En facebook

Proto Comuna Caballito

Crea tu insignia

Buenos Aires, ciudad monoambiente

 

Natalia Micheluz alquila desde hace dos meses un departamento en Palermo. Foto: Ricardo Pristupluk

Gabriela Real tiene 34 años y, pese a que trabaja 60 horas semanales como psicóloga en cuatro consultorios diferentes, compró hace dos meses para vivir sola lo único que pudo: un departamento mínimo de 35 metros cuadrados en el barrio de Belgrano. Mucho tiempo le llevó reunir el 20% del valor de la propiedad, otro tanto le prestaron sus familiares y el resto lo financió con un crédito hipotecario. "No me alcanzó el dinero para comprar algo más grande", dijo la joven profesional a LA NACION.

El caso de Gabriela se ajusta perfectamente a la tendencia registrada en la actividad constructiva de la Capital: casi el 80% de los departamentos que se construyen en la ciudad son de apenas uno o dos ambientes, un fenómeno que refleja los cambios sufridos en la economía y la integración de los hogares porteños. Y también impulsado por el negocio inmobiliario.

Durante 2011, según datos de la Secretaría de Planeamiento del gobierno de la ciudad, el 78% de los permisos otorgados para la edificación de viviendas en propiedad horizontal correspondió a unidades de uno y dos ambientes. Diez años antes, la proporción sólo alcanzaba al 39% del total.

Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera Propiedades, inmobiliaria que opera principalmente en barrios del norte de la Capital y del conurbano, señaló: "Al haber inexistencia de créditos, la gente llega a lo que puede y no a lo que quiere; generalmente, vive en una propiedad más chica de lo que le sería útil".

La restricción, detalló, se traduce en que profesionales jóvenes sólo tengan acceso a una vivienda propia mínima, o se vean obligados a alquilar. "Entonces, los inversores encuentran en los departamentos de uno y dos ambientes un nicho de gran demanda. Los principales locatarios tienen entre 25 y 35 años, viven solos o en pareja; antes, eran tomadores de crédito y hoy sólo pueden alquilar. También son buscados por los cónyugues divorciados, que vivían en familia en una casa grande y terminan en casas separadas de menos metraje", recordó.

Y, a la hora de captar inversores, "es mucho más fácil colocar bienes de 60.000 dólares porque hay más población con el dinero para acceder a ellos, que la población que puede costear un bien de 350.000 dólares".

Uno de esos que el mercado llama "inversores" es Tatiana Suárez. Psicóloga, de 43 años, con dinero en parte heredado de su padre y en parte ahorrado, decidió comprar por 56.000 dólares un monoambiente de 30 m2 en Charlone y Federico Lacroze, en el barrio de la Chacarita, para ponerlo en alquiler. "A mediados de 2011 hubiera podido adquirir un dos ambiente, pero ahora me alcanzó para un ambiente. Escrituré esta semana. Soy de la tradición de que hay que invertir en ladrillos; si fuera comerciante, me pondría un negocio, pero soy profesional", describió.

Del otro lado del mostrador, la visión del desarrollador Ariel Wasserman, presidente de BWGroup, coincide con la de Suárez. "Desde 2009 y hasta estos últimos meses, en los que hay un parate por la coyuntura económica y financiera, se comenzaron a construir muchos edificios de departamentos chicos porque la gente volcaba sus ahorros a ese tipo de unidades, son una medida ideal para conservar los ahorros, para tener algo tangible y tener renta. Inquilinos siempre hay", sentenció.

Entre esos inquilinos potenciales estuvo Natalia Micheluz, de 23 años, que hace dos meses alquiló un departamento de 45 m2 en Palermo. "No puedo pagar algo más grande; igual, creo que una sola persona no necesita tanto espacio. Comprar no creo que alguna vez pueda; para lograr un préstamo hay que acreditar ingresos muy altos. Tampoco es algo que me resulte muy atractivo, considero que conviene más ahorrar para otra cosa", opinó la joven, que trabaja como secretaria en un estudio contable.

UNA VOZ EN CONTRA

Por limitaciones económicas y por concepciones culturales, el vuelco a los alquileres impulsó un nuevo circuito inmobiliario. "No hay dudas. Nosotros abrimos una tercera sucursal exclusiva para alquileres; tienen un volumen de facturación que se va acercando al de las ventas, antes era insignificante."

