CABALLITO COLAPSA

PUNTOS IMPORTANTES

2012-01-18T07:53:00.002-03:00

José Azpiroz Costa, operador de la inmobiliaria Bullrich, analizó el mercado en C5N. Refirió que “está caro, porque está caro construir, porque no se construye por menos de u$s1.200 el metro cuadrado, y además está cara la incidencia de la tierra. Cuando comprás sos dueño del piso en el que vivís y en el porcentaje de terreno que ocupa la propiedad”.

“Se han vendido en los últimos diez años 12 millones de metros cuadrados que se edificaron 2 mil terrenos en Buenos Aires. No hay terrenos en Capital”, acotó. “El precio de la Coca Cola no es el mismo en el Sahara que acá a la vuelta de la esquina”, argumentó el agente de Bullrich.

“En 1999, en la época de (Domingo) Cavallo, el 32% de las operaciones se realizaban con crédito. Hoy no llegamos al 6% de operaciones realizadas con crédito, el resto es con plata sobre la mesa”, continuó Azpiroz Costa.

“Un tres ambientes hoy representa 60 salarios, para un hombre de clase media, en el segmento de 8 a 10 mil pesos. Hace diez años estabas más o menos en 25 salarios”, apuntó el corredor inmobiliario.

Las propiedades en Capital arrancaron el año con incrementos de hasta 20%

2012-01-18T07:51:00.000-03:00

Las propiedades continúan como refugio de valor para los ahorristas. Pese a las restricciones para la compra de dólares y la reducción del número de operaciones típicas del verano, las cotizaciones siguen en alza

mercado inmobiliario es por naturaleza complejo y muy susceptible a los cambios que se produzcan en el escenario macroeconómico. Factor aglutinante de grandes inversores y pequeños ahorristas fue, en la última década, protagonista central de la expansión económica, a la sombra de la incertidumbre generada por otros activos financieros.

Si bien es difícil establecer con precisión la evolución de los precios por el variado abanico de propuestas, stock disponible según el barrio, calidad de construcción, antigüedad y ubicación, es indiscutible el incremento constante de las cotizaciones, que triplican las de la convertibilidad, por su valoración como cobertura contra la inflación y reflejo cabal del crecimiento económico.

Según estimaciones privadas, el año nuevo desembarcó con un notorio incremento de las cotizaciones, más allá de las restricciones que pesan sobre el mercado de cambios y que afectan los negocios, tradicionalmente nominados en dólares.

Un relevamiento realizado por el diario La Nación en base a datos de reconocidos referentes del sector inmobiliario, como Jorge Toselli Inmobiliaria, Armando Pepe SA, la división Consultoría de Toribio Achával, Inmobiliaria Giesso, Carlos J. Puente y la Universidad Argentina de la Empresa, refleja que en el último mes se registranincrementos en torno al 20% en los barrios que concentran las operaciones en Capital Federal.

Por ejemplo, en el denominado Barrio Norte, las propiedades a estrenar se transan en un rango de 3.000 y 3.800 dólares por metro cuadrado (según el informe publicado el 14 de enero), mientras que por estas unidades se desembolsaban entre 2.800 y 3.200 dólares en diciembre (según lo publicado el 10 de diciembre pasado). Es decir que lassubas oscilan entre el 18,5 y el 7,1 por ciento. En el caso de los usados, los valores rondaban 2.100/3.000 dólares en enero, contra 1.900/2.500 dólares de diciembre (entre10,5 y 20 por ciento mensual).

En Palermo Viejo, estrella del sector en la última década por su concentración de desarrollos y el fuerte salto de precios, se paga hoy entre 2.500 3.000 dólares el metro a estrenar, contra 2.300 y 2.800 de diciembre. La suba oscila entre 8,7 y 7,1 por ciento. En los usados se pagó en enero entre 1.800 y 2.800 dólares, contra 1.700/2.100 dólares en diciembre, lo que representa un salto de entre 5,9 y 33,3 por ciento.

El llamado Palermo Hollywood, entre las avenidas Juan B. Justo y Dorrego, cotizó a u$s2.800/3.400 por metro cuadrado en enero para los departamentos nuevos, entre 12 y 13,3 por ciento más que en diciembre (u$s2.500/3.000 por metro cuadrado). Respecto de los usados, el salto fue entre 11,1 y 13,6 por ciento en el mes (de u$s1800/2.200 en diciembre a u$s2.000/2.500 en enero).

En Puerto Madero, el barrio más exclusivo de Buenos Aires, la “remarcación” fue mucho más moderada. Los pisos a estrenar se negocian hoy entre 5.000 y 6.900 dólares por metro, frente a 4.500/6.700 de diciembre (subieron entre 11,1 y 3%) En el caso de los usados (3.700/5.500 dólares de enero contra 3.500/5.000 dólares de diciembre) la suba fue del 5,7 al 10 por ciento en el último mes.

Siempre según los datos aportados por La Nación, en el tradicional barrio de San Telmo, muy demandado por su sus construcciones históricas y su atractivo turístico, los precios no variaron en el período analizado. Los departamentos a estrenar se negociaron entre 1.700 y 2.000 dólares por metro cuadrado y los usados se mantuvieron en los mismos u$s1.400/1.750 de diciembre.

En Belgrano hubo alzas dispares. Respecto de las unidades nuevas, en enero se pagó u$s2.400/3.200 por metro cuadrado, contra u$s 2.300/3.000 en diciembre (de 4,4 a 6,7 por ciento de suba). Los usados se encarecieron de u$s1.400/2.000 en diciembre a u$s1650/2.200 en enero, es decir, un rango de 17,9 a 10 por ciento.

Otro barrio de referencia, Caballito, registró en enero operaciones entre 2.000 y 2.800 dólares por metro cuadrado, frente a 1.900/2.700 dólares de diciembre (aumentaron entre 5,3 y 3,7 por ciento en el último mes). Respecto de las propiedades usadas, en enero se negociaban a u$s1.600/2.000 frente a u$s1.500/1.900 de diciembre (entre 6,7 y 5,3 por ciento más caras).

En Villa Urquiza, que registró un “boom” de la construcción en los últimos diez años, los precios a estrenar evolucionaron de 1.800/2.000 en diciembre a u$s2.000/2.500 en enero (entre 11,1% y 25%). En los usados, la variación fue entre 13,3 y 23,5 por ciento(de u$s1.500/1.700 en diciembre a u$s1.700/2.100 en enero).

En Recoleta, una zona residencial de la Capital muy valorada por la acotada oferta, debido a la casi inexistencia de lotes para construir, los departamentos nuevos se negociaron a u$s3.500/5.000 por metro en enero, frente a los u$s3.100/4.500 de diciembre (subas entre 12,9% y 11,1%). Para los usados, el incremento mensual osciló entre 8 y 9,7 por ciento (de u$s2.500/3.100 en diciembre a u$s2.700/3.400 en enero).

En Barracas, uno de los barrios con mayor proyección según los operadores inmobiliarios, el salto de precios fue entre 13,3 y 21,1 por ciento para las propiedades a estrenar (de u$s1.500/1.900 en diciembre a u$s1.700/2.300 en enero). En las usadas el aumento fue entre 16,7 y 17,6 por ciento (de u$s1.200/1700 a u$s1.400/2.000 por metro cuadrado).

Real estate: el “boom” de nuevos emprendimientos ahora se potencia en más avenidas porteñas

2012-01-06T09:21:00.000-03:00

A la par del incremento en el nivel de obras en Las Cañitas, sendas como Scalabrini Ortiz, Córdoba, Caseros, y Rivadavia muestran cada vez más desarrollos iniciados. Los motivos que explican la nueva tendencia. ¿A cuánto asciende el valor del metro cuadrado en estas zonas?

Por Patricio Eleisegui

El incremento de la actividad comercial en algunos barrios de Buenos Aires, sumado a la escasez de espacios para desarrollar nuevas obras, poco a poco está consolidando la actividad del real estate en diversos puntos de la Ciudad.

En paralelo a modelos exitosos como Puerto Madero o Palermo Hollywood, la construccióncomenzó a pisar fuerte en lugares de gran movimiento comercial y gastronómico.
También, en escenarios que los empresarios del sector califican como "recuperados" por el gobierno porteño.

Entre las avenidas "estrellas", se pueden mencionar a Scalabrini Ortiz y Córdoba, en los tramos que comprenden las áreas de Palermo y Villa Crespo, o bien, la calle Salvador María del Carril.

O el polígono que forman Luis María Campos, Dorrego y Del Libertador, que suma más de 35 edificaciones en marcha.

Asimismo, Olazábal, Beiró y Congreso, en Villa Urquiza, Devoto y Villa Pueyrredón. O Caseros, en el trayecto que va de Parque de los Patricios a Barracas, aparecen como los sitios que concentran otra renovada apuesta al ladrillo.

Algo similar ocurre sobre la avenida Rivadavia, entre Del Barco Centera y Carabobo, desde Caballito hasta Flores.

"La escasez de terrenos en las zonas más tradicionales o en los puntos de la Ciudad más demandados está empujando la construcción a otros lugares de Buenos Aires. Básicamente, se va metiendo cada vez más en los barrios", comentó a iProfesional.com Roberto Ledo, director ejecutivo de Bullrich.

"También está el mérito en las nuevas áreas que se van sumando a partir de mejoras promovidas por el Ejecutivo porteño. Una muestra de eso, sin dudas, es la avenida Caseros, donde se trabajó en la rezonificación, se hicieron boulevares, y además se potenció la actividad comercial de la mano del distrito tecnológico", agregó.

Un ejemplo de lo pujante que se exhibe el real estate fuera de los destinos tradicionales de grandes obras puede ubicarse en las 42 manzanas que hay al sur de avenida Rivadavia, entre las mencionadas Del Barco Centenera y Carabobo hasta Directorio.

En ese recorte, Reporte Inmobiliario ubicó 92 edificios en construcción o recientemente terminados. Esto es, un promedio de 1,7 obras por manzana.

Al momento de dar cuenta de estos movimientos, Gustavo Ortolá, titular de Like Propiedades, puso el foco en la decisión de muchos inversores de concentrar en ladrillos desembolsos que en otros momentos tenían un destino diferente.

"En casi todos los casos, se ve la construcción de edificios con unidades pequeñas y que van destinadas a un alquiler posterior. El objetivo: preservar el capital. Por otro lado, el grueso de los emprendimientos que se están dando en la mayoría de las avenidas porteñas cuenta con muy pocos amenities", sostuvo a iProfesional.com.

"Entonces, lo que queda claro es que no son proyectos para luego ser habitados por los mismos inversores. La renta o la recolocación de estos inmuebles parecen ser los motores que mueven la inversión. Lo interesante es que, mes a mes, el nivel desarrollos se incrementa", añadió.

El avance en Scalabrini Ortiz
La intensa actividad comercial en la avenida Scalabrini Ortiz es señalada por desarrolladores e inmobiliarias como la principal variable a tomar en cuenta al abordar el crecimiento que muestra la avenida en términos de nuevos proyectos.

En esa dirección, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, fijó en "20 edificios en alrededor de 10 cuadras" el mayor nivel de construcciones que se está dando en esa senda.

"La principal actividad de real estate se da entre el 1.000 y el 2.200 de esa avenida. Casi la totalidad de los proyectos se iniciaron en 2011, y estarían concluidos para, a más tardar, 2014. Son edificios que además incorporan locales en sus plantas bajas. Esto para aprovechar el crecimiento comercial de la zona", dijo a iProfesional.com.

¿Qué particularidades presentan estas edificaciones? No más de 10 pisos con departamentos pequeños o medianos, amenities como pileta, gimnasio, laundry y el ya mencionado local comercial en la planta baja.

"El boom de la construcción se remonta a 2002 y 2003, y el gran crecimiento de Palermo Soho empujó una vía fabulosa como Scalabrini Ortiz. En este tramo, para un lado está la avenida Córdoba, para el otro Santa Fe y entre las dos encontrás todos los medios de transporte, incluso la línea D del subte", declaró Claudia Bonomo, gerente de la Sucursal Plaza Guadalupe de Tizado.

En cuanto a los valores que ostenta la zona, Migliorisi precisó que "en Scalabrini Ortiz el metro cuadrado a construir parte de un piso de 2.500 dólares y trepa hasta prácticamente los 3.000".

Ladrillo en Rivadavia
De la mano de una tendencia que viene engrosando su tamaño de 2005 a esta parte, la construcción sobre avenida Rivadavia sigue haciéndose fuerte entre los barrios de Caballito y Flores.

Como ya se comentó, entre Del Barco Centenera y Carabobo hasta Directorio, la traza presenta 92 obras en construcción. Pero el derrame hacia el sur no se da sólo en el límite de Caballito sino también en pleno Flores.

De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en este barrio en 2006 había 20 desarrollos que sumaban 31.726 metros cuadrados, mientras que en la actualidad hay 32 desarrollos por 68.744 metros cuadrados en total.

Esta intensa actividad repercute en los precios. Hoy, el metro cuadrado a estrenar se cotiza en promedio a u$s2.300, un 21% más que en 2010.

El salto en el precio y la cantidad de obras es más evidente si se compara con las cifras de 2005. Hace seis años, en la misma zona había apenas 40 edificaciones en marcha, y el metro cuadrado valía en promedio 1.055 dólares.

"A diferencia de otros espacios de Capital, en ese sector sigue habiendo lotes disponibles para construir. La incidencia de la tierra en el precio, es decir el costo del suelo sobre el valor de cada metro cuadrado vendible, sigue siendo accesible. Ronda los u$s500 el metro cuadrado, mientras que en Barrio Norte, por ejemplo, está en los u$s1.000, y por eso el metro cuadrado final se termina vendiendo en unos u$s3.200", señaló Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Villa Pueyrredón, Devoto y Urquiza
Ya en Villa Pueyrredón, el fenómeno de la fuerte construcción se aglutina principalmente en torno a la avenida Salvador María del Carril.

"En su mayoría, la avenida muestra edificaciones con menos de cinco años de antigüedad. Y se continúa desarrollando. En nuestro caso, contamos con tres proyectos sólo en ese punto", indicó a iProfesional.com Gustavo Ortolá, de Like Propiedades.

El precio del metro cuadrado construido en la zona, aseguró el especialista, alcanza los2.800 dólares. "El mismo parámetro puede aplicarse a los proyectos que se están desarrollando también en Villa Urquiza y Devoto", dijo.

Congreso, Lope de Vega, Beiró, Olazábal, son algunos de los nombres que evidencian subas en el ritmo de edificación en el último lustro.

Algo similar ocurre en la avenida Caseros, en el tramo que va de Parque de los Patricios a Barracas. "Se trata de una avenida que carecía de proyectos, pero poco a poco comenzó a incorporar propuestas. Y la tendencia, por fortuna, también está repercutiendo en otros espacios cercanos como la avenida Garay o la calle Uspallata", afirmó a iProfesional.comRoberto Ledo, de Bullrich.

"Ayudó el reciclado que se hizo en la zona de Parque de los Patricios, y los boulevares que se levantaron del otro lado de la autopista, muy cerca de la estación Constitución. El hecho de que también exista espacio para construir en esas áreas motoriza el interés de muchos desarrolladores", agregó.

Para luego concluir: "Este movimiento, como es lógico, también se hace sentir en la mejora del valor del metro cuadrado. Actualmente, el precio de la unidad construida está en el orden de los 2.200 dólares. Como en otros casos, los proyectos que se llevan a cabo son principalmente para una renta posterior".

Sigue el movimiento en Las Cañitas
Más allá de los proyectos que crecen en otras latitudes de la Ciudad, lo cierto es que el real estate en zonas muy cotizadas de Capital Federal sigue hacia adelante.

Una muestra: a pesar del encarecimiento en los costos de los terrenos y los materiales para la construcción, en Las Cañitas -barrio porteño de Palermo- hoy es posible ubicar hasta 36 edificaciones en marcha.

En ese punto, el metro cuadrado ronda los u$s3.000, el doble que hace seis años. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en el polígono limitado por Del Libertador, Luis María Campos y Dorrego el precio promedio de la unidad en los edificios nuevos es de u$s2.934, un 8,55% más que el año pasado.

Asimismo, la consultora detectó que en algunos emprendimientos se llega a pedir hasta u$s4.000, una cifra similar a la de Puerto Madero.

Buenos Aires deseada (POR MACRI)

2011-12-10T11:09:00.000-03:00

08/12/2011

POR BERTO GONZÁLEZ MONTANER * - bmontaner@clarin.com

Ya existe un plan que delinea cómo será la ciudad en los próximos 50 años. Detalles del Modelo Territorial porteño.

Tan solo cincuenta años atrás las torres de Puerto Madero no existían. Tampoco las de Catalinas Norte al lado de Retiro. La Costanera Sur seguía siendo un balneario popular y en la Norte se ganaban su nombre propio los Carritos de la Costanera. La avenida Juan B. Alberdi, donde yo vivía, era de doble mano, estaba empedrada. Tenía una dársena en el medio y una garita con policía en la esquina. Solo había un edificio alto, amén de la Iglesia Santa Julia, en otra de sus esquinas.

