Las inundaciones en la Ciudad de Buenos Aires son provocadas

a) alejamiento de la desembocadura de los arroyos (ahora entubados) por efecto de la realización de rellenos costeros.

b) reducción de espacios verdes a través del siglo XX.

c) construcción de estacionamientos subterráneos debajo de espacios verdes públicos (eliminación de absorción).

d) construcción indiscriminada; eliminación del “pulmón de manzana” absorbente.

e) construcción indiscriminada; torres con fundaciones a 40 m de profundidad; endicamiento de la napa freática.

f) elevación del nivel de las calzadas por sucesivas repavimentaciones.

g) barreras físicas entre zonas inundables y terrenos absorbentes; paredones del ferrocarril.

h) construcciones clandestinas sobre terrenos absorbentes: edificios y playas de estacionamiento en el Hipódromo de Palermo.

Buenos Aires se inunda ante cada lluvia copiosa. La ciudad colapsa y miles de vehículos quedan imposibilitados de seguir su camino, cientos quedan flotando, las cámaras transformadoras de corriente eléctrica quedan anuladas, miles de vecinos quedan sin electricidad, hay calles que se convierten en ríos. La ciudad se paraliza.

Los funcionarios dicen que eso se debe a las maldades de la madre naturaleza, a que los vecinos sacan la basura fuera de hora o que los adversarios políticos se dedican a tapar lo sumideros para provocar el caos. Por su parte, algunos de esos adversarios políticos aventuran que el oficialismo no ha hecho todas las inversiones necesarias en infraestructura y que no se ha cumplido con las megaobras proyectadas para acabar con "el flagelo de las inundaciones".

La realidad es que los vecinos y circunstanciales ocupantes de la ciudad somos convidados de piedra ante un escenario preparado para que se produzcan esas inundaciones. Los funcionarios y "los emprendedores"inmobiliarios lo vienen preparando desde hace muchos años; los vecinos, desde entonces, estamos tratando de pararlos.

¿Qué ha sucedido en Bs As en los últimos 50 / 60 años para qué cada vez sean más graves las consecuencias provocadas por una lluvia copiosa?

Sucedió lo siguiente:

a) se prolongó, hasta en casi 1.000 m de su lugar original (caso Arroyo Maldonado), la desembocadura de los cinco arroyos que desaguan sobre el Estuario del Plata. Los arroyos de llanura, como los que atraviesan la Ciudad de Bs As, y que entubados han sido convertidos en pluvioductos, tienen muy poca pendiente y por lo tanto poca velocidad de escurrimiento. Si alegremente se prolonga su desembocadura con rellenos sobre la costa, el escurrimiento de las aguas se retarda sensiblemente (a mayor alejamiento de la costa original, mayor tiempo de desagote de los conductos). La costa de la Ciudad ha sido rellenada históricamente en una superficie que casi llega a los 40 Km cuadrados, con la consecuente prolongación de la desembocadura de los arroyos que comentábamos anteriormente. Este tipo de tareas continúa en la actualidad para ejecutar las obras de ampliación del Aeroparque Jorge Newbery, ejecutadas de facto y fuera de normativa.

La red cloacal está colapsada desde hace más de veinte (20) años y no existen plantas de tratamiento de efluentes; los conductos de desagote pluvial que conducen hacia los arroyos entubados, quienes finalmente desaguan en el estuario, transportan también basura, líquidos cloacales y efluentes industriales no tratados, ocupando una parte significativa de su sección útil. Esto hace que no sólo se reduzca la posibilidad de evacuación rápida de las aguas de lluvia, sino que estos líquidos altamente contaminantes, descarguen "en crudo" en nuestro ya poluído estuario.

b) durante el siglo XX se redujo la cantidad de espacios verdes públicos en más de 50 hectáreas. Esto, además de ser un perjuicio directo a la población porque se le eliminó la posibilidad de su disfrute, se constituyó en una sensible pérdida de superficie absorbente. Al mismo tiempo, “la puesta en valor” de más de cincuenta (50) plazas porteñas entre 2005 y 2007, resultó en una disminución de aproximadamente un 30% de su superficie absorbente debido a la construcción de caminos y veredones de solado rígido que reemplazaron a los antiguos senderos de granza (dislate que también contribuyó a aumentar la temperatura ambiente).

En el transcurso de los años 2008 y 2009 la actual administración siguió impermeabilizando terrenos absorbentes (plazas públicas) en zona inundable, como son los espacios verdes situados a lo largo de Av Sarmiento, desde Plaza Italia hasta Av del Libertador.

c) La ley Nº 469 -aprobada en el año 2000- estableció la construcción de trece (13) playas de estacionamiento subterráneas en diferentes plazas de la ciudad.

Las leyes Nº 3.057 y Nº 3.058 -aprobadas en 2009- establecieron la libre construcción según proyecto del contratista, de playas de estacionamiento subterráneas casi en cualquier lugar de la ciudad: cuarenta y dos (42) ubicaciones, entre ellas, otras quince (15) plazas.

Esto hace un total de veintiocho (28) plazas a impermeabilizar. La mayoría están en la zona norte de la ciudad, la más atestada, la que más se inunda.

Las dos últimas inundaciones de la Ciudad de Buenos Aires (15 y 19 de febrero de 2010) han puesto en evidencia la gravedad de la situación creada a través de los años por -entre otras causas- esta sistemática eliminación de superficies absorbentes que contribuían anteriormente a contener las lluvias caídas.

d) el auge de la construcción en propiedad horizontal, ya sea entre medianeras o en edificios de perímetro libre (torres), también eliminó la existencia de terrenos privados absorbentes; se impermeabilizó la mayor parte de la entonces superficie absorbente sobre predios privados con nuevas construcciones. Los códigos indicaban la existencia de un "pulmón de manzana absorbente"; esta obligación dejó de existir en las zonas más densamente pobladas y desde hace más de veinte (20) años se permite construir sobre planta baja en cada parcela, perdiendo así el pulmón de manzana, su condición permeable.

e) se construyeron edificios en altura indiscriminadamente en casi toda la ciudad, pero principalmente en las zonas cercanas a la costa (Puerto Madero, microcentro, Retiro, Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez). Las fundaciones de los edificios en altura implican excavaciones de entre 30 y 40 m de profundidad que sobrepasan largamente las dos primeras napas de agua. Es a través de estas napas, que los terrenos aún absorbentes acumulan el agua y la envían al estuario. La red de bases de hormigón construidas constituyen -subterráneamente- un verdadero dique a la evacuación de las aguas de lluvia, retrasando y muchas veces impidiendo el escurrimiento.

f) por obra de sucesivas repavimentaciones, el nivel de las calzadas ha sido elevado ostensiblemente. Las calles de la ciudad estaban empedradas en un nivel por lo menos 20 cm por debajo de la vereda. Las sucesivas pavimentaciones y repavimentaciones sobre el adoquinado original ha invertido esa relación; las calles (salvo las cunetas de hormigón) han quedado más altas que las veredas, facilitando así la inundación inmediata de estas. Esta situación está siendo profundizada aún más en el barrio de Palermo Viejo (donde las inundaciones superan el metro de agua) al estrechar y elevar las bocacalles de muchas esquinas.

g) existen barreras físicas, que separan zonas inundables de terrenos absorbentes. Los largos y continuos paredones que rodean los antiguos predios ferroviarios siguen existiendo, a pesar de que su eliminación haría desaparecer una barrera física entre el agua de las zonas inundadas y un gran sector de superficie absorbente.

h) se permitió desarrollar construcciones clandestinas en uno de los más importantes lugares de absorción de aguas: el Hipódromo Argentino de Palermo. Con motivo de la construcción de más edificios para alojar máquinas tragamonedas, se hizo una ampliación no permitida de 10.000 m2 cubiertos con su correspondiente cochera subterránea. Además, se impermeabilizó un importante sector del centro de la pista con otra playa de estacionamiento asfaltada.