Moisés Altman, ingeniero civil y director de Altman Construcciones, con más de 60 años de trayectoria, tiene una visión crítica de la tendencia a construir departamentos cada vez más chicos en la Capital. "Acá hay especulación. Las unidades mínimas las hacen desarrolladores que buscan inversores, y hay más ahorristas con capacidad para menos metros. Así, llenamos a la ciudad de departamentos invivibles, como tubos de ocho metros de largo por tres metros de ancho; está muy bien como una habitación de hotel para dormir, pero para vivir es angustiante. Yo nunca los hice, porque pienso en el usuario final", concluyó.

CAUSAS DE UN FENÓMENO NUEVO

Además de la imposibilidad de ahorrar por los bajos ingresos y las dificultades para acceder a préstamos hipotecarios por las restricciones existentes, el negocio de la construcción de unidades de vivienda mínimas se apoya en una tendencia sociodemográfica cada vez más marcada.

La Encuesta Anual de Hogares que realiza la Dirección General de Estadística y Censos porteña marcó en 2010 que el 60% de los hogares de la ciudad están integrados por sólo una (30,4%) o dos (30%) personas.

En 2001, según el censo de aquel año, sumaban el 54,7%. Dentro

de ese porcentaje, el 25,8%, personas que vivían solas, y el 28,9% estaba compuesto por familias de dos miembros.

La doctora en Ciencias Sociales e investigadora del Instituto Gino Germani de la UBA Victoria

Mazzeo lo explicó así: "En promedio, 2,5 personas integran los hogares porteños".

El fenómeno tiene distintas causas. "Por un lado, influye el envejecimiento de la población; los padres crían a los hijos y, cuando estos dejan la casa familiar, retoman la vida en pareja o, si alguno muere, se achica todavía más por la viudez", señaló Mazzeo.

"Por otro lado, se posterga la formación de una nueva familia y de la primera unión hasta cerca de los 30 años, por lo que hay muchos jóvenes mudándose solos", enumeró la doctora entre las razones de esta nueva tendencia sociodemográfica.

"Finalmente, se observa una notable reducción de la fecundidad; ya que cada mujer tiene menos de dos hijos", opinó la investigadora.

EL MAPA DE LA VIVIENDA MÍNIMA 
Recoleta, Belgrano y Palermo son los barrios porteños donde más se evidencia la tendencia en la construcción de viviendas pequeñas. Villa Urquiza y Núñez no se quedan atrás en este nuevo fenómeno sociocultural y Puerto Madero y San Telmo también se han sumado al mapa del monoambiente capitalino.

60% 
EN 2010 
El porcentaje de hogares porteños habitados por una o dos personas.

2,5% 
POR CASA 
Es el promedio de habitantes por casa en la ciudad..

Más vale viejo conocido

09/03/2012

POR ARIEL HENDLER - ahendler@clarin.com

La gran mayoría de los desarrollos y permisos de construcción se concentran en dos o tres barrios. El perfil de los inversores y la demanda dificultan la búsqueda de nuevas zonas.

La saturación de desarrollos inmobiliarios en las zonas más demandadas de Buenos Aires en desmedro del resto de la ciudad llegó para quedarse. Así, aunque en 2011 la cantidad de permisos para construir en la Ciudad de Buenos Aires duplicó la superficie inscripta el año anterior según cifras del gobierno porteño (más de 2,5 millones de metros cuadrados contra 1,3 millón), su fuerte concentración en los pocos barrios de siempre relativiza de algún modo la buena nueva.  

En efecto, Palermo, Belgrano, Villa Urquiza y Caballito, en el segmento residencial, más San Nicolás (el “Centro”) en oficinas lideran con comodidad y suman entre los cinco casi la mitad de la superficie en cuestión, mientras que Parque Patricios, favorecido por políticas oficiales y la presencia del Distrito Tecnológico, araña el 1 por ciento (25.000 m2) del total: tan abajo en la tabla que hasta quedó afuera de la infografía que ilustra esta página.

Estos datos confirman que, aunque hace ya un lustro que los desarrolladores advierten sobre la necesidad de que abrir el juego hacia otras zonas –muy especialmente el Sur–, lo cierto es que la realidad los obliga a mantenerse en tierra firme. “La concentración en determinadas zonas es consecuencia del riesgo que supone apostar a otras nuevas, porque plata buena sobre tierra mala da un producto malo”, explica Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Esto explica, entre otras cosas, que actualmente los dueños de los terrenos puedan pedir 1.000 US$/m2 de incidencia en cualquier lugar de Palermo o Belgrano y los inversores convaliden ese valor. En opinión de Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, los desarrolladores “tienen que construir allí donde esté la demanda, no la pueden inventar”. Por su parte, Federico Azubel, socio de ATV Arquitectos, explica que probar suerte en un barrio nuevo “siempre genera incertidumbre”, aunque admite que los primeros “son los que van a sacar los mejores réditos”; como de hecho les sucedió a ellos, pioneros en Palermo Hollywood. 