Semanas atrás, la pantalla de canal Discovery presentó la serie 2111, un programa que se preguntaba cómo serán las ciudades latinoamericanas dentro de 100 años. Con animaciones propias de la ciencia ficción y de los juegos electrónicos mostró una Buenos Aires superpoblada, hiperdensa, con edificios de gran altura, y vehículos voladores cruzando en todas direcciones. Una amiga que lo vio comentó horrorizada: “Si ahora estamos perseguidos con la seguridad, ¿qué habrá que hacer para que no te entren por la ventana? Con menos futurología y mayor rigor científico, el Gobierno de la Ciudad acaba de presentar tímidamente en la web (www.ssplan.buenosaires.gov.ar) lo que imagina para la Buenos Aires futura. Esto es el Modelo Territorial, un extenso documento que a grandes rasgos prefigura espacialmente los grandes lineamientos para los próximos 50 años. Y que viene a complementar, con profusión de gráficos y definiciones, el listado de buenas intenciones enunciadas por el Plan Urbano Ambiental aprobado en enero de 2009, tras más de 10 años de idas y vueltas.

Según el Ministro de Planeamiento porteño, Daniel Chaín, hay en la Ciudad hoy 200 millones de metros cuadrados construidos y, según lo permite el Código de Planeamiento actual, se podrían construir otros 300 más. El problema es que todas las inversiones van a parar al mismo lado generando desequilibrios urbanos insostenibles. Lo que busca el Modelo Territorial es proponer una matriz de crecimiento sustentable. Es decir, una planificación para disfrutar mejor de la Buenos Aires actual sin comprometer el bienestar de las próximas generaciones.

A escala microurbana, propone completar lo existente respetando el carácter, la morfología y el paisaje de cada barrio. Pero incorpora un cambio ambiental sustancial: crea la denominada red de Unidades de Sustentabilidad Básica, un sistema compuesto a partir del agrupamiento de las manzanas actuales delimitadas por calles importantes o avenidas. La idea es que allí se mantienen las calles pero se las reacondiciona restringiendo el uso del automóvil, alentando la bicicleta y ganando veredas con vegetación y arbolado para el disfrute de los vecinos.

Por otra parte, el Modelo define cuatro zonas a escala de la gran ciudad donde propone ubicar y consolidar la mayor densidad edilicia. Estos ejes –el Norte, el Oeste, el Sudoeste y el Sur– parten del Area Central y en forma radial se extienden hacia la periferia. A su vez, este sistema será complementado por otra serie de corredores de densificación transversales que irán atendiendo las necesidades de edificación y de equipamiento que produzcan el desarrollo de las nuevas Unidades de Sustentabilidad Básicas.

Otra de las innovaciones propuestas es la nueva configuración de la costa y la redefinición de la relación de los porteños con el río. Adopta como premisa que la Ciudad seguirá creciendo hacia el Este, sobre el Río de la Plata, como lo viene haciendo históricamente y propone “una zona donde desarrollar una serie de espacios públicos que combinen el uso recreativo con otros como la producción de energías renovables, el desarrollo de actividades logísticas vinculadas a la movilidad portuaria, aeroportuaria y terrestre y la generación de nuevas reservas a escala de biosfera que brinden servicios ambientales fundamentales para el avance hacia una ciudad más sustentable”. ¿Será que, entre tantas buenas intenciones, reflote también la polémica Aeroísla?

* Editor Jefe ARQ

Una ciudad más justa

2011-10-21T10:24:00.000-03:00

Publicado el 16 de Octubre de 2011 Tiempo Argentino

Por Rodolfo Livingston y Nidia Marinaro
Arquitectos

Por qué el “desarrollo sustentable” remplazó el concepto de que “lo más alto siempre es progreso”. La falta de protección del gobierno de la Ciudad en todos los barrios porteños.

Por qué Buenos Aires tiene que ser una ciudad “alta” como lo proponen los brokers y los inversores? Ellos son los clientes actuales de los arquitectos en el mundo del mercadeo. En la antigüedad, los clientes de los arquitectos eran los príncipes y los papas, mientras el pueblo construía su propio hábitat. Las cosas no han cambiado mucho, sólo el remplazo de los clientes. Con razón las familias desconfían de los arquitectos que “están para cosas más grandes”. Siempre fue así y así continúa en el mundo hoy dominado por el mercado.
A lo largo de la historia, los edificios más altos expresan el poder predominante en cada época. Las altísimas catedrales góticas en el medioevo señalaban el poder omnímodo de la Iglesia.
Buenos Aires no tiene que ser necesariamente una ciudad más “alta” sino más vivible y más justa, lo opuesto a las dos bellas torres de Kuala Lumpur, en Malasia, que alojan los bancos islámicos más grandes del mundo, es decir el poder de las multinacionales, como hito arquitectónico en un país de altísima pobreza y precariedad laboral. La arquitectura expresa el cuerpo social como la cara expresa a las personas y, como se sabe, los gestos y el cuerpo son más sinceros que las palabras.
La Argentina es extensa geográficamente. Podemos crecer y extendernos en el “vértigo horizontal” sin pretender alcanzar alturas que simbolizan lo que no somos y lo que no queremos ser.
¿Y por qué aceptar que “los ascensores serán los medios de movilidad en el futuro”, como dice una nota en la revista 7 Días.dom del pasado domingo 9 de octubre? “Si no tenés nada que hacer te invito a pasear en ascensor, subimos y bajamos desde el piso 392 varias veces. ¿No te encanta el programa?”
Se habla de edificios de 1000 metros de altura (en China, por suerte). Es difícil imaginar a una familia en el piso 324 viendo pasar las nubes debajo de su ventana, como si estuviera en un avión detenido en el aire. ¿Qué pasa cuando la mujer notifica al marido que se acabó el detergente? Ni hablar de asomarse al balcón. Podría ser impulsado por una corriente térmica ascendente, muy conocidas por los pilotos de líneas aéreas, que los haga aparecer en el piso 400. ¿Y los vecinos? ¿Sería posible la amistad entre la señora del piso 300 R con la del 201 N? Ya son difíciles las relaciones en nuestras propiedades horizontales de nueve pisos.
Esos edificios no se harían para alojar personas viviendo allí sino para oficinas de las burocracias de nuevas multinacionales. ¿Las seguiremos invitando para que nos “desarrollen” hasta que rebalse la copa, una idea de los ’90? Hoy creemos en el desarrollo de nuestras propias fuerzas (sugiero leer Vivir con lo nuestro, de Aldo Ferrer) sin abandonar la respetuosa relación, de igual a igual, con el mundo exterior. ¿Por qué aceptar una expresión arquitectónica que no se corresponde con la Argentina actual, que ha dicho no al Banco Mundial y a recetas extranjerizantes?
Claro que hay que construir nuevas viviendas pero vivibles, sin arruinar la entrañable diversidad de los barrios porteños que constituyen nuestra identidad.
Las torres se levantan en contra de la opinión de los vecinos que ven amenazado su estilo de vida. En Caballito, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Chacarita existen movimientos de vecinos organizados luchando contra esas torres que les roban luz, irrumpen en el paisaje y modifican las relaciones sociales.
En Villa Pueyrredón, los vecinos organizados lograron modificar el código de su barrio pero los inversores y los brokers no se detienen y ahora logran “reconsideraciones”. Están aliados con el poder municipal que tiende a hacer la vista gorda ante decenas de transgresiones, como lo señala el periodista Sergio Kiernan en incontables artículos publicados en el suplemento “Metro cuadrado” de Página/12. No es fácil para los vecinos luchar contra el dinero aliado al poder, que debería representarlos, en la ciudad de Buenos Aires.
Uno de los argumentos es que hay que densificar Buenos Aires. Una ciudad donde sobran los huecos edificables en pleno centro. Una ciudad que no crece en número de habitantes desde hace años.
El concepto de que lo más alto es progreso ha sido superado por el concepto moderno de desarrollo sustentable.
Los vecinos de los barrios organizaron audiencias públicas en la Legislatura de la Ciudad. Los inversores no asistieron, pese a haber sido invitados, pero hicieron oír argumentos tales como “si quieren oír pajaritos que se vayan a vivir al Tigre”.
Para levantar torres se demuelen viviendas en pleno uso, algunas valiosas, en nombre del “progreso”, una idea, tan antigua como equivocada.
En la ciudad de Corrientes, con temperaturas de hasta 50 grados en verano, era posible caminar por las veredas bajo la sombra de los portales de las casas coloniales, que, además, protegían de la lluvia.
En 1887 el intendente Ramayón mandó demoler esas casas (en pocos días 215 cayeron bajo la piqueta) por considerarlas “pueblerinas y símbolos del atraso”. En su lugar, fueron creciendo casas con fachadas planas, detrás de las cuales se guardan sus habitantes durante las horas de sol inclemente, porque, además, escasean los árboles en esas calles tropicales. La historia se repite.

POLÍTICA Y ARQUITECTURA. Las torres responden a la misma concepción del espacio ciudadano que en la década del ’90 alcanzó su cenit con la explosión de los countries. Por cierto, un fenómeno de segregación espacial que entonces se materializó en la suburbanización de las clases medias, mientras las viviendas de los trabajadores iban quedando a extramuros de este mundo de ganadores. En este caso el desarrollo era plano. Aparecieron las calles paralelas, una de barro y otra de asfalto, separadas por muros electrificados.
¿Qué expresan esos mundos? ¿Dónde quedó la vida de los barrios, dónde la movilidad social, la heterogeneidad, de la que todos, incluso los ricos, somos el resultado?
En el último tramo del tercer gobierno de Perón, la vida pública comenzó a replegarse al mundo privado, el miedo se nos metió adentro. Con el gobierno militar nos quedamos encerrados en nosotros mismos,“enrejados”.
La política económica de esos años nos dejó sin trabajo, precarios, solos, prisioneros en la desconfianza. Dejamos de ser solidarios, al contrario nos “soledaron” al decir del arquitecto y psicólogo Alfredo Moffat.
Con el que “se vayan todos” el pueblo gana la ciudad de nuevo y quiebra el repliegue. Y es el presidente Néstor Kirchner quien instala la política como un valor en la sociedad, abre el camino a la militancia y ese movimiento genera vida pública.
Ya con el Bicentenario el pueblo ganó las calles de la ciudad para celebrar la patria que ahora sí tenemos. Las plazas, calles, todos los espacios públicos que sirven para interactuar, movilizar. Crear tensión social, conciencia del otro y es con el otro que se puede ir tramando un tejido social, esta vez solidario.

ARQUITECTOS E INSTITUCIONES. Es lamentable ver que las instituciones de los arquitectos actúen corporativamente defendiendo a ultranza las iniciativas del mercado como si esta fuera la única posibilidad de trabajo.
En nuestro país la arquitectura es como la hija boba de la cultura, una persona no puede considerarse culta si no sabe historia, pintura y literatura. Pero con toda naturalidad nos dirá: “Yo de arquitectura no entiendo nada.” Seguramente, cuando lo dice piensa en grandes objetos vistos desde afuera y no en los escenarios donde transcurre su vida.
Escenarios y escenas interactúan y modelan nuestro comportamiento social.
Necesitamos arquitectos que atiendan a las familias reales ya sea para reformas de sus casas, reformas que obedecen a “las películas” de las familias o para hacer casas nuevas.
Arquitectos cercanos a la gente, arquitectos de familia que atiendan con afecto el inmenso universo de las necesidades humanas y no de su propia vanidad. Y las nuevas viviendas que se construyan deben integrarse a los barrios y no a las nubes.

El sueño de la vivienda propia, cada vez más lejos

2011-10-19T10:42:00.000-03:00

Según un informe privado, ahora hace falta destinar 81 sueldos promedios enteros para comprar una vivienda de 60 metros cuadrados. Hace 13 años se necesitaban 65.

PorTOMÁS CANOSA: tcanosa@clarin.com

al 0,7%

Los porteños que quieran comprarse un departamento de 60 metros cuadrados en Capital Federal necesitan ahorrar 81 salarios promedio completos para tenerlo. Una familia necesitaba en 1998 el equivalente a 65 sueldos para poder adquirir la misma propiedad. En la provincia de Buenos Aires ahora precisan 63 y hace 13 años les bastaba con 52.

El sueño de tener una vivienda propia se convirtió en un sueño para una gran porción de la clase media. Según un informe que realizó la consultora abeceb.com, tomando en cuenta los valores promedio del m2 y la remuneración promedio de la economía para un trabajador registrado ($4.822), una persona necesita alrededor de 81 sueldos enteros para comprarse un departamento usado de 60 m2 en Capital Federal.

En 1998, cuando la economía estaba por entrar en una de las recesiones más profundas de la historia argentina, una persona necesitaba 65 salarios mediospara adquirir la misma propiedad. "Esto evidencia que la vivienda se volvió un bien más caro en términos de los ingresos de la familia", aseguraron desde la consultora.

El escenario tampoco mejoró para las personas que quieren comprarse un departamento de las mismas características en el Gran Buenos Aires. Después que la economía creciera a tasas chinas durante ocho años y producto de la evolución de los precios de los inmuebles y de los salarios, ahora necesitan 63 sueldos promedios y en 1998 precisaban 52.

Durante la década del ´90, los bancos volcaban fondos para otorgar préstamos y el crédito hipotecario era una herramienta vital para que las clases medias pudieran adquirir una vivienda. El 29,2% de las escrituras en 1998 se hacían mediante un préstamo, mientras que en los primeros ocho meses de 2011 sólo el 6,1%. "En la Argentina, las escrituras que se realizan con hipotecas han caído a un nivel tan bajo que demuestran la pobre evolución que han tenido los créditos para adquirir una casa o un departamento en los últimos años", manifestaron desde la consultora.

A partir de este escenario, el economista de la Universidad Torcuato Di Tella Eduardo Levy Yeyati planteó la hipótesis de que en Argentina se vive un modelo con redistribución progresiva del ingreso pero con redistribución regresiva de la riqueza. El especialista escribió en su blog que en presencia de tasas de interés reales negativas, la inflación estimula el consumo. Y como las personas no suelen tener suficientes ingresos como para comprarse una propiedad, adquieren bienes de consumo como televisores, autos, heladeras.

El punto es que estas "inversiones" se dan en instrumentos con un valor declinante en el tiempo y lleva a un esquema de redistribución progresiva del ingreso con una redistribución regresiva de la riqueza.

Como los bancos financian hasta el 70% del valor de una propiedad, si una familia quiere comprarse un departamento de 60 m2 en el Gran Buenos Aires (en promedio 309.400 pesos) tiene que tener ahorros por 92.820 pesos, tener ingresos mensuales por 11.560 pesos y pagar una cuota cercana a los 4.050 pesos por mes.

Los montos de los préstamos representaban antes de la crisis de la convertibilidad el 3,5% del PBI, mientras que durante este año llegan al 7%.

LA CLASE MEDIA BASTANTE ALEJADA DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS Sólo el 6,5% de las compras de casas y departamentos se realizan con crédito

2011-09-24T19:19:00.000-03:00

19-09-11 00:00 Es una de las relaciones más bajas desde 2005 y una de las causas centrales en el enfriamiento del sector. Los especialistas no ven signos de mejora

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MATÍAS BONELLI Buenos Aires

El mercado inmobiliario hace tiempo que ya no muestra signos de reactivación fuertes, como a los que estaba acostumbrado algunos años atrás. Durante los últimos tiempos, el común denominador es el amesetamiento de las operaciones.
Dentro de este estancamiento aparece un punto clave, que si bien no explica el 100% de esta situación, está claro que tiene un peso central. La falta de crédito hipotecario o su imposibilidad de llegar a él pega cada vez más fuertes en el mercado de los ladrillos.
De acuerdo con datos brindados a El Cronista por la consultora Reporte Inmobiliario y en base al Registro de La Propiedad Inmueble, apenas el 6,5% de las operaciones de compra-venta de inmuebles que se realizan en Capital Federal se concretan gracias a un crédito hipotecario. Así surge de comparar la evolución de la cantidad de transacciones concretadas y las hipotecas otorgadas durante el primer semestre de 2010 y 2011.
El mercado hipotecario está lejos a mostrar una mejor tendencia. Las últimas cifras muestran que no logra despegar y no se esperan grandes cambios en este sentido, lo que todavía hace más complejo el panorama, sostuvo ante El Cronista Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Según las cifras oficiales, en los primeros seis meses de este año se escrituraron 50.148 propiedades, aunque durante ese período se registraron sólo 3.269 hipotecas, es decir sólo un 6,5 por ciento. Esa cifra es la segunda más bajas desde 2005, cuando la ecuación fue idéntica. Luego llegaron 2006 (7,8%), 2007 (8,5%), 2008 (7,8%), 2009 (6,8%) y 2010 (6,1%).
Demasiado lejos quedaron las épocas doradas del mercado hipotecario, cuando la relación entre operaciones inmobiliarias y préstamos para la vivienda mostraba dos dígitos. El punto más alto de los últimos 13 años se dio en 1998, con un 33,7%, en tanto que entre 1999 y 2001, cuando se estancó entre el 26,1% y el 26,3%. En 2002 cayó hasta el 4,3 por ciento.
Esta tendencia es así y viene desde hace algún tiempo, aunque ahora parece agudizarse. Las tasas que se cobran son altas, y además hay mucha gente que no califica para el préstamo. Las condiciones no están dadas para que la situación cambie, dijo Hugo Menella, titular de Menella Propiedades.
Los compradores que mueven el mercado inmobiliario en la actualidad se diferencian dependiendo de la amplitud de los departamentos.
Por ejemplo, los que van de uno a tres ambientes se distribuyen entre los que tienen la suerte de conseguir un crédito y los inversores que tienen el dinero para comprarlo, sin necesidad de un préstamo bancario.
Los inmuebles más grandes y de mayor categoría, en tanto, están reservados casi en su totalidad a inversores que luego los vuelcan al mercado de alquiler.
Yo recomiendo a quién pueda, califique y encuentre un banco que se lo otorgue tomar todo el crédito hipotecario que pueda ya que las tasas son negativas en relación a la inflación y la cuota se irá licuando con el tiempo, dijo Gómez Picasso.

