domingo, diciembre 13, 2009

"La baja en la compra-venta de inmuebles superó el 30%"

13.12.2009 | El arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, analiza el futuro del mercado. Los pedidos de construcción en la Ciudad de Buenos Aires cayeron un 40%. El sector le teme más al tipo de cambio que a la inflación. El crédito seguirá siendo escaso en el 2010. Boedo y Parque Patricios, las zonas a desarrollar.
Por Gustavo García

Luego de un año marcado a fuego por la crisis financiera internacional, el mercado inmobiliario intenta acomodarse al escenario del 2010. La necesidad de resguardar los ahorros invirtiendo en ladrillos contrasta con el menor nivel de actividad y la escasez de crédito hipotecario. El camino a recorrer no surge sencillo, pero el arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, sabe leer el mapa y escudriñar el futuro.

-¿Cómo es el balance del año 2009?

-Fue notoriamente menor en cuanto al rimo de actividad con respecto a los últimos años. La caída se remonta al último trimestre del 2008, desde octubre de ese año hubo un freno importante en el ritmo de compra-venta. Hubo varios factores, y uno de los principales fue el tipo de cambio. La incertidumbre acerca de cuál sería la nueva ecuación entre el peso y el dólar. En aquel momento hubo una devaluación progresiva desde los 3,07 pesos y fue aumentando. Eso, conjugado con el estallido de la crisis financiera internacional, la caída de las bolsas y los bancos. Todo esto generó la retracción en los inversores. Nadie sabía cómo iba a pegar la crisis por acá.

-¿Discriminan entre el inversor que busca rentabilidad y quien compra como vivienda única?

-El ritmo de actividad en estos seis años fue responsabilidad del inversor más que del usuario final, el que compra para vivir. Gran parte del buen nivel que hubo se debe a los inversores, que juzgan que lo inmobiliario es un buen resguardo de valor. En ese período también tuvimos inversores especulativos, que entraban en emprendimientos como los pozos y antes de finalizar la obra salían con una rentabilidad interesante. Esos desaparecieron en el 2007.

-¿Se conocen cifras de la retracción?

-La retracción hacia el primer semestre de este año en la compra-venta en Capital Federal era superior al 30%. Fue el peor semestre de los últimos diez años. La gente pensaba: si tengo dólares, valdrán más pesos hacia adelante. Tal vez tenga mejor posibilidad de compra. La otra era: por las dudas me mantengo líquido por si necesito el dinero.

-¿La crisis le puso un freno a la valorización del metro cuadrado?

-Le puso un freno, pero no provocó la caída del valor. Lo que pasa es que quien compró lo hizo como resguardo de valor, no lo hizo con deuda, no se veía necesitado imperiosamente de liquidarlo con una reducción del precio. Por eso no se dio la caída de valores. Sí provocó un amesetamiento y un ritmo de venta interanual inferior a lo que se daba. Año a año los valores subían un 15%, y en el 2009, en propiedades a estrenar, el aumento fue del 7%.

-¿Considera que está sobrevaluado el metro cuadrado?

-No se puede juzgar si está sobrevaluado en la medida en que haya alguien que avale estos precios. La ecuación ahora ajusta por cantidad y no por precios, es decir bajando el ritmo de actividad, pero no los valores. Y el precio se mantiene porque el que compró no lo hizo endeudado, como ocurrió con las burbujas de Estados Unidos. En Capital Federal hacen falta siete años de sueldo íntegro promedio para comprar un departamento usado de 60 metros cuadrados en un barrio medio.

CREDITO ESCASO

-¿Cómo puede evolucionar el crédito el año próximo?

-Los bancos están empezando a movilizarse. Este año comenzó el Banco Hipotecario con la línea de la Anses para vivienda usada y nueva, pero al primero lo descontinuaron. Priorizan los créditos a la construcción. Después salió el Banco Ciudad, que ofrece dos años fijos y después variable; el Santander Río lanzó préstamos a tasa fija para refaccionar o ampliar viviendas. El Credicoop también tiene líneas. Igualmente es muy difícil que se pueda llegar a equiparar con lo que se paga un alquiler.

-¿Es imposible que ocurra esto?

-Los bancos tendrían que estar prestando a una tasa del 5 o el 6%, costo financiero total, y utilizar una ingeniería financiera, que se vendan títulos y el capital se ajuste para que se puedan permitir ganar una tasa de 3 puntos. Igual veo saludable la intención de participar de la banca privada, hay un efecto derrame en estos bancos. Hasta hace un año estaban desarmando las estructuras hipotecarias. No se pueden esperar maravillas.

