El dólar quieto y el alza de la construcción bajaron la rentabilidad. Por eso, las oficinas y edificios de alta gama son más atractivos.
- PorLEANDRO AFRICANO
- ESPECIAL PARA CLARIN
Tras el notorio repunte generalizado de la construcción en 2010, y a pesar de las previsiones optimistas para este año, con un crecimiento del 7%, los desarrolladores inmobiliarios están cambiando el foco del negocio. Hoy, las constructoras apuestan fuerte por las viviendas y oficinas de alta gama en barrios muy bien ubicados, y por algunos nichos de mercado como los condominios, todo con el fin de aumentar los márgenes de rentabilidad.
Esto tiene que ver con la imposibilidad de trasladar los aumentos de costos a las ventas de edificaciones con precios dolarizados. "Hay una menor rentabilidad para los inversores. Al menos en la Capital Federal, los costos de los terrenos aumentaron mucho y el dólar está planchado", resume Ignacio Mel, de Raúl Mel Propiedades. Precisamente en la Capital Federal, el costo de la construcción subió el año pasado un 26,7%, indica un informe de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción), muy por encima de la suba de precios.
Raúl González Neira, CEO de First South American Investments (FSA), brazo inversor del Libra Group, una firma que abarca toda la cadena del real state, sostiene que su compañía se está diversificando en tres sectores claves de negocios: "Emprendimientos de oficinas triple A, complejos residenciales y hotelería". Al igual que la mayoría de las constructoras, las edificaciones de alta gama, que cuentan con diversas amenities (pileta, microcine, jardines, spa, gimnasio, entre otras cosas), posibilita ensanchar los precios de venta y hasta de los alquileres.
Es el caso de las oficinas de lujo, un segmento que viene creciendo fuerte en varias zonas de la Capital alejadas de la City, en Rosario, Córdoba y también Mendoza. Estos edificios incluyen sala reuniones, generadores eléctricos, seguridad las 24 horas, controles de acceso y ascensores de alta velocidad, entre otras cosas. "Son edificaciones cuya renta está dolarizada y son muy buscadas por las empresas internacionales, que intentan reducir los altos costos del microcentro", afirma Mel.
En este sentido, todas las fuentes consultadas por iEco coinciden en que la zona norte seguirá siendo un lugar privilegiado para este tipo de inversiones. Particularmente en el sector de oficinas, las que están lejos del Centro pero con buenos accesos, como las del corredor ubicado en la avenida Libertador. Sin embargo, el alto valor de los terrenos y la incidencia que esto tiene en el valor de las propiedades, en el mercado sostienen que la tendencia se irá decantando a la construcción de polos de oficinas sobre el corredor de la Panamericana.
Sin créditos hipotecarios Una de los desarrolladores que ha ganado protagonismo en los últimos años es TGLT, que de la mano de los edificios Forum (Alcorta, Puerto Madero y Puerto Norte, en Rosario), viene pisando firme en los negocios inmobiliarios. La visión de la empresa para este año es optimista, pero recalca la falta de créditos hipotecarios. "Los actores principales continuarán siendo aquéllos que lo pueden hacer con 100% de capital propio. Desde el punto de vista del mercado residencial, creemos que seguirá el curso actual. Yo no veo un estancamiento, pero tampoco un boom", señaló Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. Los constructores creen que la demanda de viviendas de alta gama a lo largo de 2011 se mantendrá firme. "En aquellos sectores en donde hay poca demanda, los precios se mantendrán estables, tal vez con algunas subas leves. En los productos de alta demanda o en nichos de mercado particulares, el costo de la construcción se puede trasladar al valor de venta, esto es, los precios subirán dependiendo del aumento de la inflación en dólares", interpretó Belio. Según fuentes del mercado, el valor del m2 construido de alta gama oscila entre US$3.500 y US$7.000.
Las perspectivas del negocio para Alejandro Ginevra, a cargo del desarrollo de Madero Harbour, son muy buenas: "Teniendo en cuenta que será un excelente año para el campo y con el efecto que esto provoca en el sector real estate, esperamos un buen año". En Puerto Madero, dice el ejecutivo, el m2 rondará los US$5.000 para inmuebles nuevos. "En el corto plazo tendrán más demanda las propiedades que se encuentren en barrios seguros, con cercanía a los centros urbanos para evitar el uso de automóviles", pronostica.
Ciudades cerradas Enfocada en las viviendas de alta gama, Consultatio, la compañía de Eduardo Costantini que creó el concepto "ciudad pueblo", traza proyecciones venturosas. Agustín Benedit, su director comercial, dice: "Nordelta mantiene firme su ritmo de ventas. Por segundo año consecutivo, estuvimos cerca de los 100.000 m2 de absorción de la demanda, sumando unidades de condominios y townhouses", dijo.
Como prueba, su último lanzamiento, la "ciudad pueblo" Puertos del Lago, en Escobar, vendió más de 900 lotes por más de US$75 millones".
Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, una consultora especializada, puntualiza que el boom de la construcción no fue parejo en todos los lugares. "El dinero se ha volcado en el norte de la Capital. En el sur, en cambio, no se ha construido casi nada en estos últimos 10 años". "En los dos últimos años las inversiones apuntaron al desarrollo de departamentos pequeños, pensados para pequeños inversores". Para este experto, las perspectivas en 2011 son diferentes. "Creo que están llegando nuevamente los tiempos de adquirir tierra y acopiar. A los desarrolladores les resulta muy difícil generar negocios con los actuales costos de la construcción".
Esto tiene que ver con la imposibilidad de trasladar los aumentos de costos a las ventas de edificaciones con precios dolarizados. "Hay una menor rentabilidad para los inversores. Al menos en la Capital Federal, los costos de los terrenos aumentaron mucho y el dólar está planchado", resume Ignacio Mel, de Raúl Mel Propiedades. Precisamente en la Capital Federal, el costo de la construcción subió el año pasado un 26,7%, indica un informe de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción), muy por encima de la suba de precios.
Raúl González Neira, CEO de First South American Investments (FSA), brazo inversor del Libra Group, una firma que abarca toda la cadena del real state, sostiene que su compañía se está diversificando en tres sectores claves de negocios: "Emprendimientos de oficinas triple A, complejos residenciales y hotelería". Al igual que la mayoría de las constructoras, las edificaciones de alta gama, que cuentan con diversas amenities (pileta, microcine, jardines, spa, gimnasio, entre otras cosas), posibilita ensanchar los precios de venta y hasta de los alquileres.
Es el caso de las oficinas de lujo, un segmento que viene creciendo fuerte en varias zonas de la Capital alejadas de la City, en Rosario, Córdoba y también Mendoza. Estos edificios incluyen sala reuniones, generadores eléctricos, seguridad las 24 horas, controles de acceso y ascensores de alta velocidad, entre otras cosas. "Son edificaciones cuya renta está dolarizada y son muy buscadas por las empresas internacionales, que intentan reducir los altos costos del microcentro", afirma Mel.
En este sentido, todas las fuentes consultadas por iEco coinciden en que la zona norte seguirá siendo un lugar privilegiado para este tipo de inversiones. Particularmente en el sector de oficinas, las que están lejos del Centro pero con buenos accesos, como las del corredor ubicado en la avenida Libertador. Sin embargo, el alto valor de los terrenos y la incidencia que esto tiene en el valor de las propiedades, en el mercado sostienen que la tendencia se irá decantando a la construcción de polos de oficinas sobre el corredor de la Panamericana.
Sin créditos hipotecarios Una de los desarrolladores que ha ganado protagonismo en los últimos años es TGLT, que de la mano de los edificios Forum (Alcorta, Puerto Madero y Puerto Norte, en Rosario), viene pisando firme en los negocios inmobiliarios. La visión de la empresa para este año es optimista, pero recalca la falta de créditos hipotecarios. "Los actores principales continuarán siendo aquéllos que lo pueden hacer con 100% de capital propio. Desde el punto de vista del mercado residencial, creemos que seguirá el curso actual. Yo no veo un estancamiento, pero tampoco un boom", señaló Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. Los constructores creen que la demanda de viviendas de alta gama a lo largo de 2011 se mantendrá firme. "En aquellos sectores en donde hay poca demanda, los precios se mantendrán estables, tal vez con algunas subas leves. En los productos de alta demanda o en nichos de mercado particulares, el costo de la construcción se puede trasladar al valor de venta, esto es, los precios subirán dependiendo del aumento de la inflación en dólares", interpretó Belio. Según fuentes del mercado, el valor del m2 construido de alta gama oscila entre US$3.500 y US$7.000.
Las perspectivas del negocio para Alejandro Ginevra, a cargo del desarrollo de Madero Harbour, son muy buenas: "Teniendo en cuenta que será un excelente año para el campo y con el efecto que esto provoca en el sector real estate, esperamos un buen año". En Puerto Madero, dice el ejecutivo, el m2 rondará los US$5.000 para inmuebles nuevos. "En el corto plazo tendrán más demanda las propiedades que se encuentren en barrios seguros, con cercanía a los centros urbanos para evitar el uso de automóviles", pronostica.
Ciudades cerradas Enfocada en las viviendas de alta gama, Consultatio, la compañía de Eduardo Costantini que creó el concepto "ciudad pueblo", traza proyecciones venturosas. Agustín Benedit, su director comercial, dice: "Nordelta mantiene firme su ritmo de ventas. Por segundo año consecutivo, estuvimos cerca de los 100.000 m2 de absorción de la demanda, sumando unidades de condominios y townhouses", dijo.
Como prueba, su último lanzamiento, la "ciudad pueblo" Puertos del Lago, en Escobar, vendió más de 900 lotes por más de US$75 millones".
Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, una consultora especializada, puntualiza que el boom de la construcción no fue parejo en todos los lugares. "El dinero se ha volcado en el norte de la Capital. En el sur, en cambio, no se ha construido casi nada en estos últimos 10 años". "En los dos últimos años las inversiones apuntaron al desarrollo de departamentos pequeños, pensados para pequeños inversores". Para este experto, las perspectivas en 2011 son diferentes. "Creo que están llegando nuevamente los tiempos de adquirir tierra y acopiar. A los desarrolladores les resulta muy difícil generar negocios con los actuales costos de la construcción".