Todo esto es sabido y reconocido por profesionales y técnicos de diversa extracción, pero dirigentes políticos y funcionarios aliados a los “inversores” de siempre, siguen proponiendo megaobras de transporte, almacenamiento y evacuación de aguas de lluvia (como el peligroso proyecto de los túneles aliviadores del Maldonado) que significan gastos extraordinarios -aún con endeudamiento externo- pero sin contemplar la posibilidad de parar de construir, parar de impermeabilizar y proceder a ejecutar proyectos vecinales como son los de generar nuevas tierras absorbentes en los predios del dominio público del Estado Nacional dentro de la ciudad (ferroviarios, militares, ex Mercado de Hacienda, etc., que suman más de 300 hectáreas), construir un lago regulador sobre la ex playa ferroviaria de Palermo y declarar la emergencia urbano ambiental (*).

Arq Osvaldo Guerrica Echevarría

Por qué se inunda Buenos Aires

Posteado en Arquitectura, Ciudad, Medio ambiente por webmaster el April 26th, 2007

Contrariamente a lo que muchos “expertos” citados por importantes diarios piensan y dicen, no son las grandes obras deinfraestructura las que evitarán que Bs. As. se inunde sino la toma de conciencia sobre cómo se contruye la ciudad. Lasistemática impermeabilización del suelo absorbente junto con la construcción indiscriminada de viviendas en torres o propiedad horizontal son sólo algunos de los factores que posibilitan que la ciudad se inunde, al margen de los efectos producidos por el cambio climático. El siguiente artículo escrito por Arq. Osvaldo Guerrica Echevarría explica claramente por qué se inunda Buenos Aires y cómo se “preparó” este escenario actual.

Buenos Aires se inunda ante cada lluvia copiosa. La ciudad colapsa y miles de vehículos quedan imposibilitados de seguir su camino, cientos quedan flotando, las cámaras transformadoras de corriente eléctrica quedan anuladas, miles de vecinos quedan sin electricidad, hay calles que se convierten en ríos. La ciudad se paraliza.
Los funcionarios dicen que eso se debe a las maldades de la madre naturaleza, a que los vecinos sacan la basura fuera de hora o que los adversarios políticos se dedican a tapar lo sumideros para provocar el caos. Por su parte, algunos de esos adversarios políticos aventuran que el oficialismo no ha hecho todas las inversiones necesarias en infraestructura y que no se ha cumplido con las megaobras proyectadas para acabar con “el flagelo de las inundaciones”.
La realidad es que los vecinos y circunstanciales ocupantes de la ciudad son convidados de piedra ante un escenario preparado para que se produzcan esas inundaciones. Los funcionarios y “los emprendedores” inmobiliarios lo vienen preparando desde hace muchos años; los vecinos, desde entonces, están tratando de pararlos.
¿Qué ha sucedido en Bs. As. en los últimos 50 / 60 años para qué cada vez sean más graves las consecuencias provocadas por una lluvia copiosa? Sucedió lo siguiente:
a) Se prolongó, hasta en más de 500 m de su lugar original, la desembocadura de los cinco arroyos que desaguan sobre el Estuario del Plata (mal llamado río).
b) Se impermeabilizó la mayor parte de la entonces superficie absorbente de la ciudad con nuevas construcciones.
c) Se redujo sensiblemente la cantidad de espacios verdes, tanto públicos como privados.
d) Se construyeron edificios en altura indiscriminadamente en casi toda la ciudad, pero principalmente en las zonas cercanas a la costa (Puerto Madero, microcentro, Retiro, Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez).
e) En la normativa constructiva de las zonas más densamente pobladas se eliminó la obligatoriedad de mantener el pulmón de manzana absorbente.
f) Por obra de sucesivas repavimentaciones, el nivel de las calzadas ha sido elevado ostensiblemente.
g) Existen barreras físicas, que separan zonas inundables de terrenos absorbentes.
h) Los conductos de desagote pluvial que conducen hacia los arroyos entubados, quienes finalmente desaguan en el estuario, transportan también líquidos cloacales y efluentes industriales.
¿Cuál es el efecto de esta permisiva intervención sobre el cuerpo vivo de la Ciudad? ¿Cómo influye cada una de estas circunstancias, potenciando los efectos de una lluvia?
a) Los arroyos de llanura, como lo que atraviesan la Ciudad de Bs. As., y que entubados han sido convertidos en pluvioductos, tienen muy poca pendiente y por lo tanto poca velocidad de escurrimiento. Si alegremente se prolonga su desembocadura con rellenos sobre la costa, el escurrimiento de las aguas se retarda sensiblemente (a mayor alejamiento de la costa original, mayor tiempo de desagote de los conductos). La costa de la Ciudad ha sido rellenada históricamente en una superficie que casi llega a los 40 km cuadrados y la desembocadura de los arroyos ha sido prolongada hasta en 500 m. Este tipo de tareas continúa en la actualidad para ejecutar las ilegales obras de ampliación del Aeroparque Jorge Newbery.
b) El auge de la construcción en propiedad horizontal, ya sea entre medianeras o en edificios de perímetro libre (torres),eliminó la existencia de terrenos privados absorbentes.
c) Durante el siglo XX se redujo la cantidad de espacios verdes públicos en más de 50 hectáreas. Esto, además de ser un perjuicio directo a la población porque se le eliminó la posibilidad de su disfrute, se constituyó en una sensible pérdida de superficie absorbente.
d) Las fundaciones de los edificios en altura implican excavaciones muy profundas que sobrepasan largamente las dos primeras napas de agua. Es a través de estas napas, que los terrenos aún absorbentes acumulan el agua y la envían al estuario.La red de bases de hormigón construidas, constituyen -subterráneamente- un verdadero dique a la evacuación de las aguas de lluvia, retrasando y muchas veces impidiendo el escurrimiento.
e) Los códigos indicaban la existencia de un “pulmón de manzana absorbente”. Esta obligación dejó de existir y desde hace muchos años se permite construir planta baja y primer piso en cada parcela, perdiendo así, el pulmón de manzana, su condición de permeabilidad.
f) Las calles de la ciudad estaban empedradas en un nivel por lo menos 20 cm por debajo de la vereda. Las sucesivas pavimentaciones y repavimentaciones sobre el adoquinado original ha invertido esa relación; las calles (salvo la cuneta de hormigón) han quedado más altas que las veredas, facilitando así la inundación inmediata de estas.
g) Los largos y continuos paredones que rodean los antiguos predios ferroviarios siguen existiendo, a pesar de que su eliminación haría desaparecer una barrera física entre el agua de las zonas inundadas y un gran sector de superficie absorbente.
h) Una parte significativa de la sección útil de los pluvioductos, es utilizada desde hace más de veinte (20) años por líquidos cloacales y efluentes industriales no tratados, ya que la red cloacal está colapsada desde entonces y no existen plantas de tratamiento de efluentes. Esto hace que, no sólo se reduzca la posibilidad de evacuación rápida de las aguas de lluvia, sino que estos líquidos altamente contaminados, descarguen “en crudo” en nuestro ya contaminado estuario.
Todo esto es sabido y reconocido por profesionales y técnicos de diversa extracción, pero dirigentes políticos y funcionariossiguen proponiendo megaobras de transporte, almacenamiento y evacuación de aguas de lluvia (como el peligroso proyecto de los túneles aliviadores del Maldonado) que significan gastos extraordinarios -aún con endeudamiento externo- pero sin contemplar la posibilidad de parar de construir, parar de impermeabilizar y ejecutar proyectos vecinales como son los de generar nuevas tierras absorbentes en los predios que son del dominio público del Estado Nacional dentro de la ciudad -ferroviarios, militares, ex Mercado de Hacienda, etc. que suman más de 300 hectáreas- y construir un lago reguladorsobre la ex playa ferroviaria de Palermo.