Pero, en general, la pregunta sobre si existe la posibilidad de ganar nuevos barrios para los desarrollos inmobiliarios y generar una nueva demanda en sitios olvidados también suele ser respondida con algún escepticismo. “Si me pongo a construir edificios entre medianeras en Villa Lugano, no sé si voy a producir un cambio en un barrio poco desarrollado. Otra cosa es si soy (Eduardo) Costantini y me propongo refundar Escobar con un proyecto de miles de hectáreas”, opina el titular de Le Bleu, en un claro ejemplo que apunta a la necesidad de un fuerte respaldo financiero para poder apostar con riesgo.

Podría objetarse, sin embargo, esto que la saturación de edificios entre medianeras en Villa Urquiza en los últimos diez años, por citar el ejemplo más notorio, sí produjo un cambio radical y elevó tanto la demanda como los precios. La pregunta, entonces, podría ser: ¿qué barrios pueden generar un fenómeno similar y qué barrios no? Azubel cita el ejemplo de Villa Crespo, donde hoy se piden incidencias de 900 US$/m2, casi lo mismo que se pide hoy en Palermo, cuando dos años antes era de 600.

En este sentido, Magalí Claro, titular de la desarrolladora Plus Develop, asegura que los barrios con posibilidades de incorporarse al mercado son casi exclusivamente “los aledaños a los ya consolidados”. De hecho, Villa Urquiza creció por su vecindad con Belgrano, y Magalí sugiere que lo mismo podría ocurrir con Villa Ortúzar, Chacarita o algunos bordes todavía silvestres de Palermo Hollywood. En cuanto a los barrios del Sur, donde las incidencias no superan los 500 US$/m2, Gómez Picasso opina que allí, por lo general, sólo compran usuarios finales, es decir, familias vinculadas con la zona por motivos familiares o laborales.

Pero la inmensa mayoría del volumen de construcción se debe al aporte de inversores pequeños y medianos que buscan una renta, que tienen como máximo US$ 100.000 para invertir, y lo hacen en departamentos chicos de uno o dos ambientes, que suman casi el 80% de la superficie inscripta para construir en la Ciudad.

“En realidad, hay una demanda insatisfecha muy grande de departamentos de dos o más dormitorios a estrenar. El problema es que, para poder financiarse, los desarrolladores necesitan prevender, y los departamentos grandes se venden terminados”, explica Magalí. Agrega que sus compradores son familias que para eso necesitan vender antes”.

Para revertir esta tendencia, Gómez explica que la condición indispensable es el acceso al crédito para el consumidor final: la eterna asignatura pendiente.

Comienza el derrumbe de los precios inmobiliarios

Los precios inmobiliarios en Argentina están entrando en una nueva fase descendente. Cuando adelantamos esta visión, dos meses atrás, no había ningún dato concreto de esto. Hoy, los medios ya están comenzando a publicar los primeros números. Sepa lo que sigue en el mercado inmobiliario.

Reportando desde Palermo, Buenos Aires.

No es fácil descubrir qué es lo que está pasando en el mercado inmobiliario argentino al leer los principales diarios nacionales del país. El problema principal que existe -que ya mencioné varias veces en este espacio- es que los periodistas, cuando escriben las notas sobre el real estate local, suelen pedir opiniones a vendedores de propiedades. Y esos comerciantes siempre van a dar un panorama positivo. Su negocio es vender propiedades y, como cualquier vendedor, para poder vender deben mostrar que su negocio es uno bueno, pase lo que pase.

Revisando los diarios de esta semana que pasó, quedé algo confundido…

Comenzamos la semana con la nota del diario Ámbito Financiero publicada el lunes 19 cuyo título era medianamente negativo: “Señal preocupante: venta de inmuebles caería un 15%”.  Y la nota comenzaba diciendo:

“Los operadores inmobiliarios proyectan una caída cercana al 15% en la venta de propiedades, producto de los controles cambiarios y el freno en la economía. Aun así, los precios de los inmuebles se mantienen en general estables o con un pequeño aumento, debido al ajuste que se produce en los nuevos emprendimientos que se ven afectados por la inflación en el costo de la construcción y en la mano de obra.”
¿Entendí mal o este periodista afirma que bajarían un 15% la cantidad de operaciones inmobiliarias, pero que los precios “subirían”? ¿Cómo puede ser que ante un aumento de la oferta (las obras no se pararon aún) y una baja de la demanda, los precios no bajen?