Tormenta de ideas en torno al patrimonio

2011-09-20T23:47:00.000-03:00

20/09/11 ¿Existe en la Argentina un acuerdo entre desarrolladores y conservadores para preservar grandes áreas históricas con el objeto de hacer negocios? No. El único pacto es de silencio. Y comienza a fisurarse.

PorMARÍA SOLA - ARQUITECTA

En las últimas semanas, el debate acerca del patrimonio en Argentina se ha transformado en tormenta de ideas. Mientras las ONG que lo defienden no cesan de tener adhesiones de los vecinos confirmando una tendencia mundial, algunos colegas de las corporaciones que nos representan levantan la voz en contra de la Ley de protección de la City de la CABA y otras corporaciones similares, como la de La Plata, intentan defender el patrimonio de su ciudad. En este clima electrizado hay cartas de lectores que advierten acerca de la sacralidad de la propiedad privada y amenazan a las ONG con acciones legales y hasta se hizo público un blog de fundamentalistas del mercado, que se autodenominan “liberales libertarios”, que despotrica por el atrevimiento de anteponer el bien común al interés individual.

Para dar aun más resplandor a esta tormenta ha aparecido en esta sección una nota acerca del patrimonio en EE.UU. firmada por Sarah W. Goldhagen (ver ARQ 16.08.11), que nos trae la voz de Rem Koolhaas en contra de las instituciones del patrimonio de ese país. Para los que todavía no salen del limbo de la posmodernidad y para aquellos para los cuales los arquitectos famosos son una especie de celebridades del pop, el embate de Koolhaas podría ser aplicado sin reflexión al incipiente movimiento patrimonialista en la Argentina. Pero, si prestan atención, verán que lo que Koolhaas denuncia, tenga o no razón, no tiene relación con lo que sucede en Argentina. ¿Existe en la Argentina un acuerdo entre desarrolladores y conservadores para preservar grandes áreas históricas con el objeto de hacer negocios con las mismas? No. Es evidente que el negocio inmobiliario local va por otro lado. En EE.UU. pareciera que se gana dinero reciclando áreas históricas y el peligro pasa por la “gentrificación”, que es la expulsión de la población local de un espacio urbano debido al alto costo de los inmuebles y a la imposibilidad de pagar los servicios encarecidos del área recuperada.

Muy lejos de este panorama, en la Argentina, el colectivo de arquitectos dedicados a la conservación el único pacto que parece haber efectuado con los desarrolladores inmobiliarios y con las constructoras es de silencio. Este pacto comienza a fisurarse debido al interés público en el tema. La mayoría de los arquitectos “especialistas” en patrimonio o en historia han vivido ocupados en construir su carrera académica y a lo sumo se ocupan desde los cargos públicos de alguna megaobra, y han dejado durante décadas a la intemperie y en manos de la piqueta a miles y miles de edificios valiosos en todo el país, cuya supervivencia reside desde hace rato en la suerte, el olvido y en los hombros de fundaciones, ONG y vecinos descampados.

Pero aunque Koolhaas podría tener algo de razón en criticar a los patrimonialistas, el lugar en el cual se ha situado este arquitecto en los últimos años no deja de recibir críticas en un contexto de crisis. El director de Arquitectura Viva, Luis Fernández Galliano, en una nota publicada en marzo de 2010, nos instala sin eufemismo en la situación de la arquitectura en los países centrales después de la destrucción de la burbuja bancaria: “La que se ha denominado década inmobiliaria terminó el 4 de enero de 2010. Ese día se inauguró en Dubai la Torre Califa, un rascacielos de 828 metros… apenas unas semanas después del pánico en los mercados que puso al emirato al borde de la quiebra”. Y continúa: “Dubai tiene rasgos peculiares –desde la altura escalofriante de la Torre Califa o el lujo extravagante de un hotel de siete estrellas en el mar hasta las islas en forma de palmera– singular es también su organización política, que excluye de la ciudadanía a la mayor parte de la población”. Galliano afirma que “entre los fascinados por el vigor inmobiliario de Dubai estuvo Rem Koolhaas, el arquitecto e ideólogo que más ha influido con sus escritos en la percepción de la urbe contemporánea, que vio en las ciudades del Golfo “versiones de la metrópolis del siglo XXI”, y “la oportunidad definitiva de trazar un programa renovado para el urbanismo actual” y concluye por fin, “esas esperanzas, que el holandés había depositado antes en la eclosión musculosa de las ciudades chinas, resultan hoy empañadas por el melancólico paisaje de urbanizaciones abandonadas a medio construir, cubiertas ya por la arena del desierto, y la crítica situación social producida por el desplome de los precios de los inmuebles, que ha movido a tantos a irse del país, dejando detrás una hipoteca sin pagar y un coche abandonado en el aparcamiento del aeropuerto.” En síntesis, la crítica de Koolhaas proviene de ese el mundo de los megaproyectos que dejaron la sustentabilidad de lado porque creían que el dinero era un bien infinito y está dirigido a una sociedad conservadora que se aferra a los entornos históricos y los restaura porque encuentra en ellos valores que los megaproyectos y las “metrópolis del s XXI” habían perdido. Es una polémica que nos interesa pero debemos pensar desde nuestro propio diagnóstico.

Ninguna de estas situaciones las hemos vivido en Argentina. Nuestro país se encuentra todavía en la misma situación de los sesenta, en donde hacer lobby para tirar algo era considerado un gran triunfo por las constructoras que dedican parte de sus energías en penosas negociaciones para lograrlo.

No hay ni urbanistas iluminados ni especialistas en patrimonio que puedan determinar que se debe tirar o no sin participación de la gente, los vecinos, los ciudadanos, la población. Eso dice la normativa internacional más avanzada y si son especialistas deberían saberlo. Y como siempre, hacer lo que la gente quiere que se haga, suele ser el mejor negocio.

La población en las villas creció más del 50 por ciento

2011-09-07T09:47:00.000-03:00

07/09/11

Son cifras que abarcan el período 2001-2010. Pese al crecimiento económico, 163.587 personas viven en las villas porteñas. La Rodrigo Bueno, ubicada en Costanera Sur, quintuplicó sus habitantes.

En la Ciudad de Buenos Aires lo que más crece es la población que vive en las villas y en los asentamientos.

Según las cifras del Censo 2010, en esos barrios precarios hay 56.165 personas más respecto de 2001, un incremento del 52,3%. Y como la población porteña creció en esos 9 años en apenas 114.013 personas, se desprende que la mitad de ese crecimiento tuvo como destino las villas y los asentamientos, con sus consecuencias ambientales, sanitarias y de infraestructura.

En total, en las villas de emergencia y asentamientos porteños viven 163.587 personas distribuidas en 40.063 viviendas que ocupan 259,9 hectáreas. En 2001 sumaban 107.422.

Las villas más numerosas son la 21-24 en Barracas, la 31-31 bis en Retiro y la 1-11-14 en el bajo Flores que suman 80.000 personas. En 2001 en esos barrios precarios residían 53.000 personas. Un incremento del 50%.

En contraste, casi una cuarta parte de las 1.425.840 viviendas porteñas – 340.975 unidades – están “deshabitadas” porque corresponden a oficinas, pero también porque son casas o departamentos que están en venta, en alquiler o en avanzado estado de construcción.

En la zona de Retiro o Puerto Madero, las viviendas “deshabitadas” trepan al 40%, el grueso por las construcciones como “inversión” desarrolladas en los últimos años.

Aunque no hay datos de la procedencia de estos nuevos contingentes de porteños, el grueso proviene de países limítrofes (Paraguay y Bolivia) y de Perú. En toda la Capital, viven 381.778 extranjeros, 65.039 más que en 2001.

De aquí se infiere que más de la mitad del crecimiento poblacional se explica por la radicación de extranjeros atraídos, según el INDEC, por las mejoras sociales y económicas de los últimos años.

La presencia de las villas y asentamientos está concentrada en 4 barriosporteños.

En Villa Lugano, Soldati y Riachuelo representan el 32,9% de la comuna; en Barracas, Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios el 16,3%; en Constitución, Retiro, San Telmo el 14,3%, y en Flores-Parque Chacabuco el 12,1%. Respecto de 2001, los mayores crecimientos se registraron en Retiro y Barracas.

Debido al aumento de la población en villas y asentamientos, en las comunas 1 (Retiro), 7 (Flores y Parque Chacabuco) y 8 (Villas Lugano, Soldati y Riachuelo) la población creció entre 3 y 5 veces por encima del promedio de la Ciudad, que fue de apenas el 4,1%.

Así, en esos barrios carenciados, el ritmo de crecimiento poblacional es muy similar, y muchas veces superior, al de buena parte del GBA. Por esa razón, algunos especialistas señalan que hay una “conurbanización porteña”, estableciendo casi una unidad sociogeográfica ya que muchos de esos barrios son linderos con los partidos del GBA.

En promedio, en las villas viven 4,1 personas por hogar, aunque en algunos asentamientos trepa a 7,3 por vivienda, generando serios problemas de hacinamiento habitacional.

“En las comunas 1, 4 y 8 (que corresponden a esos barrios), el porcentaje de hogares hacinados supera el 18,9%”, alcanzando el 22,2% en la comuna que incluye Villa Soldati-Lugano, de acuerdo a un informe de la Dirección de Estadísticas y Censos (DGEyC) de la Ciudad de Buenos Aires. Pero si este indicador se restringe “a las villas, inquilinatos, hoteles, pensiones y casas tomadas el porcentaje de los hogares hacinados ronda el 50%”, cuando en el resto de la Ciudad “apenas llega al 6,3%”.

Otro dato es que las comunas 4 y 8 tienen los porcentajes más altos de hogares que no disponen de inodoros con descarga a la red cloacal pública.

“Los hogares con deficiencia de este tipo de servicio ascienden a alrededor de 10.000”, que se concentran en las comunas 4 y 8 donde están las villas de La Boca y las de Villa Lugano, según el relevamiento de la DGEyC.

En las villas, los habitantes del 73,3% de los hogares no son propietarios ni inquilinos, por lo que son clasificados en el rubro “tenencia precaria” de la vivienda. Otro 10,2% es inquilino y apenas el 16,5% es propietario del terreno y la vivienda. Para el resto de los porteños, estos números están invertidos, ya que 2 de cada 3 habitantes son propietarios de sus viviendas.

Según el Censo 2010, en la ciudad de Buenos Aires 71.275 hogares cocinan o calefaccionan sus viviendas con gas a garrafa: son un 40% más o 21.223 hogares más que en 2001, debido al incremento de la gente que vive en inquilinatos, villas y asentamientos.

El 24% de las viviendas de la Ciudad están deshabitadas

2011-09-07T09:43:00.002-03:00

Publicado el 7 de Septiembre de 2011

Por Boyanovsky Bazán
Sobre 1,4 millones, 341 mil están vacías. Se calcula que cerca de la mitad son oficinas o estudios profesionales. Pero la proporción es la más alta del país: en la provincia de Buenos Aires, es el 17% y el promedio nacional es del 18%.

El déficit habitacional sigue siendo uno de los grandes problemas estructurales de la Ciudad de Buenos Aires, donde el Censo 2010 registró casi 341 mil viviendas deshabitadas, mientras que más de 119 mil porteños habitan en ranchos, casillas o piezas de alquiler.
Estos números definitivos, difundidos la semana pasada, continúan siendo materia de análisis por los técnicos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), pero permiten establecer una radiografía de la falta de vivienda, a la que se le suma la condición de hacinamiento, que según distintas opiniones alcanza en su totalidad a más de medio millón de personas en la Ciudad. En tanto, los organismos encargados de brindar soluciones, como el Instituto de la Vivienda porteño (IVC), son despojados de fondos y sus presupuestos subejecutados, según denuncia la oposición.
De todas las viviendas censadas en la Capital, en cuya categoría también se incluyen inmuebles de uso comercial o institucional, el Censo 2010 halló 340.975 sin habitar, de un total de 1.425.840. La gran mayoría de las deshabitadas, 52.411, se concentra en la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), y constituye el 40% del total de esa área porteña. Si bien los técnicos consideran que una alta proporción de todos los espacios desocupados, posiblemente cercana al 50%, se trata de oficinas, clínicas o estudios profesionales, la cantidad sigue siendo alta comparada con otros distritos populosos, como la provincia de Buenos Aires, y supera por varios puntos a la media nacional. Entre las variadas razones de esta desproporción, fuentes consultadas por este diario mencionaron la propensión a construir y atesorar propiedades suntuosas, y la inversión inmobiliaria en alza, que empuja los precios del mercado. En contrapartida, la falta de créditos para sectores medios y planes profundos de vivienda social, engrosa el segmento de la población que vive en condiciones precarias o de hacinamiento.
Jaime Sorín, ex decano de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UBA, consideró que una clave para revertir esa situación sería “poner un impuesto a la vivienda desocupada, que la vivienda se convierta no sólo como una inversión sino sea parte de un interés social. Además no debería haber inmuebles sin alquilarse, lo que también llevaría a una baja en los valores de los alquileres. Hay que tener en cuenta que casi el 30% de la ciudad alquila”, señaló Sorín a este diario.
En la misma línea, un informe interno del equipo asesor del legislador Francisco “Tito” Nenna, expone que “la hipervalorización del suelo, la retención especulativa del suelo y de viviendas, se compone también de alquileres que favorecen los derechos de los propietarios más que el de los inquilinos”. A su vez, agrega que “la inequidad se evidencia en el boom de la construcción de departamentos suntuosos y lujosos, el 80% de los nuevos metros cuadrados residenciales que se concentran en el 32% del territorio más rico, mientras los sectores más pobres en el sur sólo concentran el 1,9% de los nuevos metros cuadrados residenciales”. El arquitecto y urbanista Manuel Ludueña, quien participó de ese informe, agregó que “la retención de viviendas es tradicional porque es una forma de ahorrar de muchos, pero lo mayoritario está en los bienes suntuosos que los usan como negocio”

La tierra agrícola ya vale casi la mitad del PBI en la Argentina Llegan hasta 15.000 dólares la hectárea. El precio acompaña el alza de los granos.

2011-08-09T18:38:00.000-03:00

La soja lo hizo. El potente negocio que gira alrededor de ese cultivo provocó una fuerte revalorización del principal activo con que cuenta la Argentina: sus tierras agrícolas. Desde 2001, según un estudio de la Bolsa de Comercio de Rosario, el valor de los campos registró un aumento en dólares superior al 120% . Así, las más de 31 millones de hectáreas que hay en producción pasaron a valer la friolera de 155.000 millones de dólares, el equivalente a 42% del PBI . O más del dinero que se necesitaría para cancelar la deuda externa, ubicada hoy en US$ 127.000 millones.

Los datos sobre cuánto cuesta la superficie que este año aportará una cosecha de casi 100 millones de toneladas y 30.000 millones de dólares en exportaciones fueron calculados por los economistas rosarinos multiplicando la superficie sembrada en la campaña 2009/10 (algo más de 31 millones de hectáreas) por unos 5.000 dólares, el precio promedio por hectárea. Es que, según su ubicación y aptitudes productivas, el valor de un campo puede variar significativamente, desde menos de 1.000 dólares a picos de 16.000 dólares en las mejores zonas agrícolas.

Es el caso de la llamada zona maicera (donde, en realidad, hoy abunda la soja), ubicada entre el sur de Santa Fe y el norte de Buenos Aires. Allí, la cotización de la hectárea agrícola pasó de unos 4.000 dólares en 2000 a unos 15.000 dólares en la actualidad.

Pero como la divisa se depreció cerca del 70% desde entonces, el análisis partió de un valor base para principios del milenio de 6.800 dólares por hectárea. “El incremento real habría sido de 121%”, determinaron los expertos.

Las cifras coinciden con las que publica la inmobiliaria especializada Compañía Argentina de Tierras. Para 2010, la firma calculó que en los partidos de Salto, Pergamino o Rojas los precios de los campos promediaban los 15.500 dólares en marzo pasado. Solamente en un año, habían aumentado más de 20% en dólares.

El fuerte crecimiento de la soja en el esquema agrícola argentino tuvo que ver mucho con esta revalorización. En 2000/01, el poroto ocupaba menos del 40% del área sembrada, mientras que ahora su participación trepa a más del 58%.

Pero el informe de la Bolsa aclara que “el valor de la tierra aplicada a otros cultivos no se ha incrementado tanto”. Esto explica por qué el promedio nacional es apenas una tercera parte del costo de la mejor tierra agrícola.

“El precio de la tierra depende, fundamentalmente, del precio del bien que produce esa tierra. Y esto se puede ver claramente teniendo en cuenta el precio que tenía la soja en 2000/01, cuando su valor FOB llegaba a 160 dólares, contra alrededor de los 500 dólares o más a que cotiza en los últimos tiempos”, razonó el trabajo.

El alto valor de la tierra agrícola ha sido un argumento muchas veces utilizado por el Gobierno para desacreditar los reclamos del agro. Según el razonamiento, no tienen razones las quejas de un chacarero de 100 hectáreas del sur santafesino por el hecho sencillo de que dispone de un capital cercano al millón y medio de dólares, lo que a los ojos de cualquier mortal lo convierte en un millonario.

Sin embargo, según diferentes estudios, en un año de excelentes precios como el actual, la rentabilidad del sector productor (antes de impuestos) se podría ubicar entre 3.000 y 4.000 millones de dólares. Es decir, el retorno que recibe el sector equivale a 2 a 2,5% del valor de la tierra que cultiva.

El precio de los campos subió hasta un 20% en el último año Es por el alza de las commodities y la incertidumbre de los mercados financieros.