Los precios de las propiedades bajan en todo el mundo menos en la Argentina

Horacio Riggi, editor de Negocios.

La economía de la Argentina suele descolocar a los mejores analistas. Una prueba de ello es la célebre frase de Paul Samuelson: “en el mundo hay cuatro tipos de países: los desarrollados, los no desarrollados, Japón y la Argentina”. Así, quien supo revolucionar la economía y obtuvo el Premio Nobel en 1970, hacía notar que el país tenía un funcionamiento digno de un estudio particular.

Y la frase de Samuelson se puede aplicar hoy a la perfección para observar por qué los precios de las viviendas bajan en el mundo pero no en la Argentina. Hasta en ciudades como Londres o Nueva York, dónde las propiedades son casi commodities, los valores se depreciaron durante la última crisis financiera. Sin embargo, en Buenos Aires, el precio del m2 siguió estable en la mayoría de los barrios, e incluso subió en zonas como Palermo, Belgrano o Puerto Madero.

La historia también indica que el valor de un dos ambientes en Capital está lejos de tener una carrera progresiva a lo largo de los años. Mientras que en los ‘70 el m2 costaba u$s 1.000, en los ‘80 llegó a valer alrededor de u$s 300. Luego en los ‘90 se volvió a planchar en u$s 1.000, y ahora hay barrios donde llega a los u$s 5.000, aunque el promedio es de u$s 2.300.

Con estos precios, los desarrolladores están de festejo en el país. De todas formas, aclaran que si despega el crédito hipotecario –los bancos comenzaron a ofrecer algunas líneas, pero aún están lejos de llegar a ser masivos, o de estar al alcance de la clase media– el precio de las propiedades no caerá porque aumentará la demanda, aunque también la oferta. Dicha hipótesis forma parte más de un deseo que de una lógica de mercado.

Sin embargo, la sorpresa que se da en la Argentina porque los precios no bajan, también se produce en España, pero porque los valores no paran de caer. Para tratar de entender qué fue lo que ocurrió en la Madre Patria, habría que empezar por el beneplácito con el que el mundo económico y financiero recibía las reformas estructurales de España en la década del ‘90.

En ese momento, lo que pocos explicaron es que la clave del impulso que tomó la economía española se debió a la conformación del euro en 1999 y la puesta en práctica del sistema comunitario, dos años más tarde.

El economista Miguel Bein escribió: “durante los años ’90, el muy desarrollado sistema financiero español prestaba con garantía hipotecaria para compra de vivienda en pesetas a una tasa promedio del 15% anual. Con el cambio de moneda, a partir del ’99, empezó a prestar en euros a un cinco por ciento anual”.

La consecuencia de lo que dice Bein fue una impresionante caída de la cuota hipotecaria, situación que generó un despegue de compras cuando esas cuotas pasaron a costar menos que un alquiler. Al mismo tiempo, España se convirtió con esta situación en el nuevo centro neurálgico para la atracción de capitales europeos. Esta situación generó el famoso boom de la construcción en ese país, que fue perdiendo fuerza a medida que aumentaban los precios de las viviendas en España y quedaban casi igualados a los de las viviendas de las reales potencias de Europa.

Crisis

El 2007 cuando la crisis hipotecaria tiene su epicentro en los Estados Unidos encuentra a España manteniendo una sobreoferta de todo tipo de construcciones. Esa es la burbuja que explotó. Por eso hoy el desempleo llega a niveles cercanos al 20% y por eso el mercado del real estate en España está inmerso en una crisis de la que no se sabe cómo saldrá. Esa burbuja (que ya no es) también hace que ahora los analistas noten que las reformas estructurales que veían en España sean difusas como lo que veían cuando aseguraban que la Argentina de los ‘90 era de Primer Mundo.

Si se le otorga todo el crédito a Samuelson se podrá decir que los precios en la Argentina no tienen por qué seguir una lógica. Ahora si se ve la realidad de lo que pasa por estos momentos en el mundo, da la sensación de que para que los precios bajen, la Argentina va a tener que contar con una oferta mayor a la que hoy existe. Y mientras el dinero no llegue a través de los créditos, la posibilidad de tener un valor menor en el precio de las propiedades, o de poder acceder a comprarlas va a seguir siendo un privilegio para algunos y un negocio para muy pocos.

FUNDACIÓN “ESTADO, TRABAJO Y PRODUCCIÓN”1

Comisión de Economía2

Coordinador: Lic. Alejandro Barrios

La construcción porteña hacia el tercer trimestre 2009:

Variaciones negativas, dispersión territorial y modificación de los patrones clásicos

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SINTESIS EJECUTIVA

√

Desde su nivel histórico más bajo en el 2002, la actividad de la construcción tuvo un crecimiento sostenido, mostrando una tendencia general positiva durante mas de 6 años consecutivos. A partir de fines de 2007, esta actividad sufre una desaceleración para pasar a tasas negativas en 2008 y 2009. Durante el auge, se venía observando a nivel nacional un crecimiento lento, que contrastaba con el fuerte ritmo de la actividad en la Ciudad. Esto cambió desde 2008: la Ciudad tuvo variaciones negativas mientras en el resto del país la actividad siguió creciendo. Y en los primeros nueve meses de 2009 la disminución en la actividad fue mucho mayor en la Ciudad que en el resto del país.

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Uno de los indicadores de expectativas sobre el sector mas utilizados es la superficie permisada total. En el período enero-septiembre dicho indicador en la Ciudad tuvo una disminución de 40,0% con respecto al mismo período de 2008. Ya se acumulan cuatro trimestres de variaciones negativas, que son resultado de una desaceleración importante frente a altas cifras registradas en los años anteriores.

