi permanentemente hacia arriba. FALTA CREDITO -¿El obstáculo sigue siendo la falta de crédito hipotecario? -En eso no hubo ningún tipo de mejora, por el contrario me parece que en condiciones como las actuales, con una alta inflación, eso es más complicado aún. Incluso las tasas de interés que se cobran por determinados créditos hipotecarios son negativas de acuerdo a la inflación real. Serían hasta convenientes para alguien que lo tome, porque estaría pagando menos que la tasa de inflación. Pero el problema sigue siendo la posibilidad de calificar para el que lo necesita. El resto sigue comprando con los excedentes que posee. No se endeuda para comprar, se capitaliza. Igualmente, este año los precios subieron menos de lo que creció la inflación y la actualización de los salarios, entre el 8 y el 12%. -¿Cómo podría mejorarse el acceso a la vivienda? -Una posibilidad es que se incentive la oferta diferencial. Que hagan fuertes exenciones impositivas a la construcción y luego alquiler de determinadas construcciones orientadas a la clase media, en barrios puntuales y con determinados valores. No se puede fomentar toda la oferta porque los precios subirían. -¿Cuál es el sector más perjudicado? -La única manera de revertir esto sería teniendo una política de vivienda a nivel general para la clase media. La clase media-alta, que tiene ahorros y excedentes, está con posibilidades de resolver su problema de vivienda a partir de los propios recursos que genera. Encontrando además que los desarrolladores hacen productos para ese mercado. Después están los planes de obra pública que se generan a partir del Estado. Eso atiende un determinado segmento y en Capital Federal no suele darse. ¿A quién falta atender? A la clase media, para la primera vivienda. Aquel que no califica para que le otorguen una vivienda de obra pública ni tampoco querría ir a vivir a uno de esos emprendimientos, y tampoco le da el bolsillo para aspirar a lo que el mercado ofrece. A ese segmento hay que atender. LOS BARRIOS -¿Parque Patricios sigue siendo considerado el barrio con mayor proyección? -Esa es una zona que despierta mucho interés, mucha expectativa. Pero el proceso de crecimiento que se puede dar allí no es de cortísimo plazo. La transformación de un barrio que sufre de diversas cuestiones, con vastos sectores donde hay inmuebles ociosos, un entorno no homogéneo, eso no se puede cambiar de un día para el otro. Es positiva la acción acción pública a través del proyecto del distrito tecnológico. Eso genera mayor interés, pero no se puede decir que ahí está la gran oportunidad. Eso hoy es difícil de asegurar en el mercado inmobiliario. -¿Las inundaciones que sufrió la ciudad el pasado verano modificaron el mapa de la demanda inmobiliaria? -Eso impacta fundamentalmente en la valuación de los locales. Es una nueva cuestión a tener en cuenta, un nuevo riesgo, algo que hay que advertir. Afectó los valores de locación comercial, por la mercadería que se perdió. Eso el inversor lo registra. El mercado hoy es mucho más selectivo. Todo está mucho más complicado, requiere más análisis. También la conflictividad vecinal en un barrio entra en el estudio de cualquiera que vaya a emprender un desarrollo inmobiliario. -¿Se registra un aumento de inversores extranjeros a raíz de la crisis internacional? -No, por el contrario. Lo que generó la crisis en los países centrales fue que algunos hicieron al revés. Los que compraron inmuebles en Argentina los pusieron en venta para tomar posiciones en su país de origen, cancelar deudas allá. Por otro lado estos inversores, que habían comprado tierras acá, dilataron la iniciación de los proyectos por dos motivos: por cómo van las cosas en su lugar de origen y por una situación no tan propicia en el mercado nacional, como la inflación. Lo que prima igualmente es el factor resguardo. El ladrillo es una opción de ahorro para el que tiene determinados excedentes.