2011-08-09T18:32:00.000-03:00

EL PRECIO DE LOS CAMPOS SUBIÓ HASTA UN 20% EN EL ÚLTIMO AÑO

El fenómemo de los altos precios internacionales de loscommodities hizo revaluar el precio de la tierra en distintos países, entre ellos la Argentina. Particularmente en el último año, ese incremento promedió el 15% en todo el país.

Pero en la zona “nucleo” o el corredor cerealero -es decir, las mejores regiones de Buenos Aires, sur de Santa Fe y sudeste de Córdoba- la suba llegó al 20% .

Así, el suelo agricola de primera calidad cuesta hoy entre 13 y 15 mil dolares la héctarea. “Y en el cordón maicero -zonas como Venado Tuerto, Pergamino, Rojas y Salto- el precio sube a 17 o 18 mil”, cuenta Roberto Frenkel Santillán, presidente de la inmobiliaria Bullrich, Campos S.A. y flamante titular de la Cámara de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

En cambio, otros campos ubicados en la oeste de la provincia de Buenos Aires, el sur de Córdoba y parte de La Pampa pueden cotizarse entreUS$ 7 mil y U$S 10 mil la hectárea y la zona triguera cercana a Lobería o Tandil, por ejemplo, puede oscilar entre 7 mil y 9 mil.

“El precio de las tierras está ligado al cultivo que éstas permiten y a su diversidad, pero también a su grado de liquidez, o sea, qué tan fácil es venderlas”, explican en la cámara. También cuenta la cercanía de la ciudad, los servicios y la distancia con el puerto más próximo, entre otros factores.

Según el ingeniero agrónomo y asesor en valuación Enrique Cortelletti, los valores de los campos locales subieron un 15% en promedio, en el último año y hasta un 20% en las zonas más caras, donde l os precios llegan hasta los 20 mil dolares la hectárea .

A partir de la suba internacional de los precios de los cereales, un proceso que se profundizó a partir del 2004, la tierra resulta ser un refugio de capital , “Hoy la gente no tiene confianza en el dólar, ni en el euro ni en la Bolsa. Ni siquiera en los mercados internacionales. En cambio, si la tienen en ladrillos y en la tierra”, dice Frenkel Santillan y asegura que “en los ultimos 50 años, el precio de las tierras en la Argentina acompañó siempre a la inflación norteamericana, además de generar una renta”.

De todas maneras, no se trata de un negocio para muchos. El campo es un refugio para inversores que cuentan con un patrimonio por encima del millón de dólares . Una aproximación más modesta al negocio sería la participación en un pool de siembra, donde el inversor recibe un porcentaje en función del producto. Pero, de todas formas, hay fondos de inversion que piden un capital minimo de 300 mil dolares , señalan en el mercado.

Además, apunta José Rozados, analista de Reporte Inmobiliario, “si bien la frontera agricola se expandió, la oferta de tierras es limitada”. “Porque hay mucha gente que quiere entrar en el negocio y muy poca que quiere salir”, dice.

Según Frenkel Santillán, si bien los precios actuales están en un techo, es posible un mayor desarrollo en las zonas del NOA y del NEA donde los buenos campos van a empezar a apreciarse más con el alza de los commodities .

En este sentido, un informe reciente del Instituto de Tecnología Agropecuaria (INTA) sostiene que “las proyecciones mundiales de los alimentos muestran alzas crecientes de los precios, alentadas por una gran demanda y una lentitud de la oferta para regularla”. En ese contexto y pese al incremento de la productividad agricola, “para aumentar la producción que el mundo requiere se necesita una mayor área y un mayor rendimiento”, consignó.

Los argentinos y los ladrillos un romance que no muere

2011-07-23T14:00:00.000-03:00

MATÍAS BARBERÍA Buenos Aires

El ahorro de los argentinos que más se benefician por el auge económico no encuentra instrumentos a través de los cuales canalizarse, más allá de la fuga, el adelanto de consumos y, por sobre todo, los inmuebles. El sector de la construcción y los negocios inmobiliarios son los más beneficiados en un contexto de auge económico con alta inflación.
La actividad de la construcción creció un 18,2% interanual en mayo de este año, y acumula un crecimiento mensual interanual promedio del 10,8% en los últimos meses, según el Índice Sintético de Actividad Económica que elabora Economía & Regiones (E&R).
La inversión en ladrillos de los ahorros de los argentinos tiene mucho que ver con este boom de la construcción, según argumenta el informe de la consultora.
La incertidumbre que implica un año electoral, sumado a la tasa de interés real negativa de los plazos fijos, y el avance sobre la propiedad de empresas privadas hace que esta actividad sea la elegida como opción de inversión de menor riesgo, señala E&R.
Salvo que hablemos de un inversor muy sofisticado, no quedan muchas más opciones que el ladrillo o el adelanto de consumos para utilizar los ahorros familiares, comentó Mario Sotuyo de E&R.
El ladrillo es uno de los instrumentos de ahorro, o al menos de resguardo de valor, preferido por parte de las familias argentinas con poco apetito por el riesgo y baja sofisticación financiera. Esa alternativa es parte de un menú de opciones que incluye también al depósito a plazo fijo y la especulación con divisas, en especial el dólar. Pero ante el desempeño modesto de esas dos opciones, la primera pasa a ser la favorita.
Según el Monitor de Inversiones Minoristas que elabora el Center for Business Research and Studies (CBRS) de la Universidad de Palermo, si un ahorrista depositara hoy $100 en un plazo fijo a 12 meses, dentro de un año contará con $111, pero que por efecto de una inflación estimada en el 20% servirá para comprar la misma cantidad de bienes y servicios que hoy se obtiene con $90,2. Es decir, perderá dinero.
De la misma manera, si se compran dólares por valor de $100, dentro de un año se contará con el equivalente a $87, mientras que si se opta por euros, se contará con $88 pasados 12 meses.
Según Pablo Schiaffino, coordinador general de investigación del CBRS, el ahorro de los argentinos ha tenido muchos incentivos para dirigirse hacia las inversiones inmuebles y muy pocos para destinarse a las otras inversiones tradicionales.
La acumulación de excedentes monetarios de los últimos coincidió con bajas tasas de interés que generaron incentivos para redirigir esos flujos hacia bienes inmuebles, comentó Schiaffino. En primero lugar, los precios vienen subiendo desde 2002, segundo, una propiedad difícilmente pueda ser expropiada o defaulteada y, tercero, desde la crisis de 2001 puede existir cierta aversión hacia lo poco palpable: el ladrillo se toca, los bonos no, detalló.
Como resultado del exceso de demanda por ladrillos, los precios de los inmuebles se dispararon. Según un informe de la la sociedad de bolsa Tavelli & Cia., en el primer semestre del año el valor de los inmuebles de Capital Federal subió más que las acciones que componen el Merval Argentina.
Así, son pocos los que optan por tomar un poco más de riesgo e invertir en valores de renta variable local, apalancando con sus ahorros el avance de las empresas nacionales.
El fenómeno, posible sólo en un país que entró en default en 2001, es de tal intensidad que algunos especialistas argumentan la preferencia por los inmuebles como resguardo de valor por parte de los sectores más pudientes explicaría las dificultades para el acceso a la vivienda por parte de las clases medias y bajas.
En ese sentido, el economista de la Universidad Torcuato Di Tella, eduardo Levy Yeyati, sugirió en su blog la posibilidad que la Argentina sufra una enfermedad holandesa inmobiliaria.
Se habla de enfermedad holandesa cuando un sector de la economía se despega del resto por su rentabilidad, y su mayor riqueza se traduce en aumentos de precios en bienes no transables (los que no se exportan ni se importan, como los inmuebles) que son sufridos por aquellos que no participan de las ganancias de las actividades más dinámicas.
El boom de commodities que beneficia al propietario de un campo, combinado con el uso del ladrillo como alternativa de inversión, puede estar empujando los precios de las propiedades en zonas prime, derramando esta inflación inmobiliaria hacia zonas y propiedades orientadas a sectores con ingresos laborales que, sin ahorros, ve alejarse la posibilidad del techo propio, señala Levy Yeyati.
Buena parte del valor generado por el sector agroexportador y la industria que exporta a Brasil, los sectores más dinámicos de la economía, tiene por destino la inversión inmueble, bienes de consumo durable como automóviles y fuga de divisas, coincidió Mario Sotuyo de E&R.
Además de las tasas de plazos fijos negativas y el contexto inflacionario, entre todos los analistas consultados la falta de confianza en inversiones sofisticadas propia de la cultura post default también juega su rol en esto. Existen inversiones más rentables, pero sólo las utilizan inversores sofisticados, concluyó Sotuyo.

Construcción Inmobiliaria

2011-06-20T21:03:00.000-03:00

Cuando la noticia es que los pedidos para construir en la Ciudad de Buenos Aires cayeron en un 27 % respecto al mismo período de 2010, golpea de distintas formas de acuerdo a los intereses afectados. En un extremo está el vecino de antaño, en el otro el mercado inmobiliario; y en el medio están los que invierten en ladrillos, los que buscan su primer casa, los que alquilan y la mano de obra que estos emprendimientos requiere ¿Qué incidencia tiene cada uno de ellos y en qué grado los afecta?

Según Reporte Inmobiliario la tasa de crecimiento de la construcción ha sufrido una desaceleración como consecuencia conjunta entre la cantidad de pedidos para construir en la ciudad y la autorizada por el gobierno porteño. Durante el año pasado se recibieron pedidos para construir por 1.296.353 m2, mientras que históricamente la medida media oscila en los 2.000.000. Esto significa que en los próximos dos años la cantidad de departamentos a estrenar será solo apenas más que la mitad de lo habitual. Sin embargo lejos se está de los bajos números de inversiones de 2002 en plena crisis.

Las cuestiones de la caída son varias. Las importantes constructoras prefieren edificar en barrios donde la reventa genere las mejores ganancias, sin embargo estas zonas cada vez tienen menos lotes y los que quedan son cada vez más caros. Esta disminución del excedente desmotivó visiblemente las inversiones. Del mismo modo, también la inflación ha jugado un papel negativo ya que si bien el valor de la tierra ha aumentado en un 10% respecto al 2010, el costo de los materiales para la construcción se ha incrementado en un 26%. Con ello, el “efecto derrame” no ha generado que el grueso de los constructores inviertan en otros barrios linderos a los cinco favoritos: Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano y Flores.

Pese a estos números globales, el barrio de Caballito está próximo a estrenar cerca de 80 edificios. Su gran atractivo para atraer los ojos de los inversionistas en los últimos diez años como ningún otro barrio, es el de estar ubicado en el centro porteño y de disponer de todos los medios de transporte como lo son el tren, colectivos y subte que le proporcionan acceso rápido a cualquier punto de la ciudad. Otro de los motivos que ven los especialistas es el de su entorno de barrio familiar, que se asemeja al barrio de Flores o Almagro. Por ello el total de 104.670 m2 que se inaugurará este año pasó a cotizar entre 2000 y 2500 dólares el metro cuadrado según las zonas, un 15% más que en 2010. Las características son similares en casi todas las nuevas construcciones: el 80% de ellos son de uno o dos ambientes con cocheras, piscina y parrillas. La intensión es que tengan demanda asegurada por parte del segmento socioeconómico AB, aquellos que cobran sueldos entre 5.000 y 15.000 pesos.

Sin embargo este crecimiento desmedido de la construcción en los barrios de casas bajas ha producido el descontento de muchos de los vecinos al sentirse amenazados por el cambio del perfil característico residencial. Otros creen que sus barrios no están aún preparados para soportar semejante explosión demográfica y temen el colapso de los servicios como el agua, luz, gas o conductos cloacales. Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño responde que según sus estudios realizados, que vinculan las tendencias de crecimiento demográfico con la construcción, en el barrio de caballito en los últimos diez años la superficie edificada aumentó el 12,9% pasando de 11.311.299 m2 a 12.768.412 m2, mientras que la población sólo aumentó en un 5,6% respecto al censo de 2001. Es decir que de 168.561 habitantes en la actualidad conviven 178.116.

Estos datos clarifican que la población del barrio no ha aumentado considerablemente sino que solo ha alojado a 1.000 nuevos vecinos por año. Entonces las búsqueda de la pregunta de quiénes habitan los nuevos departamentos debemos hallarla en el cambio social familiar de los últimos años. Antes una familia tipo estaba conformada por los padres y tres hijos mientras que hoy, según el censo 2010, es una pareja y un hijo. Esta disminución familiar generacional ha ocasionado que por un lado disminuya la cantidad de integrantes en la familia y por ende del barrio; y por otro lado que aquellos que vivían en familia se hayan ido a vivir solos, alquilando o comprando las nuevas propiedades, quedándose en el barrio. Ya que como vimos la tendencia de las construcciones es de uno o dos ambientes. Otras respuestas son el incremento de la esperanza de vida cuyo efecto es que el 49,6% de los hogares unipersonales sea habitada por personas de más de 60 años, divorciadas. Las viviendas que son ocupadas temporalmente por estudiantes que vienen del interior y que vuelven a su lugar de origen en vacaciones. Y por último, aquellos profesionales que alquilan o compran los departamentos para trabajar: abogados, psicólogos, médicos, odontólogos.

Por estos factores la oferta inmobiliaria, con sus alzas y bajas, siempre encuentra una demanda para seguir invirtiendo. Los que tienen y pueden invierten en ladrillos, aprovechando el parate de la construcción para elevar el precio de los alquileres. Y mientras tanto los que alquilan, sueñan con el crédito hipotecario para la clase media que les permita acceder a la casa propia.

La inflación y el boom de la soja, claves en la suba de los inmuebles

2011-06-20T09:17:00.000-03:00

20/06/11

PorGUSTAVO BAZZAN

Varias razones sirven para explicar por qué se hizo muy difícil tomar un crédito para comprarse una vivienda, al menos la primera vivienda. Se le puede echar la culpa a la devaluación del 2002, a las bajas tasas de interés que desalientan el ahorro, a la inflación y hasta, si se quiere, al boom de la soja. Veamos por qué.

Tras la devaluación se observó primero un bajón de los precios (en dólares) de los inmuebles. Pero esa tendencia se quebró y hoy el metro cuadrado promedio en la ciudad de Buenos Aires está 50 por ciento (en dólares) por arriba de los precios de la convertibilidad . Los salarios también perdieron, medidos en dólares. Y su recuperación fue mucho más lenta.

El precio de los inmuebles sube no sólo por la inflación en dólares que impacta en todas las actividades económicas, sino también porque hay una porción de los argentinos, con capacidad de ahorro, que eligen refugiarse en ladrillos. Simplemente ven que es la manera más segura de resguardar el valor de su capital.

Las bajas tasas de interés que pagan los bancos por depósitos a plazo fijo aportan lo suyo al problema. La gente que tiene capital propio rehuye a dejarlo en el banco, y se la gasta: el que puede, en ladrillos . Es lo que ocurre, simplificando un poco, con el productor de soja, que tiene un excedente de dinero importante por los altos precios de lo que produce y exporta, y lo invierte en departamentos. La ecuación es así de simple: el poder de compra de los más ricos mantiene altos los precios de los inmuebles, que siguen fuera del alcance de los que menos tienen.

Así, la parte de la sociedad (la mayoría de los argentinos) que no tiene poder de ahorro, necesita un crédito hipotecario. Pero las pocas líneas que se reactivaron tras la convertibilidad prácticamente desaparecieron a fines de 2007, cuando la inflación terminó de instalarse arriba del 15%. La prueba es que el stock de créditos hipotecarios se achicó sensiblemente en relación al PBI. Es que para tomar esos créditos el grupo familiar debe reunir ingresos que superen los 14.000 pesos, para el caso de la compra de, por ejemplo, un tres ambientes en Almagro.

Una clara diferencia entre los 90 y esta década de crecimiento a tasas chinas es que en aquellos años los bancos contaban con fondos a largo plazo y podían dar líneas de crédito a tasa fija a 10 años de plazo porque tampoco había inflación (y tenían seguro de cambio gratuito, la ley de convertibilidad).

Hoy los salarios no alcanzan para pagar una cuota. De hecho ahora se necesita el equivalente a 105 salarios de $ 4.000 pesos para comprar una casa . Los salarios de hoy compran la mitad (en metros cuadrados) que los salarios de 1997.

La situación está llena de paradojas. Hay un boom de la construcción y el empleo cayó a cerca del 7%, pero el mercado de inmuebles le apunta a no más del 25% de la población. Es el que no necesita ayuda para comprarse una propiedad.

Inversiones en propiedades / Los valores de los usados siguen subiendo Se frena la venta de inmuebles, pero los precios se sostienen

2011-06-14T10:27:00.000-03:00

Por segundo mes consecutivo, en abril se registró una caída en el número de escrituras de venta

Martes 14 de junio de 2011 | Publicado en edición impresa

Alfredo Sainz
LA NACION

Las ventas de inmuebles parecen haber encontrado su techo en Buenos Aires, aunque el freno todavía no llegó a los precios. Ayer, el Colegio de Escribanos de la ciudad informó que, por segundo mes consecutivo, en abril se registró una caída interanual en el número de escrituras firmadas. La baja, sin embargo, no fue acompañada por los precios de las propiedades usadas -en especial, las más chicas-, que, lejos de frenarse, en el último trimestre tuvieron un alza promedio del 4% en dólares, y en los últimos doce meses han acumulado una suba de casi el 10 por ciento, de acuerdo con un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.

Según los datos oficiales de los escribanos porteños, en abril se firmaron 4750 escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad, lo que implica una caída del 1,4% en relación con el mismo mes de 2010. La baja de abril, además, se suma a la que se había registrado en marzo, cuando se cortaron quince meses consecutivos de recuperación de las ventas de casas y departamentos en la Capital.