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Territorialmente observamos que se mantiene la tendencia a una mayor dispersión de los permisos que se advertían en análisis anteriores (denominada “ampliación de la frontera inmobiliaria”). No obstante, las mayores superficies continúan registrándose en los barrios del patrón clásico (barrios del norte y Caballito). Las únicas novedades en éste esquema fueron la reaparición de Puerto Madero, el ascenso de Villa Pueyrredón, y como más excepcionales, Villa Soldati, Saavedra y Villa del Parque. La disminución general de las superficies con destino residencial permitieron que aquellos barrios con construcciones no residenciales evidenciaran un mayor protagonismo (Villa Soldati y Puerto Madero).

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En cuanto al tipo de construcciones permisadas se advierte una profundización del patrón especulativo. Con una tradicional concentración en la edificación de departamentos, se mantiene firme la tendencia a la construcción de monoambientes, mientras que la continuidad de tipologías de alta categoría pasó a disminuir de la mano del crecimiento de la participación de las viviendas sencillas. En cambio, en la construcción con destino no-residencial (actividades económicas) se da una disminución generalizada que tiene excepciones en permisos puntuales, pero que en estos nueve meses no demuestra grandes alteraciones en sus tipologías y distribución territorial.

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Las operaciones de compra-venta analizadas a partir de las escrituraciones, revelan que de la estabilización hacia fines de 2008 han pasado a decrecer en cantidad. A diferencia de lo observado hasta principios de año, el panorama hoy es coherente con lo que ocurre con la construcción, y estuvo claramente influenciado por las expectativas negativas surgidas de la crisis internacional que impactaron en el nivel de dinamismo que ostentaba el mercado inmobiliario. Las perspectivas negativas a futuro en ciertos sectores parecen haber menguado, en especial aquellas ligadas al sector financiero y a las inversiones en general. Así, si bien la participación de las escrituras hipotecarias continúo disminuyendo hasta septiembre, es probable que cambie dicha tendencia. En términos comparativos, la construcción sufrió un revés importante durante un año donde las perspectivas ante la crisis internacional no habían sido altas, sin embargo, y dado que los efectos no han resultado tan nocivos para el conjunto de la economía, es esperable que en los meses que siguen las tendencias contractivas demuestren cierta disminución.

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Asimismo, los costos de la construcción por su parte comenzaron a tener una desaceleración importante aún con variaciones positivas, pero que se muestran a un ritmo mucho menor que en 2008.

1 La Fundación tiene como objetivo contribuir a enriquecer el debate y las propuestas en torno al desarrollo argentino (en sus dimensiones económica, política, social y territorial). La Fundación cuenta con un Consejo de Honor presidido por el Dr. Roberto Feletti.

2 Miembros integrantes: Lic. Alejandro Barrios, Lic. Alejandro Robba, Lic. Fabiola Vela Velázquez. 1

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LA CONSTRUCCIÓN EN EL CONTEXTO NACIONAL

El Índice Sintético de la Construcción (ISAC) elaborado por el INDEC para el total del país muestra que luego del leve descenso registrado a finales del año 2008, el corriente año comenzó con un importante crecimiento, alcanzando un pico de 140,9 puntos el mes de febrero. Este comportamiento se vio interrumpido los meses siguientes durante los cuales el índice vario negativamente, hasta que a partir del mes de julio se estableció un patrón de crecimiento que continúa actualmente. Comparando con el nivel general de la actividad económica (EMAE), se observa en los últimos registros una evolución más irregular de la construcción. En el registro de septiembre el ISAC alcanzó 137,1 puntos, lo cual implica una caída interanual de 3,0 %, mientras que hasta agosto, el EMAE tuvo una variación negativa menor (0,5%).

Gráfico

Índice Sintético de la Construcción y Estimador Mensual de la Actividad Económica (base 100=1997). Total país. 2001 – Septiembre 2009* 020406080100120140160180IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIII20012002200320042005200620072008209ISACEMAE

*Los datos del EMAE del tercer trimestre corresponden a los meses julio y agosto.

Fuente: Elaboración propia en base a INDEC

La superficie permisada del total país tuvo durante los primeros nueve meses de 2009 una variación negativa de 18,3%. Pero si se excluye del análisis la Ciudad de Buenos Aires, el resto de los principales municipios del país permisaron hasta el mes de septiembre un 9,2 % menos que en el acumulado del año pasado, lo que indica claramente que la disminución sigue siendo más fuerte en la Ciudad que en el resto del país.

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LA CONSTRUCCIÓN EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Hasta el mes de septiembre de 2009 se acumularon 1.287.181 m2 de permisos de obra, lo que determinó una disminución interanual de 40%. Esta variación resulta de nueve meses de valores negativos, constituyendo la única excepción el mes de febrero que registró una ascenso de 10,3 % con respecto al año anterior. En particular se observa una fuerte caída en la superficie de enero de 2009 (82,4 %), en el que se registraron 58.964 m2.

2

En particular, cabe destacar que el mes de septiembre tuvo un registro de obras 51% mayor que el mismo mes de 2008, pero que no revierte la tendencia observada en lo que va del año.

De acuerdo al tipo de obra, las construcciones nuevas en el período enero-septiembre de 2009 registran una disminución de 36,4 % con respecto a 2008. Las ampliaciones, por su parte, tuvieron un desempeño aún menor, con una variación de 57,3 % en la misma comparación.

Gráfico

Superficie permisada total (m2). Ciudad de Buenos Aires. 2001 – 2009. -200%-100%0%100%200%300%400%IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIII200120022003200420052006200720082009-500.000-300.000-100.000100.000300.000500.000700.000900.0001.100.000Variación interanual (%)Superficie permisada total (m2)

Fuente: Elaboración propia en base a DGEyC (GCBA).

Casi la mitad de la superficie permisada total se concentró en Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Puerto Madero, Villa Soldati, Villa Pueyrredón y Recoleta. En segundo término resaltan Núñez, Almagro, Balvanera, Flores, Saavedra y Villa del Parque. Este patrón territorial demuestra por un lado cierta continuidad de la concentración de la construcción que se viene observando en los últimos años. Pero también, se observaron incrementos muy significativos en barrios poco tradicionales para las tendencias dominantes, como Villa Sodati2, y en menor medida Villa Pueyrredón.

En informes anteriores se refirió a una “ampliación de la frontera inmobiliaria” como un cambio lento en la distribución de la construcción. La ampliación a la que hacemos referencia se relaciona con la intención de aprovechar zonas de suelo mas barato, pero que permitan asegurar la venta de las edificaciones. En un año con expectativas disímiles esto se dio en mayor medida, resultando en una dispersión territorial importante, que dejó lugar a la aparición de zonas de construcción destinada a actividades económicas. La presencia de superficie permisada concentrada en los barrios tradicionales también remite a intenciones menos arriesgadas.

2 En el caso de Villa Soldati se trata de un permiso para destino no residencial que no representa las características del barrio. 3

M

Superficie

2008 – 2009

Fu

E

71,3% de los m2 permisados.