“Esto no sólo es posible, sino que va a ocurrir”, me respondió un desarrollador inmobiliario cuando le hice esta pregunta. 

“El tema es muy simple”, me dijo. “En Argentina tenemos inflación en dólares, por lo tanto, para no vender a pérdida, el desarrollador inmobiliario tiene que aumentar los precios a medida que aumentan los costos de construcción. Si no aumentan los precios, vendería con una pérdida, por lo tanto, no le queda otra”.

Me quedé pensando en este argumento y me pregunté, ¿entonces esto quiere decir que los inversores argentinos van a pagar cualquier precio que pongan los desarrolladores? 

Tengo malas noticias para ese desarrollador, me parece que los inversores argentinos no son así. No van a pagar cualquier precio por esos departamentos. De hecho, ya están mostrando no estar dispuestos a hacerlo. El descenso en la demanda, que se dio durante los últimos tres meses, muestra este comportamiento: inversores que no compran propiedades como antes. Por ello, le digo a mi amigo desarrollador: “¡te tengo malas noticias!, si no quieren terminar quebrados, en breve, no les quedará otra que comenzar a vender a pérdida”.

“¡Esto nos obligará a cubrir estás pérdidas con capital propio!”, me dijo indignado mi amigo el desarrollador…

“¡Por supuesto!”, le respondí. “Así funciona el mundo de los negocios. Cuando un empresario hace un mal cálculo y el negocio sale mal, pierde dinero. A la inversa, cuando hace buenos cálculos y el negocio sale bien, gana dinero. Simple como eso. El secreto está en tratar de acertar más veces que las que erramos…”

Creo que mi amigo desarrollador se fue de la charla un poco preocupado, pero esta preocupación -me imagino-  empezó a menguar cuando se le ocurrió la idea de inventar un “subsidio” para pedir una “ayuda” del Gobierno ante este escenario que se viene…

Argumentos para pedir un subsidio no le faltan. La construcción es una industria que crea muchos puestos de trabajo y que dinamiza toda la economía. Por lo tanto, si ésta se cae, se cae gran parte de la actividad del país.

Me imagino a mi amigo desarrollador con una sonrisa después de descubrir este convincente argumento, que cualquier miembro del Gobierno actual que se precie va a saber entender, e implementar, por supuesto. Si existen subsidios para los transportes, para la energía, para el fútbol, para el automovilismo, ¿por qué no un subsidio para la industria de la construcción…?

Si trato de pensar como razonan los actuales gobernantes, no se me ocurren argumentos para rechazar este nuevo pedido, que le aseguro, se va a venir cuando las constructoras empiecen a pasarla mal…

Y de esta forma, la economía de premios y castigos, la economía que intenta premiar a los emprendedores exitosos, a los que trabajan, se esfuerzan y arriesgan, tal como viene sucediendo en la Argentina en los últimos años, seguirá sin poder funcionar correctamente…

Pero volvamos al mundo de las inversiones inmobiliarias. Al día siguiente, el martes 20 de marzo, el diario La Nación reforzó el argumento de Ámbito Financiero titulando una nota: “Pese a la caída en las ventas, las propiedades siguen subiendo”. Ésta da un paso más, afirmando:

“La caída en la demanda de inmuebles no llegó a los precios. A contramano de la cantidad de escrituras, que acumula dos bajas consecutivas en diciembre y enero, el valor de los departamentos usados en la Capital Federal siguió subiendo en la mayoría de los barrios porteños en el último trimestre.

“De acuerdo con el relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario desde hace siete años, tomando en cuenta el precio publicado en los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Capital, las propiedades tuvieron alzas de hasta 10% en relación con la medición realizada en noviembre de 2011.”
Nuevamente nos encontramos con el argumento mágico de que cae la demanda, sube la oferta y los precios suben. Pero ojo, tengo que reconocer que la nota menciona, al pasar, el tema más importante para entender estas cifras de la consultora Reporte Inmobiliario: el relevamiento de precios que muestra una suba en el último trimestre, es sólo sobre los precios publicados por los dueños. No toma en cuenta el precio final de venta, que por supuesto, puede ser menor si el vendedor está apurado por vender.

Y este punto, el del precio real y final de venta es absolutamente crítico para entender cómo está el mercado inmobiliario hoy. Y el diario El Cronista Comercialen una nota publicada el miércoles 21 pasado toca muy bien este tema titulando: “Por el cepo cambiario, ya hay descuentos de hasta 15% en la venta de propiedades”.

