He leído con atención la publicación de Reporte Inmobiliario (que se adjunta) con relación a la construcción de edificios y los amparos, nota que fuera publicada hace meses en Clarín-Clasificados cuya autoría corresponde al estudio del Dr. Daniel Butlow y Dra.y Arq.Valeria Nerpiti, sobre el cual quiero comentarles mi punto de vista y sumar un aporte.
Con relación a los amparos por edificios, se trata del salvaguarda que tienen los vecinos ante tal avasallamiento edilicio que conlleva al hacinamiento, producto de no haberse adecuado la norma, hoy utilizada a ultranza por el negocio inmobiliario, que con una mirada personal, no respeta conceptos modernos como el cuidado de la fisonomía arquitectónica de cada barrio, como por ejemplo en gran parte de CABALLITO, residencial de casas bajas.
Los vecinos no se oponen al progreso, pero si encuadrado dentro parámetros que no afecten la calidad de vida de sus residentes, es decir, la construcción de torres en si misma no implica progreso. Estos parámetros son los que por una falta de actualización en la norma, están queriendo desvirtuar la esencia del barrio. Uds saben que a mayor conocimiento, se tiene, mayor responsabilidad, en consecuencia con los hechos a la vista, los jueces deben tomar acción.
Estoy de acuerdo que los Urbanistas deberían tener proyección, pero cabe señalar, que en la DIRECCION GENERAL DE FISCALIZACION DE OBRAS Y CATATASTRO (DGFOC), el Area de planeamiento no toma participación en lo que respecta a los permiso de obras que se otorgan, por lo cual su tratamiento no es el aconsejable. Observación que fuese señalada por las distintas asociaciones que nuclear a los arquitectos, donde indican que no corresponde que un abogado este a cargo de la DGFOC, que si bien existe una parte legal, lo específico y puntual se rige por la norma, que es resorte de un/a arquitecto/a, ya que son quienes saben interpretar la normativa técnica.
Por otra parte, les comento que se han efectuado FOROS (Centro de Gestión y Participación Comunal 6) sobre la construcción y solamente se hicieron presentes funcionarios del Area de Planeamiento, organizaciones vecinales y vecinos independientes, por lo cual, la pregunta es , porque no asistieron representantes de la otra parte interesada?.
La propiedad es inviolable, pero cabe recordar que el código de planeamiento debe ajustarse a las necesidades de los vecinos y no a favor de una especulación inmobiliaria que con altos rendimientos en dólares para sus accionistas, convierten en un botín de guerra, cada casa, cada garaje o espacio libre. La extensión del Derecho de propiedad comporta limitaciones como las consideraciones sociales, donde el ejercicio del derecho de propiedad es legitimo, sólo en la medida en que no perjudique al intereses de la colectividad.
Asimismo para lograr un Urbanismo sustentable, se debe basar en el Principio 3ro. de la Declaración de RIO de JANEIRO (1992); "Aquel desarrollo que satisface las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las generaciones futuras para atender sus propias necesidades."
El citado llamado a proteger y cuestionado por Uds., incluye la fisonomía e identidad barrial que es muy valorada por los vecinos que tiene sentido de pertenencia y respeto a los espacios verdes, en tanto que la otra parte actora, no podría confirmarlo, de ser objetivo.
La ARQUITECTURA, es la más social de las artes, por ende, debe edificar al servicio y bienestar del hombre.
Saludos.
¿Que motiva la concentración de obras?
La transformación de la fisonomía de la ciudad de Bs. As., generada por el crecimiento económico y la dinámica sociocultural, amerita elevar el nivel del debate. La seriedad y magnitud de los temas en juego impone obrar pensando con responsabilidad en el largo plazo Parecería que la construcción en la ciudad estuviera fuera de control e incluso que fuera algo pernicioso. No es que así sea, pero es una sensación que se ha instalado en vastos sectores de la opinión pública y que lamentablemente acciones y declaraciones de quienes deberían adelantarse a los problemas y brindar soluciones, obraron contribuyendo a que esta sensación cale aún más hondo. El inicio de la problemática fueron los amparos de vecinos a los que algunos jueces hicieron lugar imponiendo al Gobierno de la Ciudad a suspender la tramitación de nuevas obras en determinados sectores de algunos barrios. A propósito de los amparos, vale la pena recordar los conceptos vertidos en su momento en este portal por el Dr. Butlow, reconocido jurista especializado en temas de arquitectura y construcción: "No son los jueces sino los urbanistas, los que deben decidir con su conocimiento científico y sus incumbencias profesionales, cómo se transforman páramos en pueblos, pueblos en ciudades, y ciudades o barrios degradados en las postales urbanas que tanto admiramos en los países del primer mundo. Todo amparo contra una autorización constructiva, legítimamente concedida, debe recordar que la propiedad es inviolable (art. 17 CN y 12 inc. 5 CCABA), que se la puede usar y disponer conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 CN), que ningún habitante de la Nación puede ser obligado a hacer lo que no manda la ley ni privado de lo que ella no prohíbe (art. 19 CN), y fundamentalmente, que el pueblo no delibera ni gobierna sino por medio de sus representantes (art. 22 CN), que son precisamente, los que debatieron y sancionaron con fuerza de ley, el nuevo Código de Planeamiento Urbano. Nadie cuestiona la legitimidad y la bondad del derecho de amparo. Lo que se cuestiona, es su otorgamiento cuando la arbitrariedad o ilegalidad manifiesta que está llamado a proteger, no