E

mayor oscilación, creciendo fuertemente en momentos de auge, pero también se desaceleran más rápido ante la mínima desconfianza. En cambio, la construcción no-residencial reviste características menos “especulativas”, asociada al dinamismo macroeconomico general.

C

comenzaron a disminuir trimestre a trimestre, mientras que los no residenciales se mantuvieron elevándose hasta mediados de 2008 para luego tener variaciones negativas. A partir de ésta tendencia, en los tres trimestres de 2009 las comparaciones interanuales resultan negativas. Así, en los primeros nueve meses del año los destinos residenciales disminuyeron 40,1% y los no residenciales lo hicieron en 42,3%.

4

G

Superficie0100.000200.000300.000400.000500.000600.000700.000800.000900.000IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIVIIIIIIIVIIIIII200120022003200420052006200720082009ResidencialNo Residencial

D

descenso importante (41,2 %) pero en las univiviendas la variación fue mucho menor (3,0 %). Sin embargo, las cifras de las univiviendas representan un valor bajo por lo que esta diferencia en la evolución no altera el patrón constructivo del segmento residencial. Por otra parte, en estos nueve meses de 2009 se permisaron 9972 viviendas nuevas, lo cual es 28,1 % menos que en el mismo período de 2008. Cabe destacar que la cantidad de viviendas comienza a disminuir en septiembre del año pasado, por lo que ese mes ya presentaba un registro particularmente bajo. Así la comparación interanual de septiembre de 2009 resulta 1,6% positiva, pero que no implica un cambio en la tendencia general.

E

verificó la continuidad de la tendencia observada sobre el incremento de la participación de la edificación de monoambientes y disminución de mayores viviendas. Así, en todo el año, la construcción de viviendas se orientó 48% a los departamentos de 1 ambiente, y 33% a los de 2 ambientes. La construcción de 3 ambientes quedó relegada a 14%, la de 4 ambientes a 3%, mientras que prácticamente desaparecieron las viviendas mayores (5 y más ambientes).

5

G

Viviendas nuevas seg13%13%12%15%30%41%48%30%31%43%45%36%33%33%39%36%32%30%27%20%14%15%17%10%8%6%5%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

P

se venía observando en informes anteriores. Hasta principios de 2009 advertíamos una estabilización del patrón, esto es con la mayor proporción de las viviendas de más alta y en la más baja categoría. En el gráfico siguiente puede advertirse que en lo que va de 2009 se incrementó notablemente la participación de las viviendas Sencillas, que pasaron de ser 31% en 2008 a 41% en los nueve meses de este año. Estos 10 pp. Tienen como correlato una disminución en la participación del resto de las categorías, en especial de las Suntuosas (pasaron de 33% a 28%).

C

previsible disminución en las inversiones que se realizan, por lo que las empresas constructores se orientan a unidades de menor valor y de venta mas rápida. Asimismo, de mantenerse esta tendencia, se sostiene lo que observábamos en análisis anteriores sobre la segmentación del mercado, donde no existen respuestas sencillas entre ofertas y demandas no asociadas. Por ende, no se percibe que la construcción tal cual parece acentuarse, esté respondiendo a las necesidades de la sociedad con respecto a la vivienda. En este sentido la demanda aparece mas selectiva, y no necesariamente ligada a la compra de la propia vivienda. Pero a diferencia del panorama de 2006, también parece disponer de menor capital, lo que explicaría el incremento de la construcción de monoambientes y particularmente de categorías Sencillas.

G

Permisos25%24%27%29%29%31%41%44%35%23%24%26%25%23%6%8%8%10%11%10%9%24%32%41%38%35%33%28%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2003*200420052006200720082009*SencillaConfortableLujosaSuntuosa 6

distribución barrial de la superficie permisad

con respecto al patrón clásico: Concentración en Palermo y en Caballito y Villa Urquiza, con una participación de Villa Pueyrredón en crecimiento. En informes anteriores se observaba una leve tendencia a la dispersión de los permisos, que alcanzaba a algunos barrios del oeste de manera oscilante y puntual. Con la disminución general de las superficies residenciales, aparenta una mayor distribución territorial dada más por la disminución de los barrios clásicos que por el incremento en barrios no tradicionales. Entre las modificaciones de éste período, resalta la desaparición de permisos en Puerto Madero, y la vuelta de Barracas a valores mas característicos de la zona sur, por lo que deja en evidencia que las superficies registradas en 2008 fueron mas excepcionales.

M

Superf

septiembre 2008 – 2009

F

D

un espectacular aumento en el total de Industrias (1381,4 %), con respecto al mismo periodo del año anterior, debido específicamente a un fuerte registro de obra nueva en el mes de agosto. Debido a que se trata de un caso singular, no estaríamos en condiciones de explicar alguna modificación en las modalidades constructivas generales

C

44,0 %, mientras que el Transporte ascendió un 22,2 %. Otro descenso muy notable se produjo en el rubro Comercial (-70,7 %). En el rubro Otros se dio una disminución de 39,1 %.

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G

Superficie050.000100.000150.000200.000250.000300.000350.000400.000450.000500.00020022003200420052006200720082009*IndustriaAdm, bancosComercialTransporteOtros

T

con respecto a 2008. Se puede observar que la fuerte presencia que tenían La Boca y Barracas, han disminuido claramente, así como la superficie en los barrios del centro (San Nicolás, Montserrat, Retiro) y aledaños (Balvanera, San Telmo). En cambio se observan importantes incrementos en Puerto Madero, Villa Soldati, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y en menor medida en Villa del Parque.

Superf

septiembre 2008-2009.

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•

C

registros de escrituras continuaron descendiendo pero a partir de allí el comportamiento se modificó. En marzo la cantidad de escrituras comienza a ascender hasta alcanzar 6.245 en el mes de junio. Gran parte de la diferencia entre este indicador y el de permisos se debe a que las operaciones registran compras y ventas no solo de unidades nuevas sino también usadas. Es así que resulta ser un indicador con una cierta autonomía respecto de la construcción. Sin embargo, la tendencia general demuestra una disminución importante.

T

en el primer semestre de 2009 se registraron 35.153 actos notariales, es decir, -31,6% con respecto al mismo período de 2008. Esto es producto de una caída de 42,1 % en las escrituras traslativas de dominio y de 38,3% en las escrituras hipotecarias.

S

variación interanual es negativa (-24,9%). En cuanto a las escrituras hipotecarias, en este mismo mes se registra un descenso de 7,5% respecto a junio y de 43,3% con respecto julio de 2008.

G

Escrituras-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%IIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVIII2002200320042005200620072008200905.00010.00015.00020.00025.00030.000ariación interanual (%)Escrituras

L

pero desde febrero de 2008 volvieron a disminuir. De esta forma, la cantidad de operaciones financiadas con hipotecas se encuentra muy por debajo de las cantidades previas a 2001. En términos relativos, esta modalidad de adquisición de inmuebles representaba 20,3% del total de las operaciones, para pasar a 6% en 2004, y en lo que va de 2009 explica sólo 6,4%.

E

operaciones siguen siendo realizadas por agentes capitalizados. En otros términos, la desconfianza ante las turbulencias financieras, no alteró las operaciones debido a que dependen en muy baja proporción del sistema financiero.