“Desde noviembre pasado, cuando comenzó a regir el cepo cambiario de la AFIP, las operaciones inmobiliarias cayeron un 50%. Este indicador, si bien no provocó todavía una baja de precios, sí incidió en un mayor regateo, al punto que ahora se consiguen descuentos de hasta el 15%. Pero en la era previa a los controles, en el mercado del real estate local se respetaba a rajatabla el precio de lista y, a lo sumo, luego de mucho regatear se podía llegar a conseguir un descuento de no más del 2%. Ahora, hay empresarios que hasta evalúan aceptar la mitad de la operatoria en dólares y la otra mitad en pesos.

“Un desarrollador que está construyendo tres torres de departamentos en el barrio de Villa Urquiza admitió que, por primera vez en la historia, está absorbiendo el aumento de costos de la construcción, que en enero subió 4,3% en relación a diciembre, mientras que la mano de obra trepó 7,2% en el mismo período, de acuerdo a los indicadores de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

“Aparte de este congelamiento de precios, otorgan un descuento del 10% para el comprador que va con la perspectiva de negociar el precio. Por eso prefieren ocultar el nombre del emprendimiento, para no mostrar que están de promoción.”
El autor de esta nota, Mariano Gorodisch, un usual colaborador de revista Inversor Global, da un panorama que se acerca mucho a lo que creo que va a pasar en el mercado inmobiliario durante los próximos meses. Por un lado, desarrolladores absorbiendo los aumentos de los costos de aquí en más. Y por otro lado, esos mismos desarrolladores dispuestos a bajar los precios hasta donde sea necesario para sacarse de encima las unidades construidas y no vendidas.

Esto va a implicar un gradual pero constante descenso en los precios de las propiedades. Este descenso será más rápido o más lento dependiendo de cómo siga la economía argentina durante los próximos meses.

Por supuesto que no todo el mundo  está de acuerdo con esta visión. Y lo entiendo. De esto se trata este “juego” de las inversiones. De tener visiones distintas y de actuar en consecuencia. Luego los fríos números de retorno y rentabilidad darán su veredicto. 

Varios de los especialistas que no están de acuerdo conmigo fueron citados en otra nota de El Cronista comercial llamada “Los precios en su techo”, publicada el jueves pasado.

“Seguir invirtiendo en ladrillos es lo mejor, siempre y cuando se tenga capacidad de ahorro, advierte Roberto Tizado de Tizado Propiedades.”
Tizado dice que “siempre” invertir en ladrillos es lo mejor. Uno de las afirmaciones más escuchadas por parte de los vendedores inmobiliarios. Por definición, cuando hablamos de inversiones, desconfío de cualquier especialista que me mencione la palabra “siempre” en sus conclusiones. Y le recomiendo que desconfíe usted también…

ALGUNOS PENSAMIENTOS ADICIONALES…

Estoy convencido de que trabajar sobre la hipótesis del peor escenario a la hora de manejar nuestro dinero es la mejor opción. Ya que si ese peor escenario se cumple, vamos a estar mucho mejor preparados para superarlo con éxito. Y si ese escenario no se cumple, y esta es la mejor parte, vamos a lograr buenos resultados igual…

Por ello, es que hace dos meses alertamos desde InversorGlobal sobre las 4 Inversiones Tóxicas que creemos que tiene que dejar en este momento. Si no vio aún este Informe haga clic aquí. 

Y si quiere saber dónde pensamos que tiene sentido invertir en este momento, no se puede perder el Informe Especial “El activo más valioso del mundo en tiempos de crisis“, que publicamos para los suscriptores de revista InversorGlobal. Y además el Informe Especial “El secreto de la inversión en inmuebles con una rentabilidad del 500%” que publicamos para los suscriptores del Reporte de Recomendaciones de inversión en la Argentina Crisis & Oportunidad.

Le deseo un excelente fin de semana,

Federico Tessore.
Para Inversor Global.

Lavado: pondrán la lupa en fideicomisos para construir edificios desde el pozo

ESTEBAN RAFELE Buenos Aires

http://www.cronista.com/economiapolitica/Lavado-pondran-la-lupa-en-fideicomisos-para-construir-edificios-desde-el-pozo-20120228-0110.html?utm_source=planisys&utm_medium=Envio%20Newsletter%20Cronista&utm_campaign=Envio%20diario%20del%20Newsletter%20del%20Cronista&utm_content=6

La norma obligará a todos los fiduciarios a informar sobre sus clientes. Calculan que el negocio mueve u$s 11.000 millones, de los que u$s 3.000 están en el sector inmobiliario