PELIGRO: INFLACION

-¿Existe incertidumbre en torno a la inflación para el 2010?

-La inflación no le conviene a nadie porque no permite proyectar hacia el futuro, más en un negocio a largo plazo como la construcción. Ahí se enfrentan dos años con incremento de mano de obra y materiales. Igual se pueden llevar adelante emprendimientos en un contexto inflacionario, siempre y cuando no se desborde. Más negativo para el mercado inmobiliario es el tema del tipo de cambio, la estabilidad y el crecimiento económico. Mientras hay crecimiento hay actividad inmobiliaria, aunque sea con inflación.

-¿El impacto es similar en viviendas a estrenar y usadas?

-En el mercado de las propiedades usadas no impacta directo, tiene más que ver la oferta y la demanda, la necesidad de vender del propietario. Obviamente igual sufre un arrastre ya que en la medida en que las propiedades a estrenar suben de precio, eso permite subir a las usadas, se van acomodando alrededor de un 35%. El golpe de la inflación es sobre los costos de la construcción y la programación de obras a futuro.

-¿La construcción ya siente el impacto?

-El nivel de actividad de la construcción medido a partir de los proyectos que se presentan ante el Gobierno de la Ciudad cayó más que la actividad inmobiliaria. Los permisos bajaron un 40%, eso es un aviso de que en el futuro habrá una menor oferta.

POR LOS BARRIOS

-¿Qué zonas de Buenos Aires se están desarrollando más?

-Desde la devaluación, es decir el 2002 y hasta este año los cinco barrios donde más se construyó fueron Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano y Puerto Madero. Pero este año en Caballito la caída fue del 55%; en Palermo hubo una baja algo menor. Los insumos del constructor son la tierra y los materiales, y lo que ocurrió es que la tierra subió mucho de precio.

-¿En la ciudad se construye con criterios urbanísticos?

-En Buenos Aires se construye en función de donde hay mercado. Lo que se construyó desde el 2003 a esta parte es por la demanda, donde la gente quiere vivir. La gente elige por el entorno, los medios de transporte, porque se siente más segura.

-¿El mapa de la seguridad influye sobre el mercado?

-Es el factor determinante. Sobre todo en la radicación de la vivienda y también para las industrias y los depósitos. Nosotros hicimos una encuesta este año y preguntamos en qué factor se fijaba el cliente a la hora de elegir: el 75% dijo que era la seguridad. Eso conspira contra el desarrollo de determinadas zonas.

-¿Puede anticipar hacia qué parte de la ciudad se moverá el mercado?

-En el 2003 nosotros dijimos que uno de los barrios que explotaría era Palermo Hollywood. No era como ahora, repleto de restaurantes. Era el desarrollo natural del barrio. Otra zona que tiene muchas posibilidades es el área de San Telmo, que está pegada a la zona central de la ciudad. Ahí se dan factores que atraen a determinados núcleos sociodemográficos, como los artistas y el turismo. Hay buenas iniciativas del lado del Gobierno de la Ciudad con el impulso que quiere darle a Parque Patricios a través del distrito tecnológico.

-¿La frontera que divide la ciudad en Norte y Sur es concreta para el mercado?

-Sí, es muy concreta. Las únicas islas son Caballito y Almagro. Hay un potencial enorme de crecimiento en Boedo, pero no sólo por la extensión del subte. Parque Patricios también tiene un entorno de casas bajas que se pueden desarrollar, se puede circular, estacionar, entrar con el auto, hay transporte, está a 15 minutos del centro y tiene un gran pulmón verde. Tampoco hay que negar que tiene factores negativos, como lindar con una de las villas más grandes de la ciudad.

-¿Cuánto se revaloriza una propiedad cuando le llega la extensión del subte?

-Cuando tenés el subte a una cuadra una propiedad puede valer un 10% más que si no lo tuviera. Pero hay un conjunto de factores extra a considerar que puede hacer que valga menos, aunque pase el subte.

-Hace un tiempo hicieron furor los PH. ¿La demanda obedece a la moda?

-Los PH ya bajaron. El mercado estuvo orientado estos años en construir torres con servicios como Salón de Usos Múltiples (SUM), pileta, gimnasio, sauna. Hoy es difícil pensar un emprendimiento sin estas cosas. Todos los departamentos tienen ahora algún servicio complementario. Esto fue lo último. Otras modas, como el loft de los "90, no impactaron tanto últimamente.