El descenso igualmente no fue completo, ya que, según las estadísticas de los escribanos, el monto total de las operaciones en abril pasado llegó a $ 1862,2 millones, lo que implica un alza interanual del 15,1%, mientras que el valor promedio de las transacciones creció un 16,7 por ciento.

La baja en el número de escrituras, sin embargo, no se trasladó a los precios de las propiedades, lo que da cuenta de cierta disociación entre la evolución de la demanda y los precios de la oferta. "A pesar de que cuatro de los 36 barrios relevados tuvieron bajas durante el último trimestre, los departamentos usados se incrementaron en promedio 4% en la ciudad de Buenos Aires, y la tasa interanual se sigue ubicando en 9,8%", destacó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, que realiza su relevamiento de precios desde febrero de 2005.

Para entender la suba de precios en los departamentos usados más chicos, en un contexto de falta de crédito hipotecario, hay que tener en cuenta el efecto arrastre de las propiedades a estrenar -cuyos precios suben acompañando el aumento en dólares de los costos laborales y de los insumos para la construcción- y la falta de alternativas para la inversión. "Hoy, los principales compradores en el mercado no son los tomadores de crédito hipotecario para vivienda única, sino los inversores que se vuelcan al mercado inmobiliario ante la falta de alternativas para canalizar los ahorros", explicó Gómez Picasso.

La idea de que el motor del mercado inmobiliario hay que hallarlo en los inversores que buscan alternativas para canalizar sus ahorros también es confirmada por un estudio de la consultora Ecolatina. "La suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina, responde al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo. El poco dinamismo de la oferta también juega un rol clave en el boom de las cotizaciones", precisó el informe de Ecolatina, que destacó que en los últimos seis años el valor de los inmuebles en Buenos Aires creció a un promedio anual del 16,5% en dólares, por encima del ritmo de la inflación en la divisa norteamericana (12,8 por ciento).

Demanda concentrada

Para tomar en cuenta la evolución de los valores de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires, Reporte Inmobiliario toma el valor del metro cuadrado en dólares para departamentos usados de dos y tres ambientes en los distintos barrios porteños. Según este relevamiento, hoy el metro cuadrado promedio en este tipo de propiedades se ubica en 1590 dólares, pero con variaciones muy fuertes de acuerdo al barrio.

En el relevamiento de Reporte Inmobiliario, Palermo desplazó a Recoleta como el barrio más caro de la ciudad en materia de usados, con un metro cuadrado promedio de 2415 dólares, mientras que entre los más baratos se encuentran la mayoría de los vecindarios del sur porteño, donde el metro cuadrado no supera la barrera de los US$ 1300.

En el sector, igualmente precisan que no siempre se puede trasladar la evolución de los departamentos usados de dos y tres ambientes al resto del mercado inmobiliario. "Hoy, la mayor porción de la demanda está concentrada en la compra de pequeñas unidades, que son las más accesibles para la gente que accede a un crédito hipotecario y que también son las más buscadas por los inversores", señaló Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Sensación VS Realidad

2011-06-14T10:03:00.000-03:00

Amigos: modestamente nosotros sabemos quien compra y convalida estos precios de 30 a 40% inflados. Los productores de soja. Que ya no saben en que poner y resguardar sus ganancias fuera de todo contexto normal. El tener una plusvalia tan fuera del margen de ganancias que existe en la sociedad argentina les permite seguir coleccionando departamentos como quien lo hace con monedas antiguas o estampillas. Gran parte de la actual destruccion de Buenos Aires se debe a los productores agropecuarios.

El comportamiento actual el mercado inmobiliario argentino no deja de llamarnos la atención. Desde hace unos meses no verificamos la “sensación” que tenemos con respecto a algunos productos inmobiliarios y/o ubicaciones dentro de nuestra cabeza, con lo que nos aportan los datos concretos que surgen de estudios o relevamientos realizados de forma seria y objetiva.

Cuando accedemos estudios objetivos, tanto de la demanda, como de la oferta o relativos a precios, muchos de los cuales son llevados adelante por el equipo de nuestro portal nos llama realmente la atención el nivel de valores a los que se ha llegado en algunas localizaciones, o la cantidad de nuevos lanzamientos que se inician apuntados todos hacia el mismo público, pero lo que más nos sorprendente es que se sigue vendiendo y el ritmo de las ventas aparece sostenido no evidenciando signos de debilidad aunque también es cierto lejos de euforias pasadas

El relevamiento que publicamos esta semana de la zona de Barrio Norte y Recoletademuestra concretamente que hay “alguien” que compra los departamentos que se ofrecen. Las obras se colocan en el mercado y se comienzan nuevas en un ciclo que llega ya a más de 7 años ininterrumpidos. Los valores pueden parecernos exorbitantes, la calidad de la construcción dudosa en algunos casos, pero los valores solicitados alguien los avala y los paga;…al costo, bajo fideicomiso o al contado, el dinero está.
Es llamativo observar que en esta zona de la ciudad, y esto se replica en muchas otras zonas quién quiere acceder una unidad de dos ambientes de reducidas dimensiones y que encima es ofrecida “al costo” (aún no se ha puesto un sólo ladrillo) debe contar con U$S 120.000 dólares para acceder. Ni hablar si el comprador necesita cochera,…otros 30.000 son necesarios. Suena duro pero es así.

Sensación VS Realidad. Las cifras nos demuestran que la demanda está estabilizada, que por más que los costos suben de manera abrupta se siguen comenzando nuevos proyectos, que por más que hoy por los terrenos se deberían pagar valores 30% o 40% inferiores a los que se solicitan para que el negocio sea viable, alguien está pagando valores que no resisten ninguna lógica financiera ni del sentido común.

Cuando nos juntamos el fin de semana con familiares y amigos sale casi siempre el tema inmobiliario, parecería que está de moda…y muchas veces escuchamos a gente que no es del sector comentar “que altos están los precios!! ¡Yo a estos valores no compro ni loco!!.
Entonces nos preguntamos: Quién está comprando?. Pero por más que no podamos entender muy bien quién es, ese quien existe.

Sensación VS Realidad. Hoy más que nunca es vital que el análisis del mercado que hagamos sea profesional, objetivo y respete ciertas metodologías, sinó en la reunión del fin de semana, o con un cliente enfrente vamos a seguir diciendo muchas cosas basados en nuestra “sensación” y el mercado inmobiliario que vivimos en nuestro país hoy nos demuestra día a día que la sensación es muy distinta a la realidad...al menos hasta ahora.

Sigue el aumento en inmuebles: algunos barrios ya son más caros que Miami

2011-06-05T20:04:00.000-03:00

Los precios de los inmuebles enla Argentina siguen en alza. En algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires, como Almagro, hay propiedades más caras que en los EEUU. Afirman que el fenómeno no se detendrá

Los precios de los inmuebles siguen aumentando y están llegando a su techo histórico. Y sen algunos barrios, como Almagro, se dan casos de que hay propiedades más caras que en Miami. Y en otros tan costosos como Manhattan o como Madrid.

Según informa un matutino porteño, el fenómeno despierta dudas con respecto al futuro, ya que se está dando una situación similar a la que sucedió en los Estados Unidos o en España, por ejemplo, en donde la burbuja inmobiliaria devino en la crisis que aún viven ambos países.

En este sentido, la primera advertencia la hizo, hace poco, el Fondo Monetario Internacional (FMI) cuando señaló que “el mercado inmobiliario en América del Sur está sufriendo un peligroso recalentamiento”.

En la Argentina, el peligro no estaría dado por el endeudamiento, ya que es muy bajo: apenas el 6% de las operaciones se hace con créditos hipotecarios. Sin embargo, el organismo advirtió que “el alto precio de los commodities está derivando en una compra excesiva de propiedades que no se podrá sostener una vez que el ciclo de los granos empiece a declinar”.

Por ejemplo, en España los valores se desplomaron un 25% debido a la crisis y en Estados Unidos, hay propiedades que bajaron entre 50 y 80%.

Otro fenómeno que se está dando es el de argentinos que empiezan a mirar plazas inmobiliarias en el exterior, como en Miami. Allí, no son pocos los que deciden invertir en unidades a estrenar, ya que los precios están por debajo del costo.

Pese a los anuncios, desde el sector inmobiliario afirman que el fenómeno está lejos de detenerse. Según sostienen, los precios internacionales de los alimentos que produce el país se van a mantener, y eso deriva en una fuerte inversión en el sector inmobiliario.

El m2 en Buenos Aires es más caro que en Miami o la costa española

2011-05-31T12:16:00.000-03:00

Por Horacio Riggi Editor Negocios hriggi@cronista.com
La crisis española, griega o portuguesa tienen el mismo denominador común. Los tres países a la vista son menos competitivos que Alemania. Sin embargo, todos, Alemania incluido, están regidos por la misma vara: el euro, o para ponerlo en términos más lógicos, una moneda que hoy es más fuerte que el dólar. Es decir, un tipo de cambio sobrevaluado. En definitiva, producir el mismo bien en Europa es más caro que hacerlo en casi cualquier otro lugar del mundo. ¿Pero Alemania puede competir? Sí, pero Alemania no sólo es el motor industrial de Europa, sino que produce bienes y servicios que otros no hacen, o que hacen pero no con la sofisticación que puede hacerlo el país teutón. A todo esto se suma que el gasto público aumenta casi al mismo ritmo que se desvanece la competitividad de un país. El cóctel suele ser explosivo. La Argentina de 2001 puede dar muestras de ello.
Un punto neurálgico que puede demostrar la sobrevaluación de una moneda está centrado en un sector muy de moda en el mundo: el real estate, o el mercado de la construcción. Algunos ejemplos son bienvenidos. Brasil hace años que viene con su economía en crecimiento, pero sigue siendo un país desigual. De hecho, aunque gran parte de su población sigue viviendo en situaciones de extrema pobreza, el metro cuadrado en la zona top de Río de Janeiro se vende a u$s 15.000. ¿Es lógico? No parece. Claro, Brasil no es el único país desigual del mundo. Lo es también la Argentina y lo son la mayoría de los países subdesarrollados, o eufemísticamente llamados emergentes. Pero los países poco desarrollados suelen acostumbrarse a las desigualdades. Sin embargo, los industriales de esos mismos países notan rápido la falta de competitividad, el que suele no darse cuenta es el consumidor. En Brasil, los que fabrican están preocupados, los que construyen casas no, porque la demanda sigue viva.

Otro mundo

En Buenos Aires, el valor del metro cuadrado se triplicó, o cuadruplicó, según el barrio, desde la crisis de 2001. Es más, si bien es cierto que el dólar se devaluó en el mundo, hoy un departamento en Capital Federal se vende al doble de lo que costaba comprarlo en plena década del 90. Tanto subió el metro cuadrado en la Argentina que se paga más en Buenos Aires que en varios barrios de Miami. Y no se pone como ejemplo Puerto Madero, sino Congreso o Constitución. En Miami los precios se derrumbaron a partir de 2008, cuando la crisis hipotecaria se dio a conocer, producto de la bancarrota de los trabajadores que tenían créditos bancarios y que se quedaron sin trabajo. En España está pasando algo parecido. Los que quieren vender son más que los que quieren comprar. Hace unos años comprar un departamento en el país europeo era casi una quimera. Los precios ahora se derrumban hasta 50%, y un departamento en la costa de Málaga cuesta lo mismo que uno de las mismas dimensiones en la porteña Villa Crespo. Los indignados españoles, la crisis griega, donde el precio del m2 también cayó, o los inversores estadounidenses precrisis, son una muestra del costo de la sobrevaluación o el sobreprecio que suelen pagar los consumidores, cuando las políticas económicas son insostenibles en el mediano o largo plazo. En la Argentina los constructores y el mercado aseguran que a pesar de la casi inexistencia de los créditos hipotecarios, el precio del m2 seguirá en alza. Posiblemente así será, ¿pero hasta cuándo? Nadie tiene la respuesta. Sin embargo, da la sensación de que es uno de los pocos sectores que parece estar sobrevaluado en una economía que, a pesar de la inflación, sigue siendo competitiva.

La Ciudad, en la 'peor situación socioterritorial de su historia'

2011-05-05T11:33:00.001-03:00

Así lo determinó un informe de las Naciones Unidas (ONU-Habitat).

El informe destaca que "a partir de la caída del modelo sustitutivo de importaciones, a fines de los `60, vienen creciendo ostensiblemente los niveles de desigualdad en la ciudad de Buenos Aires".

También que "actualmente, la matriz metropolitana impresa en los ´90 sigue reproduciendo la desigualdad urbana basada en el incentivo al transporte automotor individual, privilegiando la inversión en autopistas, productos residenciales de alto target con el formato de urbanizaciones cerradas y nuevas centralidades semipúblicas y selectivas que compiten y empobrecen la oferta en los centros tradicionales de acceso universal a cielo abierto".

El coordinador del Observatorio, Artemio Abba, precisó a Télam que "la caída del modelo de sustitución de importaciones fue paulatina".

Ese proceso que se inició en los 60, "implicó la apertura externa indiscriminada a las importaciones debilitando la industria nacional y generando desempleo".

"Esto se profundizó fuertemente en los ´90 con las privatizaciones de empresas públicas, aumento de tarifas, más desempleo, caída de los sectores medios, desregulación", agregó.

Respecto de la "matriz metropolitana", señaló que la "tradicional" se apoyaba en el transporte público ferroviario y subtes y el transporte automotor de pasajeros.

También en "una suburbanización de sectores bajos y medio bajos que accedieron a la vivienda a través del loteo popular y los créditos baratos del BHN, y una red de centralidades apoyada en las estaciones ferroviarias que eran universales como perfil de consumo".

"Esa matriz ahora se superpone con la nueva nacida en los 80-90` que se basa en el transporte automotor individual, autopistas, countries y shoppings, que es protagonizada por los sectores altos y medio altos de la sociedad", agregó.

El informe plantea el desafío de redefinir la matriz ya que el porcentaje de población que vive en villas y asentamientos precarios pasó de 1,2% en 1960 a 5,7% el año pasado, "con la única alteración de la trayectoria marcada por la erradicación forzada de las villas durante la dictadura militar entre 1976 y 1983, que las expulsó al suburbio".

Los datos del último censo poblacional indican que en la ciudad de Buenos Aires hay 2,8 millones de habitantes, de los cuales 163.587 viven en villas. En el 2001 la población era de 2,7 millones, de los cuales 107.422 vivían en villas.

"Mientras la población de la ciudad permanece casi constante en el período (1960-2010), la población viviendo en condiciones extremas de precariedad habitacional se multiplica casi por 5", indicó el informe.

Asimismo, el estudio de la ONU agregó que consideran que la proporción es aún mayor, debido a que los datos del Gobierno de la Ciudad, basados en las cifras del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), "padecen de un importante subregistro, de acuerdo a datos de la Defensoría del Pueblo y de ONGs del sector".

Los pedidos para construir en la Ciudad cayeron un 27%

2011-04-24T20:04:00.000-03:00

24/04/11

Se desacelera un motor de la economía porteña. Son cifras del año pasado, respecto de 2009. Es por el alza del precio de los lotes en barrios top, la suba de los materiales y la falta de crédito. El 80% de lo solicitado es para departamentos de 1 o 2 ambientes.

PorPABLO NOVILLO

IMÁGENES

ARRIBA. UN EDIFICIO EN PALERMO, QUE JUNTO A VILLA URQUIZA, CABALLITO,

Durante los próximos dos años, en la Ciudad habrá menos construcción. Es que el año pasado hubo una fuerte caída en el interés de los desarrolladores inmobiliarios en conseguir autorizaciones para obras futuras. El Gobierno porteño habilitó el año pasado un 26,83% menos de metros cuadrados que en 2009. Y si se compara con 2006 y 2007, los dos mejores años de la década, la caída fue del 60%.

Los datos surgen de un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, en base a las estadísticas oficiales de la Ciudad. Durante el año pasado se recibieron pedidos para construir 1.296.353 m2, cifra que quedó por debajo de la media histórica de la Ciudad, que ronda los 2.000.000. Hay dos datos que grafican aún más la situación: Buenos Aires quedó detrás de Córdoba en el ranking de ciudades con más superficie autorizada; y Puerto Madero, uno de los barrios más pujantes en construcción de los últimos años, no recibió ningún pedido .

Si bien la actividad está lejos del fondo del pozo al que llegó en 2002, hay un par de cuestiones que explican la caída. El primero es la concentración: como la mayoría de los desarrolladores quiere construir en los barrios donde la reventa alcanza los mejores precios, en esos lugares hay cada vez menos lotes y cada vez más caros. Así, el margen de ganancia de los constructores se redujo, lo que desalentó inversiones.

A esto se le suma la inflación. “Si el valor de la tierra aumentó en 2010 un 10% promedio, el encarecimiento de los materiales de construcción fue del 26%”, contó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Este encarecimiento, sin embargo, sigue sin lograr que los desarrolladores busquenotros barrios donde la tierra sea más barata . Dos datos lo reflejan: los cinco primeros barrios del ranking (Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano y Flores) concentraron el 38% del total de m2 autorizados en la Ciudad. Por el contrario, los siete barrios que quedan íntegramente al sur del eje Directorio/San Juan (Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati, Pompeya, Parque Patricios, Barracas y La Boca) sumaron el 2,7% del total de la Ciudad. “El costo de construcción es igual en cualquier parte de la Ciudad, lo que varía es el precio del lote y el valor de reventa . Los inversores hacen la cuenta, y ven que la ganancia que se obtiene por vender en los barrios más cotizados, pese a todo, sigue siendo más atractiva que la que se logra en los lugares más retrasados”, explicó Enrique García Espil, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos.