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G-60%-40%-20%0%20%40%60%80%

100%2.900

L

actividad. Pero en los últimos registros, los incrementos continuaron aún con un menor dinamismo en la actividad. En septiembre de 2009, el INDEC registró un incremento interanual de 7,0% en el costo general para el Gran Buenos Aires.

S

rápidos aumentos en el ítem Materiales, manteniendo su tendencia, y estabilizándose en el transcurso de 2008 y el corriente año, mientras que en Mano de Obra los ascensos comenzaron a partir de 2003, incrementando su tendencia posteriormente. A pesar de ello, Mano de obra continúa por debajo de los registros de Materiales. En la última comparación interanual las variaciones demostraron una evolución bastante similar, con 4,7 % en Materiales, y 9,9 % en Mano de Obra. En la categoría Gastos Generales se observó un aumento de 10,8 %.

O

la construcción del m2 en pesos para obras en el Gran Buenos Aires. El costo de construcción de multiviviendas en septiembre fue de 1.623 $/m2, y el de univiviendas 1.449 $/m2. Ambos registros manifestaron un alza interanual cercana a 8,0 %.

"La baja en la compra-venta de inmuebles superó el 30%"

13.12.2009 | El arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, analiza el futuro del mercado. Los pedidos de construcción en la Ciudad de Buenos Aires cayeron un 40%. El sector le teme más al tipo de cambio que a la inflación. El crédito seguirá siendo escaso en el 2010. Boedo y Parque Patricios, las zonas a desarrollar.

Por Gustavo García

Luego de un año marcado a fuego por la crisis financiera internacional, el mercado inmobiliario intenta acomodarse al escenario del 2010. La necesidad de resguardar los ahorros invirtiendo en ladrillos contrasta con el menor nivel de actividad y la escasez de crédito hipotecario. El camino a recorrer no surge sencillo, pero el arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, sabe leer el mapa y escudriñar el futuro. -¿Cómo es el balance del año 2009? -Fue notoriamente menor en cuanto al rimo de actividad con respecto a los últimos años. La caída se remonta al último trimestre del 2008, desde octubre de ese año hubo un freno importante en el ritmo de compra-venta. Hubo varios factores, y uno de los principales fue el tipo de cambio. La incertidumbre acerca de cuál sería la nueva ecuación entre el peso y el dólar. En aquel momento hubo una devaluación progresiva desde los 3,07 pesos y fue aumentando. Eso, conjugado con el estallido de la crisis financiera internacional, la caída de las bolsas y los bancos. Todo esto generó la retracción en los inversores. Nadie sabía cómo iba a pegar la crisis por acá. -¿Discriminan entre el inversor que busca rentabilidad y quien compra como vivienda única? -El ritmo de actividad en estos seis años fue responsabilidad del inversor más que del usuario final, el que compra para vivir. Gran parte del buen nivel que hubo se debe a los inversores, que juzgan que lo inmobiliario es un buen resguardo de valor. En ese período también tuvimos inversores especulativos, que entraban en emprendimientos como los pozos y antes de finalizar la obra salían con una rentabilidad interesante. Esos desaparecieron en el 2007. -¿Se conocen cifras de la retracción? -La retracción hacia el primer semestre de este año en la compra-venta en Capital Federal era superior al 30%. Fue el peor semestre de los últimos diez años. La gente pensaba: si tengo dólares, valdrán más pesos hacia adelante. Tal vez tenga mejor posibilidad de compra. La otra era: por las dudas me mantengo líquido por si necesito el dinero. -¿La crisis le puso un freno a la valorización del metro cuadrado? -Le puso un freno, pero no provocó la caída del valor. Lo que pasa es que quien compró lo hizo como resguardo de valor, no lo hizo con deuda, no se veía necesitado imperiosamente de liquidarlo con una reducción del precio. Por eso no se dio la caída de valores. Sí provocó un amesetamiento y un ritmo de venta interanual inferior a lo que se daba. Año a año los valores subían un 15%, y en el 2009, en propiedades a estrenar, el aumento fue del 7%. -¿Considera que está sobrevaluado el metro cuadrado? -No se puede juzgar si está sobrevaluado en la medida en que haya alguien que avale estos precios. La ecuación ahora ajusta por cantidad y no por precios, es decir bajando el ritmo de actividad, pero no los valores. Y el precio se mantiene porque el que compró no lo hizo endeudado, como ocurrió con las burbujas de Estados Unidos. En Capital Federal hacen falta siete años de sueldo íntegro promedio para comprar un departamento usado de 60 metros cuadrados en un barrio medio. CREDITO ESCASO -¿Cómo puede evolucionar el crédito el año próximo? -Los bancos están empezando a movilizarse. Este año comenzó el Banco Hipotecario con la línea de la Anses para vivienda usada y nueva, pero al primero lo descontinuaron. Priorizan los créditos a la construcción. Después salió el Banco Ciudad, que ofrece dos años fijos y después variable; el Santander Río lanzó préstamos a tasa fija para refaccionar o ampliar viviendas. El Credicoop también tiene líneas. Igualmente es muy difícil que se pueda llegar a equiparar con lo que se paga un alquiler. -¿Es imposible que ocurra esto? -Los bancos tendrían que estar prestando a una tasa del 5 o el 6%, costo financiero total, y utilizar una ingeniería financiera, que se vendan títulos y el capital se ajuste para que se puedan permitir ganar una tasa de 3 puntos. Igual veo saludable la intención de participar de la banca privada, hay un efecto derrame en estos bancos. Hasta hace un año estaban desarmando las estructuras hipotecarias. No se pueden esperar maravillas. PELIGRO: INFLACION -¿Existe incertidumbre en torno a la inflación para el 2010? -La inflación no le conviene a nadie porque no permite proyectar hacia el futuro, más en un negocio a largo plazo como la construcción. Ahí se enfrentan dos años con incremento de mano de obra y materiales. Igual se pueden llevar adelante emprendimientos en un contexto inflacionario, siempre y cuando no se desborde. Más negativo para el mercado inmobiliario es el tema del tipo de cambio, la estabilidad y el crecimiento económico. Mientras hay crecimiento hay actividad inmobiliaria, aunque sea con inflación. -¿El impacto es similar en viviendas a estrenar y usadas? -En el mercado de las propiedades usadas no impacta directo, tiene más que ver la oferta y la demanda, la necesidad de vender del propietario. Obviamente igual sufre un arrastre ya que en la medida en que las propiedades a estrenar suben de precio, eso permite subir a las usadas, se van acomodando alrededor de un 35%. El golpe de la inflación es sobre los costos de la construcción y la programación de obras a futuro. -¿La construcción ya siente el impacto? -El nivel de actividad de la construcción medido a partir de los proyectos que se presentan ante el Gobierno de la Ciudad cayó más que la actividad inmobiliaria. Los permisos bajaron un 40%, eso es un aviso de que en el futuro habrá una menor oferta. POR LOS BARRIOS -¿Qué zonas de Buenos Aires se están desarrollando más? -Desde la devaluación, es decir el 2002 y hasta este año los cinco barrios donde más se construyó fueron Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano y Puerto Madero. Pero este año en Caballito la caída fue del 55%; en Palermo hubo una baja algo menor. Los insumos del constructor son la tierra y los materiales, y lo que ocurrió es que la tierra subió mucho de precio. -¿En la ciudad se construye con criterios urbanísticos? -En Buenos Aires se construye en función de donde hay mercado. Lo que se construyó desde el 2003 a esta parte es por la demanda, donde la gente quiere vivir. La gente elige por el entorno, los medios de transporte, porque se siente más segura. -¿El mapa de la seguridad influye sobre el mercado? -Es el factor determinante. Sobre todo en la radicación de la vivienda y también para las industrias y los depósitos. Nosotros hicimos una encuesta este año y preguntamos en qué factor se fijaba el cliente a la hora de elegir: el 75% dijo que era la seguridad. Eso conspira contra el desarrollo de determinadas zonas. -¿Puede anticipar hacia qué parte de la ciudad se moverá el mercado? -En el 2003 nosotros dijimos que uno de los barrios que explotaría era Palermo Hollywood. No era como ahora, repleto de restaurantes. Era el desarrollo natural del barrio. Otra zona que tiene muchas posibilidades es el área de San Telmo, que está pegada a la zona central de la ciudad. Ahí se dan factores que atraen a determinados núcleos sociodemográficos, como los artistas y el turismo. Hay buenas iniciativas del lado del Gobierno de la Ciudad con el impulso que quiere darle a Parque Patricios a través del distrito tecnológico. -¿La frontera que divide la ciudad en Norte y Sur es concreta para el mercado? -Sí, es muy concreta. Las únicas islas son Caballito y Almagro. Hay un potencial enorme de crecimiento en Boedo, pero no sólo por la extensión del subte. Parque Patricios también tiene un entorno de casas bajas que se pueden desarrollar, se puede circular, estacionar, entrar con el auto, hay transporte, está a 15 minutos del centro y tiene un gran pulmón verde. Tampoco hay que negar que tiene factores negativos, como lindar con una de las villas más grandes de la ciudad. -¿Cuánto se revaloriza una propiedad cuando le llega la extensión del subte? -Cuando tenés el subte a una cuadra una propiedad puede valer un 10% más que si no lo tuviera. Pero hay un conjunto de factores extra a considerar que puede hacer que valga menos, aunque pase el subte. -Hace un tiempo hicieron furor los PH. ¿La demanda obedece a la moda? -Los PH ya bajaron. El mercado estuvo orientado estos años en construir torres con servicios como Salón de Usos Múltiples (SUM), pileta, gimnasio, sauna. Hoy es difícil pensar un emprendimiento sin estas cosas. Todos los departamentos tienen ahora algún servicio complementario. Esto fue lo último. Otras modas, como el loft de los "90, no impactaron tanto últimamente.