La Unidad de Información Financiera (UIF) ultima detalles para dictar una de las resoluciones clave que faltan para controlar el lavado de dinero: la que alcanza a los fideicomisos. Según supo El Cronista de fuentes oficiales y del sector privado, la norma obligará a los fiduciarios a informar a la entidad antilavado la licitud de los fondos de sus clientes. La resolución alcanzará, entre otros, a los fideicomisos para proyectos inmobiliarios desde el pozo y a los instrumentos financieros vinculados al consumo y las obras de infraestructura.
La UIF mantiene reuniones con actores vinculados al negocio y afina la letra para dictar la resolución en los próximos treinta días. “El tema está siendo analizado por el consejo asesor de la UIF”, indicaron fuentes del organismo.
La resolución será similar a las decenas de normas que alcanzaron a otros sectores, desde bancos y transportadores de caudales hasta concesionarias de automóviles y galerías de arte. Exigirá a los sujetos obligados (en este caso, los fiduciarios, que “venden” el instrumento) a trazar perfiles de sus clientes y a solicitar declaraciones juradas sobre el origen del dinero.
Una norma reciente reguló la actividad de las inmobiliarias, pero los expertos consideran que aquí se controla el producto final (la casa, por ejemplo) y no la obra en construcción. Esta resolución alcanzará a todo tipo de fideicomisos, tanto aquellos financieros –armados en su mayor parte con los créditos de las cadenas de consumo masivo, como Garbarino y Frávega– como los que no tienen oferta pública. Entre estos últimos, fuentes del sector calculan que el 60% va a proyectos inmobiliarios desde el pozo.
“El gran faltante hoy tiene que ver con los fideicomisos, sobre todo los destinados al sector inmobiliario”, dijo Daniel Perrotta, presidente de la consultora financiera DP&A. “La compra desde el pozo es una inversión que hoy no tiene control”, agregó. El presidente de la UIF, José Sbattella, tiene que llevar esa resolución a Roma, a la reunión del GAFI de junio, en la que el organismo podría sacar a la Argentina de su lista gris.
Según estimaciones de la Cámara Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa en Actividades Productivas (Cafidap), los fideicomisos movieron entre u$s 10.000 y 11.000 millones el año pasado. Los de oferta pública totalizaron unos u$s 5.500 millones, de los que el 90% fueron de consumo masivo, y los ordinarios, otro tanto. Entre estos últimos, los inmobiliarios significaron unos u$s 3.000 millones.
Los fideicomisos inmobiliarios son la opción más accesible para una familia de clase media de acceder a una vivienda. Ingresa al proyecto al costo y paga entre 18 y 24 cuotas mensuales para hacerse del inmueble una vez construido el edificio. En su Plan Antievasión 3, la AFIP busca regular estos proyectos con un impuesto del 35% sobre el valor de mercado, mayor al precio de costo. Esto mantiene en vilo a los empresarios.
El presidente de Cafidap, Juan Luis Catuogno, participó de reuniones con funcionarios de la UIF para delimitar los alcances de la resolución. La cámara quiere separar los fideicomisos financieros de los “ordinarios”. “En los de oferta pública, el cliente es el fiduciante, que transmite los activos para el fideicomiso. El mercado es cliente de los agentes de Bolsa. En los fideicomisos sin oferta pública, el fiduciario debe hacer todo y lo viene haciendo, con o sin resolución”, afirmó.

PRONOSTICAN CRECIMIENTO INVERSIONES Y ALIENTAN LOCALIZACIONES ALTERNATIVAS

La inversion inmobiliaria en la ciudad de Buenos Aires continuará creciendo en el año 2012 en base a la fuerte expansión que registró en los últimos dos años, aunque se verá obligada a buscar lozalizaciones alternativas para evitar la concentración de obras en los barrios de mayor demanda.

La consultora Urbeos hizo un balance de la inversión inmobiliaria en la ciudad en el 2011 y pronosticó el panorama para el 2012.

El escrito destaca que los niveles de inversión inmobiliaria alcanzados en el año 2011 superaron los de 2007, previos a la crisis de 2008-2009.

Se monitorearon 792 nuevos edificios de vivienda multifamiliar de más de tres pisos frente a los 775 edificios residenciales efectivamente iniciados durante el año 2007.

Si se compara el 2011 con el año 2010, el incremento en el nivel de edificación alcanzó el 25 por ciento, detalla el informe.

No obstante, a fines del 2011 se verificó una leve desaceleración debido al aumento de los costos de la construcción y las incidencias de lo terrenos, que produjeron una reducción en los márgenes de rentabilidad de los desarrollo.

A esto se le suma una estabilización de los precios de los inmuebles, que en promedio habían crecido 20,3 por ciento en el 2010 y cerca de 14,4 por ciento en 2011.