Hay otros factores que se agregan. “Mientras no haya más acceso a los créditos inmobiliarios no aumentará la oferta . Y si sumamos cierta inseguridad jurídica, por los cambios de normativa en la Ciudad y los problemas para conseguir los permisos de obra, más la incertidumbre que siempre genera un año electoral, es entendible que la intención de construir se retraiga”, comentó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

La concentración no se da sólo en barrios sino también en tipo de departamentos. El 80% de los m2 autorizados fueron presentados para construir departamentos de uno o dos ambientes , que son los más fáciles de vender o alquilar.

Se sabe que la construcción es una actividad pilar de cualquier economía, un motor que genera empleo propio (mano de obra de albañiles, pintores, etc, y servicios profesionales), como indirecto (producción y transporte de materiales, por ejemplo). Y aunque en la UOCRA le dijeron a Clarín que aún notan “un buen nivel de actividad”, seguramente a futuro habrá una desaceleración.

Pero que la construcción baje su ritmo tiene otras consecuencias. Primero, al reducirse la oferta puede haber una presión para que aumenten los precios de los departamentos, los nuevos y los usados. Esto impactaría también en los alquileres.

Además, y tal como muestran las estadísticas, se profundizará aún más la diferencia de desarrollo y calidad de vida entre el Norte y el Sur de la Ciudad, una de las grandes deudas de Buenos Aires.

Viviendas premium, las nuevas vedettes de las constructoras

2011-03-14T10:29:00.002-03:00

El dólar quieto y el alza de la construcción bajaron la rentabilidad. Por eso, las oficinas y edificios de alta gama son más atractivos.

PorLEANDRO AFRICANO: ESPECIAL PARA CLARIN

Imágenes

Desarrollo inmobiliario

Tras el notorio repunte generalizado de la construcción en 2010, y a pesar de las previsiones optimistas para este año, con un crecimiento del 7%, los desarrolladores inmobiliarios están cambiando el foco del negocio. Hoy, las constructoras apuestan fuerte por las viviendas y oficinas de alta gama en barrios muy bien ubicados, y por algunos nichos de mercado como los condominios, todo con el fin de aumentar los márgenes de rentabilidad.

Esto tiene que ver con la imposibilidad de trasladar los aumentos de costos a las ventas de edificaciones con precios dolarizados. "Hay una menor rentabilidad para los inversores. Al menos en la Capital Federal, los costos de los terrenos aumentaron mucho y el dólar está planchado", resume Ignacio Mel, de Raúl Mel Propiedades. Precisamente en la Capital Federal, el costo de la construcción subió el año pasado un 26,7%, indica un informe de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción), muy por encima de la suba de precios.

Raúl González Neira, CEO de First South American Investments (FSA), brazo inversor del Libra Group, una firma que abarca toda la cadena del real state, sostiene que su compañía se está diversificando en tres sectores claves de negocios: "Emprendimientos de oficinas triple A, complejos residenciales y hotelería". Al igual que la mayoría de las constructoras, las edificaciones de alta gama, que cuentan con diversas amenities (pileta, microcine, jardines, spa, gimnasio, entre otras cosas), posibilita ensanchar los precios de venta y hasta de los alquileres.

Es el caso de las oficinas de lujo, un segmento que viene creciendo fuerte en varias zonas de la Capital alejadas de la City, en Rosario, Córdoba y también Mendoza. Estos edificios incluyen sala reuniones, generadores eléctricos, seguridad las 24 horas, controles de acceso y ascensores de alta velocidad, entre otras cosas. "Son edificaciones cuya renta está dolarizada y son muy buscadas por las empresas internacionales, que intentan reducir los altos costos del microcentro", afirma Mel.

En este sentido, todas las fuentes consultadas por iEco coinciden en que la zona norte seguirá siendo un lugar privilegiado para este tipo de inversiones. Particularmente en el sector de oficinas, las que están lejos del Centro pero con buenos accesos, como las del corredor ubicado en la avenida Libertador. Sin embargo, el alto valor de los terrenos y la incidencia que esto tiene en el valor de las propiedades, en el mercado sostienen que la tendencia se irá decantando a la construcción de polos de oficinas sobre el corredor de la Panamericana.

Sin créditos hipotecarios Una de los desarrolladores que ha ganado protagonismo en los últimos años es TGLT, que de la mano de los edificios Forum (Alcorta, Puerto Madero y Puerto Norte, en Rosario), viene pisando firme en los negocios inmobiliarios. La visión de la empresa para este año es optimista, pero recalca la falta de créditos hipotecarios. "Los actores principales continuarán siendo aquéllos que lo pueden hacer con 100% de capital propio. Desde el punto de vista del mercado residencial, creemos que seguirá el curso actual. Yo no veo un estancamiento, pero tampoco un boom", señaló Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. Los constructores creen que la demanda de viviendas de alta gama a lo largo de 2011 se mantendrá firme. "En aquellos sectores en donde hay poca demanda, los precios se mantendrán estables, tal vez con algunas subas leves. En los productos de alta demanda o en nichos de mercado particulares, el costo de la construcción se puede trasladar al valor de venta, esto es, los precios subirán dependiendo del aumento de la inflación en dólares", interpretó Belio. Según fuentes del mercado, el valor del m2 construido de alta gama oscila entre US$3.500 y US$7.000.

Las perspectivas del negocio para Alejandro Ginevra, a cargo del desarrollo de Madero Harbour, son muy buenas: "Teniendo en cuenta que será un excelente año para el campo y con el efecto que esto provoca en el sector real estate, esperamos un buen año". En Puerto Madero, dice el ejecutivo, el m2 rondará los US$5.000 para inmuebles nuevos. "En el corto plazo tendrán más demanda las propiedades que se encuentren en barrios seguros, con cercanía a los centros urbanos para evitar el uso de automóviles", pronostica.

Ciudades cerradas Enfocada en las viviendas de alta gama, Consultatio, la compañía de Eduardo Costantini que creó el concepto "ciudad pueblo", traza proyecciones venturosas. Agustín Benedit, su director comercial, dice: "Nordelta mantiene firme su ritmo de ventas. Por segundo año consecutivo, estuvimos cerca de los 100.000 m2 de absorción de la demanda, sumando unidades de condominios y townhouses", dijo.

Como prueba, su último lanzamiento, la "ciudad pueblo" Puertos del Lago, en Escobar, vendió más de 900 lotes por más de US$75 millones".

Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, una consultora especializada, puntualiza que el boom de la construcción no fue parejo en todos los lugares. "El dinero se ha volcado en el norte de la Capital. En el sur, en cambio, no se ha construido casi nada en estos últimos 10 años". "En los dos últimos años las inversiones apuntaron al desarrollo de departamentos pequeños, pensados para pequeños inversores". Para este experto, las perspectivas en 2011 son diferentes. "Creo que están llegando nuevamente los tiempos de adquirir tierra y acopiar. A los desarrolladores les resulta muy difícil generar negocios con los actuales costos de la construcción".

Fernando Lago: "El crédito para los sectores medios continúa sin aparecer"

2011-03-14T10:26:00.000-03:00

El directivo de la CAC señala que persiste la falta de financiación hipotecaria. Y que se estudian propuestas para hallar la solución.

PorDAMIÁN KANTOR

No vemos un parate en la construcción, pero sí sensaciones distintas según el sector", aseguró a iEco Fernando Lago, gerente general de la Cámara Argentina de la Construcción.

El directivo agrega que todos los indicadores muestran que el año arrancó bien y que no hay nubarrones en el horizonte.

¿Se estancó el boom de la construcción? Yo percibo que no. La información que tenemos muestra que el crecimiento en 2010 fue del 9%. Y en enero y febrero de este año hubo récord en consumo de cemento. Todavía no tenemos datos del empleo, pero todos los indicadores duros son positivos y no hay signos de amesetamiento. Pero en la construcción hay sectores distintos: está la obra pública y el sector privado.

Y las sensaciones son distintas.

¿Cuáles son las proyecciones de crecimiento para 2011? Es muy difícil compararlo con 2010, porque hubo un repunte muy fuerte después de la crisis.

Pero este año se perfila un crecimiento del 7% con respecto 2010, que fue un año bueno. Así lo muestran los indicadores de empleo y de consumo de cemento, dos indicadores básicos.

¿La obra pública es superior a la inversión privada? La inversión en obra pública está prevista en el presupuesto, que tiene valores importantes como en 2010, por lo que se espera un buen nivel de actividad, pero en el sector privado no hay signos de agotamiento. Y eso se puede ver en la cantidad de permisos solicitados para construir.

¿La principal apuesta del sector es a la alta gama? Sigue habiendo una concentración de obras en el sector de ABC1 y en la vivienda social financiada con fondos del Tesoro. El gran problema es en las viviendas para sectores medios, porque persiste el problema de la falta de crédito hipotecario. Hicimos un estudio donde pusimos de manifiesto el problema y estamos estudiando algunas propuestas. Es verdad que han surgido algunas iniciativas de algunos bancos, pero evidentemente la demanda está insatisfecha.

¿Dónde se concentran las inversiones? En las construcciones suntuarias o de alto nivel. En Capital, esto se ha extendido a otros barrios. Hace cinco o seis años abarcaba a Palermo, Caballito, Puerto Madero. Y después se fue extendiendo a zonas linderas como Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, por citar algunos ejemplos.

¿Y en el interior del país? En Rosario y Córdoba, principalmente, hubo inversiones, seguramente motivadas por el boom de la soja. Pero también Mendoza es una plaza fuerte.

Especulación inmobiliaria

2011-03-13T14:07:00.000-03:00

El texto resaltado en celeste pertenece a una gacetilla de Proto Comuna Caballito

Por Alfredo Zaiat

Una foto ilustra la disputa por viviendas populares a estrenar de familias que habitan en villas miseria, que han sido postergadas por décadas en la periferia más abandonada de la Ciudad. Otra foto muestra el crecimiento vertiginoso de la construcción en los últimos años, con decenas de nuevos edificios en diferentes barrios y el desarrollo comercial en zonas de la Capital que precipitaron un frenesí inmobiliario. Ambas instantáneas son manifestaciones de la política comunal en materia de administración del suelo urbano, donde la especulación, además de la ineficacia, es el principal (des)ordenador de la cuestión habitacional en el área metropolitana.

La deficiencia de la política macrista en el área de viviendas es notable, teniendo en cuenta que no debía invertir mucho esfuerzo para mejorar las mediocres gestiones pasadas. Al asumir la jefatura de la Ciudad de Buenos Aires, Mauricio Macri heredó un plan para licitar 7000 viviendas en un acuerdo con el gobierno nacional. Debía comprometerse a invertir un 50 por ciento de los fondos que aportaría la Nación, en un esquema similar definido con el resto de las provincias. En Capital no se realizó esa convocatoria y el saldo fue que se construyeron muy pocas unidades para grupos sociales postergados. Pero la dificultad para el acceso a la vivienda propia se extiende al resto del país también a sectores medios.

Según un informe del año pasado de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, desde el 2003 en los 24 distritos del país unas 723 mil familias han mejorado o están en vías de mejorar su situación habitacional a través del acceso a una nueva vivienda o el mejoramiento de la que habitan actualmente. Este plan federal fue el más intenso desde el período democrático iniciado en 1983 y recuperó la iniciativa de la administración central en materia de viviendas, tarea que había sido abandonada en los noventa. Ese notable esfuerzo se enfrenta a la existencia de un déficit estructural y condiciones estructurales de mercado que requieren de un abordaje adicional.

El problema de la vivienda forma parte de una realidad social compleja y es estudiada desde varias áreas, desde la economía, la arquitectura, la geografía y hasta las ciencias políticas. Esto requiere de una intervención interdisciplinaria alejada de la receta única. Por eso resulta necesario tomar de cada uno de esos campos de estudio aspectos fundamentales para aproximarse a los conflictos y dificultades en el acceso a la vivienda, que implica debatir la propiedad de la tierra (el uso del suelo), así como también analizar el desarrollo anárquico de las grandes urbes.

Desde la perspectiva económica, uno de los factores centrales es el aumento del valor de las propiedades, que produce varios efectos:

- Pese al aumento del empleo y del poder adquisitivo de los salarios en los sectores medios de la población, esos ingresos son insuficientes para poder adquirir una vivienda vía un crédito hipotecario.

- Si bien las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son neutrales o apenas positivas en términos reales según el índice oficial de inflación y negativas, de acuerdo a estimaciones privadas, la relación cuota/salario es insuficiente para conseguir el monto del crédito necesario.

- El alza del precio de las propiedades genera también una suba del valor de los alquileres, que restringe así la capacidad de ahorro para comprar una vivienda, y en otros casos deriva en la imposibilidad de pagarlos y obliga a una mudanza a barrios periféricos.

La actividad inmobiliaria ha tenido un avance sostenido desde el 2003 al ritmo del fuerte crecimiento económico. Las bajas tasas de interés para depósitos en pesos no han sido atractivas para los inversores. Esos capitales se volcaron a los ladrillos, generando un boom de la construcción. El aspecto virtuoso de ese ciclo ha sido el de la generación de empleo y dinamización de actividades vinculadas a la construcción. El otro rostro de esa bonanza es que, pese a la construcción de miles de unidades, se ha agudizado el déficit habitacional en la ciudad. Propietarios de terrenos en barrios donde han vivido dos o tres generaciones de su familia son seducidos con impensadas ofertas de miles de dólares. El alza de los valores que se pagan por esos terrenos, acompañados por un aumento en los costos de la construcción, derivó en una suba significativa en el precio de las viviendas. Esos valores son convalidados por inversores porque las tasas de interés, en el mercado local como en el internacional, son muy poco atractivas. El mercado inmobiliario se convirtió entonces en un espacio de inversión de capitales con una elevada cuota de especulación. Así se va realimentando el ciclo con precios en dólares del metro cuadrado que superan por mucho a los vigentes durante la convertibilidad.

Este auge restringió aún más el acceso a la vivienda de los sectores medios y bajos. La necesidad de contar con terrenos para nuevos emprendimientos urbanos impuso el cambio de destino de muchas viviendas, en especial de las casas alquiladas u ocupadas en forma irregular por personas pertenecientes a grupos sociales vulnerables, lo cual produjo su desplazamiento a la periferia de la Ciudad. A la vez, por el alza de los precios de los inmuebles, aumentó considerablemente también el valor de los alquileres y los requisitos exigidos para calificar como locatario, lo que también excluyó del mercado a los sectores medios y bajos.

En términos globales, según estudios realizados por especialistas en urbanismo, la Ciudad de Buenos Aires tiene 88 mil familias que tienen necesidades de una vivienda social, 150 mil que viven en villas de emergencia, 220 mil en casas tomadas, 60 mil en inquilinatos, 60 mil en hoteles, y 120 mil que se hacinan, viviendo familias enteras alquilando una habitación de una casa. Por otro lado hay otros 600 mil habitantes de clase media y de clase media baja que no son propietarios. En total, se estima en 1.200.000 las personas que necesitan vivienda, ya que 4 de cada 10 vecinos no tienen vivienda propia. Esas cifras no son desconocidas por la gestión de Macri, puesto que similares, aunque con menor desagregación, se encuentran en el sitio web de la Ciudad de Buenos Aires, en el link del Instituto de la Vivienda. El informe se titula “Situación habitacional de la Ciudad”, elaborado a partir de datos de la Dirección General de Estadística y Censos. En ese documento se describe que “la Ciudad presenta una situación de formalización con respecto a la tenencia de la vivienda en la que el 60,7 por ciento de los hogares es propietario de la vivienda y el terreno, un poco más de un cuarto es inquilino y el 11,6 por ciento reside en una vivienda de manera irregular o precaria”. En otro punto del informe se precisa que “si se analiza la distribución de los diferentes tipos de vivienda en que habitan los hogares según zona geográfica, se puede observar que las zonas B y C (sureste de la Ciudad) son las que presentan los mayores problemas, con un 13,1 y 12,2 por ciento de déficit habitacional”.

Esta situación de precariedad habitacional convive con un período extraordinario de crecimiento de la construcción en Capital, unidades nuevas que no tienen ningún impacto sobre esa población necesitada de una casa propia. En el tema de la vivienda, con el déficit habitacional y el precio de los alquileres, se sabe que la improvisación y los parches para obtener respuestas de corto plazo no brindan buenos resultados. Cuando es el mercado, en su más amplia expresión, el que determina la dinámica de funcionamiento de una actividad tan sensible, una estrategia pública subordinada a esa lógica sólo agudiza las contradicciones e inequidades

Buenos Aires crece en metros cuadrados pero no en población

2011-02-27T11:21:00.001-03:00

Respuesta a Nora Sanchez de Clarin por la nota de hoy

nsanchez@clarin.com

Hola como andas?.

En la nota se "olvidan" de los tres millones de personas que entran todos los dias desde provincia a la Ciudad a trabajar y que utilizan los servicios e infraestructuras de la Capital. Asimismo no se tienen en cuenta que la gran mayoria de los emprendimientos empezados desde mediados del 2006 y 2007 recien se inauguran este año. Y fueron justo los años pico de la construccion. Suman 5 millones y medio de M2 entre los dos años y se habilitan (si no los paramos en la justicia) en los proximos 6 meses

Por otra parte si Lostri nos menciona seria bueno que nos llamaras para tener la otra campana. Saludos Gustavo Desplats

Hola como marco Clarin en Caballito norte este se estan construyendo 67000m2, en Caballito norte Oeste, solo con las torres dos plaza y nuevo Caballito tenes 110000m2 y en Caballito sur tenes otros 140000m2 a punto de habilitarse este semestre. En total son casi 320000m2 a habilitarse solo en Caballito en los proximos 6 meses. Al calculo de Lostri de 50M2 por persona son 16000 nuevos vecinos, El problema del censo es que la mayoria de las obras no esta habilitada. Por lo que la incidencia poblacional y en los servicios se va a producir este año con este aluvion de m2, saludos Gustavo

27/02/11

En 10 años se duplicó la superficie construida. La cantidad de habitantes de la Ciudad casi no varió en los últimos 40 años. Sí se modificó la composición de la familia tipo, que bajó de cuatro a tres personas. Y cada vez más gente vive sola.