La ciudad inundada

Jueves 27 de febrero de 2003 | Publicado en edición impresa

Lamentablemente, el tema de las inundaciones porteñas se ha politizado. Vemos los fenómenos meteorológicos y ambientales en términos del éxito o el fracaso de los funcionarios, antes que discutir el asunto en su globalidad.

El problema de fondo es que se urbanizaron amplias superficies que son inundables. Con la fundación de Villa Crespo, en 1887, por el entonces intendente Crespo, se inició la ocupación de los valles de inundación de los arroyos de la ciudad de Buenos Aires. El valle de inundación es la zona baja que el arroyo ha excavado en sus crecidas. No es apta para construir viviendas y el único uso urbano que debería tener es el de parque público, que, de quedar bajo el agua, no provocaría desastres. Porque la catástrofe no es un fenómeno natural. La catástrofe es la expresión social de un fenómeno natural.

Sin embargo, durante más de un siglo se asentaron cientos de miles de personas en lugares inadecuados. En este punto hay una responsabilidad de quienes fueron autoridades de la ciudad durante todo ese período. La inundación no es responsabilidad exclusiva del jefe de gobierno actual, sino que es compartida con todos sus antecesores desde el año 1887.

Esto crea problemas difíciles desde el punto de vista hidráulico, pero también crea situaciones imposibles desde el punto de vista institucional. Hay que aceptar que el problema de las inundaciones en la ciudad de Buenos Aires no tiene solución. Hay, por supuesto, paliativos, hay inversiones que permiten atenuar las crecidas y, por supuesto, hay que hacerlas. Pero una cosa es hablar de atenuación y otra es hablar de solución definitiva. Lo más sano es admitir que no hay solución definitiva posible (y mucho menos en los niveles de gasto que pueden asignarse a estas obras).

Por arte de magia

¿Por qué nadie se atreve a decirlo y todos prometen la obra mágica para dentro de unos pocos años? ¿Por qué esa promesa se repite desde el entubamiento del arroyo Maldonado, en 1936, e incluso antes? Por una cuestión de responsabilidad jurídica: si las autoridades aceptan que se promovió el asentamiento en zonas no aptas para vivienda, hay cientos de miles de personas que se sentirán con derecho a demandar a la ciudad por haberlas metido adentro del agua. Si el Código de Planeamiento Urbano dice que "aquí se puede vivir", y el terreno es inadecuado, la ciudad es responsable de los daños y perjuicios. Esto pone al funcionario en una trampa que lo obliga a prometer alguna obra mágica que le permita deslizarse hasta el fin de su gestión mientras da alguna esperanza a los afectados.

Pero si despolitizáramos el tema estaríamos en condiciones de discutir no una obra mágica, sino un plan hidráulico integrado, que contemplase la participación de entidades vecinales y profesionales, la realización de obras públicas y medidas tales como la modificación del Código de Planeamiento Urbano para delimitar las áreas inundables. Todo lo que se haga requiere de la evaluación de impacto ambiental en términos de la ley 123 de la ciudad de Buenos Aires, que las autoridades suelen olvidar con mucha frecuencia.

El autor es defensor del pueblo adjunto de la ciudad de Buenos Aires y profesor de las universidades de Buenos Aires y de Belgrano.

Confusas explicaciones del PRO en una inspección judicial al Maldonado

Se trata de la obra para las inundaciones que se frenó tras una cautelar motorizada por la CC por mayores costos y contaminación. Hoy se presentaron tres camaristas a inspeccionar los trabajos. En la Coalición revelaron a los magistrados que el director de la obra no es ingeniero civil y mostraron una maqueta con los cambios que se habrían realizado. Asociaciones vecinales protestaron. Peleas entre funcionarios y dirigentes de la CC.

La Política Online | 28.08.2009

En un hecho extraño para la Justicia de la ciudad, los tres jueces de la Sala 2 en lo Contencioso Administrativo recorrieron hoy las obras del Arroyo Maldonado luego de una denuncia de la Coalición Cívica.

En julio el juez en lo Contencioso Administrativo Vicente Cataldo había ordenado suspender la obra al considerar los informes técnicos presentados por los diputados de la CC sobre la contaminación del Puelche, como también las modificaciones de la obra y el incremento del precio original.