existen."Justamente es aplicando el Código de Planeamiento Urbano, al que hace alusión Butlow, como se establece en forma inequívoca QUE y CUANTO se puede edificar en cada uno de los lotes o parcelas de cada calle de la ciudad. El código de planeamiento urbano zonifica la geografía de la ciudad, asignando por sectores o calles una determinada calificación conocida en la jerga (y en el código) como "zonificación". Algunas zonificaciones admiten que sobre los lotes comprendidos en ellas se puedan construir edificios en altura, existiendo otras en las que difícilmente se puedan exceder los dos pisos de altura. De allí que analizar de que manera se encuentra regulado por el CPU un lote sea el paso inicial primario que hace cualquier interesado en comprarlo para integrarlo a un emprendimiento constructivo. Pero aún antes que eso, para que un terreno pueda ser considerado debe pasar por el tamiz del análisis del mercado y la demanda que tendría el producto (departamentos) que se construiría sobre él. APLICANDO EL SENTIDO COMÚNResumiendo, un terreno o un factible terreno (galpón, casa, edificio en ph, estacionamiento, etc., etc.) debe superar en forma primaria las dos verificaciones. a) Por Mercado b) Por CPUSólo a partir de allí, se pondrá en marcha el extenso y complejo circuito que demanda llevar adelante la construcción de un edificio. Siguiendo la lógica de este proceso de selección de tierra, es posible hallar la explicación del porque de la concentración de la edificación en determinados barrios o sectores de barrios. (ver m2 aprobados por barrio durante 2006) a) En esos barrios o sectores de barrios es donde la demanda, que no es más que gente, inversores, vecinos, que hoy desean y pueden comprar una vivienda eligen vivir. Como consecuencia lógica los desarrolladores, como empresarios privados que arriesgan su capital para obtener una ganancia, construyen en esos barrios. b) Simplemente se edifica en esos barrios porque pasada la primera prueba, la legislación vigente lo permite. ¿POR QUE NO SE CONSTRUYE EN OTROS BARRIOS? Siguiendo, también este razonamiento de selección, resulta sensillo encontrar la explicación del porque no se construye en otros barrios: a) Porque la gente que compra el producto no está dispuesta a vivir o a invertir su dinero en esa ubicación y no están aún dadas las condiciones para asegurar que otro comprador pueda estar dispuesto a adquirir una propiedad en esa localización. b) Porque, aún existiendo compradores que estarían dispuestos a vivir en un determinado barrio el código actual no permite construir edificios con la suficiente cantidad de m2 factibles de hacer rentable el desarrollo. Ensayemos algunas respuestas sólo al primer interrogante ¿Por qué la gente no está dispuesta a comprar una vivienda en determinadas zonas? Porque: a) El área es o se percibe como insegura.b) El entorno no es adecuado. Las calles, veredas, arbolado, alumbrado, viviendas y edificios vecinos, se hallan en mal estado, o son de regular o mala calidad . c) No cuenta con un adecuado equipamiento y variedad de comercios, escuelas, oferta de esparcimiento, cultura, etc.d) No cuenta con variedad de medios de transporte.e) No se ajusta a su modelo cultural o target social. f) No se enteró o no se le comunicó adecuadamente la existencia de otras opciones.En como se plasman estas situaciones en la geografía urbana se encuentra la respuesta del porque aunque se los promocione mediante declaraciones y cuenten con un altísimo potencial y abundante oferta de tierra, algunos barrios de la ciudad (por ejemplo los del tan mentado sur) no atraigan aún a las inversiones inmobiliarias privadas. De allí y siguiendo sólo con sentido común la lógica de la actividad de la construcción privada se hallarán las respuestas o los incentivos (reales) a los que se debe recurrir para que a la misma le resulte posible obtener a quien vender sus productos en otras localizaciones. Sin duda resulta imprescindible un debate del nivel que corresponde, acorde a la complejidad y sensibilidad de los temas tratados, de manera profesional, con fundamentos técnicos y científicos, que debería conducir de forma natural a un plan integral que incluya el tratamiento del tan dilatado plan urbano ambiental y a las modificaciones al código que surjan de él. No se trata de imponer una lógica a los hechos sino de descubrir la lógica intrínseca que los gobierna.Mientras tanto, parte de las soluciones ya se encuentran dentro de la órbita de las autoridades competentes si como se declama se pretende descomprimir la construcción en determinados barrios y extender la actividad hacia otros, como ser: el desaliento a la ocupación ilegal de tierras y viviendas, inversiones en el mejoramiento del entorno, la radicación de edificios institucionales que actúen como ancla, incrementar los premios o beneficios para construir en forma selectiva, evitar el uso del espacio público con fines privados, desgravaciones o reducciones impositivas, mayor control y severa penalización de obras clandestinas, entre otras. Pero también, y por tratar de aplicar el sentido común, no dejar de imaginar y hacer posible obras que hoy resultan de fantasía, pero que resolverían un gran problema ambiental y contribuirían de manera radical a lograr un mayor equilibrio en la distribución territorial de la edificación privada, como sería la limpieza del Riachuelo. Clickee aquí para ver gráfico en sección INDICES de "Permisos construcción VIVIENDAS GCBA - Ranking m2 totales por barrios - Ene - Dic 2006" © ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 19 de Febrero 2007
Guillermo Rey.
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