PorNORA SÁNCHEZ

En los últimos diez años, Buenos Aires sumó más m2 construidos que habitantes . La superficie edificadaaumentó el doble que la población, que se mantiene estable, apenas por debajo de las tres millones de personas. ¿A quiénes les venden, entonces, los departamentos nuevos que proliferan en la Ciudad? Los expertos dicen que la construcción refleja un fenómeno demográfico: cada vez hay más gente que vive sola y la familia tipo bajó de cuatro a tres integrantes.

Por eso, la mayoría de las unidades de vivienda que se hacen tienen uno o dos ambientes. A esto se le suman otros factores, como la tendencia a invertir en ladrillos o la gente del interior que tiene una propiedad en Capital y la usa ocasionalmente.

“La cantidad de residentes de Buenos Aires no aumenta desde 1941. Pero todos los años la Ciudad incorpora un millón y medio de m2.

Esto ocurre porque está modificando sus condiciones de hábitat. En 2001, cada habitante disponía, en promedio, de 31 m2 y hoy cuenta con 52 m2”, analiza el subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, Héctor Lostri.

El funcionario cita un informe realizado por su subsecretaría que vincula las tendencias de crecimiento demográfico con la construcción. Y da números. Entre 2001 y 2010, la superficie edificada de la Ciudad aumentó un 8,1%, pasando de 220.316.840 m2 a 238.045.983 m2.

En el mismo período, la población porteña subió apenas un 4,1%. En 2001 había 2.776.138 habitantes y el censo 2010 relevó a 2.891.082. Para Lostri, el estudio derriba las percepciones de que se construye en forma excesiva y de que la infraestructura está al borde del colapso.

En el estudio de Planeamiento se destaca el caso de Caballito, uno de los barrios donde fueron demoliendo las construcciones bajas para hacer edificios nuevos. Y donde los vecinos se movilizaron para evitarlo. Allí, en diez años la superficie edificada aumentó el 12,9%, pasando de 11.311.299 m2 a 12.768.412 m2. Pero la población no se incrementó en la misma proporción, sino en un 5,6%. En 2001 había 168.561 habitantes y en la actualidad son 178.116.

La demografía revela, al menos en parte, para quiénes son los edificios nuevos. “En la Ciudad, entre 1991 y 2010 las viviendas se incrementaron en un 50% –señala José Donati, director general de Estadística y Censos porteño–. Uno de los factores que explica porqué Buenos Aires no crece en población pero sí en m2, es que el tamaño medio del hogar es cada vez mas chico. Antes, una familia tipo estaba integrada por los padres y dos hijos y hoy, por una pareja con un hijo. Además, hay una presencia cada vez mayor de hogares unipersonales”.

El informe de Planeamiento refleja estos fenómenos en cifras. Entre 1980 y 2008, los hogares unipersonales aumentaron del 16% al 32%. Es decir que en Buenos Aires, una de cada tres viviendas está ocupada por una sola persona.

Además, los hogares pasaron de tener un promedio de 4,6 integrantes a 2,8. Al mismo tiempo, aumentó la construcción de viviendas de menor tamaño, con una cantidad creciente de monoambientes, que junto a los departamentos de dos ambientes son los más buscados (ver recuadro).

Según los demógrafos, hay más gente que vive sola debido a varias causas. Una es el incremento de la esperanza de vida: según la Encuesta Anual de Hogares 2009, el 49,6% de los hogares unipersonales son habitados por personas de más de 60 años. También aumentó la tasa de separación de las parejas y disminuyó la tasa de fecundidad. Además, la gente cada vez espera más para casarse.

Para explicar el aumento de los m2 construidos, Donati también señala otros factores, más económicos que demográficos: “La gente hace inversiones inmobiliarias en la Ciudad y también hay viviendas desocupadas de uso esporádico –observa–. Por ejemplo, la gente del interior las tiene para los hijos que vienen a estudiar, pero que después vuelven a su pueblo”.

Por otra parte, muchos profesionales, como médicos, psicólogos, odontólogos o abogados, alquilan o compran departamentos para trabajar.

“Antes también se construía mucho, pero no se declaraba porque el objetivo era doméstico –observa la arquitecta Dora Zeballos, profesora de la UBA y especialista en tasaciones de la inmobiliaria LJ Ramos–. Ahora se declara todo porque hay un fin comercial. Y gran parte de la superficie nueva declarada se concentra en Puerto Madero, donde hay una alta tasa de vacancia porque es un barrio que absorbe capitales que buscan resguardo”. La especialista afirma que el otro factor es que hay una importante movilidad de ocupación en los barrios. “Hay una alta concentración de construcción en Caballito o Palermo en detrimento de otros, como Mataderos, Villa Luro o Versalles, que son barrios que se mantienen con una baja densidad de población y donde no hay un interés por construir porque no son comercialmente atractivos”, dice.

“Buenos Aires no tiene migraciones fuertes interbarriales –disiente Lostri–. Lo que sí ocurre es que la familia se va desgranando, y cada hijo va ocupando otra unidad, generalmente en el mismo barrio”. Y asegura: “Para mantener la cantidad de población que tenemos, la ciudad tiene que agregar 1.100.000 o 1.300.000 m2 de construcción por año. Si no, la Ciudad va a perder habitantes”.

La clase media cede su techo al precio de la soja

2011-02-27T10:12:00.000-03:00

El mercado inmobiliario crecerá 10 por ciento; los precios un 13. El producido del “yuyo” se va a ladrillos.
27 feb, 2011

El sector inmobiliario crecerá 10 por ciento en 2011 y los precios aumentarán 13 por ciento promedio, impulsados por el ingreso de dólares agropecuarios que arrasan con la compra de departamentos, mientras la clase media sigue sin acceso al crédito hipotecario a una tasa razonable, fija y en pesos. El Real Estate argentino vive una explosión: la inversión bruta privada alcanzó los 76.093 millones de dólares en 2010, de los cuales 51.031 millones (el 67,1 por ciento) fueron a parar a la industria de la construcción, según un estudio de la consultora Orlando Ferreres & Asociados.

Mario Korn, titular de Korn Propiedades, confía en que las elecciones harán un “aporte positivo” al sector, porque aumentan la incertidumbre económica y empujan a los inversores a destinar su dinero a apuestas seguras, como el “ladrillo”. Korn pronosticó que este año es “alentador” y destacó que mientras en el país “hay seguridad jurídica” en el exterior prevalece la volatilidad.

Héctor D´Odorico, titular de la inmobiliaria homónima, consideró que el “yuyito” (por la soja) continúa con precios extraordinarios y garantiza alta rentabilidad al campo, por lo que los productores continuarán con la compra de inmuebles. “Hay una reacción: cuando el campo anda bien lo primero que hace es comprar departamentos y cambiar la camioneta. Y las proyecciones para este año son buenas, así que las ventas seguirán”, sostuvo D´Odorico.

La Capital Federal y otras grandes ciudades como Rosario, Córdoba, Mendoza y Mar del Plata son el blanco de la rentabilidad del agro, dado que los productores que más ganan optan por comprar propiedades como inversión para la renta inmobiliaria y refugio contra la inflación.

En territorio porteño, los barrios más elegidos desde 2007 en el sector ABC1 son Puerto Madero y Recoleta, donde desembarcan millones de dólares provenientes de empresarios y de aquellos que manejan el grueso de la cosecha agrícola.

Ambos han llegado a ser definidos “barrios fantasmas” por los brokers dado que muchos inversores argentinos y extranjeros compran departamentos no para tenerlos como vivienda sino sólo para capitalizar sus ganancias.

Allí se consiguen departamentos desde los 3 mil dólares el metro cuadrado, con precios totales que se ubican desde los 350 mil dólares en adelante, hasta los 6.800 dólares el metro, para propiedades exclusivas de más de 1 millón de dólares.

Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca, considera que apostando a una compra inmobiliaria el inversor podrá contar en 2012 con un producto muy bueno y consolidado en el mercado, que fue abonado a un dólar barato.

La clase media alta elige barrios como Belgrano, Palermo, Caballito, Villa Urquiza y Parque Patricios. Son zonas donde un tres ambientes puede llegar a costar 135 mil dólares y un monoambiente unos 60 mil, aunque depende de qué zona específica y también los servicios que tenga. Por ejemplo, los departamentos con losa o piso radiante, y caldera individual, son los que cotizan más alto.

La clase media no escapa a un problema que ya es crónico: no hay créditos hipotecarios de largo plazo a tasas fijas, razonables y en pesos, por lo que miles de personas optan por continuar alquilando y otras –la mayoría– directamente no califican para acceder a crédito.

MAURICIO MACRI QUIERE VOLVER A ENDEUDAR A LA CIUDAD Y TODAVIA NO USO EL ULTIMO PRESTAMO QUE ADQUIRIO Más plata para seguir perdiendo plata

2011-02-25T23:07:00.000-03:00

La Ciudad lleva perdidos 30 millones de pesos por no utilizar el dinero que pidió prestado el año pasado. Era para subtes, pero terminó en Educación y en AUSA, donde tampoco fue ejecutado. El único negocio fue de los intermediarios en la operación, vinculados al PRO.

Por Werner Pertot

Mauricio Macri intentará esta semana que la Legislatura apruebe un nuevo endeudamiento por 483 millones de dólares. El préstamo que contrajo hasta ahora plantea una combinación de ineficiencia y denuncias de corrupción. El dinero fue obtenido para ampliar la red de subtes y no pudo ser utilizado porque no estaban hechas las licitaciones. Lo colocaron en un plazo fijo, donde se fue depreciando (se calcula que se perdieron unos 30 millones de pesos). Luego destinaron parte de esos fondos a AUSA y a Educación. En ninguno de los dos casos se ejecutaron las partidas. La Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) presentó una denuncia penal contra la gestión macrista, ya que en la operación en la que se adquirió la deuda participó el ex dirigente de Recrear-PRO Edgardo Srodek, cuya empresa se embolsó una comisión de más de dos millones y medio de dólares (ver aparte).

En el Presupuesto 2011, que se tratará el próximo jueves, el gobierno de Macri prevé un nuevo endeudamiento por 483 millones de dólares. Si logra que se apruebe el presupuesto, cuando quiera concretar la operación Macri requerirá una nueva ley especial que lo autorice a tomar esa deuda, que equivale a 1935 millones de pesos. De ese dinero, 1200 millones son para pagar intereses de deudas ya contraídas y otros 735 millones de pesos serían para obras nuevas. Por la operación, los macristas plantean que se pueden llegar a pagar hasta 50 millones de pesos en comisiones. Déjà vu.

Tango feroz

En 2010, Macri consiguió que la Legislatura lo autorizara a endeudarse por 475 millones de dólares. Lo hizo a través del Bono Tango S8, que se emitió en marzo y abril de 2010 para extender las líneas A, B y H del subte y que tenía una tasa de interés muy alta, que provocó críticas de los opositores porteños. Sin embargo, el dinero no se utilizó y las obras no se iniciaron porque no estaban hechas las licitaciones para la línea H. La empresa estatal Subterráneos de Buenos Aires (Sbase) le dedicó a la noticia un simpático título: “Con dinero, pero sin licitaciones”.

La plata sin destino fue pesificada y, del total de 1843 millones de pesos, 600 millones de pesos se colocaron en Letras del Tesoro Nacional, que dan un interés del 12 por ciento anual. Los otros 1243 millones se depositaron en un plazo fijo en el Banco Ciudad, que da un interés anual de 6,5 por ciento. Como los bonos tienen una tasa del 12,5 por ciento, la diferencia entre lo que se debe pagar en intereses de deuda y lo que se gana con esos plazos fijos resultó en una pérdida de 30 millones de pesos para la Ciudad.

Todo esto se hizo sin la autorización debida de la Legislatura, que Macri debió buscar cuatro meses después, cuando los opositores porteños pusieron el grito en el cielo. La tasa elevada implica que la Ciudad debe pagar 59.375.000 dólares por año en intereses. Son 235 millones de pesos: más de lo que la gestión macrista destina a Educación (en 2010, gastaron 107 millones) o a Vivienda (74 millones). Desde el inicio del gobierno de Macri, los intereses de la deuda se incrementaron un 107,6 por ciento y se duplicó su participación relativa en el gasto total.

Plata quemada

La polémica a raíz de que el gobierno macrista consiguió un crédito y lo dejó durmiendo en los bancos llevó a que se discutieran otros usos para esos fondos en la Legislatura. Una parte del dinero (30 millones de dólares) fue enviado para hacer obras de infraestructura en Educación. Sin embargo, como publicó este diario, esa cartera tuvo una ejecución del 33,6 por ciento. Dejó sin gastar 211,7 millones de pesos. La plata no se usó.

El 5 de agosto del año pasado, el macrismo consiguió otra autorización de la Legislatura para enviar parte de ese dinero (150 millones de dólares) a AUSA para hacer pasos a nivel en distintos barrios. Esta vez se hicieron las licitaciones, pero los funcionarios PRO se saltearon pasos: no hicieron las audiencias públicas, ni los estudios de impacto ambiental.

Los vecinos presentaron diversos amparos y la Justicia porteña frenó las obras porque no cumplieron con esos pasos requeridos. En uno de esos fallos, la jueza Elena Liberatori advirtió sobre el “incumplimiento de una instancia previa de participación ciudadana”. El juez Juan Vicente Cataldo también detuvo la construcción de otros 15 pasos a nivel. Los vecinos de Villa Pueyrredón, Coghlan, Agronomía, Núñez, Villa del Parque, Villa Devoto y Saavedra habían cuestionado que no se había realizado el estudio de impacto ambiental, la audiencia pública y que el esquema que había diseñado el PRO no resolvía el problema del tráfico.

“Los ‘sapitos’, los pasos a nivel, que ellos pensaron no reemplazan barreras. Este fue el elemento más problemático. En Núñez pretenden hacer ocho bajoniveles en 12 cuadras”, graficó el legislador de la Coalición Cívica Sergio Abrevaya. “No han respetado los lineamientos del plan urbano ambiental, que plantean eliminar los pasos a nivel donde hay flujo de circulación de transporte público”, señaló el ibarrista Eduardo Epszteyn. La polémica sigue barrio por barrio y el dinero continúa sin usarse.

¿Qué ocurrió con los otros 100 millones de dólares que estaban destinados al subte? Según pudieron corroborar los opositores, también permanecen en el banco. Las licitaciones comenzaron a fin del año pasado. “Quedaron mal parados al no poder utilizar el dinero. Salieron con estos salvatajes, como mandar el dinero a AUSA y luego no poder usarlo. O mandar a educación y subejecutar las partidas”, advierte Martín Hourest. “Ellos vinieron con un sistema de deuda, que se llama rollover: tomo dinero y voy pateando los vencimientos”, indicó el legislador de Igualdad Social. “Este sistema lo tenían asegurado sobre la base de que siempre les aprueban los presupuestos. Van a tener que discutir cómo ahora pueden endeudarse con tasas de un dígito y con comisiones más bajas, cuando hicieron el endeudamiento anterior para tener la plata parada”, estimó el economista de la CTA. El debate llegará al recinto de la Legislatura este jueves.

Por los “agrodólares”, la construcción crecerá 4%

2011-02-22T10:29:00.002-03:00

El sector crecerá este año cerca del 4% interanual porque “son pocas las alternativas de inversión y los ladrillos son un tradicional refugio de valor”, estimó la consultora Ecolatina.

La actividad de la construcción crecerá este año cerca de 4 por ciento con respecto a 2010, dado que “son pocas las alternativas de inversión y los ladrillos son un tradicional refugio de valor para los argentinos”, estimó ayer un informe de la consultora Ecolatina.

“Tras la recuperación, en 2011 se vislumbra un contexto favorable para la construcción. Aunque no debe esperarse un ritmo de incremento similar al registrado antes de la crisis financiera internacional”, evaluó.

El informe sostuvo que tras dos años complejos para la construcción -estancamiento en 2008 y caída en 2009- la actividad del sector “creció fuerte el año pasado”, y atribuyó la recuperación “al crecimiento de la economía, a la menor fuga de capitales y a la suba de los ingresos de la agroindustria (mayor cosecha y precios) ”.

“Todo ello en un contexto inflacionario con escasas alternativas rentables de inversión”, analizaron los economistas de la consultora. En la actualidad, la rentabilidad de los plazos fijos es de aproximadamente un tercio de la “inflación real”. Sin embargo, en Ecolatina destacaron que “preocupa que los permisos de edificación hayan vuelto a caer: diversas obras y refacciones iniciadas impulsaron la actividad en 2010, pero tarde o temprano se necesita la concreción de nuevos proyectos”.

“En la medida que los ingresos y la disponibilidad de recursos aumenten -especialmente los agroindustriales- y caiga la incertidumbre, habrá mayores excedentes disponibles para invertir en la construcción”, planteó. Al respecto, prevé que el saldo de la agroindustria aumente 5.000 millones de dólares en 2011 , por el alza de las commodities. “Su impacto sobre la construcción puede morigerarse, pues la salida de capitales suele aumentar en años electorales”, advirtió.