El aumento de costos de construcción, la incidencia de la tierra, y los precios hicieron que los desarrolladores buscaran nuevas zonas.

En el 2011 los barrios más buscados por los desarrolladores fueron Palermo (11,7 por ciento); Villa Urquiza (9,17 por ciento); Caballito (8,72 por ciento) y Belgrano (7,80 por ciento).

Los barrios que se posicionaron como nuevas opciones fueron Flores (7,34 por ciento) y Nuñez (6,88 por ciento).

En materia de alquileres se verificó cómo el valor de las expensas juega un rol determinante al momento de diseñar un proyecto inmobiliario. Bajas expensas potencian cada vez más la oferta frente a posibles inversores que deseen posteriormente alquilar su unidad.

Asimismo, se indicó que la edificación de categoría, que creció un 7 por ciento respecto del año 2010, continúa ganando terreno frente a los desarrollos de calidad tradicional.

En el 2011 el 59,5 por ciento de los edificios fueron emprendimientos de categoría, mientras que sólamente el 40,6 por ciento restante fueron desarrollos residenciales de construcción tradicional.

Este tipo de construcción provoca la contracción de una demanda cada vez más concentrada sobre el segmente ABC1 de mayor poder adquisitivo, con un precio promedio de 2.645 dólares por metro cuadrado, llegando a superar los 5.500 dólares por metros cuadrados en zonas como PUerto Madero.

Los precios en la construcción tradicional promediaron valores de 1.975 dólares por metro cuadrado y llegaron a 2.400 dólares por metro cuadrado.

Tanto en las construcciones de categoría como en las tradicionales queda claro que los precios de venta funcionan como una barrera para los sectores medios, indica el informe.

El gran desafío pendiente para el año 2012 será justamente alcanzar precios de venta acordes a la realidad económica en un segmento que necesita de la estabilidad de precios para poder acceder a la vivienda, concluye el informe.

PUNTOS IMPORTANTES

José Azpiroz Costa, operador de la inmobiliaria Bullrich, analizó el mercado en C5N. Refirió que “está caro, porque está caro construir, porque no se construye por menos de u$s1.200 el metro cuadrado, y además está cara la incidencia de la tierra. Cuando comprás sos dueño del piso en el que vivís y en el porcentaje de terreno que ocupa la propiedad”.

“Se han vendido en los últimos diez años 12 millones de metros cuadrados que se edificaron 2 mil terrenos en Buenos Aires. No hay terrenos en Capital”, acotó. “El precio de la Coca Cola no es el mismo en el Sahara que acá a la vuelta de la esquina”, argumentó el agente de Bullrich.

“En 1999, en la época de (Domingo) Cavallo, el 32% de las operaciones se realizaban con crédito. Hoy no llegamos al 6% de operaciones realizadas con crédito, el resto es con plata sobre la mesa”, continuó Azpiroz Costa.

“Un tres ambientes hoy representa 60 salarios, para un hombre de clase media, en el segmento de 8 a 10 mil pesos. Hace diez años estabas más o menos en 25 salarios”, apuntó el corredor inmobiliario.

Las propiedades en Capital arrancaron el año con incrementos de hasta 20%

Las propiedades continúan como refugio de valor para los ahorristas. Pese a las restricciones para la compra de dólares y la reducción del número de operaciones típicas del verano, las cotizaciones siguen en alza

mercado inmobiliario es por naturaleza complejo y muy susceptible a los cambios que se produzcan en el escenario macroeconómico. Factor aglutinante de grandes inversores y pequeños ahorristas fue, en la última década, protagonista central de la expansión económica, a la sombra de la incertidumbre generada por otros activos financieros.

Si bien es difícil establecer con precisión la evolución de los precios por el variado abanico de propuestas, stock disponible según el barrio, calidad de construcción, antigüedad y ubicación, es indiscutible el incremento constante de las cotizaciones, que triplican las de la convertibilidad, por su valoración como cobertura contra la inflación y reflejo cabal del crecimiento económico.

Según estimaciones privadas, el año nuevo desembarcó con un notorio incremento de las cotizaciones, más allá de las restricciones que pesan sobre el mercado de cambios y que afectan los negocios, tradicionalmente nominados en dólares.

Un relevamiento realizado por el diario La Nación en base a datos de reconocidos referentes del sector inmobiliario, como Jorge Toselli Inmobiliaria, Armando Pepe SA, la división Consultoría de Toribio Achával, Inmobiliaria Giesso, Carlos J. Puente y la Universidad Argentina de la Empresa, refleja que en el último mes se registranincrementos en torno al 20% en los barrios que concentran las operaciones en Capital Federal.