Así, los magistrados Eduardo Russo, Nélida Daniele y el polémico Esteban Centanaro (el padre de la legisladora que se pasó del kirchnerismo al macrismo a días del cierre de listas) recorrieron durante dos horas y media el predio de Costanera Norte donde se encuentra el pozo trifolio que, según la denuncia, fue modificado.

Alrededor de las 13.30 los jueces comenzaron a preguntar distintas cuestiones técnicas de los trabajos mientras se podía ver a los obreros realizando distintas labores.

Desde el macrismo, quien llevó la voz cantante fue el director de la obra del Maldonado, Eduardo Cohen, un oscuro funcionario vinculado a la tragedia de Cromañon (se lo acusa de haber firmado los planos truchos de la instalación electromecánica del boliche de Once).

De la inspección ocular también participaron el subsecretario de Obras, Sergio Agostinelli, un grupo de funcionarios del ministerio de Desarrollo Urbano, el legislador porteño Patricio Di Stéfano y el procurador Pablo Tonelli.

Facundo Di Filippo, legislador porteño de la CC y uno de los denunciantes, advirtió que esas modificaciones técnicas pueden causar "un daño ambiental irreversible en una de nuestras mayores reservas de agua", ya que las perforaciones proyectadas originalmente a 31 metros fueron llevadas a 48 metros y, de esa manera, se contaminará el Puelche, acuífero que comparten la ciudad de Buenos Aires y las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y Entre Ríos y que abastece a millones de sus habitantes.

Ni bien comenzada la recorrida, uno de los denunciantes, el ex legislador porteño Milcíades Peña, hizo una breve exposición con maquetas (en escala 1 en 100) para explicar que la obra en curso "nada tiene que ver" con el diseño aprobado por la Legislatura porteña en el 2005 (ley 1.660) y que el gobierno porteño decidió cambiar el proyecto original “de manera inconsulta”.

Más tarde, el director de Legal y Técnica de Desarrollo Urbano, el radical Cristian Fernández, encaró al ex diputado. “¿Qué pasa acá? ¿Qué buscan con esto?”, vociferó con los magistrados a unos metros y ante la mirada de los otros dos denunciantes, los legisladores Sergio Abrevaya y Facundo Di Filippo, y un equipo de peritos de la CC.

Luego los camaristas le preguntaron a los funcionarios del PRO sobre posibles filtraciones en el pozo ante la presencia visible de agua. La respuesta fue que se veía agua porque se estaba lavando material de trabajo.

Otro punto polémico se dio cuando se les consultó sobre la excavación del pozo. Es que, según el expediente judicial se terminó el 26 de mayo. Sin embargo, Tonelli respondió que en junio ya había finalizado.

Sergio Abrevaya, legislador porteño de la CC y uno de los denunciantes, recordó que la obra fue otorgada en licitación a la empresa Ghella Italiana por 495 millones de pesos, pero que el costo se elevó en unos 70 millones de pesos luego de que esa compañía se asociara con la local IECSA, que presidía Franco Macri y cuya titularidad ejerce ahora uno de sus sobrinos, Angelo Calcaterra.

Fuentes de la CC aseguraron a LPO que en la causa consta que en junio hay órdenes de obra para hacer excavaciones.

Sobre el final Peña preguntó, delante de los magistrados, si Cohen podía contar cuál era su profesión. “Soy ingeniero”, dijo; a lo que el ex legislador agregó: “Sí, ingeniero electromecánico, y el pliego pide específicamente que sean ingenieros civiles los que estén a cargo de esta obra”.

Minutos más tarde, en la oficina – trailer, los jueces firmaron el acta que corresponde a una inspección ocular.

Allí, dejaron constancia que se estaban realizando trabajos en el lugar, sin precisiones sobre el pozo en cuestión claro está, y Cohen admitió ante los camaristas que se estaba aplicando un revestimiento plástico para evitar filtraciones en el pozo.

Ahora, tras este paso, todo indica que la Cámara pedirá en algunos meses a una audiencia a las partes para analizar la medida cautelar. Según cuentan a LPO fuentes judiciales, los camaristas no quieren apresurarse y se tomarán “todo el tiempo necesario”.

OBRA DE MACRI CONTAMINA ACUIFERO

En el día de ayer, 28.08.09, se hizo una verificación ocular, por parte del tribunal de justicia interviniente, en el lugar de construcción del llamado pozo único, al cual asistimos al haber sido designados como consultores de la parte actora. Se encontraban en el lugar los tres jueces integrantes del tribunal, el procurador Gral, de la CABA , ingenieros de obra, como el Ing. Agostinelli, ing. Cohen (director de obra), Ing. Bertorello, (representantes de la consultora Geodata ), representantes de Ghella construcciones, Dr. Vardé, geólogo, entre otros. De nuestra parte, acompañando a la parte actora, como Asociacion Vecinal se encontraba el Ing, Raúl Escalante, Francisco Amorrortu y el Arq. Adolfo A. Rossi. En breve síntesis tratamos de exponer lo sucedido. Se expusieron dos maquetas, una del proyecto correspondiente a la ley 1660, otra de la obra que se esta construyendo sin acuerdo previo, permiso alguno, ni firma profesional responsable, en cuanto podamos acompañaremos fotos de ambas maquetas., donde ustedes podrán advertir que la segunda casi triplica a la original De la documentación que tuvimos a la vista y todo lo intercambiado en el acto advertimos que: No existe orden administrativa alguna para lo que se está realizando. NO SE CUMPLE CON LA LEY 1660, QUE HABILITA A LA CONSTRUCCIÓN DE TÚNELES Y POZOS CAPTADORES. NO SE CUMPLE CON EL DICTAMEN JUDICIAL DE PARALIZACION DE LOS TRABAJOS. EL POZO NO ESTA TERMINADO, aun falseando las fechas y los anuncios, como lo han hecho, según pudo advertirse. No existe apuntalamiento alguno de las paredes del pozo, cuando anunciaron una y otra vez que podría derrumbarse si no terminaban la losa del fondo¡¡¡¡¡¡¡¡ El Director de Obra ing. Cohen, es ing. electromecánico, es decir no esta habilitado para dirigir una obra, menos como esta, como apostilla es el Ing. que aprobó la instalación eléctrica de Cromagnon. Este Ing. dejo expresa constancia, en el acta final de la reunión con el tribunal, que los túneles tienen acometida a los 30 m . por más que señalamos que en sus propios planos decía a 25m es decir, el desastre sería mucho mayor al previsto, viajarían, de ser cierto, por dentro del Puelche. . Las mentadas dovelas, que constituirán el túnel, están apiladas para su uso, es notable ver como recién fabricadas, algunas están "cachadas" en sus bordes, esto significa que las juntas de Neopreno con seguridad no podrán trabajar como deben, la estanqueidad pasa a ser así, un lujo inalcanzable, pero, ¿quién lo va a ver si todo va enterrado? Mejor no mencionarles que es un planteo de riesgo ambiental, directamente lo desconocen, no saben que es, nunca se les ocurrió realizarlo Resumen una obra gigantesca, un esfuerzo desmedido, valores siderales, casi una pirámide egipcia, eso si, estas no servirán ni para el turismo todo quedará oculto, inútil, y contaminando el acuífero Puelche