Un informe opositor denuncia que la Ciudad sólo utilizó el 30% de los fondos previstos para escuelas y viviendas

2011-02-18T16:43:00.000-03:00

17/02/11 - 20:05

El trabajo fue presentado por el legislador Martín Hourest, del bloque Igualdad Social. Asegura que la administración de Mauricio Macri contempla inversiones que después no realiza.

El gobierno de Mauricio Macri sólo utilizó el 33,6% de los fondos disponibles para realizar obras en escuelas y el 27% para construir viviendas. El informe que se realizó en base a los datos de la Dirección General de la Contaduría dificulta las negociaciones por el presupuesto de la Ciudad de Buenos que se tratará la semana que viene en la Legislatura porteña.

El Gobierno porteño tenía 319,3 millones de pesos para realizar obras en las escuelas durante el año pasado. Sin embargo, la cartera dirigida por Esteban Bullrich sólo utilizó 107,6 millones de pesos, según el informe que realizó el legislador porteño Martín Hourest. La mayor subejecución se dio en el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC). El PRO contaba con 269 millones de pesos para construir casas y sólo empleó 74 millones.

“Es paradójico que, en el año de los sucesos más graves de la gestión del jefe de Gobierno como fueron la ocupación del Indoamericano y la toma de los colegios secundarios, Macri insista abiertamente en favorecer a las áreas que menos problemas presentan como por ejemplo, la de basura, cuyas empresas de recolección recibieron el doble que en 2007”, manifestó el vicepresidente de la comisión de Presupuesto, Martín Hourest.

El Ministerio de Desarrollo Social contaba con 32,7 millones para construir hogares de ancianos, centros de día y jardines maternales. Sin embargo, según se desprende del informe, el PRO sólo utilizó 18,5 millones. Desde la cartera dirigida por María Eugenia Vidal reconocieron en diálogo con Clarin.com que emplearon el 56,6% de los recursos para realizar construcciones. Pero agregaron que ese dinero contempla las obras que comenzaron y finalizaron el año pasado y no aquellas que no se terminaron. “Si se cuentan estas obras, la ejecución es del 80%”, agregaron.

El escenario fue distinto en la cartera dirigida por Daniel Chain, Desarrollo Urbano porque emplearon el 91,5% de los recursos. El Gobierno destinó durante el año pasado 490,5 millones de pesos para construir túneles, puentes ferroviarios y obras pluviales, entre otros.

El informe de Hourest dificulta las negociaciones por el presupuesto 2011 porque los legisladores de la oposición aseguran que Macri contempla gastos que después no termina utilizando. Y por lo tanto pretenden que el Ejecutivo revise ciertos puntos del proyecto.

El auge del Real Estate arrincona a las estaciones de servicio y “asusta” a los garajes

2011-02-18T15:48:00.000-03:00

La falta de terrenos en varias zonas de la Ciudad hace que los dueños de estos espacios estén sentados sobre una "mina de oro". Empresarios de la construcción pueden llegar a pagar más de medio millón de dólares para hacerse de puntos estratégicos. ¿Cuánto cotiza el metro cuadrado de tierra?

Por Patricio Eleisegui

La expansión que nuevamente vuelve a mostrar la actividad de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires no pasa desapercibida para otros espacios de negocios que suman décadas en la geografía porteña.

Sucede que el dinamismo y la mayor cantidad de obras efectuadas en el transcurso de este último tiempo, tocó de lleno a estaciones de servicio y garajes que, poco a poco, fueron cediendo espacios a nuevos emprendimientos inmobiliarios.

La alta cotización de los terrenos que, en el caso de los puntos de expendio de naftas, se emplazan en zonas estratégicas de la Ciudad, sumado a la caída de la rentabilidad en la comercialización de combustibles, se combinaron para tentar a los empresarios de estaciones de servicio y garajes a desprenderse de superficies que cotizan a razón de 1.500 dólares el metro cuadrado, una cifra sumamente elevada si se tiene presente que solamente se paga por el "valor tierra".

Esta combinatoria de factores, precisaron a iProfesional.com fuentes de la Asociación de Estaciones de Servicio Independientes (AESI), derivó en que, desde 2005 a esta parte, se sucediera el cierre de unas 200 bocas de expendio en Capital Federal. Por estos días, indicaron desde la entidad, en la Ciudad de Buenos Aires apenas funcionan unas 300.

Por el lado de los espacios guardacoches, según detalló a este medio Eduardo Sánchez, presidente de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la República Argentina (AGES), de 2004 a esta parte esta rama de actividad acumula unos 1.100 cierres sólo en Buenos Aires.En tanto, amplió el directivo, la cercanía de las paritarias volverá a elevar el pago mensual, por lo que se espera que la merma en el uso de los estacionamientos se profundice este año.

"Hoy tener un garaje sólo sigue siendo un negocio exitoso para quienes están instalados en ciertas zonas como el microcentro, Palermo, Belgrano, o algunas áreas de Caballito, por citar algunos casos. Para el resto de los empresarios lograr una buena rentabilidad se ha vuelto una tarea difícil. Y lo cierto es que los valores que paga la construcción seducen a quienes no saben cuánto más durarán en la actividad", comentó a iProfesional.com.

Respecto de la demanda, Sánchez se refirió al alto costo de las cocheras. "Mucha gente ahora hasta prefiere pagar un seguro contra todo riesgo y dejar el vehículo en la calle antes que dejarlo en un garaje", dijo.

Por el lado de la oferta, el empresario destacó que "cualquier garaje está instalado sobre un predio que cuesta, como mínimo, unos 400.000 dólares. De ahí que el 85% de los que se vendieron de 2004 al 2010 terminaron dando origen a algún tipo de emprendimiento de viviendas".

En realidad, sostienen los expertos, la elevada tasa tributaria que deben pagar los espacios para alojar vehículos, sumado a gastos como el seguro, hacen que los dueños se inclinen a aceptar jugosas ofertas -que pueden superar el medio millón de dólares- por parte de los desarrolladores inmobiliarios.

En este contexto, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, aseguró a iProfesional.com: "Tanto en las estaciones de servicio como en los garajes se viene registrando una fuerte caída en la rentabilidad. Y, en paralelo, ambos sectores cuentan con muy buenas ubicaciones. Sobre todo los expendedores de naftas, que están en terrenos sobre esquinas o que coinciden con alguna avenida".

Mangueras cruzadas
Desde el segmento de las estaciones de servicio, Manuel García, titular de AESI, señaló que los precios bajo la "lupa oficial", que hace que sólo se efectue algún retoque de manera esporádica, complica el horizonte de los empresarios del sector.

"Las estaciones de servicio, para colmo, están ubicadas siempre en terrenos que valen mucha plata. Hoy una funcionando quizá cueste unos 600.000 dólares, pero de esa cifra la mayor parte de su valor corresponde al terreno en el que está operando", dijo aiProfesional.com.

"Palermo, Belgrano o Nuñez son los barrios donde mejor cotizan hoy los lotes. Pero por la menor rentabilidad los propietarios optan por salir del negocio", destacó.

La amplia demanda que exhiben los espacios que ocupan los centros de expendio de combustibles fue remarcado, además, por Rosario Sica, presidenta de la Federación de Empresarios de Combustibles (Fecra), quien comentó que "en su momento me ofrecieron u$s1 millón por la estación de servicio en San Telmo".

"La falta de lotes en Capital Federal empuja los valores de la tierra. Las ubicaciones excepcionales de muchas estaciones atraen a los agentes inmobiliarios. Es un sector cansado de perder plata, y si la AFIP lleva a cabo la decisión de imponernos una cantidad mínima de empleados, ahí la situación se complicará aún más", anticipó Sica a iProfesional.com.

Al momento de explicar el atractivo de los lotes que ocupan los expendedores, Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, sostuvo que "los terrenos tienen un valor agregado superior al de un fondo de comercio".

"El inconveniente, eso sí, es que tenés un año de lucro cesante, dado que hay que sanear el combustible del lote. Igualmente, si se cierra la venta, la petrolera es quien debe cubrir estos gastos, que alcanzan los 5000 pesos por día. Recuperar el terreno puede demandar hasta un año de inversión continua", expresó a iProfesional.com.

Migliorisi remarcó que la presencia de estaciones de servicio en esquinas incrementa el atractivo para quienes buscan concretar desarrollos inmobiliarios. "Además sucede que los dueños de los puntos de venta sienten que tienen mucho dinero, si se construye hacia arriba, que no están aprovechando. Que pueden obtener más ganancias dejando el lugar a construcciones de altura", afirmó.

Con relación a los precios, el especialista indicó que "en Villa Crespo un lote en esquina se cotiza a razón de 600 dólares el metro cuadrado sin construir".

"Los terrenos en esos casos rara vez bajan de los 400 metros de superficie. Ya en Recoleta o Palermo el nivel de incidencia aumenta hasta alcanzar tranquilamente los 1.500 dólares el metro cuadrado", precisó.

De acuerdo con el experto, "no son pocos los dueños que se encuentran con que tienen 3 o 4 millones de dólares como lucro cesante". En eso coincidió Rozados, de Reporte Inmobiliario, quien además sostuvo que "las estaciones tienen buenos indicadores reglamentarios como para construir viviendas o locales comerciales".

Garaje abierto
Por el lado de los garajes, el titular de la cámara que nuclea a los empresarios del sector también menciona al Real Estate como uno de los principales factores que explican el achicamiento paulatino de la actividad.

El segmento de los garajes y cocheras de Buenos Aires, y de acuerdo a Eduardo Sánchez,perdió alrededor de 1.100 estacionamientos en poco más de seis años.

El número, trasladado a espacios individuales, representa algo así como la supresión de más de 220.000 cocheras, de 2004 a esta parte.

"Hoy en Buenos Aires funcionan alrededor de 1.950 estacionamientos, pero el número se sigue acortando, producto del auge de la construcción y la menor rentabilidad. Para muchos dueños la ecuación es sencilla: resignar ganancias o, caso contrario, desprenderse de una superficie que cómo mínimo vale 400.000 dólares", añadió.

Sánchez anticipó que la negociación de paritarias que se abrirá en el transcurso del mes de marzo volverá a golpear el horizonte de ganancias de la actividad.

"En marzo nos sentaremos a charlar con vistas a los incrementos salariales que habrá que dar este año. Será un momento en el que también definiremos de cuánto serán los aumentos de tarifas para los próximos meses", concluyó.

Rozados, de Reporte Inmobiliario, señaló que la característica de terrenos amplios que emparenta a los garajes con las estaciones de servicio "alienta la decisión de los desarrolladores de realizar fuertes desembolsos para construir en esas superficies".

"Los garajes por lo general también están en muy buenas localizaciones, y el aumento en el nivel de construcción deja en claro cuál es el mejor negocio que parece correr con ventaja para los próximos meses", concluyó.

Caballito: la construcción sigue fuerte y aumentan los precios

2011-02-10T10:19:00.001-03:00

10/02/11 Hay 51 edificios en obra o terminados entre las vías del Sarmiento, Río de Janeiro, Angel Gallardo y Honorio Pueyrredón. Cotizan 17% más que el año pasado y van a la par del alza de las cocheras. Ya alcanzó un nuevo récord de US$ 2.000 el m 2

PorPABLO NOVILLO

La actividad inmobiliaria sigue siendo un tema crucial para la vida de Caballito, uno de los barrios con más densidad de población de la Ciudad. Así como en una parte del barrio está prohibido levantar torres, en el resto el hormigón armado no se detiene. Sólo en la zona más cercana al Parque Centenario hay 51 obras en marcha o recién terminadas . Allí, el precio por metro cuadrado nuevo ya alcanzó un nuevo récord: supera los 2.000 dólares .

El sector con más construcciones es el que queda entre las vías del Sarmiento, Río de Janeiro, Angel Gallardo y Honorio Pueyrredón. Allí hay 33 emprendimientos en marcha y otros 18 terminados, que suman 62.038 m 2 , un 18,87% más que el año pasado.

Los datos corresponden a un relevamiento que desde hace cinco años repite en la zona la consultora Reporte Inmobiliario. Y muestra que los precios se dispararon . Hoy el promedio por m 2 es 2.032 dólares, mientras que el año pasado era de 1.734 dólares. Si se compara con el primer relevamiento, en 2006, el salto fue del 51,5% , ya que el precio promedio era de 1.271 dólares.

Un fenómeno similar se da con los precios de las cocheras en la zona. El valor promedio fue de 19.860 dólares, casi 3.000 más que el precio encontrado el año pasado. Y se compara con 2006, el salto es impactante: 132% , ya que hace cinco años el promedio era de 8.560 dólares.

Aunque parezcan muy elevados, para los especialistas los precios tienen relación con lo que aumentaron los costos de la construcción. “El m 2 de tierra cuesta en esa zona entre 350 y 500 dólares, y edificar un m 2 sale entre 1.100 y 1.200 dólares. Si a eso se le suman los impuestos y la ganancia de los constructores, no es ilógico que se pidan 2.000 dólares por m 2 . El tema es hasta qué punto la demanda convalidará ese precio”, explicó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Y esa es precisamente la incógnita. Por ahora, los compradores se dividen tanto entre quienes buscan un departamento para mudarse como los que quieren comprar uno para alquilarlo , y por lo tanto eligen las unidades más pequeñas, fáciles de “colocar”. Mientras el dólar siga quieto y no aparezcan otras inversiones más tentadoras, el ladrillo seguirá representando para muchos la mayor seguridad.

Pero algunos indicadores parecen empezar a mostrar que la construcción podría estar desacelerándose. Según Rozados, el año pasado se inscribieron ante el Gobierno porteño 1.302 reglamentos de copropiedad (el último paso de una obra, necesario para que los dueños de los departamentos nuevos puedan escriturar). En 2009, en cambio, los reglamentos aprobados fueron 1.707. Esto permite inferir que hubo menos “inauguración” de edificios.

Pero estas estadísticas no alteran la visión que tiene la gente, principalmente los vecinos de la zona. Mientras algunos siguen eligiendo Caballito por su ubicación, su oferta de transportes públicos y servicios, más otros atractivos, varios vecinos siguen protestando por la “avanzada del cemento”.

No hay que olvidar que Caballito fue el barrio donde, a mediados de 2006, se desencadenó la seguidilla de protestas vecinales contra el avance indiscriminado de la construcción, que se replicó en otros barrios porteños y hasta en el GBA. El movimiento fue tal que logró dos hechos importantes: primero, que en 2006 el entonces jefe de Gobierno porteño, Jorge Telerman, suspendiera por 60 días el otorgamiento de nuevos permisos de obra en ese y otros cinco barrios; y, segundo, que la Legislatura porteña prohibiera la edificación de torres de más de 13,5 metros en 80 manzanas de Caballito Norte.

Además, la Legislatura sancionó otra norma por la cual los emprendedores inmobiliarios están obligados a presentar certificados de las empresas de luz, gas y agua donde quede constancia de que la obra no perjudicará los servicios públicos

Un reflejo de lo mejor y lo peor

10/02/11

PorGUILLERMO ALLERAND

Caballito es, en más de un sentido, un símbolo. Y en su progreso desnuda algunos de los problemas que padece la Ciudad. El barrio que crece es, a la vez, el barrio que ve resentida su capacidad de servicios, según denuncian algunos vecinos. Llega gente nueva, que le da otro aire, pero la antigua vecindad nota que el perfil de sus calles y costumbres cambia. Caballito es una de las cabezas del boom inmobiliario de Buenos Aires, con lo cual refleja en esa fiebre muchos de los síntomas del crecimiento: por un lado la bonanza, por otro, el desborde y la saturación. La construcción juega allí un papel parecido al del récord de ventas de autos: es una gran noticia para la economía pero una mala señal para el tránsito si no hay cambios en la infraestructura. Las nuevas construcciones, los precios récord, le dan prestigio al Caballito. El problema es cómo lograr que ese rédito no impacte negativamente en la calidad de vida de sus habitantes.

Firme ritmo de construcción en el barrio de Caballito El mítico barrio porteño tiene muchas construcciones y el valor del metro cuadrado aumentó considerablemente.

2011-02-02T20:33:00.002-03:00

El boom de la construcción que se empezó a generar a partir del 2002 y del 2003 cuando la devaluación comenzaba a hacer sus efectos parecía que no iba a detenerse por mucho tiempo, aunque la crisis que se desató en los EE.UU. y repercutió globalmente le puso un freno.

Sin embargo hay un barrio que parece no haber tomado nota de esto y ese es Caballito. Ubicado en el medio de la Ciudad de Buenos Aires, Caballito es un barrio que en este momento tiene nada más ni nada menos que 51 obras en construcción y 27 terminadas que se encuentran a la venta. En algunas manzanas hay más de una obra y los precios siguen subiendo a pesar de la crisis.

En la zona de de Del Barco Centenera, Rivadavia, La Plata y Directorio hay obras por casi 80.000 metros cuadrados cuando hace solamente cuatro años había 66.000. Además los precios en el 2005 se ubicaban en otro rango ya que en esa época el metro cuadrado se cotizaba en los 1.200 dólares y hoy está 1.800.

En la actualidad si bien la construcción sigue en alza es ostensible la baja en los permisos para construir, de lo que se deduce que en un futuro descenderá el nivel de las obras que se ejecutan.

Igualmente sigue siendo polémica tanta construcción en Caballito ya que en ese barrio se iniciaron las protestas pidiendo más control debido a que las instalaciones no darán abasto. Asimismo algunas personas están a favor porque lo convertirán en un barrio más transitado y a la vez un poco más seguro.