Por ejemplo, en el denominado Barrio Norte, las propiedades a estrenar se transan en un rango de 3.000 y 3.800 dólares por metro cuadrado (según el informe publicado el 14 de enero), mientras que por estas unidades se desembolsaban entre 2.800 y 3.200 dólares en diciembre (según lo publicado el 10 de diciembre pasado). Es decir que lassubas oscilan entre el 18,5 y el 7,1 por ciento. En el caso de los usados, los valores rondaban 2.100/3.000 dólares en enero, contra 1.900/2.500 dólares de diciembre (entre10,5 y 20 por ciento mensual).

En Palermo Viejo, estrella del sector en la última década por su concentración de desarrollos y el fuerte salto de precios, se paga hoy entre 2.500 3.000 dólares el metro a estrenar, contra 2.300 y 2.800 de diciembre. La suba oscila entre 8,7 y 7,1 por ciento. En los usados se pagó en enero entre 1.800 y 2.800 dólares, contra 1.700/2.100 dólares en diciembre, lo que representa un salto de entre 5,9 y 33,3 por ciento.

El llamado Palermo Hollywood, entre las avenidas Juan B. Justo y Dorrego, cotizó a u$s2.800/3.400 por metro cuadrado en enero para los departamentos nuevos, entre 12 y 13,3 por ciento más que en diciembre (u$s2.500/3.000 por metro cuadrado). Respecto de los usados, el salto fue entre 11,1 y 13,6 por ciento en el mes (de u$s1800/2.200 en diciembre a u$s2.000/2.500 en enero).

En Puerto Madero, el barrio más exclusivo de Buenos Aires, la “remarcación” fue mucho más moderada. Los pisos a estrenar se negocian hoy entre 5.000 y 6.900 dólares por metro, frente a 4.500/6.700 de diciembre (subieron entre 11,1 y 3%) En el caso de los usados (3.700/5.500 dólares de enero contra 3.500/5.000 dólares de diciembre) la suba fue del 5,7 al 10 por ciento en el último mes.

Siempre según los datos aportados por La Nación, en el tradicional barrio de San Telmo, muy demandado por su sus construcciones históricas y su atractivo turístico, los precios no variaron en el período analizado. Los departamentos a estrenar se negociaron entre 1.700 y 2.000 dólares por metro cuadrado y los usados se mantuvieron en los mismos u$s1.400/1.750 de diciembre.

En Belgrano hubo alzas dispares. Respecto de las unidades nuevas, en enero se pagó u$s2.400/3.200 por metro cuadrado, contra u$s 2.300/3.000 en diciembre (de 4,4 a 6,7 por ciento de suba). Los usados se encarecieron de u$s1.400/2.000 en diciembre a u$s1650/2.200 en enero, es decir, un rango de 17,9 a 10 por ciento.

Otro barrio de referencia, Caballito, registró en enero operaciones entre 2.000 y 2.800 dólares por metro cuadrado, frente a 1.900/2.700 dólares de diciembre (aumentaron entre 5,3 y 3,7 por ciento en el último mes). Respecto de las propiedades usadas, en enero se negociaban a u$s1.600/2.000 frente a u$s1.500/1.900 de diciembre (entre 6,7 y 5,3 por ciento más caras).

En Villa Urquiza, que registró un “boom” de la construcción en los últimos diez años, los precios a estrenar evolucionaron de 1.800/2.000 en diciembre a u$s2.000/2.500 en enero (entre 11,1% y 25%). En los usados, la variación fue entre 13,3 y 23,5 por ciento(de u$s1.500/1.700 en diciembre a u$s1.700/2.100 en enero).

En Recoleta, una zona residencial de la Capital muy valorada por la acotada oferta, debido a la casi inexistencia de lotes para construir, los departamentos nuevos se negociaron a u$s3.500/5.000 por metro en enero, frente a los u$s3.100/4.500 de diciembre (subas entre 12,9% y 11,1%). Para los usados, el incremento mensual osciló entre 8 y 9,7 por ciento (de u$s2.500/3.100 en diciembre a u$s2.700/3.400 en enero).

En Barracas, uno de los barrios con mayor proyección según los operadores inmobiliarios, el salto de precios fue entre 13,3 y 21,1 por ciento para las propiedades a estrenar (de u$s1.500/1.900 en diciembre a u$s1.700/2.300 en enero). En las usadas el aumento fue entre 16,7 y 17,6 por ciento (de u$s1.200/1700 a u$s1.400/2.000 por metro cuadrado).